《河南商丘市中强集团中州路地块项目定位报告2011.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南商丘市中强集团中州路地块项目定位报告2011.ppt（253页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 2011 2011年年年年7 7月月月月中强集团中强集团商丘中州路项目商丘中州路项目定位报告定位报告总目录总目录第一部分：商丘市场分析第一部分：商丘市场分析第二部分：产品定位第二部分：产品定位第三部分：我司优势第三部分：我司优势 第一部分：第一部分：市场给我们的启示市场给我们的启示目录目录商丘市房地产市场现状商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析商丘商业地产分析1234房地产政策分析房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析商丘小户型市场分析Contents商丘市房地产市场现状商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析商丘商业地产分析1234房地产政策分析房地产政策分析5
2、商丘写字楼市场分析商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析商丘小户型市场分析新国八条新国八条 2011年年 国务院出台新国八条房地产调控政策国务院出台新国八条房地产调控政策 房地产分析房地产分析20112011年年1 1月月2727日日 20112011年年1 1月月2626日日20112011年年2 2月月8 8日日20112011年年2 2月月9 9日日 20112011年年1 1月月1414日日 中国人民银行决定，从中国人民银行决定，从20112011年年1 1月月2020日起，上调存款日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率类金融机构人民币存款准备金率0 05 5个百分点。个百分点。要求
3、各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至房贷首付比例提高至60%60%，拉开了限购、限外和限贷，拉开了限购、限外和限贷 财政部公布了财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的关于调整个人住房转让营业税政策的通知通知，规定个人将购买不足，规定个人将购买不足5 5年的住房对外销售的，年的住房对外销售的，将全部征收营业税。将全部征收营业税。中国人民银行决定，自中国人民银行决定，自20112011年年2 2月月9 9日其上调金融机构日其上调金融机构人民币存贷款基准利率人民币存贷款基准利率0 02525个百分点。个百分点。住房和城乡建设
4、部发布住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利关于调整住房公积金存款利率的通知率的通知，要求从，要求从20112011年年2 2月月9 9日起，上调个人住房日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调率上调0 02020个百分点。五年期以下（含五年）个人个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调住房公积金贷款利率上调0 02525个百分点。个百分点。20112011年年4 4月月6 6日日20112011年年5 5月月1 1日日20112011年年4 4月月1717日日20112011年年2 2月月181
5、8日日中国人民银行宣布，将于中国人民银行宣布，将于2424日起上调存款类金融机构日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率人民币存款准备金率0 05 5个百分点。个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调存贷款基准利率分别上调0.250.25个百分点。调整后，一年个百分点。调整后，一年期存款利率达到期存款利率达到3.25%3.25%，一年期贷款利率达到，一年期贷款利率达到6.31%6.31%。中国人民银行宣布，从中国人民银行宣布，从2121日起，上调存款类金融机构人日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率民币
6、存款准备金率0 05 5个百分点。这是央行今年以来第个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.520.5的历史高位。的历史高位。20112011年年3 3月月2525日日上调存款类金融机构人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金
7、率0.50.5个百分点个百分点。国家发改委规定，5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。房地产分析房地产分析小结小结：受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响：下影响：1 1、抑制了投资及改善性需求；抑制了投资及改善性需求；2 2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。但上升的幅度会趋于平稳温和。3 3、建议在项目产品设计中，应建议在项目产品设计中，应加大商业加大商业部分比例，部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的住宅产品中搭配满足首次置业
8、的刚性需求产品刚性需求产品以以应对市场风险。应对市场风险。房地产分析房地产分析Contents商丘市房地产市场现状商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析商丘商业地产分析1234房地产政策分析房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析商丘小户型市场分析GDPGDP发展稳步增长发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)从从20042004年中央提出年中央提出“中部崛起中部崛起”开始后，商丘市开始后，商丘市GDP GDP 增长幅度一直保持了较高增增长幅度一直保持了较高增长率，受长率，受20082008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在年的经济危机影响近两年
9、经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%11.2%的高位运行，高于全国的高位运行，高于全国9%9%的的GDPGDP平均水平。平均水平。从从2005-20102005-2010年商丘人均年商丘人均GDPGDP平稳持续增长平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础房地产市场现状房地产市场现状单位：亿元城镇化率加速发展城镇化率加速发展 商丘市城镇化率接近商丘市城镇化率接近2727，低于全省、全国平均水平。但，低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城近几年的高速发展已经接近全省平均水
10、平，这说明商丘近年城市化率正在加速。市化率正在加速。城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。房地产市场现状房地产市场现状城市化进程可观城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程快速城市化进程”的低速增长的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展发展次序发展次序 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 第四阶段第四阶段 发展阶段发展阶段 初步城市化初步城市化 低速增长期低速增长期 高速增长期高速增长期 稳定发展期稳定发展期 城市
11、化水平城市化水平 30%30%30-50%30-50%50-90%50-90%90%90%以上以上 城市特征城市特征 工农业生产水平工农业生产水平较低，工业提供较低，工业提供的就业机会有限，的就业机会有限，农业人口劳动力农业人口劳动力过剩过剩 工业基础比较深工业基础比较深厚，影响力明显厚，影响力明显增强，工业产业增强，工业产业快速扩大，工业快速扩大，工业接收大量农业人接收大量农业人口口 工业产业成为城工业产业成为城市的绝对经济支市的绝对经济支柱，城市经济的柱，城市经济的乘数效应迅速刺乘数效应迅速刺激第三产业发展，激第三产业发展，城市经济进入高城市经济进入高速增长期速增长期 城市经济高度发城市经
12、济高度发达，农村人口的达，农村人口的绝对数量已经不绝对数量已经不大，城市发展表大，城市发展表现为内部人口由现为内部人口由第二产业向第三第二产业向第三产业转移产业转移 房地产市场现状房地产市场现状小结：小结：商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈呈“金字塔金字塔”形，贫富差距较大。形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发按照规划和定位，
13、随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。展前景良好，可发展空间巨大。房地产市场现状房地产市场现状商丘房地产市场板块分析商丘房地产市场板块分析房地产市场现状房地产市场现状城市发展格局及规划城市发展格局及规划 道北片区道北片区：老城区，城中村集：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业中，人口密度极高，众多专业市场市场老城区老城区：人口密度高，集中了：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态百货、步行街等多种商业业态神火大道区神火大道区：住宅集中开发区：住宅集中开发区域，城市面貌较好域，城市面貌较好经济开发区经济开发区：轻工企业集中，：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足
14、住宅开发兴起，但配套不足城西区：城西区：随着梁园区政府的西随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方总体来说商丘市的城市发展方向：向：“南扩东进西移南扩东进西移”南扩南扩东进东进 西移西移商丘房地产市场现状商丘房地产市场现状板块划分板块划分 为更好对商丘市场发展为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分趋势进行分析，将城市分为为道北板块道北板块（陇海线北）（陇海线北）城西板块城西板块（梁园区政府周（梁园区政府周边）边）老城区板块老城区板块（中心城区）。（中心城区）。神火大道板块神火大道板块（神火大道（神火大道两侧
15、）、两侧）、经济开发区经济开发区五个区域来进行分析研究。五个区域来进行分析研究。神神火火大大道道版版块块城西版块城西版块经济开发区经济开发区道北版块道北版块老城区老城区房地产市场现状房地产市场现状商丘目前主要在售项目一览商丘目前主要在售项目一览 上东一品建业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园汇豪天下盛大世纪城水木清华海亚春天富饶新城国际普罗旺斯帝和水上乐园华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑目前在售项目主要集目前在售项目主要集中在中在神火大道板块神火大道板块经济开发区经济开发区城西板块城西板块房地产市场现状房地产市场现状神火大道板块项目分布神火大道板块项目分布房地产
16、市场现状房地产市场现状神火大道板块项目分析神火大道板块项目分析项目名称项目名称总建筑面总建筑面积积（万）（万）主力户型主力户型客户主群体客户主群体均价均价备注备注帝和水上乐园90 36-48一房96-120两房105-145三房165四房投资客、改善住房群体3800 现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户东方兰亭苑10 69一房93-103两房125-145三房160四房学校老师、投资客、首次置业者3000水木清华12100-109两房133-159三房165-175四房投资客、改善住房群体 对房屋品质要求比较高的富有人群5000新城国际46 40-60一房94110两房117-140三
17、房62LOFT改善性住房；企业、政府管理层3200 目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼房地产市场现状房地产市场现状项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万）（万）主力户型主力户型客户主群体客户主群体目前均价目前均价备注备注联盟新城29113-143三房170-298 四房别墅追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体洋房5000别墅7000销售一次性98折汇豪天下1296-110两房117-157三房145-152四房对生活品质讲究的高端消费群体6000采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅上海城市花园17104两房127-143三房看好该地段的投资客、商人，
18、改善性住房客户3800二期由五栋高层组成共三百套，已基本售完盛大世纪城11 53-55一房94两房108-154三房155-166四房改善住房条件，公司管理层，投资客5000最后一栋，一次性98折海亚春天5556 一房96 两房118-132 三房153 四房中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工35001期差不多售完，一次性90折按揭92折房地产市场现状房地产市场现状 项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模规模化化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全
19、：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于的大社区，核心竞争力在于“大大”“”“齐齐”。二是趋于。二是趋于个个性化性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。从价格上来看均价在从价格上来看均价在4 4千左右，但是特色鲜明、品质千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五
20、千，成为目前价格最高项目。千，成为目前价格最高项目。房地产市场现状房地产市场现状序序号号项目名称目名称户型配比型配比公寓公寓面面积配比配比一房一房面面积配比配比两房两房面面积配比配比三房三房面面积配比配比四房四房以上以上配比配比1 1帝和水上乐园00%4812%9612%130-14964%14314%2 2东方兰亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3 3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城国际62loft10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5联盟新城0%0%0%113-
21、14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力户型面积区间分析主力户型面积区间分析从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为的投放量次之。三房的主力面积区间为115115
22、-145-145，两房的主力面积区间，两房的主力面积区间为为9090-100-100。房地产市场现状房地产市场现状建筑风格对比建筑风格对比项项目名称目名称建筑建筑风风格格项项目名称目名称建筑建筑风风格格项项目名称目名称建筑建筑风风格格帝和水上乐园现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式风格海亚春天现代简约 建筑风格的个性化建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也更加能准确能够提升项目
23、的核心竞争力，也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。的把握住项目本身的目标客户群。房地产市场现状房地产市场现状项项目名称目名称水系水系水景水景特色特色树树种种老年人老年人活活动设动设施施儿童活儿童活动设动设施施网球网球场场羽毛羽毛球球场场游泳池游泳池休休闲设闲设施施帝和水上乐园东方兰亭苑水木清华新城国际-联盟新城汇豪天下-上海城市花园-盛大世纪城-海亚春天细部特征分析细部特征分析本区域内楼盘各方面本区域内楼盘各方面配套比较完善配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的，楼盘品质也是商丘最高的.房地产市场现状房地产市场现状区域客户群体区域客户群体p置业动机置业动机 投资、改善居住条件、享受高品质生
24、活投资、改善居住条件、享受高品质生活 p客户构成客户构成 商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县市定居商丘人群县市定居商丘人群 房地产市场现状房地产市场现状小结小结:有利的政策导向和土地供应使区域内的有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较开发量较大大，房地产市场开发建设比较火爆，未来，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈竞争激烈。民主路至北海路段的项目基本都是以民主路至北海路段的项目基本都是以1818层以上高层以上高层为主，销售价格在层为主，销售价格在4000-50004000-5000元元/，是，是市区房价最市区房价最高的区域高
25、的区域。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。此区域的楼盘注重此区域的楼盘注重楼盘品质的打造楼盘品质的打造，无论是从建，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全市最高，此区域也都是全市最高，此区域引领整个商丘房地产市场方引领整个商丘房地产市场方向向。房地产市场现状房地产市场现状 经济开发区项目分布经济开发区项目分布房地产市场现状房地产市场现状经济开发区板块项目分析经济开发区板块项目分析项目名称总建筑面积（万
26、）主力户型客户主群体均价备注建业桂园1555.42一房85-86两房109-135三房189四房226五房投资客，高速路管理局工作人员，学校老师4000开盘当天一次性89折按揭92折，开盘当天销售率达到75%左右东方豫苑970-103两房120-140三房160四房周边首次置业工薪阶层3500一期已经销售完毕上东一品789-104两房120140三房160四房公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客3800楼盘销售已经进入尾盘天明第一城2055一房89-93两房114-139三房145-163四房136-163复式周边企事业单位人员，工薪阶层3800三期推出大概三百套，有一房到
27、三房不同户型房地产市场现状房地产市场现状序号项目名称户型配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房面积配比五房以上配比1建业桂园55.4215%85-86 15%109-135.40%18915%22615%2 天明第一城5510%89-93 17%118-13940%145-16325%136-1638%3东方豫苑00%70-103 39%120-14022%16039%00%4上东一品00%89-104 14%120-14046%16030%00%主力户型面积区间分主力户型面积区间分析析 从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四房为主，一房和五房以从户型上看，目前区域内户型供给以三房和四
28、房为主，一房和五房以上的户型供应量较少，一般三房的面积在上的户型供应量较少，一般三房的面积在120-140120-140之间，四房的面之间，四房的面积以积以160160以上居多。该区域的户型面积较其他区域的的较大。以上居多。该区域的户型面积较其他区域的的较大。房地产市场现状房地产市场现状建筑风格对比建筑风格对比项项目名称目名称建筑建筑风风格格项项目名称目名称建筑建筑风风格格建业桂园现代简约东方豫苑现代简约天明第一城现代上东一品现代此区域的建筑风格比较单一，同质化较高，此区域的建筑风格比较单一，同质化较高，没有各自的核心竞争力，对目标客户群体没有各自的核心竞争力，对目标客户群体控制力有限。控制力
29、有限。房地产市场现状房地产市场现状项项目名称目名称水系水系水景水景特色特色树树种种老年人老年人活活动设动设施施儿童活儿童活动设动设施施网球网球场场羽毛羽毛球球场场游泳池游泳池休休闲设闲设施施建业桂园天明第一城东方豫苑上东一品-区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全，其他的项目在这方面都区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全，其他的项目在这方面都有不足之处，这也是由于项目本身的定位和规模所限制。有不足之处，这也是由于项目本身的定位和规模所限制。细部特征分析细部特征分析房地产市场现状房地产市场现状区域客户群体区域客户群体p置业动机置业动机 投资、首次置业、改善居住条件投资、首次置业、改善居住条件p
30、客户构成客户构成 商丘本地投资客，首次置业工薪阶层，东三县定居商商丘本地投资客，首次置业工薪阶层，东三县定居商丘人群丘人群 房地产市场现状房地产市场现状小结小结:经济开发区经济开发区缺乏市政配套和生活配套缺乏市政配套和生活配套的的投入，市场关注度有限。投入，市场关注度有限。区域内开发的物业基本主要是以多层为区域内开发的物业基本主要是以多层为主，小高层次之，高层单位较少。区域内的主，小高层次之，高层单位较少。区域内的户型产品主要是以户型产品主要是以120120以上三房、以上三房、160160以以上的四房为主，户型面积较其他板块要大。上的四房为主，户型面积较其他板块要大。目前新区人气相对较差，价格
31、缺乏上升目前新区人气相对较差，价格缺乏上升动力支撑。除了建业桂园项目进入最后动力支撑。除了建业桂园项目进入最后1 1期销期销售，价格在售，价格在30003000元元/左右，其余项目的价格左右，其余项目的价格都相对较低，在都相对较低，在2500-28002500-2800元元/之间。之间。房地产市场现状房地产市场现状华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑城西项目分布城西项目分布房地产市场现状房地产市场现状城西区域内项目分析城西区域内项目分析 项目名称总建筑面积（万）主力户型客户主群体均价备注华联商贸国际1540-60 公寓65-75一房一厅80-90两房本地投资客，看好地段价值，看好沃尔
32、玛底商18000项目开盘当天共推出197套商铺，当天出售137套，开发商停止出售 金地绿洲784两房89-134三房周边人群 老师政府人员小高层2800多层2500景苑898两房118-138三房工薪阶层首次置业，预计七月初开盘一期开盘总共有七栋，五栋8层多层，两栋16层小高层，共384套书香人家1179.3两房110-112 三房投资型，首次置业自住型周边学校老师3200VIP2千抵5千最后一期，两栋11层小高层约130套0370308896二房110140三房区政府周边，道北中低档消费人群 工薪阶层首次置业者3000共有六栋天秀城4.551-54一房两厅80两房两厅107三房两厅年轻工薪阶
33、层置业者，看好此区域的投资者以及学校老师3000一期两栋小高层，共176套，现办理优惠卡5千抵一万，一万抵一万八 由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内项目多属于中低档次，多层价格在28002800小高层在小高层在30003000左右，而且以多层为主导产品左右，而且以多层为主导产品房地产市场现状房地产市场现状主力户型面积区间分析主力户型面积区间分析序序号号项目名称目名称户型配比型配比公寓公寓面面积配比配比一房一房面面积配比配比两房两房面面积配比配比三房三房面面积配比配比四房四房以上以上配比配比1 1金地绿洲（二期）00%00%
34、8435%89-134%65%00%2 2华联国贸中心40-62 50%65-7530%80-9020%00%00%3 3037000%00%88-9660%110-14040%00%4书香人家（二期）00%00%7933%110-11267%00%5天秀城（一期）00%51-5445%8030%10725%00%6景苑（一期）00%00%89-9835%118-14865%00%一房集中在一房集中在51-6551-65 ，二房集中在，二房集中在80-9080-90 ，三房集中在，三房集中在110-140110-140。产品主。产品主要供应以两房和三房为主。要供应以两房和三房为主。房地产市场现
35、状房地产市场现状建筑风格对比建筑风格对比项项目名称目名称建筑建筑风风格格项项目名称目名称建筑建筑风风格格金地绿洲现代简约书香人家现代简约0370现代简约天成秀现代景苑现代简约华联国贸中心现代 普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部都是现普通住宅项目在建筑风格没有什么特色，全部都是现代风格，产品整体形象略显低档，品质难以提升。代风格，产品整体形象略显低档，品质难以提升。房地产市场现状房地产市场现状细部特征分析细部特征分析项项目名称目名称水系水系水景水景特色特色树树种种老年人老年人活活动设动设施施儿童活儿童活动设动设施施网球网球场场羽毛羽毛球球场场游泳游泳池池休休闲设闲设施施金地绿洲0370景苑
36、书香人家-天秀城华联国贸中心 板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种做点缀，板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺，主要采用本地基础树种做点缀，其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质难以提升，目标其他元素应用少，小区风格不明显，导致产品本身的品质难以提升，目标客户群不稳定。客户群不稳定。房地产市场现状房地产市场现状区域内客户群体区域内客户群体p置业动机置业动机 投资、工薪阶层首次置业投资、工薪阶层首次置业 p客户构成客户构成 梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工作人员、梁园辖区内工薪阶层首次置业者，附近政府工作人员、师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以
37、及师院老师、工厂管理层人员，投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民靠近梁园乡镇居民 房地产市场现状房地产市场现状小结小结:周边产品同质化比较严重，户型配比相差不周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大。大。由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被被中低档消费人群看好中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。以及道北消费者。各项目风格同质化非常高，无差异化。各项目风格同质化非常高，无差异化。客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。房地产市场现状房地产市场现状个案及可行性分析个案及可行性分析
38、个案分析个案分析水木清华水木清华个案分析个案分析项目名称项目名称1项目基本参数项目基本参数物物业名称名称水木清华占地面占地面积150亩总建面建面积12万绿化率化率45%容容积率率138均价均价 5000所在区域所在区域神火大道物物业形形态多层、小高层楼楼盘地址地址神火大道西侧、商字南600米个案分析个案分析项目规划项目规划水木清华由三大组团构成，三大组团由水木清华由三大组团构成，三大组团由400400米中央水系和米中央水系和1000010000平米平米主景观区区隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列进行开发。主景观区区隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列进行开发。个案分析个案分析 水木清
39、华以水木清华以5 5层的层的水景花园洋房水景花园洋房为主，为主，临神火大道有一部分临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。带电梯的小高层住宅。采用采用新古典新古典的建筑风的建筑风格。格。楼体采用楼体采用高低错高低错落落的建筑天际线，丰的建筑天际线，丰富的富的四坡屋顶四坡屋顶组合加组合加上上三段式三段式建筑形态，建筑形态，颇受商丘客户青睐。颇受商丘客户青睐。建筑风格建筑风格个案分析个案分析 水木清华项目的景观设计水木清华项目的景观设计为加拿大嘉柯国际（为加拿大嘉柯国际（JACCJACC），），其项目整体定位为一个高档次其项目整体定位为一个高档次住宅社区，住宅社区，绿化率高绿化率高，小区园，小区园林
40、规划较好，水木清华最大限林规划较好，水木清华最大限度保留了原生树木；在社区内度保留了原生树木；在社区内因地制宜，利用因地制宜，利用半地下车库半地下车库的的建筑特色，在楼宇间形成高低建筑特色，在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的奇景迭出的坡地景观坡地景观；利用；利用“天然活水生态系统天然活水生态系统”，营造了，营造了商丘首条商丘首条400400米长的社区内中米长的社区内中央水系。央水系。园林风格园林风格个案分析个案分析户型解读户型解读 水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主，辅助以二房或多房
41、户型。辅助以二房或多房户型。在建筑端部景观大户型（四房），顶层户型空间结合坡顶在建筑端部景观大户型（四房），顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计。其户型设计相对比较合理。带阁楼设计。其户型设计相对比较合理。主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用270270度观景落地大飘度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳。窗，采光观景效果极佳。个案分析个案分析水木清华个案总结与启示水木清华个案总结与启示 水木清华，从规划到建筑，从户型到景观，从水木清华，从规划到建筑，从户型到景观，从配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆项目。配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆项目。该项目以其领先商丘
42、市其他房地产项目的优秀品质该项目以其领先商丘市其他房地产项目的优秀品质和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐，也嬴和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐，也嬴得了商丘市民对其品质的认可。商丘市高端楼盘虽得了商丘市民对其品质的认可。商丘市高端楼盘虽为数寥寥，但其在市民心中却有极强的影响力。消为数寥寥，但其在市民心中却有极强的影响力。消费者对楼盘品质和品牌的认可度，对楼盘的销售起费者对楼盘品质和品牌的认可度，对楼盘的销售起着不可低估的作用。着不可低估的作用。启示：在新项目中，应当启示：在新项目中，应当注重产品品质注重产品品质，树立品牌；，树立品牌；同时同时创建自己的品牌创建自己的品牌，嬴得自己的客
43、户群，以求获，嬴得自己的客户群，以求获得更长远的发展。得更长远的发展。个案分析个案分析汇豪天下汇豪天下项目名称项目名称2个案分析个案分析项目基本参数项目基本参数物物业名称名称汇豪天下占地面积占地面积63,899m2总建面建面积126.040万平方米容容积率率2.31绿化率化率40%均价均价4000所在区域所在区域神火大道板块物物业形形态多层、小高层楼楼盘地址地址神火大道与宋城路交汇处西200米 个案分析个案分析一期一期二期二期二期二期 项目位于神火大道与项目位于神火大道与宋城路交汇处西两百米宋城路交汇处西两百米 小区共有小区共有1919栋建筑，栋建筑，分分2 2期开发，一期开发有期开发，一期开
44、发有4 4栋栋4 4层的叠院洋房、层的叠院洋房、3 3栋栋8 8层电梯洋房和两栋层电梯洋房和两栋1111层观层观景小高层。景小高层。项目规划项目规划宋城路宋城路个案分析个案分析项目配套项目配套周边配套周边配套50*50M50*50M的标准游泳池、网球场、的标准游泳池、网球场、乒乓球室乒乓球室 由于项目地处新南城区，目前周边配套尚不完善，基于项目规由于项目地处新南城区，目前周边配套尚不完善，基于项目规模限制，小区内配套比较单一。模限制，小区内配套比较单一。个案分析个案分析小区配套小区配套户型解读户型解读坐北朝南，户型周正，南北通透，干湿分区，客厅带有坐北朝南，户型周正，南北通透，干湿分区，客厅带
45、有180180度超大宽景阳台。度超大宽景阳台。户型以大三房四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅户型以大三房四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度。气度。个案分析个案分析项目定位及技术组合应用项目定位及技术组合应用定位：定位：科技豪宅科技豪宅（恒温、恒湿、恒氧）（恒温、恒湿、恒氧）十大科技系统：十大科技系统：恒温系统、恒温系统、恒湿系统、恒湿系统、恒氧系统、恒氧系统、外节能窗系统、外节能窗系统、外遮阳系统、外遮阳系统、隔音除噪系统、隔音除噪系统、同层排水系统、同层排水系统、外墙保温系统、外墙保温系统、中水回收系统、中水回收系统、2424小时热水系统小时热水系统个案分析个案分析项目主要应用技
46、术项目主要应用技术应用技术应用技术新风置换系统新风置换系统地源头热泵地源头热泵天棚辐射系统天棚辐射系统外遮阳系统外遮阳系统中水回收系统中水回收系统主要技术：主要技术：天棚辐射、天棚辐射、地源热泵、地源热泵、新风置换系新风置换系统。统。个案分析个案分析 汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅，从园林设计、建筑规划布局、户型配比和设计、建筑规划布局、户型配比和新科技新科技的应用的应用都透露出豪宅气度，通过提升住户身体舒适度、都透露出豪宅气度，通过提升住户身体舒适度、观景视觉角度来体现豪宅风范。但受地理位置和观景视觉角度来体现豪宅风范。但受地理位置和项目规模限制
47、，项目周边及小区内配套相对较单项目规模限制，项目周边及小区内配套相对较单一。一。小区通过科学规划设计加上小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合十大科技系统综合应用应用，铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。，铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。个案分析个案分析汇豪天下个案总结与启示汇豪天下个案总结与启示联盟新城联盟新城项目名称项目名称3个案分析个案分析项目基本参数项目基本参数物物业名称名称联盟新城占地面积占地面积63.23亩总建面建面积4.2万平方米容容积率率0.95绿化率化率41.6%均价均价洋房：5000别墅：7000所在区域所在区域神火大道板块物物业形形态联排别墅、洋房楼楼盘地址地址神火
48、大道南段 个案分析个案分析项目规划项目规划个案分析个案分析一期一期二期 一期容积率仅有0.95最大1.7倍楼间距.41.6%的绿化率，商丘首个1：1停车位配比。新中式联排别墅,5层电梯洋房设计。二期采用世界经典欧式风情建筑，120-340平米五层景观电梯洋房8栋，别墅3栋。项目配套项目配套周边配套周边配套1010万平方米的森林万平方米的森林碧湖景观等都在商碧湖景观等都在商丘独一无二。丘独一无二。周边配套齐全，华联超市、京港超市，意买购物中心，阳光超市，；附近有建行、中行等；邻近北海门诊，离商丘市第一人民医院只有5分钟路程，医疗便捷；建业小哈佛幼儿园，职业技术学院、实验小学分校、良浩高中、市十一
49、中等名校环围，书香世家，文儒飘香；项目紧邻睢阳区政府新址，仅1公里路程，靠近睢阳区检查院、新城办事处、睢阳区国税局、地税局、交通局、司法局、人武部、供电局、运输公司、电信、联通、移动公司等，办理事宜快捷方便。个案分析个案分析小区配套小区配套户型解读户型解读3.23.2米层高，采光通风良好，米层高，采光通风良好，120-340120-340平米景观电梯洋房，平米景观电梯洋房，户户通透，大阳台设计，主卧、客厅空间宽敞，彰显豪宅户户通透，大阳台设计，主卧、客厅空间宽敞，彰显豪宅气度。气度。个案分析个案分析 由于建业在商丘近由于建业在商丘近7年的年的开发品牌开发品牌，铸，铸就了就了建业联盟新城一期一日
50、清盘。二期白夜建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑，欧式风情建筑，120-340120-340平米五层景观电梯平米五层景观电梯洋房，开盘当日即接近清盘，是商丘房地产洋房，开盘当日即接近清盘，是商丘房地产行业的翘楚楼盘行业的翘楚楼盘。个案分析个案分析联盟新城个案总结与启示联盟新城个案总结与启示商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结商丘房地产市场总结商丘在售项目统计商丘在售项目统计67%18%15%神火大道板块房地神火大道板块房地产项目数量最多的产项目数量最多的一个区域占到总比一个区域占到总比例的