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1、商品房销售管理办法商品房现售的条件 企业法人营业执照企业法人营业执照/房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质证书 土地使用权证或使用土地的批文土地使用权证或使用土地的批文 建设工程规划许可证建设工程规划许可证/施工许可证施工许可证 通过竣工验收通过竣工验收 供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期交付日期 物业管理方案已落实物业管理方案已落实商品房预售条件n n已已交付全部土地使用权出让
2、金，取得土地使用交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证权证n n持有建设工程施工许可证和规划许可证持有建设工程施工许可证和规划许可证n n投入开发建设的资金达到工程建设总投资的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期以上，并已确定施工进度和竣工交付日期n n工程形象进度条件：工程形象进度条件：1 1。七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶。七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶 2 2。七层以上（不含本数），已完成三分之二结构工程。七层以上（不含本数），已完成三分之二结构工程n n取得商品房预售许可证取得商品房预售许
3、可证 预售与内部认购预售与内部认购商品房面积计算n n销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积n n套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积n n套内墙体面积：共用墙 墙体水平投影面积的一半 非共用墙 水平投影面积全部计入公用建筑面积计算n n公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室，车棚，人防工程n n公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和n n分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积分摊系数n n商品房整栋销售，销售面积为整栋商品房的建筑面积（扣除用做人防工程的地下室）n n按套销售，销售面积为套内建筑面积+
4、分摊的公用建筑面积阳台面积计算n n不不封闭阳台计算面积的条件：封闭阳台计算面积的条件：1 1。围护结构的高度不低于。围护结构的高度不低于1.051.05米米 2 2。上面要有顶盖。上面要有顶盖 封闭式阳台必须是承重结构，按水平投影面积封闭式阳台必须是承重结构，按水平投影面积计价计价 挑阳台：水平投影面积的一半挑阳台：水平投影面积的一半 凹阳台：阳台净空面积的一半凹阳台：阳台净空面积的一半 半挑半凹：挑出的部分按水平投影面积的一半，半挑半凹：挑出的部分按水平投影面积的一半，凹进的部分按净空面积的一半凹进的部分按净空面积的一半n n实际操作中，认购书及合同中的约定的面积并非实测面积，而是发展商暂
5、测面积；往往是交房后发展商请有测绘资质的测绘机构测绘，再多退少补房屋交易价格计算n n按套内建筑面积计算房价的商品房，应分摊的公用建筑面积的建设费已计入销售单价，不再另行计价n n预售商品房时，应与购房者在合同中约定交楼时实测面积与暂测面积出现误差的处理办法实测/原计价面积误差处理n n差异值为差异值为+0.6%0.6%以内（含本数），不做补偿以内（含本数），不做补偿n n差异值为以上至差异值为以上至+3%3%以内（含本数）的，购销以内（含本数）的，购销双方按合同约定的房屋单价多退少补双方按合同约定的房屋单价多退少补n n差异值超过差异值超过+3%3%以上（不含本数）以上（不含本数）购房者可退
6、回所购商品房。选择退房的，开发商应在购房者可退回所购商品房。选择退房的，开发商应在3030日内退回已收的全部房款及利息（付款日起至退款日内退回已收的全部房款及利息（付款日起至退款日止）日止）选择不退房选择不退房 1 1。产权登记面积大于合同约定面积。产权登记面积大于合同约定面积 2 2。产权登记面积小于合同约定面积。产权登记面积小于合同约定面积 订金/定金/认购金/诚意金n n定金具备合同担保性质，未取得预售证不得要求购房者交付定金n n其他均属预付款性质，如为订立购房合同，开发商应返还规划设计变更n n不得擅自变更规划设计不得擅自变更规划设计n n经规划，设计部门批准的规划设计变更，发展经规
7、划，设计部门批准的规划设计变更，发展商商 应在变更确立之日起应在变更确立之日起1010日内日内书面通知书面通知书面通知书面通知买受人买受人/买受人有权在通知到达之日起买受人有权在通知到达之日起1515日内作出是日内作出是否退房的书面答复，否则视同接受此变更及由否退房的书面答复，否则视同接受此变更及由此引起的房价变更此引起的房价变更n n如发展商未在规定时限通知买受人，买受人有如发展商未在规定时限通知买受人，买受人有权退房，发展商承担违约责任权退房，发展商承担违约责任按揭所涉及的法律关系 （合作协议（合作协议担保）担保）（购房合同）（购房合同）（签定借贷合同）（签定借贷合同）按揭前提按揭前提按揭前提按揭前提：购房者必须将购入的房屋做抵押，发展商承诺回购担保：购房者必须将购入的房屋做抵押，发展商承诺回购担保 银行发展商购房者其他问题n n购房人没有取得按揭贷款，合同中没有约定其他付款方式，发展商可否强制要求购房人一次性或分期付款？/可否不返还定金？