《房地产基础开发知识宏观知识基础知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础开发知识宏观知识基础知识.docx（11页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 房地产基础开发知识宏观知识(2):基础知识_物业经理人 房地产根底、开发学问、宏观学问（1）-根底学问 名词解释 （一）与土地有关的概念 三通一平：通常指施工现场到达路通、水通、电通和场地平坦。“三通“是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平“是把施工现场的土地进展平坦。 七通一平：大的开发区或重要的开发工程施工预备工作的要求。“七通“包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平“是土地平坦。 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用
2、年限和四至范围。 （二）与住宅有关的概念 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧房，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一局部附设于旅馆酒店之内，供一些经常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购置。 商住住房：商住住房是soho（居家办公）住
3、宅观念的一种延长。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的兴旺，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依靠网络进展社会活动的人群。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的一般住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比拟低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其本钱低于一般商品房，并且规
4、定了较低的固定利润率（3%），故又称经济有用房。 安居房：指实施国家“安居工程“而建立的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建立的面对广阔中低收入家庭，特殊是对4平米以下的特困户供应的销售价格低于本钱，由政府补贴的非盈利性住房。 集资房：集资房是转变住房建立由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同担当，通过筹集资金，进展住房建立的一种房屋。职工个人可按房价全额或局部出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供给、税费等方面赐予局部减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人局部出资的，拥有局部产权。 多层住宅：指四至六层楼
5、房住宅称为多层住宅 小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅 高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅 会所：以所在物业业主为主要效劳对象的综合性康体消遣效劳设施。 跃层：跃层是近年来推广的一种新奇住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采纳户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧房，二层安排卧房、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和帮助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。 复式：复式是受跃层式住宅的启发而制造设计的一种经
6、济型住宅。在建筑上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和贮存用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。 错层：户内楼面高度不全都，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。 （三）与规划有关的概念 进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节省用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在5米左右） 开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0
7、-3.9米之间。 层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 户型：依据家庭人口组成状况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比“ 户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100% 建筑系数：“建筑占地系数“的简称。指肯定建筑用地范围内全部建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节省用地的原则下，尽可能满意建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
8、（四）与产权有关的概念 房屋产权：泛指全部者对财产的占有、使用、收益和处分，并排解他人干预的权能，是物权的一种。房屋产权指房产全部者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进展登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的全部权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体全都的原则。 房地产权登记：房屋全部权登记，通常称为“产权登记“（包括房屋全部权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋全部权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的治理，依法确认房屋全部权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不管属
9、谁全部，都必需根据全部权登记方法的规定，向房屋所在地房管机关申请全部权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋全部权证。房屋全部权登记是房屋产权治理的主要行政手段，只有通过房屋全部权登记，才能对各类房屋产权实施有效的治理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有肯定的利益，并担当相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并担当同等的义务。 房屋抵押：产权全部人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权 仍由产权全部者自行治理，债权人只能按期取息，而无
10、使用治理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 （五）与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、帮助面积和构造面积。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积 公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼效劳的公共用房和治理用房的建筑面积 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。 使用
11、面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积 帮助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。 构造面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量亲密相关，人流量大的地方，使用率低。 有用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台面积 套内墙风光积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等
12、，以及不包含在构造面积中的烟囱、通风道、管道井。 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和 公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比) 建筑掩盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建立用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。北京房价直逼东京 目前北京的房价已经接近东京，纽约等世界的大都市，可以说北京的房屋价格已经走向世界，
13、椐有些开发商反映，目前北京二环路以内，平均居民拆迁安置费高达40万左右，这个费用要占到开发本钱的60%以上，是耗资最大的局部。 商品房价格地区差异大 对于房地产物业来说，地理位置是非常重要的，单以平均房价很难看出实际房价的真实水平，我们都知道从价格上来说，东边、北边价位最高，其次是西边、南边，这主要缘由是关系到大的气候，也就是说总体的配套，无论是生活环境、消遣设施、人文素养，目前来说东边、北边都要比西边、南边强太多。 客户投资理念分析 我们说房地产投资有一条金科玉律： 第一是位置，其次是位置，第三还是位置，我们大家都知道由于近两年来商品房市场所需求的单位集团购置消退，（应当是从2023年中旬就
14、取消了）市场需求一度大幅下跌，但是同时，新增的工程却是有增无减，也就是说供大于求。但是由于受区域的影响，某些商品房前景依旧被看好，因此位置的选择就尤其重要。 客户选择物业的标准分析 随着商品房市场的日渐完善，客户的要求不断提高，单纯考虑位置的好坏已不能成为选房的唯一条件，下面我给大家归述几类： 1、地区要上风上水 这指的并不是迷信，说白了还是位置，北京上风上水的方向是西北方向，不过也不的确有写客户比拟迷信，找风水大师的确自己住哪个朝向比拟相宜，甚至楼层数。 2、交通便捷 常用的交通工具包括：步行、自行车、公交车、小汽车，这主要就是指从你的住宅到工作地点或常去的地点或市中心，不超过可承受的时间并
15、且有保障。如一家好几口人，都有此要求时，尽可能都的照看到，所谓少数听从多数，甚至他们会考虑将来有可能的变化，如工作调动，孩子升学、转学等。 3、地区文化水平 这主要是针对学问分子，或高干子弟而言，比方说工作生活在中关村一带的客户群，就不会在南城选择住房。 4、周边配套设施齐全 包括消遣设施（歌舞厅、健身场所等）卫生条件（医院、诊所等），便利条件（商场、便利店等） 5、自然景观 包括绿地、公园，环境宜人，空气清爽 6、安全条件 指地区社会风气（如浙江村）治安状况需良好。 客户选房的心理分析 1.看楼层 一般客户选房先看的是楼层（塔楼或板楼）楼的层次越高，采光就越好，同时高层能避开低层楼内外的噪音
16、（指不临主路的状况下），粉尘污染等。空气质量也较低层好，但也不是肯定的，比方高层会给老年人带来不便，低层可增加老人、孩子的户外活动。因此，这也要视其家庭成员状况而定。又比方：首层采光较差，污水简单溢出，地面较潮湿，安全性差，但同时接地会老人喜爱，出入便利。高层（顶层）可能会有质量问题，供水缺乏，顶层漏水，隔热不好等。因此，我们在向客户介绍时，要非常留意，避重就轻。 2.户型 现在比拟流行的户型是三大一小一多，就是大厅。大厨，大卫，小卧，多橱柜 所以肯定要突出自身工程的户型特点却同客户介绍。 3.朝向 朝向好一般是人们的传统理念，我们都知道朝向以南北为正，东西为偏，好的朝向可以保证大量阳光射入室
17、内，可以改善室内环境，对人的身心安康有好处，不过这也要视状况而定，比方对于现代很多年轻人来说，生活节奏较紧急，有点象旅馆一样，（固然这样说不太好听）那麽朝向的优势就不那么明显了，所以我们推举户型的比重就要大一些。 4.通风 住宅的通风是满意人对空气流淌的根本要求，特殊是在夏天要有穿堂风，另外通风还可以排解室内异味。这是光靠空调所到达的。这是板、塔的主要区分。但是现在塔楼也在变革，今后的进展。（今后几年的进展）趋势，固然板楼更要突出。 5.质量 质量问题是最难把握的，主要起因是设计施工中引起的，所以要求我们必需具备专业性，留意不要向客户回避质量问题。 6.布局 合理的布局应当是先客厅，后餐厅、厨房，客厅、餐厅应与卧房有明显间隔 ，餐厅厨房现在比拟流行二合一（西餐为主、中餐油烟大）厨卫最好不要想对（但也有迷信的说法，厨、卫都是五谷轮回之所）。三居以上最好有两个卫生间，开的客厅的门不应过多，否则不好摆放家具。 7.卧房、厨房、卫生间 卧房主要就是应当具备私密性，厨房是房屋的心脏，要留意使用性的便利程度，具备肯定宽度，卫生间应留意通风状况，干湿分别最抱负。 总之讲的时候要结合工程的特点进展分析，并且要躲避风险，突出特点。/P