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1、不动产估价方法第四章 市场法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假设开发法第八章 路线价法第九章 长期趋势法第十章 基准地价系数修正法第四章 市场法市场法的基本原理市场法的操作步骤市场法的难点与存在的问题市场法的应用（举例）市场法的基本原理一、概念：是将待估不动产与接近估价时点的已发生交易的类似不动产进行比较后，对它们的成交价格进行修正，进而得出待估不动产客观合理价格的方法，又称市场比较法、比较法。由市场法估价得到的价格称为比准价格。所谓类似不动产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估不动产基本相似的不动产。市场法的本质是以不动产的市场交易价格为导向求取待估对象的价格。因
2、此，市场法也被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的最重要、最常用的方法。二、市场法的理论依据：替代原理三、市场法适用的范围与条件1.适用范围：有丰富交易案例的不动产的估价。很少发生交易的不动产很难应用市场法进行估价。不适用于市场法的有：古建筑、寺庙、教堂；风景名胜区土地和矿产资源用地；图书馆、体育馆、学校等公益性建筑；其他不动产交易很少发生的地区，等等。2.市场法适用条件不动产市场发展；交易案例资料客观；可比实例与待估不动产具有可替代性市场法的操作步骤第一步：广泛搜集交易案例的资料；第二步：选取可比实例；第三步：建立价格比较基础；第四步：交易情况修正；第五步：交易日期修正；第六步：区域因
3、素修正；第七步：个别因素修正；第八步：容积率修正；第九步：土地使用年限修正；第十步：求取比准价格。一、搜集交易案例搜集的内容：交易案例不动产的状况、成交易日期、成交价格、付款方式、交易情况（如交易双方的目的、交易方式、交易税费的负担方式等）。建立交易案例数据库二、选取可比实例可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。选取方法有：1.与待估对象不动产处在同一供需圈；2.与待估对象不动产的用途相同；3.与待估对象不动产的建筑结构相同；4.与待估对象不动产的规模相当：选取的可比实例规模一般应在待估对象规模的0.52范围内。5.与待估对象不动产的档次相当；6.与待估对象不动产的权利性质相同；7.与待估对
4、象不动产的估价时点接近；8.与待估对象不动产的估价目的吻合；9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格；10.选取可比实例的数量要求：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）。在现实股价中，严禁编造可比实例的恶劣行为！例1：某市某商业区中现有一栋建筑面积为12000平方米的办公楼需要评估其市场价格，有以下5个交易案例，试选择可作为可比实例的案例：A.建筑面积为12000平方米，近期出租，年租金1752万元，同一区域；B.建筑面积为25000平方米，三年前出租，年租金2738万元，同一区域；C.建筑面积为10000平方米，现在空置，同一区域；D.建筑面积为12000
5、平方米，近期出租，年租金每建筑平方米1000元，位于4公里以外的另一区域；E.建筑面积为15000平方米，近期售出，卖价30000万元，同一区域。三、建筑价格比较基础 选取了可比实例后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的待估对象的价格单位上来，为后续进行修正建立共同的基础。1.统一付款方式用于不动产价值量大，不动产成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。价格中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，所以，需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其
6、成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。2.统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。3.统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。4.统一面积内涵建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格x套内建筑面积建筑面积；建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使用面积建筑面积；套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使用面积套内建筑面积。5.统一面积单位1公顷=10000平方米；1亩=666.67平方米；1平方英尺=0.09290
7、304平方米四、交易情况修正1.含义：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。该类对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。2.造成成交价格不正常的因素：有特殊利害关系的人之间的交易；有特殊动机的交易；交易双方市场信息不对称；特殊的交易方式；交易税费非正常负担的交易；其他。3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易情况的交易案例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易案例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。特别注意的是，进行交易情况修正，不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常市场价格的程度。交易情况修正的方法主要有：百
8、分率法和差额法。百分率法：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格差额法：可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常市场价格在实际的估价过程中，除交易税费非正常负担的交易，可通过差额法对可比实例成交价格进行交易情况修正外。其他绝大多数情况均需要百分率法对可比实例成交价格进行交易情况修正。在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。由此百分率法公式可细化为：可比实例正常市场价格=可比实例成交价格正常情况指数可比实例情况指数五、交易日期修正1.含义：如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况可能发生了变化，导致了可比实例、待估对象这类不动产的市场供求关系发生了变化
9、，相应的价格可能升高或降低。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，才可以将其作为待估对象的客观合理价格或价值。该类对可比实例成交价格进行的修正，称为交易日期修正。从实质上说，交易日期修正是不动产市场状况对不动产价格的影响进行修正，故又可称之为不动产市场状况修正，简称市场状况修正。2.交易日期修正的方法：价格指数法、价格变动率法。不动产价格变动率包括：逐期递增或递减的价格变动率、期内平均上升或下降的价格变动率两种。逐期递增或递减的价格变动率：可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数期内平均上升或下降的价格变动率：可比实例在估价时点时的价
10、格=可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）六、区域因素修正可比实例不动产与待估不动产如果不是处于同一地区，应将可比实例不动产所处地区与待估不动产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素差别而引起的二者的价格差异，对可比实例不动产价格进行修正。如果二者在同一地区，则不必进行此项修正。需要考虑进行修正的区域因素有商业繁华程度、交通便利程度、环境优劣度、公共设施完备度等。区域因素影响程度的确定，往往依赖于估价人员的经验与判断。在具体操作上，一般都把区域因素列成规范化表格，在具体评估一宗地时直接应用即可。修正比率的确定可采用：直接或间接的打分法。如果待估不动产所处的区域优于可比实例不动产所
11、处的区域标准，则需对可比实例不动产的价格往高方向修正，反之，则需往低方向修正。具体修正公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格区域因素修正系数=可比实例价格待估不动产所处区域修正指数可比实例所处区域修正指数用直接修正的公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格100（）用间接修正的公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格标准化修正系数区域因素修正系数直接修正的公式中，如果可比实例不动产所处的区域优于待估不动产所处的区域，则修正指数大于100，反之，则小于100.区域因素修正中的各修正因子，可采取累加的方式进行区域修正指数的求取。七、个别因素修正将可比实例不动产与待估
12、不动产的个别因素加以比较，找出用于个别因素差别而引起的二者的价格差异，对可比实例不动产价格进行修正。在影响程度的确定上，个别因素与区域因素一样比较困难，主要需要依赖估价人员的经验与判断。个别因素的修正比率的确定也可采用直接或间接的打分法。八、容积率修正容积率修正公式：容积率修正后的可比实例价格=可比实例价格待估宗地容积率修正系数可比实例容积率修正系数九、土地使用年期修正土地使用年期修正系数=11（1+还原利率）待估宗地使用年期 11（1+还原利率）可比实例使用年期十、求取比准价格某一可比实例的修正价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数市场法的难点与存在的问题难点：修正系数的确定主观性大，量化有难度；对价格指数的依赖，造成求取的难度。存在的问题：基本公式应用中的问题；修正基准的问题。