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1、 广州市房地产中介协会广州市房地产中介效劳行业调研报告一、广州市房地产中介效劳行业开展调研活动的背景、目的及相关状况的说明一行业调研的背景及目的依据 2023 年 8 月 24 日房地产中介治理座谈会议精神，为进一步标准房地产中介效劳市场，共同营造一个良好的房地产中介效劳市场， 协会在我市房地产中介效劳行业中开展调研活动。旨在了解我市房地 产中介效劳行业中存在的各种不标准的效劳行为，不标准行为产生的 缘由，及对进一步标准我市房地产中介效劳行业的措施及建议。二行业调研相关状况说明本次调研活动主要实行调查问卷的形式，主要调研对象为我市房地产中介协会的会员单位，共发出调查问卷 129 份。截止至 2
2、023 年 9 月 20 日，协会秘书处共收到会员反响的调查问卷 28 份，其中有效样卷 25 份。从问卷的回收状况来看， 25 份问卷样本中涵盖一、二手房地产代理公司及相关的按揭、担保等效劳机构，其中涉及到二手房地产代理 业务的公司递交的问卷共 22 份，到达 88%，包括中原、合富、满堂红、兴业、方圆等规模较大，门店及市场份额较多的公司，还有像银龙、 博邦、金奇特、亿诚等仅有一家或少数几家的小型中介公司。样本分 布状况比较广泛，与我市房地产中介行业的实际状况比较吻合，所以 问卷的信息能较为客观的反映出广州市房地产中介行业的实际状况。二、调查问卷中反映出的关于我市房地产中介行业存在的不标准行
3、为及问题3近年来，我市房地产中介行业进展快速，与宽阔市民的生活越来越严密，也得到市民对中介这一行业的认可，但也对房地产中介机构及对从业人员的期望和要求也越来越高。在一些场合，诸如 “谢绝中介”、“中介免谈”等状况时有发生。在房地产中介供给效劳的过程中， 消灭了很多市民投诉的问题，引发不必要的纠纷。为什么会产生这样的问题，主要有以下五个方面的缘由。一局部中介公司无证或者证照不齐经营有些房地产中介公司经营不标准，无证或者证照不齐，没有根本的制度约束从业人员，有的甚至以挂靠形式，不备案，仅靠摆放几张桌凳、登载几则广告就开展业务，靠打“游击战”、“拖延战”等谋利，一旦消灭严峻法律纠纷，就关门走人。二局
4、部中介公司或经纪人随便承诺有些中介公司的经纪人为促成交易，或者是抢夺客源、盘源，对客户做出很多超出其掌握范围的事项，甚至违反法律法规的事项进展承诺，例如报低价、保证贷款金额或年限等，一些中介公司甚至帮助客户办理假工作证明、补报个税等来替某 些不符合购房资格的购房者购置房子，造成中介行业鱼龙混杂。三局部中介公司效劳费收取不标准各中介公司遍布市内大街小巷，不少小中介公司因难以被政府监控，利用法律漏洞躲避责任，常常做一些违规交易，如乱收费、吃差价、报低价、骗中介费等现象。1、乱收费。某些中介公司为促成交易，承诺低廉的中介费，却要求客户缴纳昂扬按揭效劳费用，甚至某些机构为了制造收费时机，额 外增加效劳
5、的工程，或者将效劳工程分拆分别收费、甚至虚构按揭服 务工程。另还有，对一些特定的房源独家等收取超过规定的费用。如，一些中介公司及经纪人为追求高利润，收取比规定的最高标准还多的佣金。如购房者不情愿多支付，则由于房源的独家性只能放弃。但购房合同上佣金数额照旧是符合规定的，另多出局部一般直接收取现金，且不开据发票和任何收费证明，一旦发生纠纷，客户投诉无证据。2、报低价。基于目前房价高踞，购房的本钱居高不下，房地产中介从业人员为促成交易，有意示意消费者可以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，躲避国家税收，从而降低购房本钱。3、吃差价。在买卖双方信息不对称的状况下，向交易双方或一方隐瞒真实成交价，承
6、受“压上家、瞒下家”的手段，将买卖双方之间的差额据为己有，又或者直接参与交易炒卖房屋。4、私下收取费用。在买卖交易过程中，私下收敛客户的佣金或定金，但通常因金额较小而无法立案。四局部中介公司利用虚假信息骗取中介费有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优、对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售等，一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理睬消费者，更有甚者，中介人员收了定金后卷款逃走。还有一些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。五局部中介公司逃税有的小中介公司或者
7、房地产经纪只给客户开具收据而不开发票， 躲避国家有关的税收。三、我市房地产中介行业存在的不标准行为及问题产生的缘由一房地产中介市场竞争剧烈我市房地产中介行业进展快速，截止今年上半年，备案在册的房地产中介公司已达 3000 多家，导致我市的中介行业竞争剧烈，其中确实存在着肯定程度的过分竞争的状况。例如，某些房地产中介公司为 抢房源不惜承受不正值的手段猎取房源信息，对业主生活造成肯定的 骚扰；为抢客户又向客户供给虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”， 手段层出不穷，但收取效劳费后却未能供给优质效劳等问题，对整个 行业形象产生极坏的影响。二房地产中介行业诚信观念缺乏随着我国经济改革的进一步深入，社会
8、诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。有些不正规的中介公司及从业人员，为到达盈利目的，恶意欺诈消费者，引发的交易纠纷层出不穷，使房产中介行业成为在媒体上曝光较多的行业之一，损害了行业形象。三房地产中介机构从业人员素养偏低由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证、监管制度尚不完善，虽大局部从业人员都已获得执业证，但执业证考试内容比较单一，考取较简洁，也没有对已经获得且正在从事中介行业的经纪人予以再培训学习。还有一局部没有获得执业证或者执业证还没有颁发的也已匆忙上岗，这就造成我市中介从业人员良莠不齐。很多中介公司从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务学问和法律常识、不按政策规定操作等现象，
9、严峻影响了中介行业的效劳水平和整体形象。四房地产中介行业法规不完善，相关部门查处力度不大有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是司法部门、行政部门的执法要求。但目前我市房地产中介效劳行业的法律法规相对滞后，中介机构担当民事或者刑事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。对中介公司的查处力度不大，很多违法违规的行犯难以得到有效的追究，亦很少能获得严峻的制裁；对一些行业从业人员的违规行犯难以进展处理或无法处理，导致对房地产中介行业缺乏监管力度。而未得到严峻处理的这局部违规从业人员抱着幸运心理，可能会连续以违法、违规的方式从事房地产中介业务，乃至让一些原本安分守己的中介从业人员受到利益诱惑，助长了不
10、标准行为的发生。五房地产中介行业进入门槛低，退出条件宽松我市房地产中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格治理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信 息效劳机构、家政效劳部门甚至局部物业治理公司也超出经营范围从 事房地产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。行 业准入门槛太低，促使行业产生了很多期望短期赚取“快钱”的小型 公司，纵容员工不择手段开展业务，对整个行业形象产生不良影响。 另外，针对退出中介行业的行为没有设立有效的监管机制，退出行业 的条件宽松，这样为皮包公司、皮包经纪供给了滋生土壤。六一些消费者法律意识不强目前我市房地产交易的本钱较高，一些客户
11、为降低购房本钱，选择收费较低的房地产中介公司为其供给效劳。在收费缺乏以维持正常经营的状况下，中介公司只能另寻出路，在按揭效劳等其他费用上寻求差补。按揭回佣已经成为行业的潜规章，低廉的中介收费逼迫中介企业要求按揭机构加大按揭回扣的金额。于是，按揭费亦水涨船高， 但实际上按揭机构的收益并未增加，为了追求效益，按揭机构唯有降低按揭效劳质量或者增加甚至虚增收费工程，以求维持经营。四、关于进一步标准我市房地产中介行业的措施和建议一完善房地产中介行业相关法律法规目前我市的很多关于房地产中介的法律法规并不完善，应大力推动房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及赔偿
12、等方面的相关规定。例如：在二手房交易过程中，房地产中介公司、按揭机构及金融机构的关系密不行分，但由于我国的行政架构，治理部门仅对自己治理下的机构比较了解，但在跨行业的状况下，某一部门则无法对同一个交易中的各个环节进展全面的审查，从而产生灰色地带，而灰色地带的治理缺失是则是房地产中介行业治理中的重要问题。二加大房地产中介行业监管力度加大对房地产中介行业的查处力度，加强对中介机构、从业人员和中介活动的治理，加强对违规中介公司及经纪人的惩罚力度，强化中介效劳标准化治理。对一些违规操作的中介公司及从业人员应加强思想教育，如涉及严峻违规的中介公司或个人，应加大惩罚力度，如勒令停业或撤消执业证等较为严峻的
13、惩罚。三提高房地产中介行业从业人员素养我市蓬勃进展的房地产中介行业需要具有较高学历、较深的专业学问、较强的业务力量和较高的信誉及道德水准等的高素养人才。一是对未获得执业证的人员，增加学习的课程内容及课时，增加考试的难度及方式，如笔试、口试等。二是对已取得执业证的房地产经纪人实行统一的教育培训，全方位的学习的法律政策、业务学问及其他学问，提高从业人员素养，塑造良好的职业形象。四增加诚信意识，提升房地产中介效劳行业的整体形象在房地产中介行业， “诚信“是消费者争论最多的话题，而房产交易中所消灭的少数经营者诚信缺失和不标准操作行为使得消费者对房 地产中介机构产生了严峻的不信任感，甚至对中介机构及经纪
14、人望而 却步。由于房地产本身是一个高价值的产品， 交易具有肯定的风险性， 且市场存在着信息严峻不对称的现象，在这种状况下，诚信显得尤为 重要。所以作为中介机构应最大限度的增加交易的透亮度，使交易双 方的知情权得到切实保障，这样才能提高市民对中介机构及经纪人的 诚信度，进而提高整个中介行业的社会公信力。也可通过行业协会对行业形象进展整体、统一地宣传，供给社会效劳，让市民对中介行业有更多的了解和认知，从而提升房地产中介效劳行业的整体形象，也使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下安康进展。五增加消费者的法律意识在房地产交易市场当中，消费者由于专业学问及法律学问的欠缺， 处于弱势地位。一些消费者由于怕麻烦或者不懂法律等种种缘由，没 有运用法律的武器来维护自己的权益，对一些不标准的行为忍气吞声， 不了了之。但对消费者的普法教育需要社会各方面的大力协作，假设 每一个消费者都能知法懂法用法，提高自我保护力量，对整个中介行 业的进展起着良性作用，甚至对社会的经济和法制环境的良性进展都 能起着促进作用。