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1、 房产评估的详细工作总结 与类似房地产交易实例比拟，通过对交易状况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。 市场法评估房地产的根本计算公式是： P=PABC 式中：P被估房地产评估价值; P可比交易实例价值; A交易状况修正系数; B交易日期修正系数; C房地产状况因素修正系数。 假如土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=PABC 容积率修正系数土地使用年期修正系数 2、适用范围： 条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 而在以下状况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地
2、产交易发生较少的地区; 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等; 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等; 4.风景名胜区土地; 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 3、修正因素的详细内容见教材P190，需结合例题理解把握。 交易状况修正：修正交易中特别状况和个别因素，大多是定性的。 1.交易状况修正 (1)需要修正的情形 有特别利害关系的经济主体间的交易。 交易时有特殊的动机，这以急于脱售或急于购置最为典型。 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 其他特别交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 特别的交易方式。如拍卖、招标等。 不满
3、意公开市场条件的状况的都属于要修正的状况。 (2)修正系数的计算公式 交易状况修正后的正常价格 =可比实例价格(正常状况指数/可比实例状况指数) =P100/100(1X%)(5-15) 留意：这和教材47页的交易状况修正是一样的。 交易日期修正：主要通过物价指数来修正，留意是环比还是定基物价指数。 房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物比照确认。 留意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。 (2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应当采纳这里给出的公式处理，不过留意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域
4、因素的值直接求比例得到的。2023和2023年考市场法的计算题都是告知的相对于待估房地产的状况需要修正X%，需要使用这里的公式做。 容积率修正：利用某区域的修正系数表，留意这是统计的结果。 容积率与地价的关系并非呈线性关系，需依据详细区域的状况详细分析。 容积率修正可采纳下式计算： 经容积率修正后可比实例价格 =可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17) 留意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比 土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值，该公式要求记牢。 重点关注三个调整因素的计算公式，经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除特别值后综合确定评估值。