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1、 城市土地资源经营情况调研汇报材料(多篇)第一篇：城市土地资源经营状况调研汇报材料 近期，我们就城市土地资源经营状况进展了比拟深入的调研，并征求了北京、西安决策询问特邀参谋的意见，现将调研状况报告如下： 一、我市城市土地资源经营现状 城市资源从广义上讲，有自然资源、人文资源、人力资源、无形资源（潜质资源）、实体特征资源、价值特征资源等等。在诸多资源中最主要的资源是土地资源。土地是城市价值的主要 载体，经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。也可以这样说，只有经营好土地，才能经营好城市。 1、城市土地储藏状况 城市土地储藏是城市土地资源经营的根底。我市土地储藏工作启动实施以来，在法律规定模糊、
2、国家政策多变、舆论环境趋紧的状况下，困难推动，取得肯定成效。市政府出台了关于加强城市规划区土地治理的意见（榆政发67号文件，为今后一个时期土地储藏工作供应了刚性政策依据，使土地储藏消失了转机。截止上半年，市区累计储藏土地7000多亩，库存储藏土地4557亩。储藏土地已出让2444亩，为城市拆迁安置和经济适用房建立供应土地824亩，节省财政资金10亿元；以储藏土地质押为政府贷款20多亿元；利用储藏土地筹集资金4.5亿元，解决了市毛纺厂等15户企业职工的安置问题，并将企业土地收回储藏。按大口径计算，连同榆横、榆神工业区，市本级累计库存储藏土地13.23万亩，其中市区0.45万亩，榆横工业区2.54
3、万亩，榆神工业区10.24万亩；全市累计收取土地出让金60.33亿元。市财政局供应，市、县缴入国库土地出让收入6.3亿元；上半年，全市缴入国库土地出让收入4.8亿元。今年上半年，市区新统征储藏土地689.4亩，榆神、榆横工业区分别新统征储藏土地0.66万亩、2.96万亩。 2、城市土地经营规划状况 城市规划是重要的城市隐性资源，城市土地资源经营必需坚持规划先行。“十一五”以来，全市先后投入8000多万元，用于各类规划的编制，初步形成了由市域城镇体系规划、总体规划、各类专项规划、具体规划和乡村规划组成的城乡规划体系。中心城市面积由的30平方公里扩大到52平方公里，人口由的28万增加到50万。以来
4、，在第四版城市总体规划的指导下，我市加大了中心城市具体规划的编制力度，共完成各类规划70余项。先后完成了市总体城市设计，古城景观提升规划，完成了榆溪公园、河滨绿地修建性具体规划、榆阳河及河岸景观整治规划、榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性具体规划；完成了迎宾路景观整治规划、大道街景规划、长城路综合整治规划；完成了新城一、二片区掌握性具体规划、中心商务区修建性具体规划及30多个平房片区改造修建性具体规划。此外还编制完成城区道路、绿地、广场、创卫等专项规划20余项。特殊是规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升，局部规划得到了全国权威专家的高度评价。先后完成了空港生态园区规划、大
5、墩梁森林公园总规、榆阳路街景规划、长乐路片区掌握性详规编制工作。中心城区详规掩盖率由的70%（三版总规），提高到的90%（四版总规），根本做到了有建立的地方就有具体规划指导，规划滞后于城市建立的冲突得以彻底解决。规划引领、指导城市建立作用彰显，龙头地位得到确立。 3、城市土地资源经营状况 城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。该公司于3月7日挂牌成立，为市政府直属国有独资企业。市政府确定公司有四大职能：一是投资融资。依据市政府建立区域中心城市的实际需要，多渠道、多形式融资筹集城市建立资金，代表市政府对外进展投资、发债及担保。二是土地开发。代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和
6、进展一级开发。三是经营城市。对城市经营性资产实施经营开发。四是统建代建。对政府投资的重大社会事业工程履行统建代建职能。四年来，公司坚持“投资城市、建立城市、经营城市、进展城市”的经营理念，组建运营了6个子（分）公司，即：城投房地产开发公司、中燃公司、城投代建工程建立治理公司、城投开发建立治理公司、今创传媒文化公司、国信担保公司，将经营范围拓展到市政工程、房地产开发、天燃气、文化、信用担保等多个领域。 城投公司履行政府统建代建工程建立法人职责已历时四年，代建工程建立有序推动。已交付使用工程6个，续建工程6个，新工程2个，年内拟新开工工程6个，开展前期工作工程7个，待确定选址及建立规模的工程2个。
7、 同时，城投公司准时调整工作重心，在稳步推动重大社会事业统建工程的同时，重点落实自营工程的开发建立。统建工程适当收缩战线，工程逐个编制投融资规划，资金落实一个开工一个。自营工程已启动和加快，旧机场、空港区两个地标名片和城市核心区金融广场3个工程建立为主线，带动其他开发工程的实施。一是启动了原体育中心427亩土地的商业筹划工作，高端打造城市核心区金融广场。今年积极探究尝试了新的融资模式，在市二院工程建立 其次篇：城市土地资源经营状况调研汇报材料 城市土地资源经营状况调研汇报材料 近期，我们就城市土地资源经营状况进展了比拟深入的调研，并征求了北京、西安决策询问特邀参谋的意见，现将调研状况报告如下：
8、 一、我市城市土地资源经营现状 城市资源从广义上讲，有自然资源、人文资源、人力资源、无形资源（潜质资源）、实体特征资源、价值特征资源等等。在诸多资源中最主要的资源是土地资源。土地是城市价值的主要载体，经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。也可以这样说，只有经营好土地，才能经营好城市。 1、城市土地储藏状况 城市土地储藏是城市土地资源经营的根底。我市土地储藏工作启动实施以来，在法律规定模糊、国家政策多变、舆论环境趋紧的状况下，困难推动，取得肯定成效。市政府出台了关于加强城市规划区土地治理的意见（榆政发67号文件，为今后一个时期土地储藏工作供应了刚性政策依据，使土地储藏消失了转机。截止上半年，
9、市区累计储藏土地7000多亩，库存储藏土地4557亩。储藏土地已出让2444亩，为城市拆迁安置和经济适用房建立供应土地824亩，节省财政资金10亿元；以储藏土地质押为政府贷款20多亿元；利用储藏土地筹集资金4.5亿元，解决了市毛纺厂等15户企业职工的安置问题，并将企业土地收回储藏。按大口径计算，连同榆横、榆神工业区，市本级累计库存储藏土地13.23万亩，其中市区0.45万亩，榆横工业区2.54万亩，榆神工业区10.24万亩；全市累计收取土地出让金60.33亿元。市财政局供应，市、县缴入国库土地出让收入6.3亿元；上半年，全市缴入国库土地出让收入4.8亿元。今年上半年，市区新统征储藏土地689.
10、4亩，榆神、榆横工业区分别新统征储藏土地0.66万亩、2.96万亩。 2、城市土地经营规划状况 城市规划是重要的城市隐性资源，城市土地资源经营必需坚持规划先行。“十一五”以来，全市先后投入8000多万元，用于各类规划的编制，初步形成了由市域城镇体系规划、总体规划、各类专项规划、具体规划和乡村规划组成的城乡规划体系。中心城市面积由的30平方公里扩大到52平方公里，人口由的28万增加到50万。以来，在第四版城市总体规划的指导下，我市加大了中心城市具体规划的编制力度，共完成各类规划70余项。先后完成了市总体城市设计，古城景观提升规划，完成了榆溪公园、河滨绿地修建性具体规划、榆阳河及河岸景观整治规划、
11、榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性具体规划；完成了迎宾路景观整治规划、大道街景规划、长城路综合整治规划；完成了新城一、二片区掌握性具体规划、中心商务区修建性具体规划及30多个平房片区改造修建性具体规划。此外还编制完成城区道路、绿地、广场、创卫等专项规划20余项。特殊是规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升，局部规划得到了全国权威专家的高度评价。先后完成了空港生态园区规划、大墩梁森林公园总规、榆阳路街景规划、长乐路片区掌握性详规编制工作。中心城区详规掩盖率由的70%（三版总规），提高到的90%（四版总规），根本做到了有建立的地方就有具体规划指导，规划滞后于城市建立的冲突得以彻
12、底解决。规划引领、指导城市建立作用彰显，龙头地位得到确立。 3、城市土地资源经营状况 城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。该公司于3月7日挂牌成立，为市政府直属国有独资企业。市政府确定公司有四大职能：一是投资融资。依据市政府建立区域中心城市的实际需要，多渠道、多形式融资筹集城市建立资金，代表市政府对外进展投资、发债及担保。二是土地开发。代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和进展一级开发。三是经营城市。对城市经营性资产实施经营开发。四是统建代建。对政府投资的重大社会事业工程履行统建代建职能。四年来，公司坚持“投资城市、建立城市、经营城市、进展城市”的经营理念，组建运营了6个子
13、（分）公司，即：城投房地产开发公司、中燃公司、城投代建工程建立治理公司、城投开发建立治理公司、今创传媒文化公司、国信担保公司，将经营范围拓展到市政工程、房地产开发、天燃气、文化、信用担保等多个领域。 城投公司履行政府统建代建工程建立法人职责已历时四年，代建工程建立有序推动。已交付使用工程6个，续建工程6个，新工程2个，年内拟新开工工程6个，开展前期工作工程7个，待确定选址及建立规模的工程2个。 同时，城投公司准时调整工作重心，在稳步推动重大社会事业统建工程的同时，重点落实自营工程的开发建立。统建工程适当收缩战线，工程逐个编制投融资规划，资金落实一个开工一个。自营工程已启动和加快，旧机场、空港区
14、两个地标名片和城市核心区-金融广场3个工程建立为主线，带动其他开发工程的实施。一是启动了原体育中心427亩土地的商业筹划工作，高端打造城市核心区-金融广场。今年积极探究尝试了新的融资模式，在市二院工程建立上采纳bt模式，吸引了20多亿元民间资本投入我市公益事业建立。并与西部机场集团达成友好合作关系。三是启动了空港区的开发建立，逐步形成城投公司进展的产业基地。以体育中心、会展中心、会议中心三个中心起步，同时规划建立大型空港物流商贸园区、文化创意园和经济总部产业。四是拓展其他领域的开发，参股投资了通用航空工程，控股投资城市“一卡通”工程，启动了全市12个县区污水处理等水务工程的整合讨论工作，积极开
15、拓信息产业等新兴产业领域的进展。 二、城市土地资源经营中存在的突出问题 城市土地资源经营中还存在诸多问题，比拟突出的问题有五个方面： 1、城市投资经营集团有限公司存在两个明显问题，经营城市资源带有规划经济颜色，对公司定位不够精确，存在政府举债风险。在市场经济条件下，如何经营城市土地资源是个全新的课题，也是摆在各级政府面前需要不断探究和仔细讨论的重大问题。应当确定，市政府在组建市城投公司尝试经营城市资源的初衷是好的。但由于多年来受规划经济的影响，所以经营城市资源的理念难免带有规划经济的颜色，对城投公司的定位不够精确。按有关规定，城投公司为四类企业，政府不能承诺担保贷款。但当时市政府确定城投公司的
16、职能时打算，对政府投资的根底设施建立和社会事业工程由城投公司履行统建代建职能，建立资金没有实行市场化运作融资，而是政府大包大揽，结果给自己背上了沉重的包袱。据调研，政府经市人大批准为城投公司举债28亿元，发行企业债卷14亿元，共计42亿元，占到本级政府经人大批准或合同商定债务总额90.62亿元的46.3%。这些政府性融资贷款主要用于根底设施建立和社会事业工程本身没有收入来源，还本付息全由市财政担当，给财政造成很大压力。据市财政局供应资料显示，历年来市财政为城投公司投资本金利息和统建工程资金达12亿元，其中0.56亿元，2.37亿元，2.12亿元，1.03亿元，3.2亿元，上半年已预借2亿元，支
17、付一季度利益0.4亿元。城投公司治理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续进展等方面存在先天缺乏，主要表达在“五个不到位”。 一是政府债务的归还机制的建立和运转不到位。市人大批准用于城市根底设施和重大社会事业工程建立的28亿元贷款额度时明确：“市本级土地出让收入优先用于归还商业银行贷款本息，缺乏归还时，从市本级财政预算安排的还款预备金中解决。但实际状况还本付息资金始终难以保障。 二是城市根底设施建立的投资回报不到位。建立城市根底设施和重大社会事业工程，完善城市功能，带动城市及周边土地增值，形成了土地级差收益，而共享收益的县、区不能准时和统一将土地出让金收入按规定上缴市财政，市财政无力保障债务
18、归还机制正常运转。 三是土地储藏整理和配套根底设施建立协作不到位。往往在开发一些区域时急于先搞根底设施，形成周边土地增值，而土地储藏整理在后，使收储整理本钱加大，收储整理和开发工作难以开展。 四是应当赐予城投公司组织后续资金流的相关资源和职能不到位。城投公司先期开工建立和交付使用的工程全部在城市功能和社会效益上，不能产生经济效益，短期内无法依靠自身收益归还巨额债务。加之国发19号文件制止政府进展信誉担保，而市上应当赐予城投公司组织后续资金的相关资源没有到位，没有把银行举债和授权经营的资产相对应挂起钩来，使融资工作难以进展。 五是政府各职能部门间的共识和联动不到位。没有形成推动城投公司进展的合力
19、。 以上“五个不到位”使城投公司难以连续拉动在建和具备开工条件的政府工程群，也难以到达和符合金融市场的运行规章要求。 2、中心城区土地“六统一”治理体制尚未形成，条块分割、多头治理现象严峻。市政府打算对中心城区土地“实行一规划、统一征收、统一储藏、统一开发、统一供地和统一治理”，但“六统一”治理体制至今尚未形成。由于条块分割、多头治理，市中心城区涉及横山县范围的50平方公里未能纳入市上统一治理，土地储藏空间受到限制。同时，土地收益分别由市财政、县、区财政、开发区财政征收、治理和使用，统计口径不一，征收标准各异，财力使用分散。 3、各自为政，建立用地未全部纳入统征、储藏的主渠道，没有实现垄断土地
20、一级市场的目标。榆政发67号文件规定，未经市政府统征的土地，县区政府不得批准供应土地，国土资源部门不得受理土地规划调整、建立用地预审和用地报批申请，市发改、林业、规划等部门不得办理工程立项、使用林地、规划选址等审批手续，已办理使用林地等前置手续，但未经市政府统征，未办理用地批准手续的一律不得使用土地。对按规定应通过招拍挂方式公开让土地的，发改、规划部门不得先行给详细对象办理工程立项、规划审批。但这些规定并未得到严格执行，致使未经市政府统征储藏的土地进入审批程序。另外，违法用地、违法建立屡禁不止，一局部土地游离于监管之外，没有进入统征储藏的主渠道，垄断土地一级市场的目标没有实现。 4、土地储藏工
21、作阻力大，储藏土地变现难，土地储藏资金周转困难。市政府67号文件规定，积极推行货币补偿与安排村民生活安置用地相结合的方法征收集体农用地。政府在征收土地时，依据村组人均土地、住房及其他用地等状况，给村组安排肯定面积的村民生活安置用地，其余土地由政府按片区征地补偿标准补偿后予以征收。但阻力很大，难以推动。储藏土地变现难，建立工程用地和规划报批周期长，土地储藏资金周转困难，财政资金难以落实，受国家调控政府融资平台政策影响贷款困难。 5、土地出让收入缴入国库不准时，没有严格实行“收支两条线”治理。一些县区不能准时足额将土地出让收入缴入国库，没有实行“收支两条线”，导致土地出让收入数额土地部门征收数据和
22、财政部门入库数据差距较大。另外还存在不能严格执行土地出让收支治理的责任追究制度，市级土地出让收入不标准的问题。 三、推动城市土地资源经营工作的对策和建议 1、加大榆政发67号文件的落实力度，着力解决条块分割、多头治理问题 土地是政府经营城市、建立城市的依托。为了加强城市规划区土地统一治理、标准建立用地审批、使用和治理行为，切实解决多家管地、多头供地、违法用地、炒买炒卖土地等突出问题，加快推动区域中心城市建立，市政府依据有关法律、法规和政策，出台了关于加强城市规划区土地治理的意见，即榆政发67号文件。这个文件是加强城市规划区土地统一治理的纲领性文件，具有严厉性和权威性。据调研，市政府对中心城区土
23、地治理实行“六统一”、对土地一级市场高度垄断、把新增建立用地全部纳入政府统征储藏主渠道等重大问题难以落实和推动的主要缘由是，城市规划区土地涉及众多治理主体，利益碰撞已成为障碍。条块分割、多头治理、各自为政是主要阻力。建议市委、市政府能于近期召开专题会议，集中讨论解决这些问题，理顺治理体制，实行得力措施，加大市政府67号文件的贯彻落实力度。同时建议，鉴于市政府主要领导变动，应尽快调整由市长任组长的市规划区土地治理工作领导小组，以加强对这项工作的详细领导和指导。 2、加大依法统征储藏土地工作力度 省上下达我市建立用地指标15500亩，实批34000亩，说明我市土地供需冲突突出。随着城市化的推动和我
24、市经济社会跨越式进展，建立用地需求进一步增大。我市有46处平房片区和城中村需改造，将增加大量土地，为征收储藏土地供应了有利条件。人总行在土地储藏贷款名单式治理中将西安、两市列为可贷款对象，这为我市扩大融资供应有利条件。所以，我市要加大统征储藏土地的工作力度，排解阻力，以土地治理法律法规为依据，以理顺治理体制，合理安排收益为切入点，以严格治理、垄断土地一级市场为主要手段，坚持土地储藏和出让金征管两手抓，创新思路和工作方法，努力实现土地收益增加、土地治理标准、城市快速进展，广阔群众受益多重目标。要主抓一体两翼，辐射带动县区，即市上重点抓好城区及工业集中区的土地储藏工作。中心城区的工作重点主要抓好五
25、个区域，即铁西新区、中心商务区、榆溪河畔、红山北区和东沙物流区。 3、进一步加强土地出让金征收治理 一是要坚决根据国务院关于标准国有土地使用权出让收支治理的通知精神，加强土地收入政策的贯彻落实，依法征收，仔细落实土地出让收支金额纳入地方基金预算治理的规定，将土地出让收入金额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”治理。对于土地出让收入违反“收支两条线”治理的县区和单位，财政部门要依法实行措施坚决予以订正，限期补缴应缴的土地出让收入。二是要强化监视检查，严格执行土地出让收支治理的责任追究制度。要切实维护土地出让收支治理政策的严厉性，对于违反规定拖欠土地出
26、让收入，未准时足额缴纳土地出让收入，未将土地出让收支全额纳入地方基金预算治理，已收缴的土地出让收入未按规定准时缴入地方国库，越权减免或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照财政违法行为惩罚处分方法的规定进展惩罚，依法追究相关责任人员的行政责任。三是标准市级土地出让收入资金治理。要明确市级土地出让收入收缴范围，强化市级土地出让收入资金治理，标准市级土地出让收入收缴划转程序，财政、国土部门共同审核、确认，划转国有土地使用权出让收入。 4、在今年秋冬开展违法用地大清查 建议市政府在今年秋冬在全市开展违法用地大清查，重点查处一些企业借招商引资之机进展“圈地”、协议征地、非法炒买炒卖土地、未批先用、批少
27、占多，擅自转变土地用途和容积率，利用划拨土地进展经营性开发等违法行为和问题，并能取得实效。要选择典型案例进展公开处理，并在媒体上曝光。对公职人员违反土地治理法律、法规，违法批准、供应或使用土地，违反程序转让土地，参加炒买炒卖土地等问题，依法依规严厉查处，对有关责任人依法追究党纪政纪责任，构成犯罪的移交司法机关，并对部门、单位领导进展问责。树立强势政府执政为民、依法行政形象，取信于民。 四、重视解决城投公司存在的问题充分发挥其作用的建议 1、城投公司作为城市土地经营主体，要发挥其作用必需进展改革 随着国家宏观政策调整，6月国务院关于加强地方政策融资平台公司治理有关问题的通知（国发19号文件）出台
28、后，目前，国家彻底取消了利用政府信誉担保的融资渠道，市城投公司面临成立以来最为严峻的困难和挑战。在“断奶”的新形势下，城投公司要连续生存下去，就必需进展改革转型。经过调研，综合各方面的状况，结合实际，参照外地阅历，我们建议城投公司在城市土地资源经营改革模式应确定为：“政府主导，多元投资；社会参加，市场运作；创新治理，拓展领域；重在造血，自我进展”。改革宜分步实施：第一步，根据现代企业治理模式，创新城投公司治理组织和机制，实现改革转型。城投子公司全部实行企业化治理、市场化运作，独立法人，自主经营，照章纳税，自负盈亏。条件成熟的可组建为股份制企业（国有控股）。其次步，坚持可持续进展，逐步从借钱搞建
29、立转到赚钱搞建立，具备造血功能，以收益性工程利润与资金流为城建供应保障。第三步，积极争取政府政策性支持和资源投入，运用各种融资工具，实行多种融资形式，构建多元化融资格局；第四步，重组产业，通过资源整合、资产重组、资本运作，提升城投公司整体运营效能。通过“四步走”，实现城投公司“集团化、集约化、产业化、市场化”的自我进展新态势。真正实现创新进展模式，走出一条利用城市资源走以城聚财、以城养城、以城兴城的路子。 2、精确对城投公司进展根本定位 围绕建立区域中心城市的目标和推动工业化、城市化进程，建议市政府将城投公司的根本定位调整为：“城市土地资源经营主体”、“城市公共资产运营主体”、“城市进展市场化
30、投融资主体”、“城市根底设施建立主体”。要学习借鉴外地的阅历，进展思路，坚持两条腿走路，多领域进展。城投公司自营业务，积极稳妥向城市开发板块、水务板块、能源板块、信息板块和金融板块等五个板块进展。城市开发板块：包括旧机场开发、空港区开发、旧城改造、统建代建、商业性房地产开发等工程，依托政府的政策支持，使这个板块形成较大规模和影响。水务板块：水务产业是新兴产业，目前全市12个县区的14个污水处理企业，采纳bot模式运作的有4户，有10户企业由政府全额投资，运行本钱大，费用高，政府负担重，城投公司应借助与中国国电合作，整合县区水务企业，做大水务产业。能源板块：以中燃公司管线建立为根底，满意主要工业
31、厂区城市气化进展需求，逐步整合12个县区燃气经营企业，利用国家将自然气分布式能源技术开发与应用和液化自然气技术开发与应用列为鼓舞类产业的机遇，同时启动自然气分布式能源工程和自然气液化工程。以上三个板块应作为城投公司近期进展的三个支柱产业，其中城市开发板块为核心业务，水务、能源作为公司重点推动的两个主营业务。信息板块和金融板块：以目前运作的信息产业园工程和担保公司为载体，逐步培育成为进展的重点。 3、目前应尽快解决落实的几个详细问题 一是尽快落实市政府67号文件和市政府纪要给予城投公司进展土地储藏和一级开发职责。二是为了胜利发行14亿元企业债券，政府给城投公司划入了几家国有企业的局部资产，但城投
32、公司对这些资产没有实际掌握权，无法形成现金流。建议政府划入等量资源性财产，置换原来划入的没有实际掌握权的资产。三是市住建局等部门利用城投公司融资建立的市政根底设施建立工程产权应尽快划入城投公司，使账物相符。否则严峻影响城投公司由政府融资平台向一般性融资平台过渡。四是建议市政府成立“自然气开发利用领导小组”，尽快制定出台“自然气开发利用总体规划”，提升政府对自然气开发利用的掌握力量，实行统一治理，转变目前无政府经营状态。 第三篇：关于榆林城市土地资源经营状况的调研报告 关于榆林城市土地资源经营状况的调研报告 近期，我们就榆林城市土地资源经营状况进展了比拟深入的调研，并征求了北京、西安决策询问特邀
33、参谋的意见，现将调研状况报告如下： 一、我市城市土地资源经营现状 城市资源从广义上讲，有自然资源、人文资源、人力资源、无形资源（潜质资源）、实体特征资源、价值特征资源等等。在诸多资源中最主要的资源是土地资源。土地是城市价值的主要载体，经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。也可以这样说，只有经营好土地，才能经营好城市。 1、榆林城市土地储藏状况 城市土地储藏是城市土地资源经营的根底。我市土地储藏工作启动实施以来，在法律规定模糊、国家政策多变、舆论环境趋紧的状况下，困难推动，取得肯定成效。201*年市政府出台了关于加强榆林城市规划区土地治理的意见（榆政发201*67号文件，为今后一个时期土地储
34、藏工作供应了刚性政策依据，使土地储藏消失了转机。截止201*年上半年，市区累计储藏土地7000多亩，库存储藏土地4557亩。储藏土地已出让2444亩，为城市拆迁安置和经济适用房建立供应土地824亩，节省财政资金10亿元；以储藏土地质押为政府贷款20多亿元；利用储藏土地筹集资金4.5亿元，解决了市毛纺厂等15户企业职工的安置问题，并将企业土地收回储藏。按大口径计算，连同榆横、榆神工业区，市本级累计库存储藏土地13.23万亩，其中市区0.45万亩，榆横工业区2.54万亩，榆神工业区10.24万亩；全市累计收取土地出让金60.33亿元。市财政局供应，201*年市、县缴入国库土地出让收入6.3亿元；2
35、01*年上半年，全市缴入国库土地出让收入4.8亿元。今年上半年，市区新统征储藏土地689.4亩，榆神、榆横工业区分别新统征储藏土地0.66万亩、2.96万亩。 2、榆林城市土地经营规划状况 城市规划是重要的城市隐性资源，城市土地资源经营必需坚持规划先行。“十一五”以来，全市先后投入8000多万元，用于各类规划的编制，初步形成了由市域城镇 体系规划、总体规划、各类专项规划、具体规划和乡村规划组成的城乡规划体系。榆林中心城市面积由05年的30平方公里扩大到52平方公里，人口由05年的28万增加到50万。06年以来，在第四版城市总体规划的指导下，我市加大了中心城市具体规划的编制力度，共完成各类规划7
36、0余项。先后完成了榆林市总体城市设计，榆林古城景观提升规划，完成了榆溪公园、河滨绿地修建性具体规划、榆阳河及河岸景观整治规划、榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性具体规划；完成了迎宾路景观整治规划、榆林大道街景规划、长城路综合整治规划；完成了榆林新城一、二片区掌握性具体规划、中心商务区修建性具体规划及30多个平房片区改造修建性具体规划。此外还编制完成城区道路、绿地、广场、创卫等专项规划20余项。特殊是201*年规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升，局部规划 得到了全国权威专家的高度评价。先后完成了空港生态园区规划、大墩梁森林公园总规、榆阳路街景规划、长乐路片区掌握性详规编制
37、工作。榆林中心城区详规掩盖率由05年的70%（三版总规），提高到201*年的90%（四版总规），根本做到了有建立的地方就有具体规划指导，规划滞后于城市建立的冲突得以彻底解决。规划引领、指导城市建立作用彰显，龙头地位得到确立。 3、城市土地资源经营状况 榆林城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。该公司于201*年3月7日挂牌成立，为市政府直属国有独资企业。市政府确定公司有四大职能：一是投资融资。依据市政府建立区域中心城市的实际需要，多渠道、多形式融资筹集城市建立资金，代表市政府对外进展投资、发债及担保。二是土地开发。代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和进展一级开发。三是经营城
38、市。对城市经营性资产实施经营开发。四是统建代建。对政府投资的重大社会事业工程履行统建代建职能。四年来，公司坚持“投资城市、建立城市、经营城市、进展城市”的经营理念，组建运营了6个子（分）公司，即：城投房地产开发公司、榆林中燃公司、城投代建工程建立治理公司、城投开发建立治理公司、今创传媒文化公司、国信担保公司，将经营范围拓展到市政工程、房地产开发、天燃气、文化、信用担保等多个领域。 城投公司履行政府统建代建工程建立法人职责已历时四年，代建工程建立有序推动。已交付使用工程6个，续建工程6个，新工程2个，年内拟新开工工程6个，开展前期工作工程7个，待确定选址及建立规模的工程2个。 同时，城投公司准时
39、调整工作重心，在稳步推动重大社会事业统建工程的同时，重点落实自营工程的开发建立。统建工程适当收缩战线，工程逐个编制投融资规划，资金落实一个开工一个。自营工程已启动和加快，旧机场、空港区两个地标名片和城市核心区金融广场3个工程建立为主线，带动其他开发工程的实施。一是启动了原体育中心427亩土地的商业筹划工作，高端打造榆林城市核心区金融广场。今年积极探究尝试了新的融资模式，在市二院工程建立上采纳bt模式，吸引了20多亿元民间资本投入我市公益事业建立。并与西部机场集团达成友好合作关系。三是启动了空港区的开发建立，逐步形成城投公司进展的产业基地。以体育中心、会展中心、会议中心三个中心起步，同时规划建立
40、大型空港物流商贸园区、文化创意园和经济总部产业。四是拓展其他领域的开发，参股投资了通用航空工程，控股投资城市“一卡通”工程，启动了全市12个县区污水处理等水务工程的整合讨论工作，积极开拓信息产业等新兴产业领域的进展。 二、榆林城市土地资源经营中存在的突出问题 榆林城市土地资源经营中还存在诸多问题，比拟突出的问题有五个方面： 1、城市投资经营集团有限公司存在两个明显问题，经营城市资源带有规划经济颜色，对公司定位不够精确，存在政府举债风险。在市场经济条件下，如何经营城市土地资源是个全新的课题，也是摆在各级政府面前需要不断探究和仔细讨论的重大问题。应当确定，市政府 在201*年组建市城投公司尝试经营
41、城市资源的初衷是好的。但由于多年来受规划经济的影响，所以经营城市资源的理念难免带有规划经济的颜色，对城投公司的定位不够精确。按有关规定，城投公司为四类企业，政府不能承诺担保贷款。但当时市政府确定城投公司的职能时打算，对政府投资的根底设施建立和社会事业工程由城投公司履行统建代建职能，建立资金没有实行市场化运作融资，而是政府大包大揽，结果给自己背上了沉重的包袱。据调研，政府经市人大批准为城投公司举债28亿元，发行企业债卷14亿元，共计42亿元，占到本级政府经人大批准或合同商定债务总额90.62(来源好范 文网：W)亿元的46.3%。这些政府性融资贷款主要用于根底设施建立和社会事业工程本身没有收入来
42、源，还本付息全由市财政担当，给财政造成很大压力。据市财政局供应资料显示，历年来市财政为城投公司投资本金利息和统建工程资金达12亿元，其中201*年0.56亿元，201*年2.37亿元，201*年2.12亿元，201*年1.03亿元，201*年3.2亿元，201*年上半年已预借2亿元，支付一季度利益0.4亿元。城投公司治理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续进展等方面存在先天缺乏，主要表达在“五个不到位”。 一是政府债务的归还机制的建立和运转不到位。市人大批准用于城市根底设施和重大社会事业工程建立的28亿元贷款额度时明确：“市本级土地出让收入优先用于归还商业银行贷款本息，缺乏归还时，从市本级
43、财政预算安排的还款预备金中解决。但实际状况还本付息资金始终难以保障。 二是城市根底设施建立的投资回报不到位。建立城市根底设施和重大社会事业工程，完善城市功能，带动城市及周边土地增值，形成了土地级差收益，而共享收益的县、区不能准时和统一将土地出让金收入按规定上缴市财政，市财政无力保障债务归还机制正常运转。三是土地储藏整理和配套根底设施建立协作不到位。往往在开发一些区域时急于先搞根底设施，形成周边土地增值，而土地储藏整理在后，使收储整理本钱加大，收储整理和开发工作难以开展。 四是应当赐予城投公司组织后续资金流的相关资源和职能不到位。城投公司先期开工建立和交付使用的工程全部在城市功能和社会效益上，不
44、能产生经济效益，短期内无法依靠自身收益归还巨额债务。加之国发201*19号文件制止政府进展信誉担保，而市上应当赐予城投公司组织后续资金的相关资源没有到位，没有把银行举债和授权经营的资产相对应挂起钩来，使融资工作难以进展。 五是政府各职能部门间的共识和联动不到位。没有形成推动城投公司进展的合力。以上“五个不到位”使城投公司难以连续拉动在建和具备开工条件的政府工程群，也难以到达和符合金融市场的运行规章要求。 2、中心城区土地“六统一”治理体制尚未形成，条块分割、多头治理现象严峻。201*年市政府打算对中心城区土地“实行一规划、统一征收、统一储藏、统一开发、统一供地和统一治理”，但“六统一”治理体制
45、至今尚未形成。由于条块分割、多头治理，市中心城区涉及横山县范围的50平方公里未能纳入市上统一治理，土地储藏空间受到限制。同时，土地收益分别由市财政、县、区财政、开发区财政征收、治理和使用，统计口径不一，征收标准各异，财力使用分散。 3、各自为政，建立用地未全部纳入统征、储藏的主渠道，没有实现垄断土地一级市场的目 标。榆政发201*67号文件规定，未经市政府统征的土地，县区政府不得批准供应土地，国土资源部门不得受理土地规划调整、建立用地预审和用地报批申请，市发改、林业、规划等部门不得办理工程立项、使用林地、规划选址等审批手续，已办理使用林地等前置手续，但未经市政府统征，未办理用地批准手续的一律不
46、得使用土地。对按规定应通过招拍挂方式公开让土地的，发改、规划部门不得先行给详细对象办理工程立项、规划审批。但这些规定并未得到严格执行，致使未经市政府统征储藏的土地进入审批程序。另外，违法用地、违法建立屡禁不止，一局部土地游离于监管之外，没有进入统征储藏的主渠道，垄断土地一级市场的目标没有实现。 4、土地储藏工作阻力大，储藏土地变现难，土地储藏资金周转困难。市政府67号文件规定，积极推行货币补偿与安排村民生活安置用地相结合的方法征收集体农用地。政府在征收土地时，依据村组人均土地、住房及其他用地等状况，给村组安排肯定面积的村民生活安置用地，其余土地由政府按片区征地补偿标准补偿后予以征收。但阻力很大
47、，难以推动。储藏土地变现难，建立工程用地和规划报批周期长，土地储藏资金周转困难，财政资金难以落实，受国家调控政府融资平台政策影响贷款困难。 5、土地出让收入缴入国库不准时，没有严格实行“收支两条线”治理。一些县区不能准时足额将土地出让收入缴入国库，没有实行“收支两条线”，导致土地出让收入数额土地部门征收数据和财政部门入库数据差距较大。另外还存在不能严格执行土地出让收支治理的责任追究制度，市级土地出让收入不标准的问题。 三、推动城市土地资源经营工作的对策和建议 1、加大榆政发201*67号文件的落实力度，着力解决条块分割、多头治理问题 土地是政府经营城市、建立城市的依托。为了加强榆林城市规划区土地统一治理、标准建立用地审批、使用和治理行为，切实解决多家管地、多头供地、违法用地、炒买炒卖土地等突出问题，加快推动榆林区域中心城市建立，市政府依据有关法律、法规和政策，出台了关于加强榆林城市规划区土地治理的意见，即榆政发201*67号文件。这个文件是加强榆林城市规划区土地统一治理的纲领性文件，具有严厉性和权威性。据调研，市政府对中心城区土地治理实行“六统一”、对土地一级市场高度垄断、把新增建立用地全部纳入政府统征储藏主渠道等重大问题难以落实和推动的主要缘由是，城市规划区土地涉及众多治理主体，利益碰撞已成为障碍。条块分割、多头治理、各自为政是主要阻力。