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1、 房地产开发项目前期策划合同订立_物业经理人 自上个世纪九十年月以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2023年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产工程开发的做法已经难以连续,开发商必需投入大量的自有资金用于工程的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。 在此前提下,房地产专业筹划公司介入房地产开发工程的运作将成为市场的主流。笔者就此文争论的即这一类合作所产生的协议 房地产开发工程前期筹划合同。 一、房
2、地产开发工程前期筹划与房地产开发工程前期筹划合同的概念 日本筹划专家和田创对筹划的定义是:筹划是通过实践活动猎取更佳成果的智能,或智能制造行为。也就是在对企业内外部环境予以精确地分析并有效地运用各种经营资源的根底上,对肯定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与详细措施进展设计和规划。我国房地产业界现在对房地产工程筹划一般分为房地产战略筹划模式、房地产全程筹划模式、房地产品牌筹划模式、房地产产品筹划模式、房地产进展商自行筹划模式等等。对于房地产专业筹划公司而言,通常建议房地产开发商实行房地产全程筹划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化筹划为核心,包含市
3、场讨论、土地研制、工程分析、工程规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业效劳、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商托付日至业主入住、物业治理公司开头行使物业治理权之日止。 房地产工程的前期筹划也与房地产工程的代理销售亲密联系,很多工程都实行筹划合同与代理销售合同合并签订的方法。在深圳、上海等城市,还消失了房地产专业筹划公司免筹划效劳费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发工程前期筹划合同从法律上定性,属于一种技术询问合同。它具备技术询问合同的法律特征:首先,房地产开发工程前期筹划合同是受托人为托付人供应决策参考所订立的合同,其中相当大一局部属软科学讨论,凡属工程设计、工程验收、技术转让
4、等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在工程实施之前。其次,房地产开发工程前期筹划属于决策效劳,合同履行的结果仅为托付人可供选择的询问报告。除合同另有商定之外,托付人将受托人提出的询问报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不担当责任。 二、房地产开发工程前期筹划合同双方当事人的主要义务。 (一)托付人的义务 房地产开发工程前期筹划合同的托付人一般为房地产工程开发商或投资商。其主要义务有: 1、照实告知受托人房地产工程的背景状况材料和根本状况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景状况材料和根本
5、状况是受托人进展分析讨论、提出询问报告的根底和依据,托付人供应的报告材料、数据、资料越全面,越有利于询问报告的科学性、合理化。 2、依据合同商定说明需要询问的问题,并作明确之要求。托付人首先要向受托人说明详细的要求,它是受托人进展分析论证的动身点。一般而言,受托人应当供应市场调查分析、工程投资筹划分析、工程规划筹划、工程可行性总评估分析四个方面的询问效劳。 3、承受受托人的工作成果。承受受托人的工作成果既是托付人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的询问报告和意见,在受托人完成询问报告和意见后,托付人要准时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同商定的条件,予以验收。 4、支付酬劳。这是托
6、付人最根本的义务。托付人应依据合同的商定,分次或一次性履行支付酬劳的义务。 (二) 受托人的义务 1、依约完成筹划方案 受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产工程的市场调查工作,二是依据调查状况进展有科学依据的市场分析,三是进展有独创性的筹划。根据房地产业的特点,受托人完成的筹划方案应包含的根本工程包括: (1)市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D工程功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和工程价格定位分析 F工程可行性总评估分析报告 (2)工程投资筹划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B工程所在地环境、现状及进展
7、趋势推断 C工程开发方式和开发 节奏建议 D工程土地SWTO调查和工程规模定位、价值分析 E工程投入产出分析及资金运作建议 (3)工程规划筹划 A工程背景分析 B工程名称和标志 C工程整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、颜色规划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K工程建成后将来生活方式指引 依据以上义务,受托人要尽可能收集与所筹划工程有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术学问和阅历,综合分析工程的技术内容,猜测房地产工程的经济前
8、景,为托付人的房地产工程供应科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的询问报告和意见。房地产工程筹划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括根本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最正确方案等内容。 2、保证筹划方案到达合同商定的要求。 询问报告是托付人进展工程决策的主要依据。它要求受托人在技术询问工作中,实行严厉仔细的态度,力求询问报告的先进性、可行性,避开询问报告华而不实或消失失误、质量低劣、无参考价值等状况的发生,从而使筹划方案和意见到达合同商定的要求。 3、协作和承受托付人的验收。 受托人进展的筹划,需经托付人对筹划方案验收前方为履行完毕合同。在工程验收过程中,受托人应
9、委派专业技术人员和筹划方案设计人员按时参与由托付人组织召开的工作会议,对询问报告中的专业术语、调查依据、科学依据、筹划理念等进展解释。保证托付人能够清晰明白的知悉整个书面报告的内容并有力量予以实施。 对于托付人在验收过程中所指出的问题,受托人应依据合同的商定予以修改、补作或对托付人予以解释。 (三)房地产开发商订立房地产开发工程前期筹划合同应当留意的问题。 1、正确定位房地产开发工程前期筹划工作的性质,不进“筹划万能论”的误区。 如前所述,房地产开发工程前期筹划公司在房地产工程中应起到的作用是“参谋”作用,仅仅依靠“参谋”的参谋工作不能使房地产工程起打算性作用。“筹划万能论”将筹划不切实际地吹
10、捧为灵丹妙药,好像立杆见影,一通百通,成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。 2、房地产开发工程前期筹划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。 依照筹划公司供应的合同样本,房地产开发工程前期筹划合同往往与房地产代理销售合同合而为一,称全程筹划与代理销售合同。笔者认为,两类合同根本没有合并订立的必要: (1) 两类合同的法律性质不同,签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。 房地产开发工程前期筹划合同是一种技术询问合同,托付人与受托人之间发生的法律关系是询问效劳关系;房地产代理销售合同是一种托付合同,托付人与受托人之间发生的法律关系是受托人以托付人的名义销售房屋。无论是从双方的权利
11、、义务的构成还是从权利、义务的特点看,两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。 (2) 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。 由于房地产开发工程前期筹划合同的技术询问合同特性,打算了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以商定因前期筹划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦托付人对受托人产生信用危机,托付人不能找到适宜的法律事由终止合同的连续履行,解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金,托付人的自我爱护力量较差。 (3)笔者建议,开发商应当在房地产开发工程前期筹划合同履行完毕之后,视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立代理销售合同。 3、不要将前期筹划放在详规之后。
12、 开发商应在详规之前完成前期筹划事宜。假如没有工程区域市场调研数据支持、没有竞争对手工程的市场营销战略的应对措施、也没有确立工程的销售方向,开发商就进展详规,前期筹划就会失去其应有的作用。 4、赐予受托人充分的时间。 对受托人而言,前期筹划合同的履行是一个调查-分析论证-独创性筹划的过程,筹划期间还需要与托付人有充分的沟通。假如托付人赐予受托人的时间缺乏,受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进展广泛的前期市场分析论证工作,用十几天乃至几天时间拿出的筹划方案,分析与定位 只能建立在主观臆测上;创作的筹划方案不具备独创性,仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终,利益的受害者是开发商本身。 5、细分受托人
13、的工作要点,对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。 笔者在批阅一系列前期筹划合同后认为,对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要缘由,也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析,房地产开发商对此并不处于强势,且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国治理传播网上的房地产全程筹划营销案提纲一文,对受托人的筹划要点和文案作出细分之要求。 6、在合同中确认托付人享有受托人所提交的筹划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。 7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段,一是订立合同后的付款,二是受托人递交初步筹划方案提纲时的付款,三是受托人正式提交前期筹划方案并经托付人验收后的付款,四是房屋销售到达某一额度后的奖金。将前期筹划分为四次付款,对于开发商所获得的质量保障、效劳保障,对于调动受托人的工作积极性和后期效劳意识,都是具备良好作用的。 8、明确违约救济方式 开发商在订立合同时,应订立违约责任条款和争议解决方式条款。对于在合同履行过程中因受托人不履行合同、延期履行合同、履行合同不合格、履行合同过程中受托人泄露托付人商业隐秘等违约行为作出违约责任的商定;并在争议解决方式中商定是通过诉讼途径解决或通过仲裁途径解决双方因合同争议所发生的纠纷。/P