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1、不动产租赁行业分析一句话结论不动产租赁行业分析一句话结论国内非住宅不动产租赁市场潜力巨大，而目前仍几乎空白，亟待开发。浙租可尝试进军核心城市成熟地块和开发区的工业用房、标准厂房、专用领域不动产和公共基础设施不动产租赁市场。1不动产租赁行业分析结论不动产租赁行业分析结论非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，发展前景广阔中国核心城市中心地段及江浙沪等地经济开发区的建设将带动土地增值，为不动产租赁业的未来提供了巨大商机但是目前，不动产租赁业务却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发工业用房、开发区标准厂房、专用领域不动产和公路等公共基础设施租赁值得浙租尝试
2、依托实力雄厚、品牌和信誉优良的不动产开发商获取规模效益，与下游客户建立长期稳定的业务关系，为其提供以中长期经营性租赁模式为纽带的全面金融服务非住宅不动产租赁市非住宅不动产租赁市场前景广阔，值得浙场前景广阔，值得浙租作为尝试发展的方租作为尝试发展的方向之一。宜首先进军向之一。宜首先进军土地增值性看好的核土地增值性看好的核心城市成熟地块和经心城市成熟地块和经济开发区济开发区浙租目前最为欠缺的浙租目前最为欠缺的是整合上游优秀开发是整合上游优秀开发商和下游顶尖客户资商和下游顶尖客户资源的能力源的能力2全国不动产需全国不动产需求特点求特点需求与供给都将有较长时间的持续增长开发区建设带动了工业用商品房、标
3、准厂房的需求，企业对这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大专用领域不动产（如仓储、物流）同样适于开展租赁业务公路等公共基础设施建设正蓬勃发展，但资金紧张，需要引入租赁融资方式此外，商品房总供给长期大于总有效需求，政府将通过二三级市场、金融、税收等政策释放大量潜在需求，力求降低空置率，清理烂尾楼，这给租赁业务创造了机遇区域不动产需区域不动产需求特点求特点区域发展呈现梯度，人均GDP高的城市不动产业相对成熟直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈四大板块是发展热点（京津板块、江浙沪板块、西部板块、广东板块）发达地区进入稳定增长期，需求增长较其他区域快，而北京由于区域特殊，需求增长
4、将更快非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，尤其非住宅不动产领域未来对租赁的需求较大，尤其在经济发达地区的大城市及周边地区在经济发达地区的大城市及周边地区非住宅不非住宅不动产领域动产领域未来对租未来对租赁的需求赁的需求较大，尤较大，尤其在经济其在经济发达地区发达地区的大城市的大城市及周边地及周边地区区3国国家家宏宏观观经经济济向向好好和和入入世世将将带带动动土土地地价价格格上上升升，这这为为不不动动产产未未来来价价值值增增值值奠奠定定了了基基础础，降降低低了了租租赁赁公公司司风风险险尽管房地产价格在近期面临下调，但是随着各地经济发展，特别是中国加入WTO后相关效应开始显现，由此出现的潜在购买能
5、力依然不可忽视。由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类不动产的需求。非住宅类不动产需求将显著增加非住宅类不动产需求将显著增加核心城市中心地段的土地价格仍将上升核心城市中心地段的土地价格仍将上升从短期看，关税降低，进口建材价格下降，建筑成本随之下降，国内建材市场价格也会不同程度下降，房价趋降。但由于房地产市场的开放，高档物业需求量的增加，会使沿海地区城市的土地供应量更加紧张，国外房地产企业的进入使得竞争将更加激烈，土地成本(主要指地价)将会上升。在配套和其他费用没有太大变化的情况下，北京、上海、天津、广州和大连等大城市中心地段的土地
6、价格会上升。需求的增长将需求的增长将带动土地价格带动土地价格的上升，尤其的上升，尤其是核心城市中是核心城市中心地段的非住心地段的非住宅类不动产未宅类不动产未来形势看好，来形势看好，租赁公司介入租赁公司介入风险相对较小风险相对较小4中中国国加加入入WTO，不不动动产产市市场场准准入入将将进进一一步步拓拓宽宽，外外资资进入从多方面刺激不动产市场发展进入从多方面刺激不动产市场发展进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，大量建材和新型材料的进口等将降低不动产行业的建设成本，使价格趋向合理化，刺激有效需求上升海外资金和发展商进入大陆不动产业的成本大大下降，有可能形成外资外商进入
7、中国不动产市场的高潮国外银行将会根据协定纷纷入驻中国，这将有利于不动产开发商的融资，扩大不动产业的开发力度。外商进入，会刺激未来办公写字楼、工商业用地需求上升，价格上涨。尤其像北京、上海、广州这些国际化都市。此外，特殊用途房地产市场前景广阔。在我国，特殊房地产经营的内容通常要得到政府的特殊许可。但在加入WTO后，除国家法律和服务贸易总协定规定的几种需得到政府特殊许可的经营内容外，服务业也会全面对外开放，因此，特殊房地产市场将会有广阔的发展前景。影响因素影响因素分分 析析市场开放市场开放引入了对引入了对不动产的不动产的外来需求，外来需求，拓宽了材拓宽了材料进口渠料进口渠道和开发道和开发融资渠道。
8、融资渠道。特殊用途特殊用途房地产市房地产市场前景广场前景广阔。阔。关税降低关税降低贸易壁垒消除贸易壁垒消除对专业服务业对专业服务业的限制大部分的限制大部分取消取消5当当然然，入入世世也也使使得得中中国国经经济济直直接接受受到到世世界界经经济济波波动动影影响响，不不动动产产价价值值的的不不确确定定性性增增大大，外外来来竞竞争争也也对对租租赁赁公公司司提提出了挑战出了挑战加入WTO后，标志着中国经济与世界经济融为一体，世界经济全局和区域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而不动产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的不动产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。外资非银行金融机
9、构涉足不动产租赁，凭借良好信誉和雄厚的资金实力，与本地租赁商抢夺业务渠道和源头。入世对国内不动入世对国内不动产租赁业提出两产租赁业提出两方面的挑战：一方面的挑战：一是不动产价值不是不动产价值不确定性增大；二确定性增大；二是具有竞争优势是具有竞争优势的外资非银行金的外资非银行金融机构涉足不动融机构涉足不动产租赁。产租赁。宏观经济波动性加剧宏观经济波动性加剧外来竞争外来竞争6四四大大板板块块是是2002年年中中国国不不动动产产发发展展的的热热点点，中中国国核核心心城城市市中中心心地地段段及及江江浙浙沪沪等等地地经经济济开开发发区区的的建建设设为为不不动动产产租租赁业的未来提供了巨大商机赁业的未来提
10、供了巨大商机深粤板块京津板块大西部板块外商港商购买力旺盛，土地便宜，具有得天独厚的优势。2001年空置率下降很快，销售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者2001年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家计划向该区域投入数千亿资金，必将带来巨大的开发效应江浙沪板块人均GDP较高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例基本协调，政策引导较好，将进入下一轮大的发展期7 但是目前，不动产租赁却仍处于以个人房屋短期但是目前，不动产租赁却仍处于以个人房屋短期出租为主的低级阶段，非住宅不动产租赁业务几出租为主的低级阶段，
11、非住宅不动产租赁业务几乎空白，市场亟待开发乎空白，市场亟待开发不动产租赁业务市场结构现状不动产租赁业务市场结构现状95%95%5%5%个人房屋出个人房屋出租租其他不动产其他不动产租赁租赁 工业用房、标准厂房以及仓储、物流和公路等不动产租赁只在某些零星地方的开发区或特定区域开始出现，远未形成规模，市场亟待开发 商业用商品房融资市场上银行的商业用地抵押贷款业务非常活跃，租赁不占优势个人住宅商品房不动产业不动产业商品房专用领域不动产商业用商品房工业用商品房仓储基地物流中心开发区标准厂房公路等公共基础设施8开开发发区区建建设设带带动动了了工工业业用用商商品品房房、标标准准厂厂房房的的需需求求，企企业对
12、这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大业对这些不动产重在使用，不在占有，对租赁需求较大前景广阔前景广阔浙江有很多开发区，且上海等核心城市在与国际接轨过程中也会产生大量市场需求。地域选择上仍应以经济发达地区和核心城市的开发区、成熟地块为重点。不动产本身具有保值增值可能不动产本身具有保值增值可能企业工业用地价格低于同类商业用地，因此工业用地价格下跌空间不大，而上涨空间较大。市场还是空白，竞争不激烈市场还是空白，竞争不激烈银行和其他投资者现在还不太愿意涉足工业用地领域，而更愿意做商业用地抵押贷款业务。与开发商的合作是重要制约因素与开发商的合作是重要制约因素租赁公司限于自身能力、资源，直接介入不
13、动产开发建造是不现实的，因此，与开发商合作是至关重要的。应致力于与实力较强、品牌和信誉优良的开发商保持长期稳定的合作关系，这样有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。江浙沪等地开发江浙沪等地开发区对工业用房、区对工业用房、标准厂房租赁将标准厂房租赁将有较大需求，虽有较大需求，虽然投入回收期长，然投入回收期长，但收益稳定，风但收益稳定，风险相对较低。与险相对较低。与优秀开发商的稳优秀开发商的稳定合作关系至关定合作关系至关重要重要9专专用用领领域域不不动动产产（如如仓仓储储、物物流流）同同样样适适于于开开展展租租赁赁业业务务一些专用领域的不动产租赁，如仓储基地、物流中心等，市场上做的还不
14、多。这些领域前期投资巨大，但资金回流稳定。地段选择上应以客户市场定位为导向，目前，仓储、物流中心仍多集中于大中城市的成熟地块，相应的，这些地区也是租赁公司的目标市场市场潜力巨大市场潜力巨大制约因素制约因素与下游客户建立稳定的业务关系至关重要。目标应定位于业内顶尖的大型物流企业、超市卖场。一个业内顶尖客户每新增一处物流中心，就能带来长期、稳定的丰厚回报。但是，如何获得这些顶尖客户的青睐，即租赁公司如何为客户提供尽可能大的价值增值，是目前租赁公司仍需解决的重要课题。地方保护主义。一些地方政府会以让本地企业开发运作这些专用领域不动产作为物流企业的准入条件，限制外地租赁公司扩展业务。专用领域不动专用领
15、域不动产租赁市场潜产租赁市场潜力巨大，但需力巨大，但需要与顶尖客户要与顶尖客户建立业务关系，建立业务关系，提升租赁公司提升租赁公司服务运作能力服务运作能力10公公路路等等公公共共基基础础设设施施建建设设正正蓬蓬勃勃发发展展，但但资资金金紧紧张张，需要引入租赁融资方式需要引入租赁融资方式国家宏观经济向好，公路交通等公共基础设施不动产建设正蓬勃发展，但与此同时，地方政府财政紧张，很需要引入租赁融资方式未来几年内，核心大城市私人汽车拥有量将有大幅增长，公路运营盈利前景看好市场需求旺盛，盈利前景看好市场需求旺盛，盈利前景看好制约因素制约因素经营公路等基础设施租赁，与开发商的合作同样至关重要。租赁公司自
16、身无力、也无必要承担这些基础设施不动产的开发、建设。拥有与实力较强、品牌和信誉优良的开发商之间长期稳定的合作关系，有利于形成规模效应，降低不动产购入成本和运营风险。国家和地方政府对某些项目的市场准入和地方保护主义公路等公共基公路等公共基础设施不动产础设施不动产建设投资巨大，建设投资巨大，需要引入租赁需要引入租赁融资方式；宜融资方式；宜采用中长期经采用中长期经营租赁；关键营租赁；关键在与开发商、在与开发商、地方政府的合地方政府的合作关系作关系公路等公共基础设施运营特点是投资回收期长，但现金流量稳定，宜采用中长期经营租赁模式经营模式以中长期经营租赁为主经营模式以中长期经营租赁为主11此此外外，融融
17、资资租租赁赁在在空空置置商商品品房房和和烂烂尾尾楼楼的的处处理理方方面面有有独独特优势，可作为不动产租赁主流业务的有益补充特优势，可作为不动产租赁主流业务的有益补充2001年全国商品房空置率统计总空置面积累计1亿1千万平方米前三年商品房竣工面积之和 5 5亿平方米亿平方米融资租赁优势：融资租赁优势：与银行分期付款相比租赁期间一切风险均由出租人承担。所以对于客户来说，融资租赁是规避风险的好方法。此外，融资租赁没有首期付款要求，客户只需按期交纳租金即可。与传统租赁相比，融资租赁亦有以下优点：出租人拥有房屋选择权租期较长传统租赁期满后租赁物必须退还出租人，而融资租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留
18、购制约因素：制约因素：空置房和烂尾楼的处理风险较大，租赁公司宜通过房屋资产证券化等金融手段转移风险，拓宽资金渠道。不动产融资租赁目前在制度上还存在一些障碍，制约了该业务的发展，事实上现在还没有几家租赁公司在做这方面的业务。12非住房不动产租赁行业未来的主流业务模式非住房不动产租赁行业未来的主流业务模式中长期经营租赁中长期经营租赁融资租赁融资租赁这里所说的经营租赁并非传统意义的出租，而是集投资、融资、经营为一体的现代租赁方式。具体说，对如不动产这样回笼期较长、但收费稳定而具有一定垄断性，并具有一定的经营规模和基础的项目，宜尝试采用收益权担保，收费分成的办法不动产融资租赁不同于传统的房屋租赁模式：
19、出租人拥有不动产选择权，租期较长，且租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留购业务模式业务模式业务特点业务特点利润率、风险分析利润率、风险分析中长期经营租赁是最适合开拓中国非住房不动产租赁市场的业务中长期经营租赁是最适合开拓中国非住房不动产租赁市场的业务模式，而融资租赁尚存在一些制度上的障碍模式，而融资租赁尚存在一些制度上的障碍不动产经营性租赁利润来自于利差收益和不动产自身增值收益两大块，这其中，购入不动产的成本因租赁公司资源和能力不同而异，与开发商建立良好合作关系、拥有自己的不动产评估机构是降低购置成本的有效途径；风险主要在前期运作阶段，后期还款相对顺利，不动产保值，风险可控，退出容易不动产融
20、资租赁利润主要来源于租金利差收益；但是，据现行税法，融资租入不动产属于表内资产，计提累计折旧不能作为费用在税前扣除，对承租方来说增加了融资成本13不不动动产产租租赁赁业业务务各各环环节节的的行行业业竞竞争争特特点点及及所所需需的的竞争力分析竞争力分析业业 务务特特 点点核心竞核心竞争力争力后期管理后期管理资源取得资源取得客户界面客户界面项目审核项目审核模式设计模式设计租赁过程租赁过程延伸增值延伸增值与政府的公关能力不动产价值评估能力与银行、不动产开发商的合作能力当地政府政策能左右不动产开发项目的市场准入；还有地方保护主义不动产购置或开发需要大量资金和专业资源、技能不动产租赁业务依托客户行业的顶尖企业，为其提供以租赁为纽带的全方位资产运作服务为不动产承租方提供融资以外的其他服务和参与运作的能力组织各类人才的能力灵活运用金融工具的能力创新模式设计能力风险控制管理能力租赁过程复杂，需要有高超的金融技能资本运作模式设计中可以采取的方式比较多需要有金融、资产运作专业人才需要不动产专业人才不动产保养维护二手不动产的增值处理其它增值服务综合服务能力14