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1、房地产开发与经营吴聘奇第十章 房地产估价案例欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作 抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的 三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他 不知道哪套作为抵押物的价值会最大。于是，不知道哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得他向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得 迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单 介绍了三套房屋的基本状况如下：介绍了三套房屋的基本状况如下：案
2、例 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A A 房屋位于甲级地段，是他与朋友马先生共同投资购买的，房屋位于甲级地段，是他与朋友马先生共同投资购买的，建筑面积建筑面积152.5152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄平方米，房型为三室二厅，楼龄2 2年；年；B B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.280.2平平方米，房型为二室二厅，
3、楼龄方米，房型为二室二厅，楼龄3 3年；年；C C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄平方米，房型为三室二厅，楼龄5 5年。年。案例两宗房地产：两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。权益同，实物同，区位不同，价不同。（一）整体概念房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整
4、体物。（一）概念其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或虽然可以分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受损的物。（一）整体概念如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的 管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等而在地上临时搭建的帐篷、戏台等 则不属于房地产。则不属于房地产。（一）整体概念v房房地地产产专专业业估估价价人人员员，根根据据待待估估房房地地产产的的估估价价目目的的，遵遵循循房房地地产产的的估估价价原原则则和和程程序序，在在充充
5、分分了了解解和和掌掌握握待待估估房房地地产产基基本本状状况况、房房地地产产市市场场资资料料和和深深入入分分析析房房地地产产价价格格影影响响因因素素的的基基础础上上，选选择择科科学学而而合合适适的的估估价价方方法法，并并结结合合估估价价人人员员的的经经验验，对对房房地地产产在在一一定定权权利利状状态态和和一一定定时时点点的的市市场场价价值值所作出的推测和判断。所作出的推测和判断。（一）整体概念 v 房地产估价的要素房地产估价的要素估价当事人：房地产估价人员；房地产估价机构；估价当事人：房地产估价人员；房地产估价机构；估价委托人估价委托人估价对象：土地、房屋、构筑物、在建工程等估价对象：土地、房屋
6、、构筑物、在建工程等估价目的：估价报告做什么用估价目的：估价报告做什么用价值类型：市场价值和非市场价值价值类型：市场价值和非市场价值估价时点：公历年、月、日估价时点：公历年、月、日估价依据：法律、法规、政策、标准估价依据：法律、法规、政策、标准（一）整体概念 v 房地产估价的要素房地产估价的要素估价假设：估价所必要、但不能肯定，估价假设：估价所必要、但不能肯定，而又必须予以说明的前提而又必须予以说明的前提估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、替代原则等替代原则等估价程序：先后次序估价程序：先后次序估价方法：市场法、成本法、收益法等，估价方法：市场法、成
7、本法、收益法等，不得随意取舍不得随意取舍估价结果：不得随意更改估价结果：不得随意更改（一）整体概念 v 概念理解概念理解房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映房地产估价是房地产估价是模拟市场定价模拟市场定价模拟市场定价模拟市场定价而不是替代市场定价而不是替代市场定价房地产估价是房地产估价是提供价值意见提供价值意见提供价值意见提供价值意见而不是作价格保证而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将房地产估价会有误差但应将误差控制误差控制误差控制误差控制在合理范围内在合理范围内房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合（一
8、）整体概念 v 房地产的实物、权益与区位房地产的实物、权益与区位实物：有形实体、质量和组合完成的功能三个方面。实物：有形实体、质量和组合完成的功能三个方面。权益：权利、利益和收益，如所有权、使用权、权益：权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。区位：地理位置、可及性、便捷性、与重要场所的区位：地理位置、可及性、便捷性、与重要场所的 距离，周围环境、景观，在区域中的地位等距离，周围环境、景观，在区域中的地位等 其中，交通时间距离越来越受到重视。其中，交通时间距离越来越受到重视。（一）整体概念 在不同类型的资产中，实物
9、和权益对价值的影响不同：在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响不同：（1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值（2）专利权、专有技术、著作权、商标专用权、商誉、有价证券等无形资产，主要是权益的价值。（3）房地产，实物和权益在价值决定中都很重要。房屋价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的 影响，又受产权状况的影响，例如房屋产权是完全 产权还是部分产权(商品房、经济适用房、以房改 成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)（二）现实需要（一）（一）土地使用权出让土地使用权出让（二）（二）房地产转让和租赁房地产转让和租赁（三）（三）房地产抵押房地产抵押（四）（四）房地产征收和征用房地
10、产征收和征用（五）（五）房地产分割房地产分割（六）（六）房地产损害赔偿房地产损害赔偿（七）（七）房地产税收房地产税收（八）（八）房地产保险房地产保险（九）（九）房地产争议调处和司法鉴定房地产争议调处和司法鉴定（十）（十）企业有关经济行为企业有关经济行为（十一）（十一）房地产管理房地产管理（十二）（十二）其他方面其他方面（三）估价原则 v 合法原则合法原则 前提条件前提条件某宗房产位于小区入口处第一层，规划限定为 居住用途，但因其靠近路边，适合于商业用途，在交易评估过程中，某评估人员便以商住用途 评估其单位价格为15000元/m2，请问是否可行？（三）估价原则 v 1 1、合法原则、合法原则 前
11、提条件前提条件合法原则定义：合法原则定义：指房地产估价的对象必须是 由国家法律、法规确认和保障的合法使用的 房地产，即合法产权、合法使用、合法处分 的房地产。（三）估价原则（1 1）合法产权）合法产权以房地产属权证书和有关证件为依据土地：土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。房屋：房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证统一的房地产权证书：统一的房地产权证书：房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证（三）估价原则（2 2）合法使用）合法使用以城市规划/土地用途管制等为依据必须依法进行，即遵循国家和所在地区政府的 有关法律、法规、政策和城市土地利用规划
12、。如城市规划规定了土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度与建筑风格等，则房地产估价就必须 在房地产的使用符合限制的范围内进行。（三）估价原则（3 3）合法处分）合法处分应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据（4 4）其他方面）其他方面如评估出的价格必须符合国家的价格政策，如房改售房，政府定价房，经济适用房案例2003年7月，住户金某以自有的一间产权房屋 向银行申请抵押贷款，房屋经专业人员评估为 60万元，金某获得了30万元贷款额，贷款期限 定为2年。但2005年7月份，金某却以家中无钱 拒绝还款，银行便申请给予房屋拍卖，而拍卖 所得才12万元，后经市场调查，该房屋在当地 当时最高价格仅15万元左
13、右，而2003年7月价格 还不到15万元。原来2003年评估此房屋的 人员为金某的亲戚，违反了什么原则？（三）估价原则 v 2 2、公正原则、公正原则房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法，实事求是地对评估标的物 评估出一个客观的科学的合理的价格。（三）估价原则 v 3 3、最高最佳使用原则、最高最佳使用原则 又称最优使用原则、最佳效益原则，指在合法的前提下，以待估房地产 最有效使用的方式为估价基础进行估价。（三）估价原则 v 3 3、最高最佳使用原则、最高最佳使用原则 某处房地产城市规划规定既可作商业用途，也可做住宅用途，如果作商业用途能够取得
14、最大的收益，则估价时以假定为商业用途 使用为前提，反之则以作为住宅用途为前提。这一原则是房地产交易竞争的结果。（三）估价原则 v 4 4、替代原则、替代原则 在评估一宗房地产的价格时，如附近地区有 若干相近效用的房地产价格存在，则可依据 此原则推断出估价对象房地产的价格。替代原则成为房地产估价方法：市场比较法 的理论基础。（三）估价原则 v 5 5、估价时点（期日）原则、估价时点（期日）原则估价时点：指估价对象房地产的估价额所指 的具体日期，通常以年、月、日表示。确立估价期日原则的意义在于：估价期日是 责任交待的界限和评估房地产时值的界限。（三）估价原则 v 5 5、估价时点原则、估价时点原则
15、一般将估价人员执行现场查戡的日期定为 估价时点，或因特殊需要将其他日期指定 为估价时点。估价作业日期：是正式接受估价委托的 年月日至完成估价报告的年月日。（三）估价原则 v 5 5、估价时点原则、估价时点原则要把不同时间的比较实例的价格都修正到 某个标准时间，即以估价时点为标准时间，这样这些实例才能作为等价替代物，即可比。（四）估价程序 v 明确基本事项明确基本事项拟定作业方案拟定作业方案搜集所需资料搜集所需资料 实地查勘对象实地查勘对象选定方法计算选定方法计算确定结果确定结果 撰写估价报告撰写估价报告估价资料归档估价资料归档（五）估价方法选择1 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行
16、估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用
17、比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 市场比较法举例估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建
18、造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装市场比较法举例估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向10010010010
19、0层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115市场比较法举例实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100
20、/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/市场比较法的适用性有类似房地产的适合交易实例即可应用有类似房地产的适合交易实例即可应用下列情况不适用：下列情况不适用：1 1、房地产交易发生较少的地区、房地产交易发生较少的地区2 2、某些交易实例很少的房地产或很难成为交易、某些交易实例很少的房地产或很难成为交易 对象的房地产，如古建筑用地、风景名胜区对象的房地产，如古建筑用地、风景名胜区 土地、图书馆、体育馆、
21、学校用地等。土地、图书馆、体育馆、学校用地等。（六）资料搜集与现场调查政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 1 1、宏观资料和市场状况资料宏观资料和市场状况资料 （六）资料搜集与现场调查2 2、估价方法所需资料、估价方法所需资料3 3、估价对象状况资料、估价对象状况资料 区位、权益、实物区位、权益、实物
22、 4 4、实体确认、实体确认 坐落、面积坐落、面积 5 5、权利状态确认、权利状态确认（七）影响因素行政因素一般因素区域因素个别因素社会因素经济因素住宅区商业区工业区区域因素序号序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素 区域在城镇的位置2区域社会因素 常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设施状况 供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施5商业繁华程度 距离商业中心的距离、商务设施种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。6区域行政因素 区域经济政策、城镇规划限制、交通管制7区域环境因素 区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度、土地权利状况、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度等工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等（八）理论体系