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1、 大厦空调设备系统管理制度_物业经理人文 章来源于 .pmceo.COM 大厦空调、设备系统治理制度 一、空调系统检查巡察内容 1、设备巡查 巡查运行中的空调设备要留意观看运行状态，听有没有特别声音；观看电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。 2、空调机房 (1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。 (2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。 (3)空调掌握室内，水泵起动箱
2、有无故障指示。 3、冷却塔、水箱检查 (1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。 (2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。 4、风机等检查 (1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否洁净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。 (2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。 二、空调系统操作规程 （一）开机程序 1、检查电源、三相电压是否有380V。 2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。 3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。 4、检查冷却塔补给
3、水是否正常。 5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。 6、依据室外气温凹凸打算冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度上升至3时需要加开冷却塔风扇。 7、检查膨胀水箱补水是否正常。 8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。 9、启动冷却水泵和冷冻水泵。 10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。 11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。 12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1kgcm2)。 13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。 14、检查主机、油温是否在6568之间。 15、启动主机。 16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后
4、才可离开机房。 （二）关机程序 1、关机前记录主机运行数据。 2、按停主机。 3、主机完全停顿后10分钟停冷却水泵、冷却塔风机，冷冻水泵、也可依据需要连续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，依据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵协作。 三、空调系统运行治理规定 1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水治理员进展监视。 2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行状况记录在空调系统运行表上，未经主管治理员批准，不得擅自更改运行参数。 3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。 4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探究并实施有效的节能方法。 四、空调系统修理保养规
5、程 1、冷水机组修理保养和水处理由委保公司负责。 2、强弱电综合班组负责空调系统帮助设备（水泵、电机和风机）的修理，并按空调系统保养规划做好设备保养。 给排水综合班负责管道，风机盘管的水路畅通。 工程部员每年12月制订下年度的空调系统保养规划，并负责组织实施。 3、当值人员巡查发觉系统设备故障，应马上进展修理，并报告调度主管。 4、设备修理过程所要更换的零件，必需做具体记录。 5、依据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。 6、工作过程中留意环保，对有害气体、雪种等的排放必需加以限制。 7、留意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。 8、系
6、统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排解，逾期应向上级报告以便准时通知受影响的用户。 9、系统修理保养工作完毕后应填写修理保养记录表。 五、管网系统 1、主管道 (1)发觉或接报主管道漏水应快速关闭冷水机组和水泵。 (2)现场用沙包挡住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。 (3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水处处乱射。 (4)将空调机房内管道底部排水口翻开排水，留意水泵房污水泵抽水状况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。 (5)报告调度主管，由其安排抢修并在事后作修理报告。 2、水平管网
7、 (1)发觉或接报空调水平管网漏水，应快速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。 (2)现场用沙包挡住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。 (3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水处处乱射。 (4)报告调度主管，由其安 文 章来源于 .pmceo.COM 文 章来源于 .pmceo.COM排抢修并在事后作修理报告。 3、空调机房内的伸缩节 (1)发觉或接报机房内伸缩节裂开，应按急停掣停顿冷水机组，并按急停掣停顿水泵。 (2)将裂开伸缩节上的闸阀关闭，漏水停顿后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则马上将裂开的伸缩节撤除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停顿漏水后再开启机组和备用泵。 (3)报告调度主管，由其组织修理，并在事后作修理报告。 4、空调机房内的管道 (1)发觉或接报空调机房内管道漏水，应停顿机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。 (2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水处处乱射。 (3)用沙包挡住四周用户单元门口以防水浸。 (4)开启机房内对应管道底的排水口排水。 (5)留意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵帮助抽水至另一污水井。 (6)报告调度主管，由其组织抢修。/P 文 章来源于 .pmceo.COM