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1、 居民小区物业收费监管初探:居民小区物业收费标准 随着社会的进展和城镇规模的不断扩大，居民小区应运而生，而且越来越多。据不完全统计，截止2023年底，竹溪县城区住房总量已达195.80万平方米，住房20908套，大小居民小区达70余个。居民小区的建立，对改善广阔居民的生活环境，提升城市功能，推动“三个文明”建立起到了积极地促进作用，但居民小区的治理是目前困扰广阔小区居民的一大难题，也是小区居民向政府、价格主管部门和建立部门投诉的“热点”问题之一，投诉的“焦点”集中在居民小区的物业收费上。标准居民小区的收费行为，是目前解决众多居民小区各种冲突和治理问题的核心。如何标准居民小区的收费？如何监管居民
2、小区的收费行为？本文试就竹溪县居民小区物业收费现状进展浅析和对收费监管进展初探。 一、竹溪县城区居民小区现状竹溪县城区房屋建立以竹溪河沿岸而建，竹溪河以北为老城区，竹溪河以南为新城区。截止到2023年底，竹溪县城区常住人口5.5万，城区内住房20908套，住房总量195.80万平方米，人平35.60平方米，已形成大小居民小区70余个，其中规模比拟大的有卫家园小区、金叶花园、祥尔小区、怡景园、阳光花苑、月弓山庄、政府大院、紫金花园等，散布在竹溪河两岸。2023年以前，竹溪县城区常住人口只有3万人，城区居民居住以单位家属楼和局部国有公房为主。2023年以后，随着城区人口的急剧增长、外地房屋开发商的
3、进入和本地房屋开发商的崛起，房地产业蓬勃进展，规模或大或小的住宅楼不断建成并投入使用，早期居民小区初见端倪，但处于无序进展状态。以后随着政策的调整，居民小区建立逐步向标准化、规模化、有序化方向进展。二、竹溪县城区居民小区收费存在的主要问题（一）竹溪县城区居民小区物业收费类型据调查，目前竹溪县城区居民小区物业收费有以下两种类型：1、合同收费型。2023年以后由房屋开发商建立的住房，全部住房的物业治理收费均写进购房合同，购房人在购房时即视同认可合同中关于物业治理收费的条款，合同少则签一年，多则签五年甚至更长。2、协商收费型。竹溪县老城区由原单位家属楼改造的居民小区，物业治理费的收取绝大局部是协商收
4、费，即由一人牵头，经绝大局部住户同意收取肯定数额的物业治理费。（二）竹溪县城区居民小区物业收费标准据调查，目前竹溪县城区居民小区物业收费的标准有以下两种类型：1、按建筑面积收费。据初步统计，竹溪县城区居民小区按建筑面积收取物业治理费的约占73%，但标准不一，如有0.24元/月.平方米、0.48元/月.平方米、0.50元/月.平方米等。2、按户收费。竹溪县城区居民小区按户收取物业治理费的约占27%，依据居民小区建成时间的早晚等因素，收费标准也不一，如有16元/月.户、25元/月.户等。（三）竹溪县城区居民小区物业收费存在的主要问题1、治理机构不健全。据调查，竹溪县城区现有的居民小区全部没有成立业
5、主治理委员会、没有制定相应的治理制度，居民小区物业治理处于无序状态。2、收费无依据。竹溪县城区现有的居民小区物业收费不管是按建筑面积收费还是按户收费，都没有相应的政策依据。3、水费收费不合理。2023年以前由单位家属楼改造成的居民小区，水费过去是由单位统一收取交自来水公司，水损耗由单位担当。改造成居民小区后，自来水公司仍旧按总水表收取水费，各户水表汇总的数字与总水表数字之间的差额局部小区物业只好转嫁给小区各住户，导致到户自来水价格高于自来水公司现行的居民生活用水价格，小区居民意见较大。4、各种修理困难。房屋、公共设施、公共场地等需要修理时，由于物业治理未交由有资质的物业企业治理，所以物业治理修
6、理基金无法征收，导致房屋、公共设施、公共场地消失问题需要修理时没有资金，只有任其进展，得过且过。若遇到屋顶漏水等特别状况，户主只有自行修理，居民小区治理机构与居民小区居民之间不免产生冲突，而且时间越长，冲突愈深。5、小区居民的缴费意识差。据初步统计，竹溪县城区现有的居民小区物业收费不管是合同收费型还是协商收费型，三分之一以上的小区居民不愿或查找各种理由不交、欠交小区物业治理费，导致局部居民小区物业治理工作不能正常开展。6、小区物业效劳差。如居民小区的绿化场地长期无人整修、公共场地、楼梯道长期无人清扫，局部有健身设施的居民小区健身器材无人治理、垃圾无人清运、大门无人看管、小区的防盗、防火无设施、
7、无装备等，居民小区物业只管收费，效劳意识差。三、居民小区物业收费监管对策依据物业治理条例的相关规定，居民小区的物业治理应交由有资质的物业治理企业来实施。但在竹溪县目前没有一家有资质的物业治理企业，而规模或大或小的居民小区又在不断建成并投入使用，如何解决在没有物业治理企业而又要使现有的居民小区治理能走上标准化、制度化的轨道？笔者试做如下探讨：（一）加大物业治理条例的宣传力度。物业治理条例已于2023年6月8日公布并于同年9月1日开头实施，至今已近6年。调查显示，80%以上的居民不知道物业治理条例或知之甚少。房管等部门应通过多种渠道、实行多种形式加大物业治理条例的宣传力度，如印制宣传册、办专栏，或
8、通过播送、电视、报纸、网络等媒体进一步扩大物业治理条例的知晓面。（二）明确治理主体。现有的居民小区治理在没有交由物业治理企业治理之前，房管等部门要引导各居民小区成立业主治理委员会，明确居民小区的治理主体。业主治理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主实施对居民小区的治理。（三）价格主管部门对各小区物业治理本钱进展核算，制定相应的收费标准。依据物业治理条例的规定，居民小区物业治理交由有资质的物业企业治理，才能按相应标准收取费用。但在竹溪县没有一家有资质的物业企业的状况下，要保证各居民小区的环境卫生、安全等多方面的要求，只能在现有的条件下，由价格主管部门依据各小区的建成时间早晚、效劳内容多少、效劳
9、时间长短等因素对居民小区的物业治理本钱进展核算，制定相应的收费标准，根据有关程序报批后执行。（四）居民小区物业收费应到价格主管部门备案，并办理湖北省经营及效劳价格收费监审证。依据价格主管部门批准的收费工程、收费标准，各居民小区物业治理机构应到价格主管部门办理湖北省经营及效劳价格收费监审证，承受物价、财政等部门的监视、检查。（五）推行明码标价。国家发改委和建立部特地出台了物业效劳收费明码标价规定，小区物业收费应根据要求在其效劳区域内的显著位置，实行公示栏、公示牌、公示表、收费手册等多种形式标明小区物业收费标准、收费工程、收费依据、计费起始时间、计费方式、效劳内容、效劳标准、价格举报电话等。若小区
10、物业收费标准发生变化，应根据有关规定将新的收费标准、收费工程在小区的显著位置予以公示。同时，价格主管部门及相关职能部门要加大监视检查力度，确保不发生乱收费现象，确保居民小区业主的利益不受侵害。（六）正面引导小区居民的消费意识，强化物业治理收费的力度。居民小区在按要求到价格主管部门办理了有关证件，在小区显著位置公示了收费工程、收费标准、效劳内容等后，房管等职能部门要会同小区治理机构向小区居民宣传有关政策、法规，使之形成“承受效劳就应缴费”的意识，对极个别恶意拖欠物业治理费的业主，可通过经济的、法律的等手段予以追缴。（七）全面提升小区物业效劳水平。一是有关职能部门要组织各小区物业机构的治理人员进展
11、专业学问培训，使他们娴熟把握物业治理的有关学问；二是对各小区的效劳人员进展培训，要着重对他们的效劳意识、效劳技能等进展重点培训，使之不仅能应对正常的小区的各种效劳，更能娴熟应对业主提出的其他效劳要求；三是各小区在搞好硬件建立的同时，要治理好、维护好、利用好这些硬件设施，发挥其最大的效劳功能，不能使其成为摆设；四是仔细搞好软件建立，小区治理机构要想方设法丰富小区居民的业余生活，开展丰富多彩的文体活动，使“小区是我家，人人喜爱她”、“小区是我家，人人爱惜她”的理念逐步深入到全体小区居民脑中；五是小区治理机构要实实在在践行自己的承诺，努力树立自己的良好形象，要视小区居民为“上帝”的效劳理念，逐步融洽与业主的关系，共同制造和谐、安全、文明的居民小区。