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1、张慧芳张慧芳博士博士宁波大学法学院宁波大学法学院房地产房地产基本制度与政策基本制度与政策RealEstateBasicSystemandPolicy第五章第五章 房地产交易管理房地产交易管理制度与政策制度与政策本章内容本章内容第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述 第二节第二节 房地产转让房地产转让 第三节第三节 商品房预售商品房预售 第四节第四节 房屋租赁房屋租赁 第五节第五节 房地产抵押房地产抵押 第六节第六节 案例分析案例分析 第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述 一、房地产交易的概念和特征房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓。城市房地产管理法明确房地产交易包
2、括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产交易具有以下特征：1、交易价格高 2、交易标的物具有固定性 3、交易具有较强的社会性 4、交易复杂性第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述二、房地产交易的原则二、房地产交易的原则 （一）房地统一原则（一）房地统一原则（二）依法登记原则（二）依法登记原则（三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导（三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导价或定价价或定价经济适用房、拆迁补偿房、经营经济适用房、拆迁补偿房、经营性服务收费；市场价性服务收费；市场价其他。其他。无论是房地产交易行为，还是房地产交易管无论是房地产交易行为，还是房地产交易管理行为，都应遵循
3、这些基本原则理行为，都应遵循这些基本原则 第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述三、房地产交易的管理机构三、房地产交易的管理机构 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部及国土资源部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交易中心等)。第一节第一节房地产交易概述房
4、地产交易概述三、三、房地产交易的管理机构房地产交易的管理机构（续）（一）房地产管理机关 1、国土资源部及住房和城乡建设部 2、地方各级房地产管理机关（二）房地产交易所四、房地产交易管理机构的主要任务（一）对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；（二）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；（三）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；（四）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；（五）为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 第一节第一节房地产交易概述房地产
5、交易概述五、房地产交易中的基本制度五、房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法规定五项基本制度：（一）国有土地有偿有限期使用制度土地使用权出让最高年限由国务院规定。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。（二）房地产价格申报制度 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定 的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相关规 定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格收取费用。第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度三、房地产交易的中的基本制度（续）（续）
6、（三）房地产价格评估制度房地产价格评估制度 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。期确定并公布。基准地价基准地价指在城市规划区范围内，对现状利用和指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下不同级别的土地或者土地条规
7、划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。它是在设定估价土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年期基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。下完整土地使用权的区域平均价格。标定地价标定地价政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格
8、，标定地价是宗地价格的一种。地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。房屋的重置价格房屋的重置价格根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用所需的费用第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度三、房地产交易的中的基本制度 （续）（续）（四）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房
9、地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得并经注册登记取得房房地产估价师注册证地产估价师注册证的人员。的人员。第一节第一节房地产交易概述房地产交易概述三、房地产交易的中的基本制度（续）三、房地产交易的中的基本制度（续）（五）房地产权属登记发证制度。房地产权属登记发证制度。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理
10、部门申请登记，经县级以上地方地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人
11、民政府房产管理部门申请房产变上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。地使用权证书。第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念和特征一、房地产转让的概念和特征（一）房地产转让的概念（一）房地产转让的概念指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将
12、其房地产转移给他人的行为。其房地产转移给他人的行为。1、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。土地使用权人。2、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。围内的土地使用权。3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。4、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移。第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念和特征一、房地产转让的概念和特征（二）
13、房地产转让的特征（二）房地产转让的特征1、房地产转让的标的必须合法、房地产转让的标的必须合法2、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移。抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。3、房地产转让属于要式法律行为。、房地产转让属于要式法律行为。4、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同的制约。的制约。第二节第二节房地产转
14、让房地产转让 二、房地产转让的原则二、房地产转让的原则 由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：1 1、出让方地位不变原则：即土地所有权不变，无论房地产如何转、出让方地位不变原则：即土地所有权不变，无论房地产如何转让土地所有权不变。让土地所有权不变。2 2、房地产一致原则：即土地使用权与地上建筑物产权一致。、房地产一致原则：即土地使用权与地上建筑物产权一致。3、依法登记原则：即向有权部门申请变更登记。、依法登记原
15、则：即向有权部门申请变更登记。4、效益不可损原则：即保护财产的价值和经济效益的原则，房地、效益不可损原则：即保护财产的价值和经济效益的原则，房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。第二节第二节房地产转让房地产转让 三、房地产转让的分类三、房地产转让的分类（一）根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和（一）根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。习惯上又被称为土地使
16、用权转让。地面上无建筑物的转让。习惯上又被称为土地使用权转让。城市城市房地产管理法房地产管理法将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。统一管理，具有积极的作用。（二）根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得（二）根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得土地使用权和划拨方式取得土地使用权土地使用权和划拨方式取得土地使用权（三）根据转让方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿两种方式。（
17、三）根据转让方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。包括房地产赠与、房地产继承等行为。第二节第二节房地产转让房地产转让 四、房地产转让的条件、房地产转让的条件（一）转让、受让双方必须具有合法资格（民事法律行为）（一）转让、受让双方必须具有合法资格（民事法律行为）（二）转让的客体必须符合法定要求（二）转让的客体必须符合法定要求根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定的规定1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（1 1）只有出让合同
18、成立，才允许转让。只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定已经支付按照出让合同约定已经支付 全部的使用金全部的使用金 并并取得土地使用证书，取得土地使用证书，这是出让合同成立的必要条件。这是出让合同成立的必要条件。（2 2）只有完成一定开发规模后才允许转让。按照出让合同约定进行投资开发属于）只有完成一定开发规模后才允许转让。按照出让合同约定进行投资开发属于 房屋建设房屋建设 工程的，完成开发工程的，完成开发 投资总额的投资总额的 25%25%以上；属于成片开发土地的，形以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房成工业用地或其他建设用地
19、条件。转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。做出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切做出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。实保障建设项目的实施。第二节第二节房地产转让房地产转让 四、房地产转让的条件、房地产转让的条件（续）（续）（二）转让的客体必须符合法定要求（续（二）转让的客体必须符合法定要求（续1）根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定的规定1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（续）注意以下几点：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利
20、、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县级使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县级人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同人民政府城
21、市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。出让金。第二节第二节房地产转让房地产转让 四、房地产转让的条件（续）四、房地产转让的条件（续）（二）转让的客体必须符合法定要求（续（二）转让的客体必须符合法定要求（续1）根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法的规定的规定2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件 （1）报有批准权的人民政府审批批准（前提）；）报有批准权的人民政府审批批准（前提）；（2）经人民政府审批批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用）经人民政府审批
22、批准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；（3）可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益）可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。上缴国家。（三）签订书面转让合同（三）签订书面转让合同房地产转让必须符合上述法定条件和要求，才能得到国家法律的保房地产转让必须符合上述法定条件和要求，才能得到国家法律的保护。护。第二节第二节房地产转让房地产转让 四、房地产转让的条件四、房地产转让的条件（续）（续）补充：补充：商品房销售的条件（现房）商品房销售的条件（现房）1、出
23、售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证4、已通过竣工验收5、拆迁安置已经落实6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期7、物业管理方案已经落实第二节 房地产转让 五、房地产转让中的禁止情形五、房地产转让中的禁止情形下列房地产不得转让：下列房地产不得转让：(一一)以出让方式取得土地使用权但不符合下列规定的条件的以出让方式取得土地使用权但不符合下列规定的条件的按照出让合同约定已经支付全部土
24、地使用权出让金，并取得土地按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房
25、屋已经建成的，业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。还应当持有房屋所有权证书。第二节 房地产转让五、房地产转让中的禁止情形（续）五、房地产转让中的禁止情形（续）(二二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；形式限制房地产权利的；(三三)依法收回土地使用权的；依法收回土地使用权的；(四四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五五)权属有争议的；权属有争议的；(六六)未依法登记领取权属证书的；未依法登记领取权属证书的；(七七)法律、行政法
26、规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。限制性规定的目的是为了加强房地产管理，维护市场秩限制性规定的目的是为了加强房地产管理，维护市场秩序，保障权利人合法权益。序，保障权利人合法权益。第二节 房地产转让 五、房地产转让中的禁止情形五、房地产转让中的禁止情形补充：商品房销售禁止行为及法律责任补充：商品房销售禁止行为及法律责任 1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标 的物的商品房再行销售给他人。2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商 品房。3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售 未竣工的商品房。4、商品住宅按套销售，不得分割拆
27、零销售。5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、可处以1-3万元罚款。（十二）（十二）第二节第二节房地产转让房地产转让 六、房地产转让的方式六、房地产转让的方式（一）买卖（一）买卖房地产买卖是指房地产所有权人房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人包括土地使用权人)将其合法拥将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。有的房地产以一定价格转让给他人的行为。（二）赠与（二）赠与房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付
28、任何费用或为此承担任何义务的行为。付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与一般属于单务行权利，并需承担一定的义务；房地产赠与一般属于单务行为，受让人不需承担任何义务，但某些情况下，例如受赠为，受让人不需承担任何义务，但某些情况下，例如受赠以出让方式取得的土地使用权需承担原出让合同的义务）以出让方式取得的土地使用权需承担原出让合同的义务）六、房地产转让的方式（续）六、房地产转让的方式（续）（三）交换（三）交换指房屋所有权人（或土地使用权人）以自己的房屋所有权（或土地使用权）
29、换取他人房屋（或土地使用权），相互找补差价的行为。（四）其他合法方式（四）其他合法方式城市房地产转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时转让。七、房地产转让的程序七、房地产转让的程序(一
30、一)房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人签订书面转让合同；(二二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；并申报成交价格；(三三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；日内做出是否受理申请的书面答复；(四四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据
31、需要对房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；转让的房地产进行现场查勘和评估；(五五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(六六)房地产管理部门核发过户单，领取房地产权属证书。房地产管理部门核发过户单，领取房地产权属证书。八、房地产转让合同八、房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各权利义务关系的协议。房地产转让时应当由当事于明确各权利义务关系的协议。房地产转让时应当由当事人协商拟定书面转让合同，房地产转让合同应当载明下列人协商拟定书面转让合同
32、，房地产转让合同应当载明下列主要内容：主要内容：（）双方当事人的姓名或者名称、住所；（）双方当事人的姓名或者名称、住所；（）房地产权属证书名称和编号；（）房地产权属证书名称和编号；（）房地产坐落位置、（）房地产坐落位置、面积、面积、四至界限；四至界限；（）土地、地号、土地使用权取得的方式及年限；（）土地、地号、土地使用权取得的方式及年限；（）房屋的用途或使用性质；（）房屋的用途或使用性质；（）成交价格及支付方式；（）成交价格及支付方式；（）房地产交付使用的时间；（）房地产交付使用的时间；（）违约责任；（）违约责任；（）双方约定的其他事项。（）双方约定的其他事项。房地产销售面积误差的处理方式房地
33、产销售面积误差的处理方式1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房时，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。九、房地产九、房地产转让转让合同与土地使
34、用权合同与土地使用权出让出让合同的关系合同的关系 1 1、转让合同以出让合同的存在为前提。、转让合同以出让合同的存在为前提。转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。2 2、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并 必然成为转让合同的必然内容。必然成为转让合同的必然内容。3 3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同 约定的年限的限制。约定的年限的限制。转让后，土地使用权的使用年限为转让后，土地使用权的使用年限为 原出让合同约定的使
35、用年限减去已经使用的年限后的剩原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩 余年限。余年限。十、十、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年年4月，月，建设部令第建设部令第69号号已购公有住房和经济适用住房上市出售已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法管理暂行办
36、法颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，大大活跃了各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，大大活跃了存量房市场。存量房市场。但是但是 十、十、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定
37、但是，对于经济适用房的质量问题、如何确定开发经济适用房的企业主体资格、如何对施工单位进行监督、购房对象认定以及建房资金来源等问题，国家没有专门的法律法规和政策进行详细而有针对性的调整，现有规定无法解决经济适用房制度运行中的问题，忽视了它的特殊性，缺乏带有全局性规划的政策和法律。对于公有住房，国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知、国务院关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定对公有住房出售作出一些规定。然而其中的国有资产流失问题、部分产权问题值得我们深思。第一，在公有住房问题上过分强调国有资产的保护，显然不利于对中低收入阶层的社会保障。地方政府将公有住房作为住房保障制度的一部分，以低
38、价卖给中低收入家庭，相当于政府在为中低收入阶层居民购买公房提供补贴，应属国有资产形式上的变化。第二，现行法律法规对于以标准价购买公有住房的房屋物权进行了过于严格的限制，无法体现出它的福利性。第三节第三节商品房预售商品房预售一、商品房预售概念和特征一、商品房预售概念和特征（一）商品房的概念 由原建设部制定 2001年6月1日起施行施行的商品房销售管理办法将商品房定义为“由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。”包括住宅、商业用房和其他建筑物。从该定义可以看出，本办法只规范房地产开发企业开发建设的房屋的预售行为，包括房地产开发企业自行预售，也包括委托中介机构预售。（二）商品房预售的概念和特征 商品房
39、预售，又称“卖楼花”，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。第三节第三节商品房预售商品房预售一、商品房预售的概念和特征一、商品房预售的概念和特征（二）商品房预售的概念和特征（续1）商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。但是，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。据测算预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。目前预售价格较现售约低10%至15%。预售已经
40、成为房地产开发融资的重要手段，“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。第三节第三节商品房预售商品房预售一、商品房预售的概念和特征一、商品房预售的概念和特征（二）商品房预售的概念和特征（续2）商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要具有以下特征：1、房屋预售合同法律关系的主体的一方是特定的。2、房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。3、商品房预售要受到较强的国家干预。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，涉及到广大购房者的切身利益。1994年出台的城市房地产管理法在总结各地经验基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。建设部
41、第95号令城市商品房预售管理办法对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。第三节第三节商品房预售商品房预售二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书；权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资 金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的2525以上，并已经确定以上，并已经确定 施工进度和竣工交付日期；施工进度和竣工交付日期；（四）开发企业向城市、县人民政
42、府房产管理部门办（四）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办 理预售登记，取得理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。第三节第三节商品房预售商品房预售三、商品房预售管理规定三、商品房预售管理规定（一）商品房预售实行许可制度 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。否则，不能进行商品房预售。（二）商品房预售合同实行登记备案制度 预售人应与承购人签定商品房预售合同。并且，承购人 应在 30 日内持合同向有关部门登记。（三）商品房预售所得款项的专款专用制度 房地产法规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建
43、设所需资金，保护商品房预购人的正当权益。第三节第三节商品房预售商品房预售四、商品房预售许可证四、商品房预售许可证城市房地产管理法规定“商品房预售实行预售许可证制度”，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)土地使用权证书；(2)建设工程规划许可证和施工许可证；(3)投入资金达到工程建设总投资25以上的证明；(4)开发企业的营业执照和资质等级证书；(5)工程施工合同；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当
44、附商品房预售总平面图、分层平面图；(7)其他有关资料。第三节第三节商品房预售商品房预售四、商品房预售的程序四、商品房预售的程序五、预售商品房的转让五、预售商品房的转让（楼花转让）（楼花转让）：除炒房：除炒房外，因工作调动、出国、下岗、家庭变故等转外，因工作调动、出国、下岗、家庭变故等转让。让。第四节第四节房屋租赁房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征一、房屋租赁的概念和特征房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式。是指房屋所有权人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。具有以下几个主要特征：1、出租方一般是房屋所有权人。某些情况下可以是房屋的经 营管理权人
45、、房屋所有权人委托的代理人或典权人。2、房屋租赁一般具有明确的期限。3、房屋是法律允许出租的。4、房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。第四节第四节房屋租赁房屋租赁二、房屋租赁分类二、房屋租赁分类（一）按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，是采取授权的方式，由授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋
46、所有权证的个人。共有权人必须在所有共有权人同意后方可将房屋出租。（二）按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。（三）城镇廉租住房租赁 第四节第四节房屋租赁房屋租赁三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式 限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违章建筑的；6、不符合安全标准的；7、抵押房屋，未
47、经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。第四节第四节房屋租赁房屋租赁四、房屋租赁当事人的权利和义务四、房屋租赁当事人的权利和义务（一）出租方的权利和义务（一）出租方的权利和义务（二）承租人的权利和义务（二）承租人的权利和义务五、房屋租赁合同五、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的概念（一）房屋租赁合同的概念租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。（二）房屋租赁合同的形式（二）房屋租赁合同的形式书面形式书面形式格式合同格式合同非格式合同非格式合同第四节
48、第四节房屋租赁房屋租赁五、房屋租赁合同五、房屋租赁合同（三）房屋租赁合同的内容 (1)当事人姓名或者名称及住所；(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(3)租赁用途；(4)租赁期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修缮责任；(7)转租的约定；(8)变更和解除合同的条件；(9)违约责任；(10)当事人约定的其他条款。在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。第四节第四节房屋租赁房屋租赁五、房屋租赁合同五、房屋租赁合同（四）房屋租赁合同的终止 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是
49、人为终止。自然终止主要包括：(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。第四节第四节房屋租赁房屋租赁五、房屋租赁合同五、房屋租赁合同（四）房屋租赁合同的终止（续）人为终止人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素
50、而使合同终止。效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。由于租赁由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：双方的原因而使合同终止的情形主要有：(1)(1)将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转租的；(2)(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；(3)(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；(4)(4)无正当理由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租6 6个月以上的；个月以上的；(5)(5)公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置6 6个月