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1、 *新建工程 项目管理代建方案 批准：审核：编制：苏州市保障性住房建设有限公司 2016 年 8 月 第一章 项目概述 一、项目概况 二、现状条件 三、项目管理目标 四、项目管理依据 五、项目管理内容 六、代建管理的主要职责 第二章 投标人基本情况 一、投标人概况 二、投标人近三年主要代建工程一览表 三、投标人拟投入本工程的管理机构组成 第三章 代建管理方案 一、项目管理流程和进程控制措施 1、项目代建管理总流程 2、项目进程控制措施 二、项目招标方案、合同管理和信息办法 1、项目招标方案 2、合同管理办法 3、信息管理办法 三、工程变更和造价控制办法 1、工程变更控制办法 2、造价控制办法
2、四、项目施工质量、进度和安全管理措施 （一）质量管理程序、控制要点及管理措施（二）进度管理程序、控制要点及管理措施（三）安全管理程序、控制要点及管理措施 (四)样板引路项目管理工作举例（五）施工现场安管管理标准 五、项目材料设备采购管理办法 1、材料设备采购计划 2、采购工作的准则 3、采购工作的内容 4、材料设备定样管理 六、项目财务管理制度和投资控制措施 1、项目财务管理制度 2、投资控制措施 七、工程结算、竣工决算和固定资产移交管理办法 1、工程结算管理办法 2、竣工决算管理办法 3、固定资产移交管理办法 八、项目综合协调办法 1、项目协调的成因与项目整合管理 2、项目协调的工作内容、原
3、则和措施 九、针对本工程建设施工组织相关合理化建议、重点难点分析等 1、施工组织的重点及难点分析及建议 2、项目管理工作重点、难点分析 3、工作指导思想 4、工作建议、承诺的扩展服务等 第四章 本工程质量控制方案 一、本工程质量控制目标分解 二、本工程主要施工工艺 三、本工程质量控制点设置及监理的预控 四、本工程质量通病防治措施 五、本工程施工阶段质量控制的工作内容 六、工程质量控制方法 七、工程质量控制措施 八、工程质量控制程序 第五章 工程项目管理制度 一、工程管理方案编制制度 二、工程会议制度 三、工程开工申请制度 四、工程款支付审批制度、五、工程设计变更、签证等审批制度 第六章 公司主
4、要管理优势 一、经验丰富、管理到位 二、项目前期协调优势 第一章、项目概述 一、项目概况 1、项目名称：昆山市*新建工程。2、工程地点：昆山市震川西路北侧。3、工程规模：项目规划总用地面积 22970.5 平方米，总建筑面积 30000平方米。（最终以竣工验收确定的工程建设面积为准）4、项目建设周期：500 天 二、现状条件 项目位于昆山市震川西路北侧路，场地平整性较好，适合进行建筑施工。场地周边交通便捷。三、项目管理目标 1.投资控制金额：人民币 15000 万元。2.工程质量标准：合格。3.工程安全标准：安全无事故。4.代建期限：合同签订后 500 日历天。四、项目管理依据 1、国家和省、
5、市有关工程建设方面现行的法律、法规、规章、文件等（如建筑法、招标投标法、合同法等）；以及关于代建管理的相关规定；2、国家和地方现行的工程质量验收规范、设计规范、行业标准、施工操作规程、标准图集等；3、委托代建合同及其他合同文件（包括但不限于设计、监理、施工、供货合同）；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；建设项目的可行性研究报告；建设项目的设计任务书；施工图和有关设计文件、经建设单位和监理 部门批准同意的施工组织设计、施工方案、进度计划和技术核定文件等；5、本项目建设代建合同、监理合同及招投标文件、建设单位与施工单位签订的施工承包合同；6、有关规范、标准、图集：现行国家工程质量验收规范
6、：（1）建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013 （2）建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002 （3）砌体工程施工质量验收规范GB50203-2011 （4）混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2015 （5）屋面工程质量验收规范GB50207-2012 （6）地下防水工程质量验收规范GB50208-2011 （7）建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010 （8）建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001 （9）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002 （10）建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-200
7、2 （11）通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002 （12）电梯工程施工质量验收规范GB50310-2002 （13）智能建筑工程质量验收规范GB50339-2013 （14）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007 （15）建设工程监理规范GB/T50319-2013 （16）人民防空工程施工及验收规范GB50134-2004 （17）人民防空工程质量检验评定标准RFJ 012002等等。现行行业规范、标准及规程：（1）建筑变形测量规范JGJ8-2007（2）建筑机械使用安全技术规程JGJ33-2012（3）施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-2005（4）建
8、筑施工安全检查标准JGJ59-2011（5）建筑地基处理技术规范JGJ79-2012（6）建筑桩基技术规范JGJ94-2008（7）玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003 （8）建筑桩基检测技术规范JGJ106-2003（9）钢筋机械连接技术规程JGJ107-2010（10）建筑工程饰面砖粘结强度检验标准JGJ110-2008（11）建筑玻璃应用技术技程JGJ113-2009（12）建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范JGJ130-2011（13）建筑施工模板安全技术规范JGJ162-2008（14）建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程JGJ215-2010（15）园林绿化工程施工及
9、验收规范CJJ82-2012（16）城市道路照明工程施工及验收规程CJJ89-2012（17）园林基本术语标准CJJ/T91-2002（18）埋地聚乙烯给水管道技术规程CJJ101-2004（19）埋地塑料排水管道工程技术规范CJJ143-2010（20）城市园林苗圃育苗技术规程CJ/T23-1999 等等。现行江苏省地方标准及规程：（1）铝合金门窗工程技术规程DGJ32J07-2009（2）预拌砂浆技术规程DGJ32J13-2005（3）民用建筑节能工程施工质量验收规程DGJ32J19-2006（4）建设工程质量检测规程DGJ32J21-2009（5）民用建筑节能工程现场热工性能检测标准DG
10、J32J23-2006（6）江苏省建筑施工现场装配式轻钢结构活动板房技术规程 DGJ32J54-2006（7）优质建筑工程施工质量验收评定标准DGJ32/TJ04-2010（8）江苏省绿色建筑评价标准DGJ32/TJ76-2009（9）预应力混凝土管桩基础技术规程DGJ32TJ109-2010（10）江苏省建筑安装工程施工技术操作规程（共 26 个分册）（11）江苏省住宅工程质量通病控制标准DGJ32/Jl6-2014 等等。现行国家标准图集：（1）建筑玻璃应用构造11J508（2）外墙外保温建筑构造10J121（3）民用建筑工程建筑施工图设计深度图样09J801 （4）建筑物抗震构造详图(多
11、层和高层钢筋混凝土房屋)11G329-1（5）混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图(现浇混凝土框架、剪力墙、梁、板)11G101-1 （6）混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图(现浇混凝土板式楼梯)11G101-2 （7）混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图(独立基础、条形基础、筏形基础及桩基承台)11G101-3（8）预应力混凝土管桩10G409（9）混凝土结构施工钢筋排布规则与构造详图(现浇混凝土框架、剪力墙、梁、板)12G901-1（10）混凝土结构施工钢筋排布规则与构造详图(现浇混凝土板式楼梯)12G901-2（11）混凝土结构施工钢筋排布规则
12、与构造详图(独立基础、条形基础、筏形基础、桩基承台)12G901-3等等。现行江苏省地方标准图集：（1）平屋面建筑构造苏 J03-2006（2）泡沫混凝土保温构造图集苏 J36-2009（3）建筑外墙保温构造图集苏J/T16-2009 （4）建筑防水构造图集苏J/T18-2006 （5）预应力混凝土管桩苏G03-2012 （6）钢筋混凝土过梁苏G15-2007 （7）给水排水图集苏S01-2012等等。建设单位与相关单位书面形式的其他文件 本公司质量手册、程序文件、工程施工管理手册等有关文件 施工现场实际情况 五、项目管理内容：按照招标文件的要求，实行建设阶段代建/全过程代建管理。六、代建管理
13、的主要职责：1、组织编报项目环评、稳评、可行性研究报告以及项目的勘察、初步设计、施工图设计，开展施工图设计审核和优化；组织编制概算、标底以及概算、标底评审等工作；2、负责办理工程规划、施工图审查、施工许可、市政接用等手续；3、申请开立专门的基建账户，设立项目基建帐，合理核算项目建设成本。负责编制项目资金计划和进度支付凭证，按项目进度申请并合理分配项目资金。在项目资金结算完毕后，负责基建账户的消户和基建帐的结账工作。4、组织项目施工、监理等招标和设备、材料等采购活动，负责签订施工、监理、采购合同等。5、组织参建单位开展施工，组织技术交底、中间验收、阶段验收和竣工验收，加强代建过程安全监管，对工程
14、质量负终身责任。6、对工程结算进行初审，配合开展项目决算审计。第二章 投标人基本情况 一、投标人概况：我公司成立于 2012 年 3 月，2014 年 9 月实现公司实体化运作，是苏州市人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责的国有绝对控股公司，目前注册资本 90928.5714 万元，其中市国资委持股 70%，国寿（苏州）城市发展产业投资企业（有限合伙）持股 30%。作为开发建设主体，公司的主要任务和使命是建设动迁安置房及政策性保障房，并做好保障房后续资产和物业管理工作；为政府投资项目提供代建管理等多种形式的项目管理服务，通过市场化方式切实提高管理水平。按照精简、精干原则和现代企业管理制
15、度要求，公司从紧从严设置部门，现设党政办公室（监察室）、财务管理部（资产管理部）、征收前期部、工程（代建）管理部及成本合约部和物业管理部等六个部门。在岗员工中，党员 超过一半，中高级职称及硕士研究生超过一半，精干高素质的工作团队为公司各项工作顺利推进提供了有力的组织保障和人才支撑。按照市委、市政府对保障房建设“建管一体”的指示精神，公司坚持“突出主业、适度多元”原则，在加快建设保障房的同时，逐步构建与“保障房”相匹配的衍生管理模块。其中苏州市保泽物业管理有限公司注册资金 500 万元，现设综合部、物管部、工程部、客服部和财务部五个部门，公司致力于建立具有保障房特色的物业运营流程和资金管理模式，
16、对市保障房建设项目进行交房、物业进驻和服务管理工作，承担受托项目设备设施的运营和维护，实施专业化、社会化、成效化物业管理；苏州市保泽资产管理有限公司注册资金 5000 万元，现设行政部、营销部、投资部三个部门，公司专注于加强公益性资产经营管理，促进国有资产保值增值，在保障房建设中，参与配套设施开发，进行配套商业设 施经营，服务保障房居民生活需要，实现市保障房公司的可持续发展；还组建苏州市危旧房改造有限公司，致力于市区棚户区改造资金管理的统贷统还，收集整理与市区棚户区改造相关的资料，出具可研报告，出具风险揭示书，负责棚改融资后期的监督与管理；并于 2015 年 6月组建了苏州市保泽建设项目管理有
17、限公司，致力于为建设单位提供决策支持、设计优化、工程代建、投资咨询、造价咨询、技术咨询等各类工程咨询、管理服务，与保障房建设主业形成优势互补、资源共享，充分依托总公司人才队伍优势、专业管理优势、政府和社会资源优势的基础上，已构建起包括综合管理部、前期开发部、工程技术部、成本合约部、绿色建筑部、设计管理部、昆山事业部等多个业务管理部门，建立起了一个全面、综合、专业、完善的项目管理团队。作为肩负市保障房建设历史使命和社会责任的专业建设企业，市保障房公司及其全资子公司全体员工以责任担当、精准专业、清白干净、为民惠民的为人准则和“建市民满意的保障房”的工作信念，努力打造“责任、专业、清白、为民”的企业
18、精神，使之成为推动公司发展的精神动力和不竭源泉。二、投标人近三年主要代建项目一览表 序号 项目名称 项目时间 合同金额（人民币）业主单位 1 三号-A 地块保障房建设项目 2014.10 192600 万元 苏州市保障性住房建设有限公司 2 十八号-A 地块保障房建设项目 2014.10 148000 万元 苏州市保障性住房建设有限公司 3 十三号-A 地块保障房建设项目 2014.10 125000 万元 苏州市保障性住房建设有限公司 4 昆山市开放大学 2015.7 90000 万元 昆山开放大学 5 昆山茗景苑九期动迁小区 A地块 69934 万元 昆山高新区城乡一体化建设有限公司 6
19、昆山市萧林小学 2015.12 17700 万元 昆山市周市镇人民政府 7 昆山市陆杨中心小学 2015.12 17350 万元 昆山市周市镇人民政府 8 苏州市南环中学校 2015.5 10000 万元 苏州市南环中学校 9 昆山市西塘实验小学 2015.11 8520 万元 昆山市玉山镇人民政府 10 昆山市姜巷小学 2015.11 8520 万元 昆山市玉山镇人民政府 11 江苏省苏州中学校伟长实验部 2015.6 7500 万元 江苏省苏州中学校 12 江苏省新苏师范学校附属小学 2015.6 7500 万元 江苏省新苏师范学校附属小学 三、投标人拟投入本工程的管理机构组成 1、代建项
20、目部组织架构图：培本小学项目部 副经理 培本小学项目部 经理 财务负责人 培本小学项目执行经理 前期工程师 合约工程师 安全工程师 土建工程师 景观工程师 设计工程师 2、拟派驻*新建项目管理（代建）人员 拟派驻*新建项目的主要管理人员表 岗位 姓名 性别 年龄 职称 职务 学历 专业 执业资格 项目经理 男 42 工程师 工程经理助理 大学本科 土木工程 一级建造师、监理工程师、造价工程师 前期工程师 男 45 工程师 工程经理助理 大学本科 机电化一体 土建工程师 男 33 工程师 工程主管 大学本科 工程管理 二级建造师 安装工程师 男 32 工程师 工程主管 大学本科 给排水 合约工程
21、师 男 48 经济师 合约经理 大学本科 工商管理 造价工程师 设计工程师 男 35 高级工程师 设计经理 大学本科 土木工程 一级建造师 安全工程师 男 53 高级工程师 工程经理 研究生 工程机械 监理工程师 景观工程师 女 28 助理工程师 科员 大学本科 风景园林 财务负责人 女 42 财务经理助理 大学本科 财务会计 3、代建项目部人员主要工作职责 3.1 项目部的工作：（1）、在公司的领导下负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和工程管理工作。负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产设计、施工要素实施全过程的动态 管理。工程施工过程
22、中，严格按设计要求、验收规范、规定，督促检查工程质量、成本、进度、安全等工作。（2）、实施有关国家质量政策法规、制定有关工程质量监督的各项规定及办法。（3）、协助公司领导解决工程项目技术难题和质量问题。（4）、讨论因工程项目的技术变更而引起的工期进度、工程成本控制等管理问题，并负责提出解决问题正确处理意见。（5）、负责组织对项目的质量定期或不定期的检查，督促和落实有关规范的要求，加强对工程的管理控制。（6）、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。（7）、协助业主做好工程项目资金计划安排工作。（8）、随时做好上级有关部门对工程检查的资料准备工作。3.2 代建项目经理的
23、工作职责：代建项目经理的主要业务：1、确定项目机构的组织形式，人员配备工作分工及岗位职责。2、组织、检查、考核工程管理人员的工作。对不称职管理人员及时进行调整，保证管理机构有序、高效的开展工作。3、审批承包商提交的施工组织计划，施工方案进度计划等重要文件。4、审核并签署承包商提交的重要申请，计量支付证明文件和竣工结算。5、督促监理机构对工程管理工作。6、主持召开业主方工程管理会议。7、处理工程索赔事宜，签署索赔处理意见。8、主持整理并审核签署项目的档案资料。9、主持竣工验收。项目总结资料移交等工作，签收工程移交证书。10、负责定期向项目的主管领导汇报项目的实施进展或工作开展的情况，并及时请示一
24、些涉及工程项目技术性重要变更的事宜，以避免工程成本、投资扩大。接受公司主管领导的指令、领导，接受公司对工程管理工作的检查。代建项目经理权力：1、代建项目经理应履行合同中指派给他的任务。工程部经理的职员应包括具有适当资质的工程师和能承担这些任务的其他专业人员。、代建项目经理无权修改合同。3、代建项目经理可以行使合同中规定的。如果要求代建项目经理在行使规定权力前必须取得雇主批准，这些要求应在专用条款中写明除得到承包商同意外，业主承诺不对代建项目经理权力作进一步限制。但是，每当代建项目经理行使业主批准权力时，则（为达合同目的）应视为业主已予批准。3.3 专业工程师主要工作职责：专业工程师的工作直接对
25、代建项目经理负责，其工作职责和权限由代建项目经理授予。代建项目经理必须将专业工程师职责书面监理机构及承包商。专业工程师职责：（1）、认真领会项目规划意图和设计任务书要求，审核本专业的设计、施工方案、申请、报告等文件，并签署意见。严把规划设计、施工质量关。（2）、熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水电各专业的工程质量标准，检查各种材料、设备等质量检查工作。（3）、参与处理规划、设计、施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量验收合格，达到工程质量规范的要求。（4）、督促监理机构严格把好原材料、设备的质量关，进行抽样检查及质量认定工作。（5）、协助工程部经理抓好工程建设的施工进度和安排好
26、配套设施引进管理工作。（6）、对工程质量监督及管理：工程部人员如发现施工单位在施工过程中不按设计图纸和施工规范要求施工，有权提出纠正意见、返工处理意见和 停工意见；并督促监理、施工单位及时整改。（7）负责本专业的工程计量工作。（8）负责本专业管理工作实施情况记录。（9）负责与本专业有关的工程竣工验收资料收集。（10）及时、全面、准确地向代建项目经理报告其负责的管理工作情况。3.4 造价工程师主要工作职责：（1）、负责施工单位所报工程预算签证的审批工作，制定工程拨款计划。（2）、作好工程实施中的成本分析，投资控制。协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。（3）、参与甲供机电设备和材料
27、的招标工作；负责工程需要甲方确定材料或甲供材料的询价及采购。（4）、掌握各项合同内容明确各方的责、权、利，做到现场跟踪管理，及时检查和反映合同执行的信息。（5）、掌握设计变更内容，审核承包商提供的设计变更量，设计变更依据。（6）、审定工程施工阶段的预算报表和签证及工程结算书，制定工程拨款计划、按合同要求拨付工程款。（7）、审查、确认监理工程师上报的承包商所做的统计月报，上报上级部门，并不定时抽查工程实际完成情况与监理上报情况是否符合。（8）、审查竣工决算，报上级有关部门批准。3.5 行政文员主要工作职责：（1）、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性。负责所有项目例会的会议纪要的记录整理工
28、作，并保存好各种工程技术资料及合同。（2）、接受各项报告和文件。对合同范围内的本项目管理的内容进行审查、批准，对本项目管理以外的内容，与有关部门协调，协调不了的上报上级部门。所有报告和文件均应妥善保管或备份，以备查用。（3）、提供月、季、年计划给有关部门进行汇总。（4）、建立统计台帐、变更台帐、结算台帐，对合同进展情况进行分析 研究。（5）、随时做好上级有关部门对项目检查的资料准备工作。（6）、利用计算机进行信息管理和工程管理。3.6 项目管理人员的素质 项目管理是一项多工种、多门类、多学科的综合管理。项目管理人员应具备：思想素质认真负责，坚持原则，秉公办事，政策观念强，廉洁自律，吃苦耐劳。技
29、术素质有一定的本行业的工作经验，有一定的本专业的理论基础和专业知识，有一定的组织管理能力。文化素质应具有相应的文化水平，能简明扼要地写出文字报告和工作总结。身体素质应有健康的体魄，并能适应在水利水电工程的高空、地下、野外等特殊作业环境中监督工程。第三章、代建管理方案 一、项目管理流程和进程控制措施 1、项目代建管理总流程：详见图 1-1。2、项目进程控制措施：以下措施构成完全系统，对项目进程进行综合控制。（1）组织措施 1）工期控制由项目工程部负责。工程部设符合进度控制岗位资格的专职计划控制工程师。要求各参建单位均应设置计划控制工程师。工程部将工期目标进行逐级分解，落实到相应的单位和人员。2）
30、根据本工程的管理职能分工表，落实具体的进度管理职能。要求各单位将相关的任务落实到个人。3）项目部经理负责组织项目进度总控制计划的检查、落实，制订月工作计划时均应对比项目进度总控制计划检查完成情况，分析问题原因并采取相应对策。4）项目部各专业工程师负责其职责范围内二、三级进度计划的检查、落实，发现问题应及时要求总包及相应责任单位采取相应措施。5）项目部经理负责组织项目部月/周工作计划和专项工作计划的检查、落实，并反映在下月/周工作计划中。6）项目工程部计划工程师负责对项目部进度计划体系建立和运行情况的检查、检测，比较实际进度和计划进度差距，进行量化分析。（2）管理措施 1）编制项目进度控制的工作
31、流程，并严格执行。2）组织召开各种关于进度管理的会议（周、月进度、计划会、专题会等），确定影响工程实际进度的因素，寻找进度偏差，排除在施工过程中可能出现的由于各种材料、设备、人员、设计更改等因素而造成的工程进度的制约，完成共同确定的总体工程进度要求。3）要求各分包、总包单位、监理单位对进度进行按时检查（按周、月），并按时提供进度分析报告（3）经济措施 1）编制资源需求计划。为确保进度目标的实现，各参建单位应在编制进度计划的基础上，编制与进度计划相适应的资源需求计划（资源进度计划），包括资金需求计划和其他资源（人力和物力资源）需求计划，以反映工程实施的各时段所需要的资源。通过资源需求的分析，可发
32、现所编制的进度计划实现的可能性，若资源条件不具备，则应调整进度计划。2）确保资金供应。确定可能的资金供应总量，落实资金来源，和资金供应的时间。要求各参建单位编制月度资金需求量表，代建人进行汇总后以确定月度资金供应总量及资金供应的时间，确保资金按时供应。3）进行经济激励。为了更好的保证工程的进度目标，采取经济激励措施。在总、分包合同、采购供应合同中明确奖罚措施，对于提前完成任务的进行经济奖励，对于滞后完成任务的进行经济处罚。（4）其它措施 1）承发包模式的选择。为了便于工程的控制，实现进度目标，在本工程中选用合理的合同结构，尽量减少合同交界面，减少直接分包和直接供应，以避免过多的合同交界面而影响
33、工程的进展；同时，将代建、使用人采购材料、设备的管理也纳入总包管理范围之内。2）进行风险管理。为了实现进度控制的目标，针对本工程进行进度风险分析，并在分析的基础上采取风险管理措施，以减少进度失控的风险量。进度风险的分析主要从以下几个方面：组织风险、管理风险、合同风险、资源（人力、物力和财力）风险、技术风险等，制定相应的风险预案。3）重视信息技术在进度控制中的应用。信息技术的应用有利于提高进度信息处理的效率、有利于提高进度信息的透明度、有利于促进进度信息的交流和项目各参与方的协调工作。在本工程中，为了提高计划编制和计划控制的效率和效果，要求各参建单位统一采用进度管理软件进行计划管理，并建立内部局
34、域网。.施工图设计 申办建设工程规划许可证 幕墙、弱电、精装修、设备等专业设计 设计 施工图审图 原设计确认 施工、监理、设备招标 专项手续申办 散装水泥专项资金 防雷 安全质量监督 开工放样复验灰线 电、水、排污、燃气、道路管线、电信、智能化等配套申请 招标办备案并监督招标过程 申办施工许可证 施工现场协调与管理 安全质量、城管、环卫、交警、墙体、防雷、人防、市政、卫生防疫等监督 竣工验收与备案 消防、建设工程、城建档案、防雷、民防、电梯、环保、环卫、绿化、规划、交警等验移交、固定资产登记 项目后评估 规划部门审批：建设工程规划许可证及附图、项目表、建设工程放样复验申请表、建设单位应当自领取
35、施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期；延期以 2 次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自图 1-1 项目代建管理总流程（3）二、项目招标方案、计划、合同管理及信息管理办法 1、项目招标方案、计划 序号 合同类别 合 同 范 围 采购方式 最 迟 签约时间 合同形式 1 前期合同 工程概算编制工作 公开招标或者邀请招标 2016.10 委托编制合同 2 社会稳定性评估 2016.10 3 环境影响评估 2016.10 4 可研报告 2016.10 5 招标代理 2016.8 代理合同 6 标底编制 2016.11 委托合同
36、 7 地质勘察工作 2016.9 地质勘察合同 9 设计工程 本项目方案设计工作 公开招标或者邀请招标 2016.10 设计合同 本项目施工图设计工作 2016.10 设计合同 10 工程监理 土建、装修、市政、景观等全部工程监理 公开招标 2016.11 监理合同 11 施工总承包工程 设计施工图纸范围内的土建、装修市政工程、景观绿化工程、标志标线、路灯工程等施工图纸设计规划的全部工程内容。本次施工总承包报价范围包含所有的清单内容及暂估项、暂估价（发包人指定的专业分包工程、发包人指定材料设备和发包人与总承包人联合选择确定的材料和设备除外，但施工总承包人不能免除其管理、服务和保修责任）公开招标
37、 2016.12 施工总承包合同 2、合同管理办法（1）合同管理的主要措施 1）建立完善的法律保障平台 一切合同管理活动以遵守国家法律、法规和市、地方法规为基点和前提。强调法律至高无上的地位和作用。聘请有关专家，建立强大的法律团队。作好法律咨询、监督、指导及保障。2）监理单位有机配合 监理的大量工作是随工程进程在一线完成，对合同的执行情况最敏感、最直接。在项目全过程管理中，充分发挥监理对信息、合同执行情况的循环反馈和监督作用，充分发挥监理的经验优势，为预警提供宝贵的意见和建议。形成合同管理与建设监理的有机结合。3）加强合同管理体系和制度建设。做好合同签订、合同审查、合同授权、合同公证、合同履行
38、的监督管理。建立健全合同管理制度，严格按照规定程序进行操作，以提高合同管理水平。4）加强合同及相关文件归档管理工作，为合同顺利履行创造条件。合同文本及相关资料同属重要法律文件，发生之后应及时建帐并妥善保存。由于建设项目周期长，涉及专业多，面临情况复杂。在经过一个长时间的建设过程之后，很多具体问题要依靠相应资料予以解决。为此，资料归档派专人负责，负责到底。另外，要加快合同管理信息化步伐，应用先进管理手段（如在局域网内应用 C3 合同管理软件），改善合同管理条件，不断提高管理水平。5）做好合同分析、交底工作。（2）合同管理中应该注意的问题 1）尽可能采用总包负责制。这是因为如果按照工程的无限分解性
39、，采取平行分包的方式进行管理，将给代建单位带来极大的麻烦。由于工作界面划分过多，代建单位需要协调的问题呈几何级数的增加，常常造成有的事没人做，而有的事又大家争着做，造成进度的延迟、施工的返工或工程量的追加。2）采用单价合同。对于单价合同，是固定项目的单价，实际测量工程完成的数量，并由监理认可的数量与施工单位结算。对于单价合同，工程量的控制实际上取决于设计单位的施工图设计以及工程变更。我们如果对施工图进行有效的仔细的复核，减少或基本杜绝因设计产生的问题，就基本上可以控制施工的最终结算。3）工程保函的使用。因为代建单位在预付款的时候，承担了很大的风险，如果施工单位没有实现其在投标书中的承诺，而代建
40、单位又没有有力的经济上的制裁的话，代建单位将失去其控制工程的能力。采用保函就可以迫使施工承包商 按照合同规定的去做，否则代建单位将向银行提出提取保证金的手段，使施工承包商遭受巨大的损失。4）加强合同条款的签订工作，做好成本的预测预控。成本管理的首要工作是搞好成本预测，而施工前各种合同的签订直接地体现成本预测的结果，因为各种合同(包括劳务合同、材料合同、构件加工合同等)一经签订，资源的消耗就基本落实，计划成本就成定数。因此，不管从合同管理的角度出发，还是从成本预控预测的角度出发，都必须签订好合同，合理确定合同需要的各项指标。5）应按照预控原则，做好风险分析和预测，尽量不发生或减少费用索赔事件，以
41、减少损失。3、信息管理办法 信息管理是控制的基础。因此，监管方必须及时、准确、完整地掌握与项目有关的各类信息，并对其分析、整理，以此作为对项目进行控制的依据。从监管的角度项目信息可分为投资控制信息、质量控制信息、进度控制信息和一般信息。（1）信息、资料管理主要工作内容：1）确定本工程信息管理的制度；2）监理信息的收集工作；3）监理信息的储存、检索与传递；4）监理信息的加工与使用；5）督促检查施工单位形成完整的施工信息资料。（2）信息的收集（见下表 4-5-6）表 4-5-6 施 工 准备阶段（1）施工图设计和施工图预算；特别要掌握结构特点，掌握工程难点、要点、特点；了解施工合同和工程预算体系；
42、（2）施工单位项目经理部的组成、进场人员资质、施工场地的准备情况；施工单位质量保证体系及施工单位的施工组织设计、特殊工程的技术方案、施工进度网络计划图表；进场材料和构件管理制度、安全保卫措施、承包单位的资质等施工单位信息；（3）施工图会审和交底记录、开工前的监理交底记录、施工单 位提交的开工报告及施工准备情况。施 工 实施阶段（1）施工单位人员、设备、水、电、通讯等方面的动态信息；（2）施工期气象的中长期趋势及同期历史数据，每天不同时段动态信息；（3）建筑原材料、本成品、成品、构配件等工程物资的进场、加工、保管、使用等信息；（4）项目经理部管理程序，质量、进度、投资的事前、事中、事后控制程序，
43、数据采集来源及采集、处理、存储、传递方式，工序间交接制度、事故处理制度、施工组织设计及技术方案执行情况，工地文明施工及安全措施；（5）施工合同执行情况；（6）施工中发生的工程数据，如工序间交接记录、隐蔽工程检查记录等；（7）现场施工图纸、设计变更、现场签证及与工程相关的批文、报告、记录、纪要、函件等工程资料；确保各种施工信息的真实性、全面性和时效性；（8）施工索赔相关信息：索赔程序、索赔依据、索赔证据、索赔处理意见等。竣 工 验收阶段（9）工程准备阶段文件的收集并完善；（10）监理文件的收集整理，如：监理规划、监理实施细则、有关质量问题和质量事故的相关记录、监理工作总结以及监理过程中各种控制和
44、审批文件等；（11）施工资料的收集；（12）竣工图的收集整理；（13）竣工验收资料的收集：如工程竣工总结、竣工验收备案表、电子档案等。（3）信息的加工整理 1）采用办公系统软件编写文件、报告、会议纪要及各种监理资料；2）承包商用表和监理用表采用建设主部门规定的统一规格的表格；3）依据进度控制信息，对工程实际完成进度与计划进度进行比较，分析滞 后存在原因，对存在问题提出综合评价和处理意见；4）依据质量控制信息，对工作过程中的各种质量情况、问题和事故进行分析处理，在月报中归纳和评价，进行专门质量定期情况报告；5）依据投资控制信息，对投资完成情况进行统计、分析，并在此基础上进行短期预测，以便提出结算
45、意见和资金组织方面的建议；6）依据合同管理信息，对承包商或业主因对方原因或其他客观因素造成的损失进行索赔处理。（4）信息、资料管理措施(见下表 4-5-7)表 4-5-7 建 立 健全 信 息管 理 制度（1）依据本工程建设特征和建设单位要求，结合工程建设资料管理规程规范和公司对施工现场监理资料归档的要求，确定本工程现场监理信息管理制度。（2）在工程开工前期，所有监理人员进行监理信息管理培训，使所有监理人员明确信息收集、储存、检索借阅与传递、组卷归档规定，并在实际工作中认真执行。（3）对现场形成的建设信息随时进行检查纠正，确保信息真实、及时和有效。监 理 信息 的 收集（1）建设单位提供的信息
46、：主要包括合同及其补充文件、计划、规定、办法、要求、指令、通知及其他文函，有关承包事项的批复、复函等。（2）承包单位提供的信息：施工组织设计、施工方案、技术措施、质量检查记录、各类报告与报表、支付与索赔申请、图片与录像数据等。（3）设计单位提供的信息：主要包括设计文件变更通知、技术说明及要求等。（4）监理过程中形成的信息：主要包括监理规划、监理实施细则、监理工程师联系单、通知单、备忘录、监理日记、监理月报、旁站监理记录、会议纪要、验收记录以及与本工程有关的政策法规、规程规范、技术标准与定额等。（5）其他相关部门发来的文件。监 理 信息 的 储存、检索借 阅 与传递（1）建立本工程的编目分类规定
47、，形成唯一性和可追溯的编码系统，便于储存、检索借阅与传递；（2）所有的信息传递均应以书面的形式进行，能够用计算机和网络进行的，同时保留电子文档；（3）自本工程前期准备工作开始，建立信息的收、发制度，使所有文件信息均可查找；监 理 信息 的 加工 与 使用（1）依据收集的质量控制信息，对施工过程中出现的质量问题进行数据分析，制定纠正预防措施；（2）依据质量控制信息在监理月报中对质量控制情况进行归纳与评价，提出改进措施；（3）对于重大质量事故专题进行质量报告；（4）对于收集的造价信息进行统计分析，在此基础上对造价管理工作控制情况进行阶段性的小结和评价；（5）依据阶段性造价信息的分析小结，对本工程的
48、资金使用情况进行预测，对建设单位资金组织提出监理意见；（6）对于进度控制信息进行分析和对比，检查计划进度与实际进度的差异情况，对于较大的偏差采取措施，提出解决进度延误的监理意见；（7）对合同管理信息进行分析，检查合同执行情况，避免施工单位对建设单位的索赔事项。督 促 检查 施 工单 位 形成 完 整的 施 工信 息 资料（1）各级监理部门的监理人员随时对施工单位的施工资料的真实性、及时性进行检查监督，以便使施工单位保存完整的施工技术资料；（2）对于施工单位的竣工验收资料进行检查验收，资料验收合格后进行质量验收。（5）向委托人提供的信息文件材料 1）定期信息文件材料 根据代建工程项目、范围及内容
49、，随工程施工进展向委托人报送代建周报和月报，月报根据委托人格式要求制作电子版。主要内容应包括：工程形象进度；施工质量和安全情况；进场施工机具设备及劳动力状况；设备、材料供货和图纸交付情况；代建合同变更和工程变更情况；代建服务情况；工程建设大事记；其他。根据委托人要求，项目管理人可使用 Microsoft Project 或项目管理软件实施项目管理服务，有关工程项目的数据文件材料提供给委托人共享；可提供鲁班计价、广联达计价等造价软件进行造价工程的报务。2）根据项目管理服务进展情况向委托人提供的不定期报告：关于工程优化设计、变更和施工进展建议；资金、资源投入及合理配置的建议；委托人合理要求提交的其
50、他报告；工程阶段验收、竣工验收监理服务报告。3）提供代建服务过程文件材料：施工措施计划批复文件材料；施工进度调整批复文件材料；项目管理服务协调会议纪要文件材料；其他代建服务往来文件材料；质量事故处理文件材料。（6）项目管理资料归档管理办法 项目管理资料归档委托监理方收集整理，主要部分为工程建设监理资料，是建设监理单位对工程项目实施监理过程中直接形成的，是工程建设过程真实、全面的反映。为了便于日常监理和检索，监理人员应将监理资料进行分类管理，分类管理方法可根据需要自行规定或按如下规定执行：1)为便于工程建设监理资料的收集、分类、组卷和归档。根据建设工程 文件归档整理规范及其他相关规范，特制定本办