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1、第七章1 房地产主要税收房地产主要税收 2 房地产行政事业性收费房地产行政事业性收费 主要内容主要内容1 房地产主要税收房地产主要税收 营业税营业税固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税印花税印花税耕地占用税耕地占用税契税契税土地增值税土地增值税城镇土地使用税城镇土地使用税房产税房产税我国税收体系我国税收体系 营业税营业税 营业税营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。1.营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人 营业税的纳税义务人是指在中国境内提
2、供应税劳务，营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。2.征税范围征税范围 凡凡在在我我国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务，转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产的的，均均属属于于营营业业税税的的征征收收范范围围（购购房房人人5年年内内销销售售房屋需要缴纳房屋需要缴纳5营业税）。营业税）。4.计税依据计税依据 营营业业税税的的计计税税依依据据为为营营业业额额，纳纳税税人人的的营营业业额额为为纳纳税税人人销销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房产税
3、房产税 房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。1.纳税义务人纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的房产税的纳税义务人为房屋的所有人所有人，经营管经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使纳；房屋产权存在
4、纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。用人交纳。n2.征税对象和征收范围征税对象和征收范围n 房产税的征税对象是房屋。房屋的附房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。制镇或工矿区。3.计税依据计税依据 房产税的计税依据有两种：房产税的计税依据有两种：(1)从价计征从价计征 即即按按房房产产原原值值减减除除一一定定比比例例后后的的余余值值计计征征。房房产产原原值值是是指指纳纳税税人人按按照照会会计计制制度度规规定定，在在帐帐簿簿的的“固固定定资
5、资产产”科科目目中中记记载载的的房房屋屋造造价价或或原原价价。减减除除部部分分为为房房产产原原值值的的10至至30，具具体体减减除除幅幅度度由由省省、自自治区、直辖市人民政府规定。治区、直辖市人民政府规定。n(2)从租计征从租计征n 即对出租房产，以房产租金收入为依据即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。仍适用从价计征。4.税率税率 房产税的税率，依照房产原值的余值计征
6、的，税率为房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2；依照房产租金计征的，税率为依照房产租金计征的，税率为12。两者相差十倍，这是。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。由各自计税依据不同造成的。城镇土地使用税城镇土地使用税 城镇土地使用税城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按期征收的税赋。期征收的税赋。1.纳税义务人纳税义务人 城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土
7、地的单位和个人，建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，也应该作为纳税义务人。也应该作为纳税义务人。n2.征税对象、范围和计税依据征税对象、范围和计税依据n城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。区域范围内的国有土地和集体所有的土地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税城市
8、、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。的土地面积为计税依据。3.税率税率 城城镇镇土土地地使使用用税税采采用用的的是是分分类类分分级级的的幅幅度度额额税税率率。城城镇镇土地使用税的每平方米年税率为：土地使用税的每平方米年税率为：大城市大城市 0.510元元中等城市中等城市 0.48元元小城市小城市 0.36元元县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区 0.24元元 各省、自治区、直辖市人民政府则应当在上述所列税各省、自治区、直辖市人民政
9、府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。标准，并报省级政府批准执行。土地增值税土地增值税 土地增值税土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋 1.纳税义务人纳税义务人(开发商开发
10、商)土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。2.征税范围征税范围 土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。物及其他附着物。3.计税依据计税依据土土地地增增值值税税的的计计税税依
11、依据据为为纳纳税税人人转转让让房房地地产产所所取取得得的收入减除税法规定的的收入减除税法规定的扣除项目扣除项目金额的余额金额的余额。转转让让房房地地产产的的收收入入，是是指指转转让让房房地地产产的的全全部部价价款款及及有关的经济收益。有关的经济收益。法定的扣除项目一般包括以下五项法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用权所支付金额；取得土地使用权所支付金额；(2)开发土地的成本费用；开发土地的成本费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格；的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；转让房地产有关的税金；(5)财政部
12、规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。n5.税率税率n土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级：有四级：n增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50的部分的部分，税率为，税率为30；n增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50，未超过，未超过100的部的部分分，税率为，税率为40；n增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100，未超过，未超过200的的部分部分，税率为，税率为50n增值额超过扣除项目增值额超过扣除项目20
13、0的部分的部分，税率为，税率为60。速算法公式应纳土地增值税额增值额应纳土地增值税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数 当适用税率为当适用税率为30时，速算扣除系数为时，速算扣除系数为0；当适用税率为当适用税率为40时，速算扣除系数为时，速算扣除系数为5；当适用税率为当适用税率为50时，速算扣除系数为时，速算扣除系数为15；当适用税率为当适用税率为60时，速算扣除系数为时，速算扣除系数为35；计算某房地产销售收入为某房地产销售收入为190190万，扣除项目金额万，扣除项目金额6060万万计算1：应纳税增值额190万60万130万3030+3040+6050%
14、+106057（万）计算2：应纳土地增值税额应纳土地增值税额 13060603557（万）应纳土地增值税额应纳土地增值税额30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额5.减免税减免税有下列情形之一的，免缴土地增值税：有下列情形之一的，免缴土地增值税：(1)纳纳税税人人建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额的的20的；的；(2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产；因国家建设需要依法征用，收回的房地产；(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满五年或五
15、年以上的准，凡居住满五年或五年以上的(居住满居住满3年以上，年以上，5年以下减半征收；年以下减半征收；居住末满居住末满3年的，按规定计证年的，按规定计证)。契税契税 契税契税是指对国有土地使用权出让，土地使用权是指对国有土地使用权出让，土地使用权转让，转让，(包括出售、赠与和交换包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠；房屋的买卖、赠与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征
16、收的税赋。征收的税赋。n1.纳税义务人（买方）纳税义务人（买方）n 凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业单位、私营经济乡居民个人、各类企事业单位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人。外国人都是契税的纳税义务人。n2.课税对象和计税依据课税对象和计税依据n 契税的课税对象为土地使用权转移或房契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为。产权发生变动的行为。契税的计税依据为：契税的计税依据为：(
17、1)国国有有土土地地使使用用权权出出让让、土土地地使使用用权权出出售售、房房屋屋买买卖卖的的，为成交价格；为成交价格；(2)土土地地使使用用权权赠赠与与、房房屋屋赠赠与与，由由征征收收机机关关参参照照土土地地使使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格；用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格；(3)土土地地使使用用权权交交换换、房房屋屋交交换换、为为所所交交换换的的土土地地使使用用权权、房屋的价格的差额。房屋的价格的差额。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且者所交换土地使用权、房屋的价格的差
18、额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。3.税率税率 契税的税率为契税的税率为35。4.减免税减免税 有下列情形之一的，减征或者免征契税有下列情形之一的，减征或者免征契税(1)国国家家机机关关、事事业业单单位位、社社会会团团体体，军军事事单单位位承承受受土土地地、房屋用于办公、教学医疗、科研和军事设施的免征；房屋用于办公、教学医疗、科研和军事设施的免征；(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3).因因不不可可抗抗力力灭灭失失住住房房而而重重新新购购买买住住房房的的，酌酌情情准准予予
19、减征或者免征；减征或者免征；(4).财政部规定的其他减征，免征契税的项目。财政部规定的其他减征，免征契税的项目。如如1999年年8月月1日起，个人购买自用普通日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税住宅，暂减半征收契税。耕地占用税耕地占用税 根据根据1987年年4月月1日起实施的日起实施的中华人民共和国耕地占中华人民共和国耕地占用税暂行条例用税暂行条例规定，对占用耕地进行住宅建设和其他非规定，对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。农业用途的单位和个人征收耕地占用税。耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同
20、而异，全国有一个征收标准：国有一个征收标准：人均占有耕地面积 1亩 1亩2亩2亩3亩3亩税率(元)210 1.68 1.36.5 15 印花税印花税 凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票(贴花贴花)。n房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下：花税税率如下：商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合
21、商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的同所载金额的万分之三万分之三由合同订立人缴纳。由合同订立人缴纳。房地产租赁合同，按合同所载金额的房地产租赁合同，按合同所载金额的千分之一千分之一由由合同订立人缴纳。合同订立人缴纳。产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的万分之五由合勘察设计合同，按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳。同订立人缴纳。土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元元缴纳。缴纳。固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税的征税对
22、象为凡在我境内用固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资，包括：基本建设投资、更各种资金进行的固定资产投资，包括：基本建设投资、更新改造投资、新改造投资、商品房投资商品房投资和其他固定资产投资。其计税依和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。固定资产投资方向调节税的税率，根据国家产业政策发展序列固定资产投资方向调节税的税率，根据国家产业政策发展序列和经济规模要求，实行差别税率，分别为和经济规模要求，实行差别税率，分别为0、5、10、15、30五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中，我们
23、五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中，我们析出与房地产开发有关的内容，如下表所示。析出与房地产开发有关的内容，如下表所示。固定资产投资方向调节税于固定资产投资方向调节税于2000年年1月月1日暂停征收日暂停征收房产性收费房产性收费n n物权法物权法第二十二条不动产登记费按第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。院有关部门会同价格主管部门规定。具体分析具体分析n n市民购买一手市民购买一手“普通住宅普通住宅”，只需交纳，只需交
24、纳n n印花税印花税(0.05%)和和契税契税（35），其），其余的有关税收由开发商交纳。余的有关税收由开发商交纳。n n二手房相关二手房相关 需要缴纳的税费n n个人转让房屋涉及个人转让房屋涉及个人转让房屋涉及个人转让房屋涉及n n营业税（卖方）营业税（卖方）5.55%n n从从从从20062006年年年年6 6月月月月1 1日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足日起，个人将购买不足5 5年的住房对年的住房对年的住房对年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税。外销售的，按售房收入全额缴纳营业税。外销售的，按售房收入全额缴纳营业税。外销售的，按售房收入全额缴纳营业税。
25、n n个人购买超过个人购买超过个人购买超过个人购买超过5 5年（含年（含年（含年（含5 5年）的普通住房对外销售年）的普通住房对外销售年）的普通住房对外销售年）的普通住房对外销售免征营业税，个人将购买超过免征营业税，个人将购买超过免征营业税，个人将购买超过免征营业税，个人将购买超过5 5年（含年（含年（含年（含5 5年）的非年）的非年）的非年）的非普通住房对外销售，则按售房收入减去购房价款普通住房对外销售，则按售房收入减去购房价款普通住房对外销售，则按售房收入减去购房价款普通住房对外销售，则按售房收入减去购房价款后的差额缴纳营业税，税率为后的差额缴纳营业税，税率为后的差额缴纳营业税，税率为后的
26、差额缴纳营业税，税率为5%5%。加上营业税加上营业税加上营业税加上营业税附加费用附加费用附加费用附加费用5.555.55，共，共，共，共5.55%5.55%n n房屋赠与和遗赠不需要缴纳。房屋赠与和遗赠不需要缴纳。房屋赠与和遗赠不需要缴纳。房屋赠与和遗赠不需要缴纳。n n个人所得税（卖方）个人所得税（卖方）个人转让住房，以其转让收入额减除财产个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为税率为20%,或是房屋总价款的或是房屋总价款的13%房屋赠与和遗赠不需要缴纳。房屋赠与和遗赠不需要缴纳。n n契税（买方者缴纳）契税（买方者缴纳）个人购买商品房以购房价格为计税依据缴纳个人购买商品房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为契税，税率为3%（个人购买普通住宅减半（个人购买普通住宅减半征收）征收）遗赠不需要缴纳。遗赠不需要缴纳。n n印花税（买卖双方缴纳）印花税（买卖双方缴纳）0.05%相关费用：相关费用：登记费用登记费用 80元元转让手续费转让手续费 6元元/平方米平方米n n所有税费加起来所有税费加起来6个个点左右。如果没点左右。如果没有满有满5年，就年，就10个点左右。个点左右。