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1、房地产估价主讲教师:尹正管理工程系第一章 房地产和房地产估价基本要求：1、了解房地产的概念和类型。2、熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。3、掌握房地产估价的概念。第一节 引言1房地产价格的客观存在性2我国房地产估价的基本制度3作好房地产估价应具备的条件第二节 房地产的概念1基本的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球表面及其上下围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地
2、、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。2实物、权益和区位对房地产和其他资产价值影响及异同实物是房地产中看得见、摸得着的部分实物又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中距离有空间自线距离、交通路线距
3、离和交通时间距离。3房地产的三种存在形态(1)土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中土地的价值。(2)建筑物。在某种情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。(3)房地。当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。4土地的概念对于房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。5土地开发、利用的限制(1)土地权利的设置以及行使的限制。(2)房地产相邻关
4、系的限制。(3)土地使用管制。6从房地产估价角度对一宗土地的基本认识主要包括的方面(1)坐落；(2)面积，此为依法确认的而积，通常以m2表示；(3)形状；(4)四至，对其描述的顺序最好为东、南、西、北；(5)地势；(6)周围环境、景观，通常用图片来说明；(7)利用现状；(8)产权情况；(9)地质和水文状况；(10)基础设施完备程度和土地平整程度；(11)土地使用管制，即城市规划限制条件：土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)、建筑间距、绿地率(是指用地红线绿化用地的总面积占土地总面积的比例)、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型
5、、色彩、地面标高、其他要求：(12)其他。7容积率、建筑密度的概念容积率是块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。8建筑结构、建筑结构类型的种类建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、粱、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。9从房地产估价角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)坐落；(2)面积；(3)层数和高度；(4)结构；(5)设备；(6)装修，分为内装修和外装修；(7)公共配套设施完备程度；(8)平面布置，包括平面图、户型图等；
6、(9)外观，包括外观图片等；(10)建成年月，包括开工日期和竣工日期；(11)维修、保养情况及完损程度；(12)利用现状；(13)产权状况；(14)其他。第三节 房地产估价的理由1、房地产的特性主要有：不可移动性独一无二性寿命长久性数量有限性性用途多样性相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性2、房地产的类型(1)按用途来划分的类型。居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、综合房地产。(2)按开发程度来划分的类型。生地、毛地、熟地、在建工程、现房。(3)按是否产生收益来划分的类型。收益性房地产、非收益性房地产。(4)按经营使用方式来划分的类型。出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。3、房地产估价的相关概念房地产估价的概念房地产专业估价人员的概念一名合格的房地产专业估价人员必须具备的条件房地产估价人员应遵守的职业道德估价目的及目前主要估价目的种类确定估价目的的意义房地产估价的主要方法估价时点的含义房地产估价与房地产定价的区别4、房地产估价的必要性一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：独一无二性价值量较大结 束