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1、地产估价Real Estate Appraisal严金海厦门大学公共事务学院厦门大学厦门大学Xiamen University2009-2010学年第二学期课程1 1第七章 假设开发法第一节 假设开发法概述第二节 假设开发法的公式第三节 举例2 27.1 假设开发法概述3 3定义假设开发法预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润；然后将开发完成后的价的必要支出及应得利润；然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法取估价对象价值的方法4 4理论依据预期
2、原理表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法5 5假设开发法的适用条件待开发房地产具备条件是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式式是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开发完成后的价值发完成后的价值6 6假设开发法的操作步骤调查分析待开发房地产状况调查分析待开发房地产状况选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况地产状况预测后续开发经营期预测后续开发经营期预测开发完成后的价
3、值预测开发完成后的价值预测后续必要支出及应得利润预测后续必要支出及应得利润测算待开发房地产价值测算待开发房地产价值7 77.2 假设开发法的公式8 8假设开发法的基本公式基本公式待开发房地产价值待开发房地产价值=开发完成后的价值开发完成后的价值-后续必后续必要支出及应得利润要支出及应得利润后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费取得税费+后续开发后续开发成本成本+后续管理费用后续管理费用+后续销售费用后续销售费用+后续投资后续投资利息利息+后续销售税费后续销售税费+后续开发利润后续开发利润9 9假设开发法的公式生地价值生地上建造房屋生地上建造房屋生地价值生地价值=开发完成后的价值
4、开发完成后的价值-取得生地的税费取得生地的税费-由生地建成房屋的成本由生地建成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润生地开发成熟地生地开发成熟地生地价值生地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值-取得生地的取得生地的税费税费-由生地开发成熟地的成本由生地开发成熟地的成本-管理费用管理费用-销售销售费用费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润1010假设开发法的公式毛地价值毛地上建造房屋毛地上建造房屋毛地价值毛地价值=开发完成后的价值开发完成后的价值-取得毛地的税费取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本由毛地建
5、成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润毛地开发成熟地毛地开发成熟地毛地价值毛地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值-取得毛地的取得毛地的税费税费-由毛地开发成熟地的成本由毛地开发成熟地的成本-管理费用管理费用-销售销售费用费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润1111假设开发法的公式熟地价值熟地价值熟地价值=开发完成后的价值开发完成后的价值-取得熟地的税费取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本由熟地建成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润在
6、建工程价值在建工程价值在建工程价值=续建完成后的价值续建完成后的价值-取得在建工取得在建工程的税费程的税费-续建成本续建成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资投资利息利息-销售税费销售税费-续建利润续建利润1212假设开发法的公式旧房价值旧房价值旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成装饰装修改造或改变用途的成本本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-装装饰装修改造利润饰装修改造利润1313假设开发法的公式开发完成后的房地产销售待开发房地产的价值待开发房地产的价值
7、=采用市场法测算的开发采用市场法测算的开发完成后的价值完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润开发完成后的房地产出租待开发房地产的价值待开发房地产的价值=采用收益法测算的开发采用收益法测算的开发完成后的价值完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润1414现金流量折现法和传统方法 资金的时间价值计算方式资金的时间价值计算方式 方法的取得方法的取得 对开发完成后的价值和后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等对开发完成后的价值和后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本的测算，在传统方法
8、中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价时点的金额。而现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，上是静止在估价时点的金额。而现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额 传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是把它们折算到同一传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是把它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量法考虑各项
9、收入、成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量法考虑各项收入、支出发生的时间不同支出发生的时间不同 传统方法中投资利息和开发利润否单独显现出来，现金流量法中隐含在折现传统方法中投资利息和开发利润否单独显现出来，现金流量法中隐含在折现过程中，现金流量折现既包括安全收益，也包括风险收益过程中，现金流量折现既包括安全收益，也包括风险收益1515假设开发法中各项的求取后续开发经营期建设期建设期经营期经营期开发完成后的价值对应的房地产状况对应的房地产状况对应的时间对应的时间预测方法预测方法1616假设开发法中各项的求取后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润 取得税费取得税费 后续的必要
10、支出后续的必要支出 投资利息和开发利润投资利息和开发利润折现率折现率测算中的其他有关问题测算中的其他有关问题 注意假设开发法的三种估价前提注意假设开发法的三种估价前提 应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益17177.3举例1818 某成片荒地的面积为某成片荒地的面积为2 2平方公里，适宜进行平方公里，适宜进行“五通一平五通一平”的土地开发的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%60%；附近地区与之位置；附近地区与之位置相当的相当的“小块小块”“”“五通一平五通一平”熟地的单价为熟地的单价为800800元
11、元/平方米；建设期为平方米；建设期为3 3年；将该成片荒地开发爱称年；将该成片荒地开发爱称“五通一平五通一平”熟地的开发成本以及管理熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为费用、销售费用为2.52.5亿元亿元/平方米公里；贷款年利率为平方米公里；贷款年利率为8%8%；土地开；土地开发的年投资利润率为发的年投资利润率为10%10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的税费为转让价格的6%6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价请采用假设开发法
12、中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价1919 某宗某宗“七通一平七通一平”熟地的面积为熟地的面积为50005000平方米，容积率为平方米，容积率为2 2，适宜建造一，适宜建造一栋乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要栋乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2 2年，建筑安年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积装工程费为每平方米建筑面积15001500元，勘察设计和前期工程费及其他工元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的程费为建筑安装工程费的8%8%；管理费用为建筑安装工程费的；管理费用为建筑安装工程费的6%6%；建筑；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其
13、他工程费、管理费用第一年需安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入要投入60%60%，第二年投入，第二年投入40%40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该给用预计为售价的告宣传等销售费用，该给用预计为售价的2%2%。当地房地产交易中卖方。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为成交价格的应缴纳的营业税等税费为成交价格的6%6%，买方应缴纳的契税等税费为，买方应缴纳的契税等税费为成交价格的成交价格的3%3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时平均价格。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时平均价格为每平方
14、米建筑面积为每平方米建筑面积35003500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%12%）2020 某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为50005000平方米，根据其位置，适宜装饰装修改造平方米，根据其位置，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400400元元/平方平方米（按建筑面积计），同时取得米（按建筑面积计），同时取得4040年的建设用地使用权。预计购
15、买该年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%4%；装饰装修改造期为；装饰装修改造期为1 1年，年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积装饰装修改造费用为每平方米建筑面积10001000元；装饰装修改造完成后元；装饰装修改造完成后可全部售出，售价为每平方米建筑面积可全部售出，售价为每平方米建筑面积40004000元；在装饰装修改造完成元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%2%；销；销售税费预计为售价的售税费预计为售价的6%6%。请利用上述资料采用
16、假设开发法中的现金。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%12%）2121 某在建工程的建设用地面积为某在建工程的建设用地面积为30003000平方米，规划总建筑面积为平方米，规划总建筑面积为1240012400平方米，平方米，用途为办公，土地使用期限为用途为办公，土地使用期限为5050年，自年，自20072007年年3 3月月1 1日起计，国有建设用地使用日起计，国有建设用地使用权出让合同中约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价权出让合同中约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价
17、800800元元/平方米。平方米。该宗土地上正在建造写字楼，建筑结构为可框架结构，测算正常建设费用（包该宗土地上正在建造写字楼，建筑结构为可框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积积23002300元。至元。至20082008年年9 9月月1 1日完成了主体结构，相当于投入了日完成了主体结构，相当于投入了40%40%的建设费用，的建设费用，预计至建成尚需预计至建成尚需1.51.5年，还需投入年，还需投入60%60%的建设费用，建成半年后可出租，可出租的建设费用，建成半
18、年后可出租，可出租面积为建筑面积的面积为建筑面积的70%70%，月租金为，月租金为6060元元/平方米，出租率为平方米，出租率为85%85%，出租的运营，出租的运营费用为有效毛收入的费用为有效毛收入的25%25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3535，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%3%和和6%6%，在建，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程现金流量折现法测算该在建工程20082008年年9 9月月1 1日的正常购买总价和按规划建筑面日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为积折算的单价（报酬率为9%9%，折现率为，折现率为13%13%）2222