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1、 房地产营销策划书(多篇)点击查看更多：房地产工程营销筹划书 第一篇：房地产营销筹划书 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质根本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争剧烈等等。随着房地产竞争的日趋剧烈，相应的营销筹划也非常火暴，因此筹划创新成为制胜之道。对于房地产的营销筹划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进展创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以表达在制造一种新产品(如规划设计方面的独特性);供应一种效劳模式(如管家式的物业效劳);提倡一种生活方式(如运动、安康、休
2、闲、品位等);营造一种文化等等。 一、将来进展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注意对品牌的培育与利用。因此应注意对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进展统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和共性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购置行为减弱，理性购置行为增加;各种不同类型的消费者对楼盘的选择渐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会
3、更趋“共性化”，会更加考虑自己的心理需求，查找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满意不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开头回归，进展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必需以其共性化和特色需求也在市场占据一席之地。在将来的进展过程中，将进一步追求境地(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求干净(对光线、绿化、自然气配备等);追求安静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对
4、配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比拟关注。在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客 源?如何依据目标消费群的理性购置需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何连续建立自己独特的品牌共性，突破强劲对手的包围，在市场上连续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进展系统的全程营销筹划。 二、房地产全程营销筹划 一是筹划为先。在整个工程开发过程中，从思维
5、上应当筹划在先，包括工程认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程治理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业治理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统筹划，筹划是建立在相应的市场调查的根底上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购置力及消费趋势等等。依据不同的环节有针对性的绽开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个筹划过程中均应当进展营销筹划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活
6、动、物业治理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者奇怪、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程筹划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够制造竞争优势，在房地产筹划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、
7、逃命设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新奇性和本钱方面权衡考虑，由于企业的目的是营利为本。 四是整合营销。一方面房地产企业在工程开发或经营中要表达人性化意识，关注企业形象、工程形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要擅长整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、播送和户外广告等，在生活方式、生活品尝等方面区塑造创意点。在
8、品牌定位方面，依据消费形态和楼盘实际状况，查找相应的目标消费群体，同时要擅长培育楼盘的子品牌。固然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，给予产品更加新奇的形象，从而保持品牌的新奇感。 总之，将来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、有用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业治理好，最好是封闭式治理;交通、购物便利，使房子成为有文化气息的房子，成为有制造力的房子。在营
9、销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购置，同时依据目标消费群的特性，协作产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。 其次篇：房地产营销筹划书 步骤1：房地产工程所在地市场状况初步调查 【主要任务】从宏观上整体把握工程所在地房地产市场状况，从区域环境、区域房地产市场状况、工程所在地板块竞争工程分析，对工程状况作初步了解，为工程可行性讨论供应依据。阶段a：房地产宏观环境分析第一、区域
10、环境。讨论区域环境要注意这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。其次、经济环境。经济环境讨论通常包含国民经济状况、财政收支、产业构造和主导产业、家庭收入和支出、消费构造和消费水平、对外贸易，以及经济进展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会进展规划、进展规划、土地利用总体规划、城市建立规划和区域规划、城市进展战略等。与此同时，在地产开发过程中，资本流淌量、工程的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷状况等方面也应当做出系统的讨论。
11、阶段b：房地产工程所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场进展描述。主要通过数据的统计，进而对供给量与需求量、价格走势进展客观、到位的描述。其次、市场现状剖析。通常通过比照近3-5年的成交量、供给量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进展深层次的剖析。第三、将来走势猜测。在现状剖析的根底上，就与工程相关的方面，如郊区住宅进展趋势等，做出猜测（约3-5年）。阶段c：房地产工程所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。其次、板块功能定位。是cld还是cbd等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和马上开发
12、的工程都要有个全面、扼要的熟悉。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的根底，因此肯定要搜集精确、全面的资料，并进展归类、分析。阶段d：房地产工程地块环境讨论分析地块环境讨论报告一般的构造是：对开发地块四周1-2公里范围内，以及开发地块将来在城市进展走势中的地位讨论分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及将来进展猜测其次、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况讨论、各种大路交通工具修理点状况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及将来变化第五
13、、社会治安。第六、将来进展状况。交通将来进展状况讨论、教育及医疗将来进展状况讨论、购物及休闲将来进展状况讨论、体育及旅游景点将来进展状况讨论阶段e：工程地块特性分析第一、工程地块的根本状况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些根本状况。其次、工程地块)抱负之处。 2）目标消费市场定位 公交批发市场（食品、服装、鞋类）、五交化一条街、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达 建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。 3）诉求范围定位 回龙湾街区、商贸区；小市旧城居民街区；城北新区和龙马新城局部街区；北城旧城居民街区；南城旧
14、城居民街区。 三、工程各阶段销售策略及促销策略 制定此销售策略以及协作销售策略所实行的相应宣传推广策略，是为了让本案的销售到达抱负的效果，让本案在销售的过程中能更好地、更简单地实施销售掌握，并且针对每一个销售阶段都能够有规划、有原则、有目的的行动，而不是盲目地、冲动地想然而然的想到什么做什么。因此在销售的全过程中盼望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案，同时盼望开发商、建筑商能够在工程工程、工程施工进度、银行按揭办理和广告宣传力度上以及各类原始资料的供应上赐予最多、最大的协作与工作支持。 （一）工程总销售方针与目标 1、工程销售方针 1） 在本案的全程销售中，销售部门应当积极主
15、动地探讨和讨论，并擅长准时总结工程在任何销售阶段中的优势和劣势，分析问题并归纳上报可行性建议； 2） 在各类问题的处理中应当保持积极主动的工作态度和乐观的心态，擅长查找问题、分析问题、解决问题；遇到任何销售困难时应当准时上报主管部门或与开发商、建筑商进展有效沟通，共同寻求解决方案； 3） 在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象，仔细贯彻执行公司治理制度和工程部销售治理的相关纪律制度，坚决听从上级领导安排，履行个人听从集体的宗旨，努力建立明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星“双金”荣誉。 2、工程销售目标制定 工程销售目标主要受到：工程工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销
16、售力四大因素左右。目前，本案到现在为止并不能供应银行按揭的精确依据；工程工期也只能是估计在201*年3月份左右主体封顶，园林景观建筑更迟之一步；另外在广告宣传力度上能不能充分根据即定方案完全执行和仔细对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标：1）保守销售目标；2）最正确销售目标。 保守销售目标：完成总销售量的60%左右；销售周期89个月。 最正确销售目标：完成总销售量的90%左右；销售周期6个月左右。 （二）认购期销售策略及宣传推广策略 结合本案周边工程的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位
17、低的状况下，假如较早地将本案价格公布及销售，简单造成消费者在没看到工程任何建筑物、景观效果的状况下将本工程与同区域内竞争工程相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对工程的购置信念和购置的决心。 在工程的工程刚刚开头之初及没有任何园林景观的状况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考察市场对工程初步设想价格的承受程度。实行摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者工程今后的规划建立、户型构造、园林景观设计和也许的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守工程机密，留意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对工程不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的
18、状况，不能夸张事实。 1、认购期留意事项 1） 对认购阶段的来访和来电客户必需严格做好具体的客户登记； 2） 现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门； 3） 不定期进行业务、销售与筹划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计仔细分析，准时进展市场调查，抓住重点，按人落实任务并设立量化目标； 4） 工程主管应常常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提出建议； 5） 工程主管应有效监视和治理行销人员的宣传实效。 2、认购期目的 认购期是工程绽开正式认购和销售工作前不行或缺的重要一环，在这个阶段，不管是销售部门还是筹划部门全部工作的核心都
19、应当集中在对工程理念的传输和消费者对工程意见或建议的反应、分析、汇总的根底之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反应信息。这是验证工程定位和制定销售价格的最为有利的时期。因此在认购期我们只做三件事：1）传达工程理念； 2）采集信息； 3）引导消费者进入正式认购。 3、认购期时间 201*年11月1日201*年11月30日 4、销售场地安排 凤林山庄售楼中心 5、认购期实施方法 1） 在认购期内原则上是不进展任何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进展一些广揭发布和网络信息的公布，传达本案的开发理念，同时制造工程悬念； 2） 凡有意向进展认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领
20、取相应的排号卡一张； 3） 在认购期排号的促销政策上，不管是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。由于本案在认购期不行能赐予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购置需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金； 4） 全部排号客户如在正式认购时选择不到自己所满足的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。 （三）强销期销售策略及促销策略 认购阶段利用广告宣传和促销攻势的立体化“抢滩登陆战”，让工程在市场上造成了肯定热度后，为工程强销期作好了良好的市场铺垫，但在强销期内的销售任务是艰难的，超过销售总量50%的任
21、务量将在这一阶段中得以消化，但是在这阶段中我们不行能再像认购时大量地投入广告宣传，在广告宣传方面我们应当因地制宜的寻求最恰当的市场推广时机和盲点，适时地与中国传统的民风、民俗节庆日相互连接推出工程。 在认购阶段过后对于工程销售价格和促销策略将作相应的调整，价格的制定将会更将细化到位置、楼层、构造上；促销原则保持在认购均价三个百分点的上升空间或三个百分点的下降范围内（最主要依据认购阶段市场的实际状况而定）。 在强销期的工作中除了外围市场的稳固和开拓之外，更重要的将是工程自身的强化，诸如：工程工程进度必需严格根据认购协议书商定条款得以顺当的完成，在该阶段中工程的五证必需全部完成办理手续，银行按揭贷
22、款的工作应当花大力气、下狠决心尽快地办理，商品房测绘报告必需要求在工程取得商品房预售许可证之前完成，以便于工程商品房预售许可证的如期取得。 2、强销期目的 在强销期坚持内紧外松的原则，一方面应当稳固工程前期所建立的市场，加紧工程根底建立、证照手续办理，加强销售胜利率的把握；另一方面在市场宣传推广上，利用元旦和春节的时机进展工程推广，由于在此时机中正是泸州房地产行业大盘和名盘大力推广的时候，采纳“跟随作战”的方法，我们并不是要求与大盘和名盘相互攀比，而是重在借助大盘和名盘的品牌优势，抓住大盘和名盘的市场空缺点，拾遗补缺的填补消费者需求和市场的空白点。在宣传推广的跟进上要充分地利用人员一对一促销来
23、加强推广的实效。 在销售中全部销售人员应当坚持认购阶段的工作态度和工作激情，加强自身的学习，积极地参加工程的相关培训，工程销售主管应在每月制定当月的销售培训规划，有效地组织和安排培训工作。 3、强销期留意事项 1） 由于强销期的工作重点在于开发实效和销售实效的表达，因此在该阶段全部销售人员应具备良好的工作心态，将工作规划落到实处，发挥最大的销售力。 2） 在市场稳固上除广告宣传外，销售人员应当和自己的前期客户建立良好的关系，仔细做好客户回访跟进的相关报表和工作日记。 3） 工程销售主管和置业参谋每月所提交的工作规划、安排、总结和目标设立中必需严格要求量化指标。 4、强销期实施方法 强销期工作分
24、为三步走：第一步，总结分析阶段；其次阶段：实效阶段；第三步：突破阶段。 1）总结分析阶段（201*年12月19日201*年12月31日） 201*年11月19日由正式认购阶段转入强销期后，我们首要做的工作应当是将认购时期中工程资源进展重新组合，再次提炼工程的优势和劣势，分析论证市场认可程度，进一步推断出工程销售今后的进展趋势和空间。 2）实效阶段（201*年1月1日201*年2月28日） 通过总结分析明确工程所存在的问题后，在强销期的中期应当在工作上绽开具有实质性很强的工作，工程建立、证照的办理、银行按揭的办理、商品房预售许可证的办理，销售人员的强化培训，行销构造的建立，都应当充分地根据即定的
25、方案开展工作。 （六）持续期销售策略及促销 1）持续期时间 201*年4月1日201*年4月30日 2）持续期销售策略 在该阶段由于销售总量剩余在20%左右，大多数较好的户型、位置根本上都在前期销售中销售一空，在持续期中我们要结合当时工程剩余户型、位置和市场的实际状况制定新一轮的价格方案；这个时候在广告宣传上，根本上保持处于收缩状态，除了通过行销人员的一对一行销和网络宣传推广之外，其他的广告形式可以不实行。 3）持续期促销策略 作为向尾盘过渡的时期，不轮在户型、位置上都大大的与前面各个阶段不能相提并论了，因此在促销上我建议优价出售，用根本贴近于本钱价的让利作为底线支撑。 五工程价格策略 （一）
26、各阶段执行价格走势即定方针 1）执行价格 各阶段的执行价格将在认购阶段之后供应 2）执行价格走势即定方针 在工程全程销售中，价格因素是至关重要的，在工程的初期（认购阶段）我们设立一个 比拟均衡，同时也是比拟高端的价位目的是在于最大限度地考验市场的认可程度和消费承受力量，假如在一阶段所设定的价格能够得到市场的认可，且反响热闹，那么在今后的价格制定中将呈上升趋势，其上升空间保持在三个百分点范围内；假如市场反映呈相反状态，那么在执行价格的走势上将下浮三个百分点。 （二）各阶段价格让利优待掌握原则 1）在工程销售的各个阶段中如有大型sp促销活动原则上让利根据促销方案执行； 2）假如在阶段内没有任何促销
27、活动，让利优待幅度根据客户的付款方式进展优待： 按揭贷款：97折；分期付款：96折；一次性付款：95折； 亲友一起购置（10套以内）：除享受付款方式的优待之外，额外再享受99连环折； 大型团体购置（20套以上）：除享受付款方式的优待之外，额外再享受97连环折 六全程销售中开发商所需协作事项 为了让工程在销售的全过程中顺当的根据即定方案绽开工作，盼望开发商能够在工作上赐予工程销售部最大的支持和协作，以求尽快尽早实现销售目标。 时期 协作事项 完成时间 预热预备期 四证、土地使用年限、工程效果图、户型图、园林景观规划方案、 交房日期、交房标准、装修标准、物业治理费用 201*年10月31日前 认购期 户型构造整改建议确定、正式认购促销方案定稿、 正式认购执行价格确定、商品房认购协议确定 201*年11月30日前 正式认购阶段 财务人员、保安人员配比，现场花卉、椅子供应 商品房定购协议确定、元旦促销方案确定、强销期执行价格确定 201*年12月7日前 强销期 春节促销方案确定、商品房买卖合同样本供应、银行按揭程序的申办、 房监所测绘办理、商品房预售许可证办理 201*年3月31日前 持续期 持续期促销策略和执行价格确定 201*年4月3日前 清盘期 清盘期促销策略和执行价格确定 201*年4月30日前 点击查看更多：房地产工程营销筹划书