《世茂股份：公司债券2016年跟踪评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世茂股份：公司债券2016年跟踪评级报告.PDF（25页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 2 2公司投资建设规模较大，随预计随着公司经营规模的扩大， 有一定的资本支出压力。 3公司自持商业物业规模较大，主要集中在二三线城市，大部分项目处于商业培育期， 需持续关注公司商业物业租赁风险及投资性房地产公允价值变动风险。 分析师 周 馗 电 话：010-85172818 邮 箱： 程家女 电 话：010-85172818 邮 箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 4 一、主体概况 上海世茂股份有限公司（以下
2、简称“公司”或“世茂股份”）前身为上海万象（集团）股份有限公司（以下简称“万象集团”），于1993年9月由上海市黄埔区国有资产管理办公室发起的、采用社会募集方式设立的股份有限公司。1994年2月，万象集团在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：600823，股票简称：万象集团），其上市时总股本为5,000万股，其中，上海市黄埔区国有资产管理办公室持股3,000万股，占总股本的60%；社会法人持股750万股，占总股本的15%；社会自然人持股1,250万股，占总股本的25%。 2000年8月， 上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的万象集团6,250万股法人股， 成为万象
3、集团第一大股东， 并经批准调整了其资产结构和经营范围； 2001年4月经万象集团股东大会决议通过，并经上海证券交易所核准，万象集团更为公司现名。2002年12月起，上海世茂企业发展有限公司（以下简称“世茂企业”）通过协议受让公司第一大、第二大股东股份，并通过公开市场增持和出售流通股的方式成为公司第一大股东。2007年10月，公司向峰盈国际有限公司、北京世茂投资发展有限公司和世茂企业进行了定向增发，本次增资后，公司股本变更为11.71亿元。后经一系列增持、股权转让及公司股票期权激励计划行权，截至2015年9月底，公司股本增至17.62亿元。 根据中国证券监督管理委员会证监许可20152481号关
4、于核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票的批复批准以及2015年2月16日召开的第六届董事会第二十八次会议、2015年3月10日召开的2015年第二次临时股东大会决议，公司非公开发行A股普通股股票151,668,351股，每股发行价格人民币9.89元，扣除发行费用后实际募集资金净额为人民币14.83亿元，其中新增股本人民币1.52亿元，资本公积股本溢价人民币13.31亿元。2015年12月24日，公司于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成股份变更登记。变更后，公司的股本为人民币19.14亿元。实际控制人为许荣茂先生，其股权结构如下图所示。 图 1 截至 2016 年 3 月底公司股权结构
5、情况 资料来源：公司提供 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 5 截至 2016 年 3 月底，公司前十大股东明细如下表所示。 表 1 截至 2016 年 3 月底公司前十大股东情况 单位：万股、% 排名排名 股东名称股东名称 持股数量持股数量 占总股本比例占总股本比例 股本性质股本性质 1 峰盈国际有限公司 83,700.00 43.73 境外法人 2 上海世茂企业发展有限公司 35,929.42 18.77 境内非国有法人 3 上海世茂投资管理有限公司 10,800.00 5.64 境内非国有法人 4 华夏人寿保险股份有限公司 5,055.61 2.64 其他 5 中国证券金融股份
6、有限公司 3,444.32 1.80 其他 6 天安财产保险股份有限公司 3,033.37 1.58 其他 7 中央汇金投资有限责任公司 2,523.65 1.32 其他 8 上海市黄浦区国有资产监督管理委员会 2,202.73 1.15 国有法人 9 申万菱信基金 2,022.24 1.06 其他 10 中国工商银行股份有限公司 1,921.13 1.00 其他 合合 计计 150,632.47 78.69 - 资料来源：公司公开信息 公司经营范围：实业投资，房地产综合开发经营，公司商标特许经营，酒店管理，物业管理，货物进出口及技术进出口及建筑装潢材料等。 截至 2015 年底，公司下设投资
7、开发部、融资部、法务部、营销管理部、品牌客服部、成本管理部、中央采购部、规划设计部、工程管理部、财务管理部、上市事务与业态运营部、运营内控部、审计部等 17 个职能部门，拥有直接控制及间接控制子公司合计 97 家。 截至2015年底， 公司合并资产总额653.48亿元， 负债合计406.93亿元， 所有者权益246.55亿元，其中归属于母公司所有者权益194.62亿元。2015年，公司实现营业收入150.33亿元，净利润29.19亿元，其中少数股东损益8.73亿元，经营活动产生的现金流量净额4.45亿元，现金及现金等价物净增加额14.49亿元。 截至2016年3月底，公司合并资产总额668.4
8、1亿元，负债合计418.77亿元，所有者权益249.64亿元，其中归属于母公司所有者权益197.26亿元。2016年13月，公司实现营业收入26.24亿元，净利润2.97亿元，其中少数股东损益0.44亿元，经营活动产生的现金流量净额5.23亿元，现金及现金等价物净增加额21.73亿元。 公司地址：上海市黄浦区南京西路 268 号；法定代表人：刘赛飞。 二、债券发行及募集资金使用情况 公司发行不超过人民币 80 亿元公司债券获得中国证监会证监许可20152416 号文核准。 公司于 2016 年 3 月 22 日发行第一期公司债券，具体情况见下表所示。其中， “16 世茂 G1” （证券代码：1
9、36303）发行总额为人民币 20 亿元，债券品种为 3 年期，发行票面利率为 3.29%。 表 2 公司债券发行情况 名称名称 证券代码证券代码 金额（亿元）金额（亿元） 期限（年）期限（年） 票面利率（票面利率（%) 16 世茂 G1 136303 20 3 3.29 资料来源：公司年报 本期债券募集资金总额 20 亿元，资金在扣除发行费用后，全部用于补充公司流动资金。截至 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 6 2016 年 3 月底，公司“16 世茂 G1”债券募集资金已使用 17.5%。 截至本报告出具日， “16 世茂 G1”尚未到第一个付息日。 三、行业分析 公司业务以商
10、业物业运营为主，住宅销售为辅，属于房地产行业。 1 房地产行业 行业概况行业概况 2015 年，全国房地产行业在持续宽松的货币政策和信贷政策等多项利好刺激下仍有所增长，但增速明显下滑；不同区域房地产市场明显分化；去库存成为房地产行业共识。 2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.0%，为近五年来的最低点。房屋新开工面积 154,454 万平方米，比上年下降 14.0%。全年土地购置面积 22,811 万平方米，比上年下降 31.7%。整体看，房地产行业波动较大，自 2014 年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓。 2015 年，全国土地供
11、应出现一定的下滑趋势，全国 300 个城市共推出土地 31,686 宗，同比减少 14%；土地面积 113,235 万平方米，同比减少 18%；出让金总额为 21,793 亿元，同比减少 10%。土地溢价率方面，2015 年，随着利好刺激政策的不断推出，房地产市场逐步转暖，全国 300 个城市土地平均溢价率 16%，较去年同期上升 6 个百分点。但土地市场分化明显，一线城市呈现上升态势，较同期上升 2 个百分点至 27%；二线城市较上年同期上升 10 个百分点至 17%；三四线城市较上年同期上升 2 个百分点至 8%。楼面均价方面，一线城市同比大幅上涨 19%至 9,180 元/平方米；二线城
12、市同比上涨 18%至及 1,565 元/平方米；三四线城市同比上涨 1%至 751 元/平方米。整体看，土地供求量均出现较大下滑；但分化明显，一、二线城市土地市场热度较高，三线城市则相对较为疲软。 在开发资金来源方面，2015 年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息，A 股再融资持续活跃，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主体由上市公司扩展到所有制法人，大大降低发行债券门槛，且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽。2015 年，房地产开发企业到位资金125,203 亿元，比上年增长 2.6%。其中，国内贷款
13、20,214 亿元，下降 4.8%；利用外资 297 亿元，下降 53.6%； 自筹资金 49,038 亿元， 下降 2.7%； 其他资金 55,655 亿元， 增长 12.0%。 整体看， 2015年以来，房企融资呈现出大规模、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解。 在市场供需上，2015 年，随着政策继续向好，全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现。 2015 年下半年商品房销售面积开始由降转增， 2015 年全年商品房累计销售 128,494.97 万平方米，同比增长 6.50%，增速较上年增加 14.10 个百分点。伴随房地产企业逐步意识到部分城市房产库存积
14、压严重并做出区域性调整后，商品房待售面积增速自 2015 年有所下滑，截至 2015 年 12 月，全国拥有 7.19 亿平方米待售商品房，同比增长 15.60%，增速较去年下滑10.50 个百分点。整体看，全国商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位。 在销售价格上， 2015 年以来受多重宽松政策调整影响， 重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。2015 年 12 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10,980 元/平方米，环比上涨 0.74%。全国楼市保持平稳回升态势，12 月百城价格指数环比、同比连续第 5 个月双涨，且涨幅均继续扩大。其中，以深圳市为首的一线
15、城市住宅平均价格仍呈快速增长态势，截至 2015 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 7 年底，一线城市房价为 32,891.25 元/平方米，同比增长 17.20%。整体看，2015 年随着利好政策逐步落地实施，房价走势有所回暖，一线城市房价呈快速增长态势。 从行业集中上看，中国房地产行业竞争态势日趋固化，龙头企业的先发优势明显，行业集中度进一步提升。2015 年，房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别为 16.87%和22.82%，较上年变化不大；相应的销售面积占比分别达到 11.31%和 14.62%，较上年增加 0.87 和0.97 个百分点。整体看，房地产
16、行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。 总体看，2015 年，房地产开发投资增速大幅回落，市场分化明显，集中度有提升的趋势。 市场市场政策政策 房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。2014 年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2015 年国家出台了一系列政策对房地产进行调控。 2015 年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善房地产市场运行环境。3 月，两会召开，确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定
17、住房消费；支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行五次降息降准，经此调整，5 年以上商业贷款利率降至 4.9%，公积金贷款利率降至 3.25%，均已处于历史低位。同时，政府分别于 3 月、8月和 9 月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺激需求。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。2015 年 11 月，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态，预计楼市的政策态度将会更加宽松。2016 年 2 月，政府出台两项利好政策，包括降低非限
18、购城市首付比例，最低可至 20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。 整体看，在我国房地产市场去库存的背景下，中央及地方相继出台了多重利好政策，使得房地产业政策环境有所好转，但行业未来仍将受政策影响进而出现比较明显的行业波动。 行业关注行业关注 （1）商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低 根据国家统计局数据， 2015 年底， 全国商品房待售面积 71,853 万平方米， 比 11 月末增加 2,217万平方米， 总体待售面积仍然保持在较高水平， 全国商品房待售面积同比增速已连续 7 个月增加。房地产行业仍将面临较强的去库存压力。 （2）行业资产负债率较高，需防范潜在风险 房地产行业具
19、有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企，2015 年三季度，按 Wind 资讯整体法计算的房地产板块资产负债率为 77.93%，较 2014 年底提高了 3.18 个百分点，房地产板块整体债务率较高。 （3）市场格局持续分化 国内房地产市场出现明显分化。三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市房地产市场受益于政策利好明显回升，甚至部分城市出现房地产市场火爆的情形。同时，大中小型企业的营运状况分化也将日趋明显，中小型房企可能面临更大的市场竞争压力和整合风险。 （4）房企利润率下降 由于全国整体供需情况的变化，房地产行业利润率呈下降趋
20、势。房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 8 润率，获得超额利润。 行业发展行业发展 （1）地产金融化，资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 2015 年，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合。这种“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产呈现金融化趋势。 （2）转变盈利模式，提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控
21、措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 综合来看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业集中度不断提高。同时，长期来看，人口结构等因素将扮演重要的角色，去库存已成为行业共识，可以预见，房地产行业实质性调整刚刚开始，而市场的分化将进一步加大。未来几年，预期龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 跟踪期内，公司的经营管理、财务管理等制度无变化；公司董事会及监事会相关
22、人员由于任期届满进行了换届选举；除李俊杰、孟洁、宋垚三名副总裁辞职外，公司核心管理团队变化不大。 总体来看，公司部分管理人员发生变更，但对公司正常经营未产生重大影响；公司在关键岗位人员稳定性方面尚需加强。 五、经营分析 1 经营概况 2015 年，公司实现主营业务收入 150.33 亿元，较上年增长 18.36%，主要系住宅地产销售收入大幅增长所致。从主营业务收入构成看，公司主营业务收入主要来自于商业物业运营和住宅地产业务， 其中： 商业物业运营业务在公司主营业务收入中的比重为 23.20%， 较上年大幅下降 44.01个百分点； 住宅地产业务在主营业务收入中的比重较上年大幅上升 43.59
23、个百分点， 达到 71.68%。公司商业物业运营业务由商业地产销售和房地产租赁业务组成，其中：受公司销售节奏的影响，商业地产销售占同期主营业务收入的比重由 2014 年的 63.86%下降至 2015 年的 20.01%；随着公司对自持物业业态布局、购物环境和消费体验等多方面的提升，以及公司商业运营能力的不断提高，2015 年公司房地产租赁业务收入规模达到 4.78 亿元，较上年增长 12.25%。受宏观经济不景气及电子商务对传统零售业冲击影响，公司百货业务收入规模下降较快，其占主营业务收入的比重由 2014 年的 0.15%下降至 0.04%。此外，公司影院业务收入 2015 年为 3.25
24、 亿元，较上年增长39.25%。公司其他业务主要由物业管理、儿童游艺园等业务构成，占同期主营业务收入比例较小。 表3 20142015年公司主营业务收入构成（单位：亿元、%） 项项 目目 2014 年度年度 2015 年度年度 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 商业物业运营 85.36 67.21 46.18 34.87 23.20 45.74 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 9 其中：商业地产销售 81.10 63.86 44.00 30.89 20.01 38.78 房地产租赁 4.26 3.36 87.61 4.78 3.18 89.52 住
25、宅地产业务 35.67 28.09 24.75 107.75 71.68 30.39 百货业务 0.19 0.15 8.93 0.06 0.04 3.33 影院业务 2.33 1.84 56.67 3.25 2.16 57.25 其他 3.45 2.72 86.81 4.40 2.93 91.69 合合 计计 127.01 100.00 41.40 150.33 100.00 36.32 资料来源：公司年报，联合评级整理。 作为房地产企业，其毛利率水平受结算产品结构变化影响较大。毛利率方面，受土地成本较低、产品品牌口碑较好及公司商业物业运营能力较强影响，公司商业地产销售业务毛利率较高；2015
26、 年商业地产销售业务毛利率 38.78%，较上年下降 5.22 个百分点；房地产租赁业务毛利率较为稳定，为 89.52%，较上年小幅增加；公司住宅地产业务毛利率为 30.39%，较上年增加 5.64 个百分点，主要系公司不同年份竣工结算的产品结构差异及不同区域土地成本差异、房产售价差异影响所致； 受运营管理能力不断提升， 公司影院业务毛利率小幅上升 0.58 个百分点， 达到 57.25%，处于较好水平；受百货行业不景气带来收入下降但相关运营成本变动不大影响，公司百货业务毛利率持续下降；公司其他业务毛利率水平较高。整体上，由于商业物业运营业务收入和住宅地产业务收入占主营业务收入比重较大，其对公
27、司综合毛利率水平影响较大，2015 年，由于毛利率相对较低的住宅地产业务收入占比增长较快，拉低公司综合毛利率下降 5.08 个百分点至 36.32%。 20142015 年，公司主营业务收入按区域1划分情况如下表所示；2015 年公司营业收入主要来自于华东地区，其中，以浙江省和江苏省为主，区域集中度较高，符合公司立足于长三角地区的区域市场战略布局；其余地区占比有所下降，主要系项目结转周期影响所致。 表4 20142015年公司营业收入区域构成（单位：亿元） 城市城市 2014 年年 2015 年年 收入收入 占比占比 收入收入 占比占比 华东地区 102.57 80.76% 142.14 94
28、.55% 华北地区 15.60 12.28% 5.89 3.92% 东北地区 0.79 0.62% 0.29 0.19% 华中地区 7.48 5.89% 1.47 0.98% 西南地区 0.57 0.45% 0.53 0.35% 合计合计 127.01 100.00% 150.33 100.00% 资料来源：公司年报，联合评级整理。 2016 年 13 月，公司实现营业收入 26.24 亿元，主要为商业物业运营收入和住宅地产业务收入，较上年同期增长 26.21%；公司实现营业利润 3.88 亿元，同比下降 19.23%，主要受同期商业地产销售业务毛利率有所下降影响。 总体看，2015 年公司整
29、体经营规模较大、经营稳健；公司房地产业务（商业物业运营及住宅地产业务）收入规模较大且不断增长，其中持有物业出租收入稳步增长，为公司带来稳定的现金流入；公司整体毛利率水平较高、盈利规模较大；但主营业务区域集中度较高。 1华东地区指山东省、江苏省、安徽省、上海市、浙江省、江西省和福建省；华中地区指湖南省、湖北省、河南省和江西省；华北地区指北京市、天津市、河北省、山西省和内蒙古自治区；东北地区指辽宁省、吉林省和黑龙江省；西南地区指云南省、贵州省、四川省、重庆市和西藏自治区。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 10 2 商业及住宅物业业务运营 从土地储备看，2015 年公司没有新购土地，公司
30、购置土地规模和土地支出出现明显下降，主要系公司同期土地储备资源较为充沛，且公司根据自身发展阶段以及全国房地产市场情况，有意降低土地购置规模所致。截至 2015 年底，公司土地储备建筑面积约 956 万平方米，权益面积 608万平方米，土地储备仍较充足。 从土地储备的区域分布来看，公司土地储备主要集中于二、三线城市。截至 2015 年底，公司共在 17 个城市拥有 25 个项目的土地储备，其中：一线城市仅为上海，二线城市以苏州、青岛、济南、宁波、武汉、南京、厦门等城市为主，三线及以下城市主要为石狮、常州及徐州等城市为主。从土地储备面积占比看，公司一线城市土地储备占 1.11%，二线城市土地储备占
31、 66.14%，三线及以下城市土地储备占 32.75%。从土地储备楼面均价看，公司在一线城市楼面均价仅为 837.48元/平方米，处于极低水平，主要系公司土地获得时间较早2所致；公司在二、三线城市楼面均价分别为 2,580.07 元/平方米和 2,009.31 元/平方米，均处于较低水平。整体上，公司土地储备以二、三线城市为主，质量较好，价格较低。 2015 年，公司房地产开发建设情况如下表所示。新开工面积方面，2015 年受公司控制开发节奏影响，公司同期新开工面积大幅下降，由 2014 年的 196.03 万平方米下降至 2015 年的 53.98 万平方米；公司竣工面积有所上升，2015
32、年公司竣工面积 106 万平方米，尽管 2014 年公司新开工面积规模较大，但公司为保持经营持续性，严格控制项目工程开发进度，故 2015 年公司竣工面积较 2014 年小幅增长。受公司销售情况、开发进度影响，公司 2015 年底在建面积由 2014 年底的610.83 万平方米下降至 550.97 万平方米，但仍能满足公司未来经营需求。 表 5 20142015 年公司项目开发情况 项目项目 2014 年年 2015 年年 当期新开工面积（万平方米） 196.03 53.98 当期竣工面积（万平方米） 97.94 106 期末在建面积（万平方米） 610.83 550.97 资料来源：公司提
33、供 注：竣工面积为结转收入面积、投资性房地产竣工面积、未售已竣工面积、不可销售公共区域部位面积等。 截至 2015 年底，公司在建项目开发情况如下表所示；公司在建项目 16 个，主要集中在山东省、 江苏省和浙江省， 其中， 预计于 2016 年底竣工项目 12 个。 公司在建项目计划总投资金额 813.57亿元，截至 2015 年底已投资金额 512.48 亿元，20162018 年计划投资金额分别为 101.47 亿元、74.11 亿元和 99.90 亿元。公司未来项目投资规模较大，面临一定的资金需求。 表 6 截至 2015 年底公司在建项目开发情况（单位：亿元、年） 序号序号 项目名称项
34、目名称 开工时开工时间间 预计竣预计竣工时间工时间 项目性质项目性质 计划投资计划投资金额金额 已投资金已投资金额额 项目项目进度进度 未来投资计划未来投资计划 2016 年年 2017 年年 2018 年年 1 天津世茂茂悦府项目 2012 2016 住宅/商业 39.00 14.38 37% 6.00 10.00 8.62 2 济南世茂国际广场项目 2012 2016 商业 42.77 41.77 98% 1.00 - - 3 常熟世茂世纪中心项目 2007 2016 商业 50.81 50.81 100% - - - 4 青岛胶南世茂国际中心项目 2012 2018 商业 40.00 4
35、.85 12% 5.00 10.00 8.00 5 青岛胶南世茂诺沙湾项目 2012 2016 住宅/商业 40.00 33.09 83% 4.80 2.11 - 2 土地获取时间为 2005 年，后受政府未及时交地影响，公司开工时间有所拖延，公司从未违反闲置土地处置办法的相关规定。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 11 6 常州世茂广场项目 2009 2016 商业 12.30 7.53 61% 4.77 - - 7 宁波包家漕项目 2013 2016 商业 10.48 6.19 59% 4.29 - - 8 南京世茂外滩新城二期项目 2010 2018 住宅/商业 100.00
36、 65.00 65% 5.00 5.00 25.00 9 上海天马山新体验中心商业项目 2009 2016 商业 27.93 26.93 96% 1.00 - - 10 武汉蔡甸世茂嘉年华项目 2010 2016 商业 45.00 29.24 65% 15.76 - - 11 沈阳世茂商业项目 2008 2016 商业 60.00 15.35 26% 8.00 12.00 24.65 12 石狮世茂摩天城项目 2014 2018 住宅/商业 200.37 106.90 53% 30.01 25.00 25.00 13 厦门世茂海峡大厦项目 2010 2016 商业 50.00 45.65 91
37、% 4.35 - - 14 济南世茂天城项目 2014 2018 住宅/商业 61.95 33.32 54% 10.00 10.00 8.63 15 常熟黄河路 2013 2016 住宅 15.48 14.52 94% 0.96 - - 16 宁波滨江项目 2013 2016 住宅/商业 17.47 16.94 97% 0.53 - - 合计合计 813.57 512.48 63% 101.47 74.11 99.90 资料来源：公司提供 注：表中项目仅为公司合并报表范围内项目。已投资金额为截至2015年底会计口径完成投资额，关于完工项目实际投资额将以最终审计额为准，但两者之间差额较小。关于序
38、号3项目，2013年公司年报披露计划总投资额为44.94亿元，但截至2015年12月底已超支，故此处计划投资金额为原计划投资额为截至2015年底实际投资金额。 2015 年，公司物业销售情况如下表所示；公司协议销售面积和销售金额呈增长趋势，为公司未来销售收入提供保障，但受项目推进节奏影响，结构有所变化。协议销售面积方面，2015 年公司商业物业协议销售面积有所下降，由 2014 年的 32.50 万平方米下降至 18.35 万平方米；住宅物业协议销售面积由上年的 91.01 万平方米上升至 121.69 万平方米。协议销售均价方面，公司商业物业和住宅物业协议销售均价较为平稳，较上年变化不大，分
39、别为 1.48 万元/平方米和 1.23 万元/平方米。从结转情况看，2015 年公司物业结转收入稳步增长，但受开发进度影响，商业物业结转收入大幅下降，住宅物业结转收入大幅增长。 表 7 公司近年物业销售情况 项目项目 2014 年年 2015 年年 协议销售面积（万平方米）协议销售面积（万平方米） 123.51 140.04 其中：商业 32.50 18.35 住宅 91.01 121.69 协议销售金额（亿元）协议销售金额（亿元） 160.35 177.10 其中：商业 49.04 27.24 住宅 111.31 149.86 协议销售均价（万元协议销售均价（万元/平方米）平方米） 1.3
40、0 1.26 其中：商业 1.51 1.48 住宅 1.22 1.23 结转收入（亿元）结转收入（亿元） 116.78 138.64 其中：商业 81.10 30.09 住宅 35.67 107.75 资料来源：公司提供 在宏观经济不景气及三四线城市商业地产饱和的宏观背景下，公司通过对商业物业培育、创新零售定制业务等手段来提高物业的去化速度。截至 2015 年底，公司在售项目情况如下表所示。公司按照各项目建设开发周期以及项目销售计划逐步推动在售项目的签约销售进度。截至 2015年底，公司在售项目 21 个，其中商业与住宅销售面积占比约为 6:4。公司大部分项目为城市综合体，住宅物业为商业物业的
41、配套设施；开发面积较大，周期较长。从在售情况看，公司于 2013 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 12 年以前开发并预计于 2015 年和 2016 年竣工的项目，目前大部分处于尾盘销售或销售进度在 75%以上；受公司根据市场行情控制销售进度、逐步培育商业市场氛围减缓预售节奏影响，常州世茂广场、天津世茂悦府项目销售情况较慢，但销售进度均在 50%以上。公司于 2013 年以后开发的项目，部分由于开盘较早，目前处于尾盘销售或销售进度在 60%以上；宁波滨江项目、宁波包家漕项目受开盘时间较晚影响，目前销售进度较低。整体上，公司住宅物业去化速度较快，商业物业去化速度维持在 65%左右水平
42、；项目开发进度与销售情况匹配较好。从销售区域看，公司物业主要集中在二、三线城市，需持续关注宏观经济走低对商业地产带来的负面影响及房地产行业相关政策对公司销售带来的影响。 表 8 截至 2015 年 12 月底公司在售项目情况表 序号序号 项目名称项目名称 物业性质物业性质 开工时间开工时间 预计完工时预计完工时间间 项目销售进度项目销售进度 1 常熟世纪中心 住宅、商业 2007 2016 尾盘销售 2 苏州世茂广场 商业 2008 2015 尾盘销售 3 苏州木渎 住宅 2013 2015 尾盘销售 4 常熟黄河路 住宅 2013 2016 80% 5 苏州园区 住宅 2014 2017 7
43、0% 6 青岛诺沙湾 住宅 2012 2016 80% 7 青岛国际中心 商业 2012 2018 25% 8 青岛拾贰府 住宅 2012 2015 尾盘销售 9 济南国际广场 商业 2012 2016 75% 10 济南天城 住宅、商业 2014 2018 60% 11 徐州世茂商业 商业 2009 2015 75% 12 常州世茂广场 商业 2009 2016 50% 13 无锡世茂项目 住宅、商业 2012 2017 尾盘销售 14 宁波滨江 住宅 2013 2016 45% 15 宁波包家漕 商业 2013 2016 25% 16 天津世茂悦府项目 住宅 2012 2016 60% 1
44、7 厦门世茂海峡大厦项目 商业 2010 2016 尾盘销售 18 南京世茂外滩新城项目 住宅 2010 2018 85% 19 武汉汉蔡甸世茂嘉年华项目 商业 2010 2016 85% 20 上海天马山新体验中心商业项目 商业 2009 2016 80% 21 石狮世茂摩天城项目 住宅、商业 2014 2018 50% 资料来源：公司提供 注：上述销售进度指已取得预售许可证且已对外推盘销售的销售进度，公司在建但未推盘项目在上表中并无体现。 总体看，2015 年公司销售情况较好，结转收入金额稳定增长，且协议销售金额的不断增长为公司未来销售收入实现奠定基础；公司项目滚动开发、滚动销售，目前在售
45、项目整体库存压力不大。未来随着新项目开工及相关项目分期实现预售，为公司维持较大规模销售收入提供保障；但公司物业主要集中在二三线城市，需持续关注宏观经济及房地产政策对公司销售带来的影响。 3 自持物业情况 截至 2015 年底，公司主要自持物业情况如下表所示。出租率方面，公司主要自持物业出租率均维持在较高水平。租金收入方面，随着公司自持物业面积不断增大，出租面积不断增多及出租率较为稳定，综合影响下近两年公司租金收入水平稳步提升；年租金收入占房地产公允价值比例方面，办公楼及商业广场分别维持在 5%及 3%的水平，较为稳定；单位租金方面，处于北京及上 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 13
46、 海一线城市核心商圈物业租金水平较高且单位租金水平不断上升，处于二、三线城市物业租金水平较低，但随着公司对所持商业的不断培育，公司在苏州、常熟、芜湖等地的商业物业单位租金水平较为稳定或略有上升。 表 9 截至 2015 年底公司主要自持物业情况（单位：万平方米、万元、元/平方米/年） 序序号号 项目名称项目名称 所在地所在地 业态业态 建筑面积建筑面积 可租面积可租面积 出租率出租率 2015 年年 收入收入 单位租金单位租金 1 北京世茂工三 环渤海 广场 7.78 2.76 98.30% 6,242.65 2,263.72 2 北京世茂大厦 环渤海 写字楼 7.02 5.54 99.18%
47、 14,105.49 2,547.28 3 昆山世茂华东商城 长三角 广场 8.82 5.14 99.11% 2,052.80 399.18 4 昆山国际城 长三角 广场 8.70 4.85 100.00% 1,616.13 333.02 5 苏州世茂运河城一期 长三角 广场 5.00 2.39 100.00% 1,103.04 461.59 6 常熟卢米埃影院 长三角 广场 0.46 0.28 100.00% 79.00 282.13 7 常熟欧尚 长三角 广场 4.34 4.20 100.00% 513.50 122.26 8 绍兴世茂广场 长三角 广场 18.27 11.41 100.0
48、0% 2,628.00 230.34 9 徐州世茂商业 长三角 广场 5.95 3.71 79.73% 749.98 202.23 10 芜湖世茂滨江花园玫瑰坊 长三角 广场 3.84 2.45 88.83% 496.24 202.38 11 芜湖文化艺术中心 长三角 广场 4.29 1.94 100.00% 尚未开业，未收取租金 - 12 上海上卧副楼 长三角 广场 0.29 0.29 100.00% 246.84 851.09 13 上海世茂商都 长三角 广场 0.96 0.74 89.88% 1,533.12 2,066.76 14 济南世茂广场-北区 环渤海 广场 13.22 7.80
49、 98.22% 8,805.12 1,129.00 15 苏州世茂运河城二期 长三角 广场 7.07 2.41 71.64% 580.24 240.66 合计 - - 96.00 55.91 96.31% 40,752.15 728.88 资料来源：公司提供 整体上，虽然公司不断新增商业广场物业面积，但公司大部分商业广场物业处于培育期，租金收入水平一般且上升幅度不大。未来随着公司对所持商业物业培育的逐渐成熟及公司自持物业的不断增多，公司租金收入规模将进一步提升，且租金收入回报具有一定的上升空间。 4 其他业务 公司影院业务运营主体为下属子公司世茂影院投资发展有限公司（以下简称“世茂影院”）。2
50、0142015 年， 公司共实现影院业务收入 2.33 亿元和 3.25 亿元， 维持稳定增长趋势； 根据公司 2015年 6 月 27 日公告，公司与万达电影院线股份有限公司（以下简称“万达院线”）达成战略合作，按照协议内容，公司将向万达院线转让公司下属世茂影院所持有的重庆世茂影院管理有限公司等14 家公司 100%股权（详见重大事项章节）。 公司百货业务收入主要为对百货门店的租赁收入，未来随着公司应对市场变化及时进行主营业务战略调整的实施，将百货业务并入商业物业运营业务，公司将无相关百货业务收入。 总体看，公司其他业务收入在主营业务中占比较小，未来将逐渐萎缩。 5 经营效率 2015 年，