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1、江西财经大学成人高等教育 毕业论文 题 目论小区停车位的产权归属问题 作 者 站别 年级 专业 形式 层次 学号 指导老师 班主任 年 月 论小区停车位的产权归属问题 【内容摘要】目前，随着我国住房制度不断改革和有车一族数量不断增多，车位之争的问题日益凸显，逐渐被人们所关注，继而引发了房地产商、物业管理公司、业主等对车位的出租、买卖和收费等问题，造成这一问题的主要原因则是我国法律对停车位的权属规定缺位，并没有明确指出停车位的归属权，各国地方在面对停车位的产权归属问题时所处理的方式有所不同，同时众多学术界的专家在研究停车位的产权归属问题时所提出的观点则重点有所不同，怎么才能够有效解决车位之争，必
2、须要也能用区分所有理论，从法律制度层面对停车位的产权归属问题进行阐述，对小区停车位的产权归属问题做出更加明确的规定。【关键词】小区建筑物区分所有；停车位；产权归属 我国物业管理中最具有争议的问题之一为小区停车位问题，车位之争已经成为了房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间日益激烈的矛盾，目前我国法律对小区停车位的产权归属问题有所缺失，导致了各个地方的法院对停车位归属问题判决是各式各样。随着住房商品化的进一步深入，同时有车一族数量不断在那个多，车位之争将会引发更大的矛盾，国家针对于停车位归属问题需要建立起一套完善的法律制度，明确小区停车位产权归属问题。车位之争其实属于一个产权归属的争议。本文为
3、了更好的对停车位产权归属问题进行探讨，采用了所有理论，并且借鉴了国外一些理论和实践。一、建筑物区分所有制度在小区的应用 区分所有的概念在很早就已经出现了，随着社会的不断发展，建筑物区分所有制度在近代也得到了更加完善，但是每个国家规范有很大差异，但是从整体上来看其已经得到了世界各国的普遍关注。（一）建筑物区分所有理论 建筑物区分所有理论经历了三个不同的发展历程，分别为一元说、二元说和三元说，通过其不断发展和深入，目前三元说得到了普遍认同，其主要是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权。其中包括建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的成员全的总称。建筑物区分所有制度需要符
4、合一定条件，既承认房屋是一个完整的事实，同时又承认见主人整体中可以划分为相互独立的不同部分，各个部分上成立相对独立的所有权。同时各区分所有权人对公共部分又拥有共同所有权。所以区分所有是区分所有人依其应有的份额对独自占有、使用部分享有的专有权，同时对共同使用部分享有共有权而构成建筑物所有权的复合共有。建筑物区分所有权体现为各个所有人的专有权、共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的成员全的结合。专有权在其中占有主导作用。传统不动产所有权通常以从物随主物的原则，但不像专有权那样所具有主导性。它表现为三个方面。一是取得专有权，共有权和成员全共同取得；二是专有权标的物的大小或价值决定了
5、区分所有人共有持分的比例和成员全的权利义务分担；三是同时处分了共有权和成员全。全体区分所有人组成区分所有人大会来决定建筑共同部分的管理和处分。（二）区分所有制度在小区的应用 建筑物区分所有理论现在在世界各国住宅小区管理上运用的比较普遍，虽然我国目前还有相应法律规定建筑物区分所有制度，但是在起草物业管理条例中吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论。在条例众多最业主权利义务的规定明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务，对业主在业主大会上投票权的规定，让业主物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产基础上，事实上国家承认住宅小区构成区分所有、小区的土地、全体业主使用配套设施应当属于共同部分，应
6、该归业主共有。二、小区停车位的法律性质 建筑物区分所有人对专有部分都享有独自占有、使用、收益和处分的权利，任何人都不得干预，但是在面对共有部分则是业主共同使用和共同所有，如果想要区分所有人有效行使自己的权利，减少各种纠纷和矛盾的发生，我们就需要首先对建筑物的专有部分和共同部分更加明确，但是对于住宅的停车位属于独自占有？还是属于共同部分？，这个问题关系到车位之争的关键。（一）各国对停车位性质不同认定 在日本把停车场分为了两种形式，一种为屋内停车场，一种为屋外停车场，不同的停车场所拥有的区分形式有所不同，屋外停车场属于共同基础上为特定区分所有权人或者第三者设定的李永全，其属于共同部分的专有使用权，
7、但是对于屋内停车场来说与屋外停车场具有很大区别，屋内停车场最初法院判决认定为专有部分意见，其主要认定理由为停车场满足专有部分的两个属性，为构造上所拥有的独立性与利用上的独立性。在日本众多学者们普遍认为，由于建筑物一层或者地下部分并不属于建筑物总面积，最高法院把地下停车位认定为专有部分的规定其实不充分的，所以建议通过共用部分的专有使用权来进行解决。美国停车位性质与日本有所不同，美国的区分所有业务产权法进行了相应规定，小区内的任何设施除了专有部分，其他的均属于共有部分，小区内不允许不属于专有部分又不属于共同部分存在，小区中除了房屋单元的业务以外其他外来人员不得在小区内拥有任何公共设施和配套设施的使
8、用权利，所以美国小区内的停车位都属于共同部分，业务或者居住者对停车位都享有使用权利，不允许小区业主以外的外来人员使用小区内的停车位，同时也不允许小区业主对小区内停车位拥有独立的专有部分进行买卖。在我国大陆相关法律中队停车位问题并没有做出明确规定，1973年修订住宅所有权法对停车位进行了明确，该法第三条第 2 项固定以持久性界标表明范围之停车场，被认为有独立性之房间，既地上、地下停车场都可以设定专有所有权，并拥有独立让与、设定负担。1950年都市计划法中对居住区域与停车区域做出了相应规定，认为居住区域与停车区域都为不动产，把停车位看做为建筑物区分所有当中的专有部分，开发商有义务为每个住户设计一停
9、车空间，但是停车场作为独立不动产，业主既可以购买停车位，也可以不购买停车位，另外业主也可以在停车位空闲时出租给其他人。从以上日本、美国和我国对停车位问题来看所拥有的看法各不相同，但是从总体来看都认为开放商负有向业主或者物业使用人提供停车位的义务，但是对于业主以何种方式取得这种停车位拥有很大不同之处。（二）对我国小区停车位性质的认定 在当前的现行法律、规范性文件有关于房地产的法律规范构成了现行房地产法律制度，房地产的法律制度同时包含了众多方面，比如说土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理等方面，另外在研究停车位产权问题时还需要特别关注建筑容积率的概念。建筑总面积与土地使用权面对
10、的比例被称之为建筑面积容积率，根据我国房地产法律制度所做出的相应规定，只有计算建筑容积率的建筑物所可以取得相应的宗地号的土地使用权面积份额，计算建筑容积率的建筑物要根据相应规定向国家支付土地使用费用，并依法取得房屋所有权证。对于那些不计算建筑容积率的建筑物无法取得相应宗地号的土地使用权面积份额，因此在购买时不用向国家缴纳土地使用费，在登记时根据规定依据与拥有房地产权的建筑物，不能够单独取得相关房地产证，属于建筑物容积率的从属，不计算建筑容积率建筑物的房地产权力完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独从计算建筑容积率的建筑物中分离出来，要不然将会违法房地产法律的强制性规定。依据物权理论，从物
11、的法律权利依附于主物当中，主物转移主要是指从物随之转移，主物与从物并不能够进行分离，不计算建筑容积率的建筑物从法律层面被看做为从物，虽然没有取得房地产权，但是和取得房地产权的建筑一样具有使用、占有、收益的法律权利。依据我国现行的房地产法律制度做出的相应规定，在房地关系上我国采用的是房随地走、地随房走的法律模式，土地和建筑物不可分离但又未将建筑物看做为土地的一部分，所以说不计算建筑容积率的停车位的权利归属于土地使用权者。从以上可以看出，我国对于小区停车位的产权归属问题，主要表现在三个方面，一是小区停车位的归属问题为计算建筑容积率停车位和不计算建筑容积率的停车位；二是小区停车位的权利归属随着时期不
12、同有所不同；三是小区停车位的权利归属形式存在着不同。三、小区停车位的形式和房地产权归属（一）房地产初始登记时停车位产权归属 房地产开发商在进行住宅小区建设完毕取得法定的建设工程竣工验收等相关文件后，房地产开发商需要向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记，在初始登记中对于那些无法计算容积率的建筑物不能够取得房地产权力，同时无法办理房地产证，无法取得房地产证只能够依附并归于计算容积率建筑物面积，停车位无法计入建筑容积率，房地产开发商在取得房屋所有权的同时一并取得了对停车位的所有权，但是开放商所取得的停车位法律权利归属无法登记在房地产权证中，对于违法计算容积率的停车位，房地产
13、开发商则可以进行初始登记，从而取得相应的房地产权。（二）小区的房屋单元售出之后停车位的产权归属 小区停车位从目前实际情况来看，可以分为四种不同的情况，每种不同的情况对停车位的处置问题有所不同，不同情况对停车位的权利归属问题也有所不同，四种情况具体为小区地面停车位、小区地下停车位、楼房首层架空停车位、楼房屋顶平台停车位，下面就让我们来了解一下四种不同停车位的产权归属问题。1、小区地面停车位。小区地面停车位主要是指小区地面上直接设置的停车设施，需要经过政府发出的建筑工程规划许可证批准并同意使用。通常情况下地面停车位采用划线分割的方式来进行表明，房地产开发商预售或者现售商品房小区建筑房屋单元之后，房
14、屋单元办理初始登记和转移登记手续完成，房屋单元所有人按份共同拥有小区宗地号的全部土地使用权。地上停车位所在的地面面积包含在小区总土地建筑物使用面积里面。因此，对于这种类型的停车位所拥有的使用权属于全体建筑物区分所有人，也就是大家所理解的业主，同时还需要说明业主对地上停车位仅仅只拥有使用权，并没有所有权，主要原因为：所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准，地上停车位仅仅只是依靠划线来分割的，与建筑物相比并不具备遮蔽性，所以仅仅只能看作为土地使用权的客体，对停车位的使用性质被认定为对共有部分的专有使用，它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或者数个区分所有人对某些共用部分享
15、有使用权，地上停车位使用权所产生的收益必须为业主全体所享有。2、小区地下停车位。小区地下停车位主要是指开放商利用地下空间所建造而成的停车位，随着我国社会不断发展，对土地的需求日益增加，先低啊建筑物不得不更多的开发利用空间，包括地下空间和地上空间，在对地下空间的利用时出现了地下停车位归属问题，我国对地下停车位归属问题并没有做出明确的规定，法律规定仍然是一片空白，如果想要确认地下停车位的归属权问题，就需要对地下停车位的权利结构拥有更加清晰的认识，传统物权理论认为只要具备构上和使用上的独立性。但是地下停车场与居住房屋有很大区别，其已经形成了独立的特定物。可以成为单独所有权的客体，但是从目前我国房地产
16、市场实际情况来看，房地产开放商对地下停车位拥有完全的产权。3、楼房首层架空停车位。楼房首层架空停车位，主要是指建筑物地上一层架空所建设的停车位，面对日益紧张的停车位问题，很多小区已经开始采用楼房首次架空停车位，缓解小区停车难的问题，但是依据相关法律规定，楼房首层架空停车位仍然属于房屋单元的从属物，对于楼房首层架空停车位的产权归属应与地下停车位的情况相同。4、楼房屋顶平台停车位。从其名字上就可以看出为小区商品房楼顶平台上所设置的停车位。虽然对于这种停车位在我国还没有普及，但是随着社会不断进步发展，楼房屋顶平台停车位也会逐渐进入大家的视线中，对于这种停车位的归属问题应当归该建筑物全体业主所有人所有
17、，另外在色孩子屋顶平台停车位时还需要与该楼业主进行协商，正确业主们的一致认同。综上所述，针对于小区停车位我们利用了建筑物区分有所理论，对停车位的不同形式所拥有的归属情况进行了分析，小区停车位产权归属问题日益严重，主要是由于我国房地产法律制度的缺陷，为了更好的解决小区停车位归属问题，避免矛盾发生，我国还需加快物权制度的建立，更加完善房地产法律制度，确保房地产权利人的合法权益得到保护。参考文献 1付晓梅.论小区停车位所有权归属的立法完善J.青春岁月,2017(29).2李昀航.论小区停车位的归属权问题J.人间,2016,210(15).3张思宇.论住宅小区停车位、车库的权利归属J.河南工程学院学报
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