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1、第二章 工程项目策划与投资决策管理第一节 项目策划概述第二节 环境调查分析第三节 工程项目决策策划第四节 工程项目实施策划第五节 工程项目投资决策管理第一节 概述一、项目策划的内涵什么是策划？工程项目策划是把工程项目建设意图转换成定义明工程项目策划是把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力系统活动。高智力系统活动。具体而言，是指在项目建设前期，通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，这将使项目建设有正确的方向
2、和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。第一节 概述二、项目策划的目的其根本目的是为项目建设的决策和实施增值。目前，我国的大部分项目并没有进行严格、全面的项目策划，国家对项目策划的内容和工作程序也没有明确的规定，项目策划的工作时间和内容与国家的基本建设程序不完全对应，大多是根据业主的需要分项、分阶段对项目的某个方面进行策划，策划工作缺乏系统性。因此对项目策划的理论研究和实践总结是非常迫切的。第一节 概述三、项目策划的特点（1）重视同类建设项目的经验和教训的分析（2）坚持开放型的工作原则（3）策划是一个知识管理的过程（4）策划是一个创新求增值的过程（5）策划是一个
3、动态过程第一节 概述四、项目策划的类型四、项目策划的类型项目策划根据其所针对的对象不同，分为成片土地开发项目策划、单体建筑项目策划等；根据策划的内容不同，也可以分为不同类型，但最重要的是以下两类：项目决策的策划和项目实施的策划。（1）项目决策策划（2）项目实施决策第一节 概述四、项目策划的类型四、项目策划的类型（1）项目决策策划建设环境和条件的调查和分析项目建设目标论证与项目定义项目结构分析与项目决策有关的组织管理和经济方面的论证与策划与项目决策有关的技术方面的论证与策划项目决策的风险分析第一节 概述四、项目策划的类型四、项目策划的类型（2）项目实施决策项目实施环境条件的调查与分析项目目标分析
4、和再论证项目实施的组织策划项目实施的管理策划项目实施的合同策划项目实施的经济策划项目实施的技术策划项目实施的风险策划第一节 概述五、项目策划的任务策 划任务项目决策阶段项目实施阶段环 境调查和 分析项目所处的建设环境，包括能源供给、基础设施等；项目所要求的建筑环境，其风格和主色调是否和周围环境相协调；项目当地的自然环境，包括天气状况、气候和风向等；项目的市场环境、政策环境以及宏观经济环境等。建设期的环境调查和分析需要调查分析自然环境、建设政策环境、建筑市场环境、建设环境（能源、基础设施等）和建筑环境（风格、主色调等）。项 目定 义和 论证包括项目的开发或建设目的、宗旨及其指导思想；项目的规模、
5、组成、其功能和标准；项目的总投资和建设开发周期等。需要进行投资目标分解和论证，编制项目投资总体规划；进行进度目标论证，编制项目建设总进度规划；需要进行项目功能分解、建筑面积分配，确定项目质量目标，编制空间和房间手册等。组 织策划包括项目的组织结构分析、决策期的组织结构、任务分工以及管理职能分工、决策期的工作流程和项目的编码体系分析等。确定项目实施各阶段的项目管理工作内容，确定项目风险管理与工程保险方案。第一节 概述五、项目策划的任务管理策划制定建设期管理总体方案、运行期管理总体方案以及经营期管理总体方案等。包括投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织协调；确定业主筹建班子的组织结
6、构、任务分工和管理职能分工，确定业主方项目管理班子的组织结构、任务分工和管理职能分工，确定项目管理工作流程，建立编码体系。合同策划策划决策期的合同结构、决策期的合同内容和文本、建设期的合同结构总体方案等。确定方案设计竞赛的组织，确定项目管理委托的合同结构，确定设计合同结构方案、施工合同结构方案和物资采购合同结构方案，确定各种合同类型和文本的采用。经济策划行开发或建设成本分析、开发或建设效益分析；制定项目的融资方案和资金需求量计划等。项目实施的经济策划包括编制资金需求量计划，进行融资方案的深化分析。技术策划包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范的应用和制定等。对技术方案和关键
7、技术进行深化分析和论证，明确技术标准和规范的应用和制定。风险分析对政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险等进行分析。进行政治风险、政策风险、经济风险、技术风险、组织风险和管理风险分析。第二节 项目环境调查与分析一、环境调查的目的一、环境调查的目的策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动，因此充分占有信充分占有信息息是策划的先决条件，否则策划就成为了无本之木、无源之水。第二节 项目环境调查与分析二、环境调查的工作内容二、环境调查的工作内容（1）环境调查的工作范围1）项目周边自然环境和条件；2）项目开发时期的市场环境；3）宏观经济环境；4）项目所在地政策环境；5
8、）建设条件环境（能源、基础设施等）；6）历史、文化环境（包括风土人情等）；7）建筑环境（风格、主色调等）；8）其它相关问题。第二节 项目环境调查与分析（2）环境调查的重点）环境调查的重点从总体上讲，环境调查应该以项目为基本出发点，将项目实施所可能涉及到的所有环境因素进行系统性地思考，以其中对项目影响较大的核心因素为调查的重点，尤其应将项目策划和项目实施所需要依据和利用的关键因素和条件作为主要的考虑对象，进行全面深入的调查。三、环境调查的工作方法三、环境调查的工作方法策划的过程就是知识管理与创新的过程，因此，无论是大型城市开发项目策划还是单体建筑策划，都需要进行多种信息的收集。环境调查的渠道有多
9、种。一般而言，包括以下几个方面。（1）现场实地考察（2）相关部门走访（3）有关人员（群）访谈（4）文献调查与研究（5）问卷调查第二节 项目环境调查与分析四、环境调查的工作成果四、环境调查的工作成果环境调查的主要工作成果包括环境调查分析报告及其附件。例子：PAFC环境调查报告第二节 项目环境调查与分析第三节 项目决策的策划项目决策的策划主要针对项目的决策阶段决策阶段，通过对项目前期的环境调查与分析，进行项目建设基本目标的论证与分析，进行项目定义、功能分析和面积分配，并在此基础上对与项目决策有关的组织、管理、经济与技术方面进行论证与策划，为项目的决策提供依据。项目决策策划是在项目建设意图产生之后，
10、项目建设立项之前，它是项目管理的一个重要组成部分，是项目实施策划的前提。第三节 项目决策的策划一、项目决策策划的工作内容项目决策策划的工作内容项目定义项目功能分析与面积分配项目经济策划项目组织与管理总体方案项目设计要求文件第三节 项目决策的策划二、项目定义项目定义是将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。项目定义确定项目实施的总体构思，主要解决两个问题。（一）明确项目定位。项目定位是指项目的功能、建设的内容、规模、组成等，也就是项目建设的基本思路。（二）明确项目的建设目标。建设项目的目标是一个系统，包括质量目标、投资目标、进度目标等三个方面。在项目定义
11、中经常出现的内容还有：（1）项目发展战略；（2）项目总体构思；（3）项目产业策划等。第三节 项目决策的策划三、项目功能分析与面积分配项目功能分析与面积分配所谓功能策划是在总体构思和项目总体定位的基础上，结合潜在最终用户的需求分析，对项目进行更深的研究，在不违背对项目性质、项目规模以及开发战略等定位的前提下，将项目功能进行细化，以满足建设者和使用者的要求，主要包括以下两个方面。（1）项目功能分析分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进行分析。（2）功能区划分与面积分配分析考虑项目功能的具体实现方式，明确每项功能所需建设量。第三节 项目决策的策划四、项目经济策划项目经济策划项目经济策划是在项
12、目定义与功能策划基础上，进行整个项目投资估算，并且进行融资方案的设计及其有关的经济评价。（1）项目总投资估算项目总投资估算一般分以下五个步骤：（2）融资方案融资组织与融资方式策划项目开发融资模式策划（3）项目经济评价项目国民经济评价财务评价社会评价第三节 项目决策的策划五、项目组织与管理总体方案五、项目组织与管理总体方案项目组织与管理总体方案包括项目分解结构、项目管理组织方案、项目合同结构方案以及项目总进度纲要等几个方面的内容。（1）项目分解结构及编码方案（2）项目管理组织方案（3）项目合同结构方案（4）项目总进度纲要第三节 项目决策的策划六、项目设计要求文件六、项目设计要求文件项目设计要求文
13、件是对项目设计的具体要项目设计要求文件是对项目设计的具体要求，求，这种要求是在确定了项目总体目标、分析研究了项目开发条件和问题、进行了详细的项目定义和功能分析基础上提出的，因此更加有依据，也更加具体，便于设计者了解业主的功能要求，了解业主对建筑风格的喜好，能在一定程度上减少设计的返工。设计要求文件是项目设计的重要依据之一。第四节 项目实施策划一、项目实施策划的工作内容一、项目实施策划的工作内容建设项目实施策划内容涉及的范围和深度，在理论上和工程实践中并没有统一的规定，应视项目的特点而定。第四节 项目实施策划二、项目实施的目标分析和再论证二、项目实施的目标分析和再论证项目目标的分析和再论证包括编
14、制三大目标规划：（1）投资目标规划，在项目决策策划中的总投资估算基础上编制；（2）进度目标规划，在项目决策策划中的总进度纲要基础上编制；（3）质量目标规划，在项目决策策划中的项目定义、功能分析与面积分配等基础上编制。第四节 项目实施策划三、项目实施的组织策划三、项目实施的组织策划项目实施的组织策划是指为确保项目目标的实现，在项目开始实施之前以及项目实施前期，针对项目的实施阶段，逐步建立一整套项目实施期的科学化、规范化的管理模式和方法，即对项目参与各方、业主方和代表业主利益的项目管理方在整个建设项目实施过程中的组织结构、任务分工和管理职能分工、工作流程等进行严格定义，为项目的实施服务，使之顺利实
15、现项目目标。第四节 项目实施策划三、项目实施的组织策划三、项目实施的组织策划组织策划主要包括以下内容。（1）组织结构策划针对具体项目，项目实施组织结构的确定，与以下三个因素息息相关。1)项目建设单位管理能力及管理方式2)项目规模和项目组织结构内容3)项目实施进度规划（2）任务分工策划项目管理任务分工就是对项目组织结构的说明和补充，将组织结构中各单位部门或个体的职责进行细化扩展，它也是项目管理组织策划的重要内容。第四节 项目实施策划三、项目实施的组织策划三、项目实施的组织策划组织策划主要包括以下内容。（3）管理职能分工策划对于一般的管理过程，其管理工作即管理职能都可分为策划（Planning）、
16、决策(Decision)、执行(Implement)、检查(Check)这四种基本职能。管理职能分工表就是记录对于一项工作任务，组织中各任务承担者之间这四种职能分配的形象工具。它以工作任务为中心，规定任务相关部门对于此任务承担何种管理职能。（4）工作流程策划项目管理涉及众多工作，其中就必然产生数量庞大的工作流程，依据建设项目管理的任务，项目管理工作流程可分为投资控制、进度控制、质量控制、合同与招投标管理工作流程等，每一流程组又可随工程实际情况细化成众多子流程。第四节 项目实施策划四、项目实施目标控制策划四、项目实施目标控制策划项目实施目标控制策划是项目实施策划的重要内容。它是依据项目目标规划，
17、制订项目实施中的质量、投资、进度目标控制的方案与实施细则。（）项目目标控制策划的依据1）项目定义中项目分解结构、项目总体目标；2）建设外部环境分析；3）建设组织策划；4）项目合同的有关数据和资料等。第四节 项目实施策划四、项目实施目标控制策划四、项目实施目标控制策划（2）项目目标控制策划应遵循的原则1）从系统的角度出发，全面把握控制目标2）明确项目目标控制体系的重心3）采用灵活的控制手法、手段及措施4）主动控制与被动控制相结合（3）项目实施目标控制策划应采取的措施1）技术措施2）经济措施3）合同措施4）组织措施第五节 工程项目投资决策一、工程项目投资决策的一般程序工程项目投资决策的一般程序第五
18、节 工程项目投资决策按照国家的有关规定，大、中型基本建设项目投资前期的研究决策程序如下：投资机会研究与项目初选编制并上报项目建议书，经批准立项进行可行性研究，提交可行性研究报告编制并上报设计任务书项目评估和决策。第五节 工程项目投资决策二、投资机会研究与项目初选投资机会研究项目初选第五节 工程项目投资决策三、项目建议书的编制项目建议书的编制项目建议书及其作用项目建议书编制的内容第五节 工程项目投资决策四、工程项目可行性研究工作工程项目可行性研究工作1、可行性研究的作用2、可行性研究应遵循的原则1）科学性原则2）客观性原则3）公正性原则3、可行性研究的工作程序4、可行性研究报告的内容第五节 工程项目投资决策五、设计任务书的编制设计任务书的编制第五节 工程项目投资决策六、项目的评估与决策1、项目评估的概念及意义2、项目评估与可行性研究的关系3、项目评估分类1)审批部门评估2)贷款银行评估3)环境保护部门的评估4、项目评估的内容1)对可行性研究报告的审查2)对可行性研究报告的评估