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1、 第五章第五章 引导案例引导案例 京城职业房东也赚钱京城职业房东也赚钱 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自19991999年开始，苏先年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年1010月，已经月，已经“精选精选”了了1010余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款
2、，苏先生目前每月得到的租金净收益为按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为.5.5万元。而苏先生对这些万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计基金、契税、装修费等）共计240240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了率超过了1212。（项目投资要算好现金流入和流出）（项目投资要算好现金流入和流出）1第第5 5章章 投资管理投资管理本章学习要点：本章学习要点：现金流量的含义；现金流量的含义；项目现金流量的测算方法；项目
3、现金流量的测算方法；项目决策评价指标的计算原理及决策应用；项目决策评价指标的计算原理及决策应用；几种典型的项目投资决策方法及应用；几种典型的项目投资决策方法及应用；25.1 5.1 内部长期投资内部长期投资一、内部长期投资的特点（一、内部长期投资的特点（简答题简答题）定义：定义：物流企业把资金投放物流企业把资金投放到企业内部生产经营所需要到企业内部生产经营所需要的长期资产上，称为内部长的长期资产上，称为内部长期投资。期投资。内容：内容：(1(1）固定资产投资固定资产投资;(2)(2)无形资产投资无形资产投资3特点：特点：（一）内部长期投资的变现能力差（一）内部长期投资的变现能力差（二）内部长期
4、投资的资金占用数量相对稳定（二）内部长期投资的资金占用数量相对稳定（三）内部长期投资的资金占用额较大（三）内部长期投资的资金占用额较大（四）内部长期投资的次数相对较少四）内部长期投资的次数相对较少（五）内部长期投资的回收时间较长（五）内部长期投资的回收时间较长科学性原则科学性原则项目投项目投资原则资原则可行性原则可行性原则收益性原则收益性原则和谐性原则和谐性原则4内部长期投资决策的程序内部长期投资决策的程序2.2.投资可行性研究阶段投资可行性研究阶段内部内部投资投资决策决策程序程序原则原则3.3.项目评估决策阶段项目评估决策阶段4.4.项目投资控制预算实施阶段项目投资控制预算实施阶段5.5.投
5、资项目再评估阶段投资项目再评估阶段1.1.选定投资机会、投资立项阶段选定投资机会、投资立项阶段5 二、内部长期投资的决策指标二、内部长期投资的决策指标内部长期投资的决策指标指标是指评价投资方案是否可行或孰优孰劣的标准。可分为贴现现金流量指标贴现现金流量指标和非贴现现非贴现现金流量指标金流量指标两大类。（一）现金流量（一）现金流量现金流量现金流量是指与长期投资决策有关的现金流入现金流入和流出流出的数量。1现金流量的构成现金流量的构成 (1)现金流出量。现金流出量。现金流出量是指开始投资时发生的现金流出量，通常包括购置固定资产价款和垫支的流动资金。6 二、内部长期投资的决策指标二、内部长期投资的决
6、策指标 (2)现金流人量现金流人量。现金流人量主要包括三个方面：第一，初始投资时原有固定资产的变价收入。第二，营业现金流入。年营业现金流入量可用下列公式计算：每年营业现金流入量每年营业现金流入量=每年营业收入每年营业收入-付现成本付现成本-所得税所得税 或 每年营业现金流人量每年营业现金流人量=净利净利+折旧折旧 第三，终结现金流量，是指固定资产的残值收入和原来垫支在各种流动资产上的资金收回。(3)现金净流量。72 2 现金流量的计算现金流量的计算（1 1）初始现金净流量）初始现金净流量例题见教例题见教材例材例5 51 18（2 2）营业现金净流量）营业现金净流量（3 3）终结现金净流量）终结
7、现金净流量例题例题见教见教材例材例5 51 193.投资决策中采用现金流量的原因投资决策中采用现金流量的原因 (1)采用现金流量有利于科学地考虑货币的时间价值。(2)采用现金流量使投资决策更加客观。10非贴现评价指标非贴现评价指标1.1.静态投资回收期（）静态投资回收期（）（1 1）各年净现金流量相等）各年净现金流量相等例题见教例题见教材例材例5.25.2（二）（二）投资评价指标投资评价指标11决策规则：决策规则：在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；接受，否则，放弃；在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较
8、优。在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。（2 2）各年营业现金净流量不相等）各年营业现金净流量不相等例题例题见教见教材例材例5.35.3122.2.平均报酬率（平均报酬率（ARRARR）例题见教材例例题见教材例5.45.4决策规则：决策规则：在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。否则，放弃；酬率时接受。否则，放弃；在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。131.1.净现值计算原理（净现值计算原理（最重点最重点）投资项目建造完成投入生产运营后，各年营
9、业净现金流量投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。初始投资现值后的差额，称为净现值。净现值净现值(NPV)、内部报酬率、获利指数内部报酬率、获利指数2.2.决策规则：决策规则：单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。例题见教材例题见教材例例5.55.5贴现评价指标贴现评价指标1
10、4 内部报酬率（内部报酬率（IRR）2.2.内部报酬率的计算原理内部报酬率的计算原理内部报酬率内部报酬率又称又称内含报酬率内含报酬率，是使项目现金流量净现值等于零时，是使项目现金流量净现值等于零时的贴现率。计算公式为：的贴现率。计算公式为：2.2.内部报酬率内部报酬率法的决策规则法的决策规则 单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应接受；否则，放弃。接受；否则，放弃。多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更优。优。153.3.内部报酬率计算方法内部报酬率计算方法(1)
11、(1)如果如果每年现金流量相等每年现金流量相等，则应采用年金现值系数，则应采用年金现值系数比例折算法。比例折算法。第一步：计算净现值为零时的年金现值系数第一步：计算净现值为零时的年金现值系数第二步：查年金现值系数表第二步：查年金现值系数表第三步：在年金现值系数表第期年金现值系数中查第三步：在年金现值系数表第期年金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用比例折算法计算该投资方案的及对应的贴现率，采用比例折算法计算该投资方案的内部报酬率。内部报酬率。16内插法内插法 内插法是以两个临界点坐标倒求所需值的一种方内插法
12、是以两个临界点坐标倒求所需值的一种方法。（以计算利率法。（以计算利率i i为例）为例）假设：假设：临界点临界点1 1为为(i(i1,1,P P1 1)；临界点临界点2 2为为(i(i2 2，,P P2 2)，要求：要求：P P1 1P P；P P2 2P P【例例56】17（2 2）如果项目各期）如果项目各期现金流量不相等现金流量不相等，则应采，则应采用逐步测试比例折算法。用逐步测试比例折算法。第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式的净现值等于零的公式 第二步：给定第二步：给定贴现率贴现率逐步测试。逐步测试。第三步：根据
13、找到的贴近于零的两个净现值及其贴第三步：根据找到的贴近于零的两个净现值及其贴现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。183.3获利指数获利指数 获利指数获利指数(PI)又称利润指数利润指数，是投资项目投入使用后的现金流量现值之和与初始投资额之比。获利指数的计算公式为：注：若只有一个方案，PI1,采纳;PI 1，拒绝。在多个方案的互斥选择决策中，应在PI 1的方案中选择最高者例题见教例题见教材例材例5.75.719第二节第二节 债券投资债券投资 证券投资证券投资是指企业通过购买有价证券的形式所进行的投资，它是物流企业对外投资的重要组成部分。一、债券的价值一、债
14、券的价值 债券债券是以偿还本金和支付利息为条件的一种债权债务关系凭证，债券发行后可转让和流通。20（一）债券估价模型（一）债券估价模型债券的价值债券的价值是在债券持有期间，本金和利息的现值之和。注：对于投资者来说，如果企业债券的发行价格等于注：对于投资者来说，如果企业债券的发行价格等于或小于债券的价值，就可以得到自己预期的报酬率。或小于债券的价值，就可以得到自己预期的报酬率。21（二）债券的实际收益率（二）债券的实际收益率债券实际收益率的本质本质是使未来投资收入的现金流人量现值等于债券购入价格的折现率。注：注：当求得的折现率大于投资者期望的报酬率则可以进行投资，否则放弃此债券投资；【例例59】
15、22二、债券投资风险二、债券投资风险（一）传统债券的投资风险（一）传统债券的投资风险 1违约风险 2利率风险 市场利率与债券价格成反比变化。市场利率与债券价格成反比变化。市场利率上升，会引起债券市场价格下跌；市场利率上升，会引起债券市场价格下跌；市场利率下降，会引起债券市场价格上升市场利率下降，会引起债券市场价格上升 3通货膨胀风险 4变现能力风险 5汇率风险23（二）带有附加条款的债券的投资风险（二）带有附加条款的债券的投资风险1.提前赎回条款提前赎回条款提前赎回条款提前赎回条款是债券发行人的一种选择权，它赋予债券发行人在债券发行一段时间后，按照约定的价格于债券到期前全部或部分赎回债券的权利
16、。赎回价格：赎回价格：当债券发行人赎回债券时一般要支付一个高于债券面值的价格赎回溢价：赎回溢价：赎回价格与债券面值的差额；24（二）带有附加条款的债券的投资风险（二）带有附加条款的债券的投资风险2.偿债基金条款：偿债基金条款：是规定债券发行人必须在规定的日期后，逐年按规定提前收回一定比例的债券。购回债券的价格购回债券的价格：（1）是按照债券面值来赎回固定比例的债券，并以抽签的方式来决定应赎回的债券；（2）在市场上按照债券的市场价格购回固定比例的债券。25（二）带有附加条款的债券的投资风险（二）带有附加条款的债券的投资风险3.提前售回条款：提前售回条款：赋予了投资者在一定时期后按约定的价格将所持
17、有的债券提前卖还给债券发行人的权利。4.转换条款：转换条款：赋予债券投资者在一定期限内按照固定的价格将一定数量的债券转换成公司普通股股票的权利。26 三、债券的评级三、债券的评级（一）债券评级：（一）债券评级：是指债券偿债能力的高低和违约可能性的等级。（二）债券的信用等级（二）债券的信用等级 （详见（详见P193页表页表5-5）27（三）债券评级的作用（三）债券评级的作用 第一，债券等级是衡量债券风险大小的指标，因此，债券等级对债券利率的确定及发行公司的负债成本高低有直接影响。第二，由于大多数投资者只会购买AAA、AA、A和BBB等级的债券，因此如果发行公司发行的债券质量等级低于BBB级，公司
18、在销售债券时就会出现困难。第三，债券等级影响发行公司的资本可供量。公司债券等级越低，购买该公司新债券的投资者就越少，公司负债资本的可供量也越小。28 四、债券投资的优缺点四、债券投资的优缺点（一）债券投资的优点（一）债券投资的优点 1本金安全性高 2收入稳定性强 3市场流动性好（二）债券投资的缺点（二）债券投资的缺点 1通货膨胀风险较大 2没有经营管理权29第三节 股票投资 一、股票投资的特点一、股票投资的特点（一）股票投资是股权性投资（二）股票投资的风险大（三）股票投资的收益高（四）股票投资的收益不稳定（五）股票价格的波动性大30 二、股票的价值二、股票的价值（一）股票估价模型 1多年期股利
19、不变的股票估价模型 如果投资者长期持有股票，永不出售，也就是说，(5-6)式中的【例例510】【例例511】31 2多年期股利固定增长的股票估价模型多年期股利固定增长的股票估价模型【例例512】【例例513】32（二）股票妁收益率（二）股票妁收益率 1不考虑时间价值因素时的长期股票投资收益率【例例514】注：注：投资某一种股票所取得的综合收益,该指标越高说明股票投资的收益越好。33 2考虑时间价值因素时的长期股票投资收益率考虑时间价值因素时的长期股票投资收益率 如果考虑时间价值因素，长期股票投资收益率应为该股票投资收益净现值为零时的折现率（即内部收益率），即股票投资收益率的本质是使未来投资收入
20、的现金流入量现值等于股票购入价格的折现率。其基本公式为：34 三、股票投资的优缺点三、股票投资的优缺点（一）股票投资的优点（一）股票投资的优点 1投资收益高 2购买力风险低 3拥有经营控制权（二）股票投资的缺点（二）股票投资的缺点 1投资安全性差 2股票价格不稳定 3投资收益不稳定35第四节第四节 证券投资组合证券投资组合 一、证券投资组合的意义一、证券投资组合的意义 证券投资具有盈利性，但同时也伴有一定的风险，投资者进行投资的目的是为了分散风险，即追求在一定的收益水平下风险最小，或者在一定的风险水平下获取最大的收益。36 二、证券投资组合的风险与收益二、证券投资组合的风险与收益（一）证券投资
21、组合的风险分类（一）证券投资组合的风险分类 1非系统性风险：非系统性风险：又称可分散风险或公司特有风险，是指那些随着投资项目增加而最终可被消除的风险。2系统性风险：系统性风险：不可分散风险或市场风险，是指由于某些因素的存在给市场上所有的证券都带来经济损失的风险。37（二）证券投资组合的风险收益（二）证券投资组合的风险收益证券投资组合的风险收益是投资者因承担系投资者因承担系统风险而要求的、超过时间价值的那部分额统风险而要求的、超过时间价值的那部分额外收益。外收益。【例例515】38（三）风险和收益率的关系（三）风险和收益率的关系某种证券组合的期望收益率就是无风险收益率加上该种证券组合的系统风险溢
22、价，用公式可以表示为：【例例516】39 三、证券投资组合的策略三、证券投资组合的策略（一）保守型的投资组合策略（二）冒险型的投资组合策略（三）适中型的投资组合策略40 四、证券投资组合的具体方法四、证券投资组合的具体方法常用的证券投资组合方法主要有以下几种：（一）投资组合的三分法：（一）投资组合的三分法：是指在投资组合中风险高、风险适中、风险低的证券各占投资组合的13。（二）按风险等级和报酬高低进行投资组合（二）按风险等级和报酬高低进行投资组合（三）选择不同的行业、区域和市场的证券进行（三）选择不同的行业、区域和市场的证券进行投资组合投资组合（四）选择不同期限的证券进行投资组合（四）选择不同期限的证券进行投资组合41