置业顾问考核试题答案.doc

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1、 置业顾问考核试题（总分200分，考试时间120分钟）姓名： 得分： 2010年 5 月 31 日一、 填空题（每空0.5分，共53分）1、1亩约等于 666.66 平方米。2、1公顷等于 1000 0平方米，约等于 15亩。3、现在最常用的付款方式有 一次性，按揭贷款， 免息分期付款，三种。4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产， 商业 房地产， 旅游房地产， 工业房地产，农业房地产五种。5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70 年；工业用地 50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地40年； 综合用地或者其他用地 50年。6、七通一平：是指水通、

2、电通、道路通、排水通、热力通 、煤气通、通讯通 及场地平整；7、房地产又称不 动产，是 房产 和地产 的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括 土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。8、五证：a.国有土地使用证；b建设用地规划许可证；c. 建设工程规划许可证；d 建设工程开工证，e商品房预售许可证 9、两书：商品房质量说明书 ；商品房使用说明书；10、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的 70% ，商业用房最高可贷50 % 。11、销售的基本流程是：迎接客户 产品介绍 购买洽谈 现场观看 填写客户资料 跟踪 逼定 定金补足 签订合同 入住。12、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权

3、利： 使用权 ， 占有权， 收益权，处分权。13、房产销售的一个中心是：以客户为中心；二个能力是： 应变能力， 协调能力；三颗心是：热心，耐心 ，信心；四个掌握是： 国家的经济大事 ， 房地产的发展状况，法律法规， 项目自身的状况；五个学会是：跟踪， 调查，揣摩， 算账， 掌握 。14、房屋建筑结构分标准：钢结构， 钢，钢筋混泥土结构 ， 混合结构， 砖木结构 ， 其他 结构 。15、房屋价格的形成有三种方法： 成本加利润， 市场比较法，和 2者结合。16、一般来说客户的来源主要有媒体宣传， 接听热线 ， 参加发展会， 朋友或老客户介绍， 做直销ds 等五个方面。17、构成房屋价格的直接费用包

4、括： 土地费用 ， 拆迁费用 ， 勘察测绘费， 设计费 ， 建安成本 ， 景观配套费，市政配套费。18、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层； 多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11层；中高层住宅为 12-16 层； 16层以上为高层， 30 层以上为超高层住宅；19、“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用 协议， 招标， 拍卖 ，的方式，以 土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。20、（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2） 取得， 和，（

5、3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的， ，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。21、现在买新房子需要交哪些税？ 契税， 交易税， 印花税 ， 。买2手房需要交哪些税？ 营业税 ， 个人所得税 ，契税 ， 印花税22、公摊面积主要包括电梯井 ， 管道井， 楼梯间， 垃圾道 ， 变电室，设备间，公共门厅，地下室，值班警卫 和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 二、判断题（每题1分，共20分，对的打“”错的打“”）1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处

6、公证。（ ）2、外地人到本地购房也需要担保人。 （ ）3、套 ）5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （ ）6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（ ）7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（ ）8、穿过房屋的通道，房屋）9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（ ）10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（ ）11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（ ）12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人

7、年龄不得超过 60岁。（ ）13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（ ）14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市 场。（ ）15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围 ）17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（ ）18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（ ）19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以 ）20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（ ）三、辨别题（在括号里回答能否）每题一分，共37分1、在异地买房可以提取住房公积金吗？（ 可以 ）2、我在异地买楼可以申请住房

8、公积金贷款吗? （ 不，对异地购房贷款不予支持）3、由于我和开发商之间的纠纷，我不想还款了，可以吗？（不 ）4、住房公积金能随便支取吗？（ 不 ）5、家庭购房，夫妻用一方公积金贷款，房产证用另一方姓名行吗？（可以 ）6、夫妻双方单位都缴了住房公积金,若一方单位买房用了公积金贷款,还可以提取另一方的住房公积金吗? （ 公积金贷款是以家庭户为单位的，你贷款后，不能马上就提取本人和配偶的公积金，只能在归还贷款满一年后每年度提取一次，额度为当年归还本息之和。7、新房装修是否可以支取住房公积金？（ 不，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用8、维修基金有使用年限

9、吗？（ 没有，维修基金是商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金）9、单位的集资房是否也要办预售证？（ 不要 ）10、夫妻双方在结婚后购买了房子，离婚后判给女方，男方是否还有购买经济适用房的资格？（有，离婚半年后，带上离婚证明在经济适用房办即可申请购买经济适房 ）11、高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费？（ 要交纳 ）12、 ）13、现在支取了公积金，能不能马上进行公积金按揭贷款？（ 不能，须再按时足额缴存一年以上才可以申请住房公积金贷款。）14、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？ 房地产开发商不得抵押已预售的房

10、地产。 15、购买二手楼可以办理按揭吗？（可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。 ）16、已办理按揭的楼花能否转让？（可以 ）17、婚前买房，房产证上可以署两个人的名字吗？（ 可以 ）18、一张买土地的发票能证明这块地是合法的建筑吗？（不能 ）19、夫妻双方在结婚后购买了房子，离婚后判给女方，男方是否还有购买经济适用房的资格？（有，离婚半年后带上离婚证明在经济用房办即可申请购买经济适用房 ）20、物业管理公司可以一次性预收多年的物业管理费吗？（ 不能 ）21、物管用房能否计入公摊面积？（ 作为独立面积出现的物管用房不计入公摊，属于业主共有。）22、

11、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？（未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定）23、集资房能否办理房地产证？（只有经批准的合法的集资房才可以办理房地产证 ）24、单位和个人是否可以联名买房？（ 可以 ）25、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？（ 不能 ）26、地下停车库能否办房地产证？（如果地下停车库属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有，则不能单独办理房地产证；若地下停车库的权利在转让时有事先约定，并已缴清地价

12、，办理初始登记时依据约定，确认登记人的权利，可以发房地产证。）27、违法建筑如果拆迁有补偿吗？（ 没有 ）28、婚前一方购买的房地产，在离婚时是否属于共有财产？（ 婚前一方购买的房地产在婚后由夫妻双方共同使用、维护达八年以上的，在双方没有另有约定的情况下，视为共同财产、离婚时可作共有财产）29、住房公积金按揭贷款全部还完之后，还能用住房公积金办理按揭贷款买第二套房子吗？（ 可以 ）30、没有单位可以自己交公积金吗？（ 不能 ）31、子女买房，可以支取父母的住房公积金吗？（ 不可以，对该房屋拥有所有权的职工才能提取住房公积金。如果子女购房，父母是房屋共有人可以提取）32、缴存的住房公积金有利息吗

13、？（个人公积金余额上年结转余额按中国人民银行规定的三个月整存整取利率结息，本年汇缴的住房公积金按中国人民银行规定的存款活期利率结息。）33、二手房能否申请住房公积金贷款？（ 二手房可以申请住房公积金贷款。客户所购房产须为60平方米以上，85年以后的房产。贷款额度最高为所购房产评估值的70%，年限最长为10年）34、可否用每个月汇缴的公积金冲抵每月贷款应缴本息？（ 不能用每月汇缴的公积金冲抵每月应还本息。但办理了住房公积金贷款的客户，每年9月1日至9月19日可用公积金帐户上的余额冲抵贷款本金，减少贷款利息，以此减少每月的还款）35、装修能否办理公积金贷款？（装修不能办理公积金贷款。中心信贷部只办

14、理个人自住住房贷款）36、申请住房公积金贷款可否用现有住房做抵押？（ ）37、经济适用房有无独立土地证？（经济适用房土地使用权是以划拨方式取得,土地证只有大“证”,各家各户没有独立的小证。土地划拨的性质不影响买方对该房屋的合法权益,只是在将来房屋上市交易时,作为买方需按成交价款的10%补交土地出让金）三、简答题 （共30分）1、容积率（5分）容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。2、来访接待流程?（

15、5分） 3、经济适用住房（5分）4、请尽可能写下你所了解的2010年的房产新政策。（15分）1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知6、国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五

16、条措施。7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款四、能力题（25分）2、为什么开发商不喜欢做公积金贷款？（5分）公积金贷款是有限额的，对开发商没有好处因为预售证下来了，正式合同签订了，就可以办理商业贷款了，而公积金贷款，只能等楼的主体全部完工，才能办理贷款。也就是说，开房商在大家用商贷比用公积金贷款，拿到的资金时间要早。所以，开发商更愿意大家用商业贷款。3、外飘窗与中空玻璃各有什么好处

17、？（6分）外飘窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃，指现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，是对传统单玻璃门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封和安全性能等都大大提高。4、新政策之下对于观望态度的客户你是如何解释的？（6分）你说的不错，国家敢刚刚出台提升准备金等政策，市场必定经历一个消极期，从市场的角度讲这种消极期往往又会成为曲线的“底”。但投资者往往跟着市场一起消极观望，但这

18、种投资者却很难成为资本市场的最终胜利者。其实你可以引导投资者看看上轮股灾之时的情况股指从六千一直下滑到1600，而这个1600正是投资者最消极的时候，但同时，真真理性的投资者也会意识到中国股市的理性点位应在3000左右波动，2500点一下进仓都是胜算较大的。在还有像上轮金融危机，欧美房市正低迷温州炒房团的抄底，也是一样的道理。 当然，投资者还有对下一步政策的担忧，对于这一点，你应当尽可能地引导他们，政府只是想让过热的房市暂时冷却，而不是要将其打倒，因为无论是从保证宏观经济健康运行的角度讲，还是从保证地方地方政府财政收入的角度讲，进一步打击房市的可能性不大这一点从中央的表态也可看出（“保持适度宽松”）。 最后，巴菲特的一句话可以转送给投资者“别人疯狂的时候我冷静，别人冷静的时候我疯狂”想在资本市场成为那少数的20%，就应如此。五、论述题（35分）1、为什么本项目还没动工，明年交不了房怎么办。（10分） 2、你是如何看待你自己现在的销售状态。包括你自己的信心，目标。（15） 销售人员评核表 姓名： 部门/项目： 评核期： 年说明：每月底前完成员工评核，并将本表报送行政人事部。 本月评核总分： 经理签名：