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1、物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。第一节 物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。四、充分考虑费用预算。五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。第二节 物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。二、维修
2、保养的工作量是编制年度计划操作依据。三、资金是年度预算编制计划依据。四、编制年度维护保养方案草案。第三节 物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。
3、一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）序号 类别 项 目 计划情况
4、实施方案 标 准 实施效果 1 房 屋承 重及 抗震 结构 部位 1）局部受损；2）施工质量原因造成的 结 构 问题。每周巡查一次，发现问题 及 时 解决。1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由维修部按修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家会诊提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请管理处处理。1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2 外墙 每周检查一次，发现问题 及 时 维修。由维修部门按有关修缮规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无脱落、无渗水、整洁统一。3 1）屋面 防水 破损 造成 屋面 渗漏；2
5、）避雷 装置 脱焊、间断；3）屋面 积水。每天检查一遍，发现问题，及时维修。由维修部门按相应作业规程实施维修；1）房屋修缮标准；2）相 应 修 缮 作 业 规范。1）无积水、无渗漏；2）避 雷 装置 无 间断。4 电梯 每天巡视一遍，发现问题，及时与维修人员联系。由维修部电梯主管组织人员实施维修。电梯维修保养主要标准 1）安全正常运行、平稳；2）机房、轿厢整洁；电梯各组成部分完好率100%5 1）水泵 等机 电设 备维 护保养 2）日常 机电 设备 的零 部件 易耗 品维 修更 换 每天巡视检查、发现问题及时维换 由维修部组织实施 各项机电设备维修保养规程 无 故 障 停电；保障安全运行 6
6、智能 设备 1）系统维护保养 2）线路的检修 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部负责组织实施 智能系统维护保养规程 1）系统完好、无 故障、使 用正常有效 2）防盗监控 设 施 完好、无 损坏 1）线路无乱搭接 7 室内 照明 1）线路的检修维护 2）灯具的维修及更新 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 照明维修保养规程 1）线路无乱搭接 2）照明灯具 正 常 有效 8 消 防设施 1）疏散标志的维修及维护 2）室内消防栓的有效维护及检修 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）标志制
7、定及维护管理规定 2）消防栓维修操作规程 3）消防报警系统维护保养规程 1）实施有效、标 志清 楚、完好无损 2）灵敏、准确报警 9 通 道门 厅楼 梯间 1）公用地面的维修改造 2）公共通道、门厅的墙、天棚维护 每天检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）相应建立部分修缮技术规程 2）房屋修缮标准 整 洁、无缺 损、无霉斑 10 空 调系统 冷水机组、风机盘管、运行期间每天 检 查 一由维修部专业人员负责维修 设 备 运 行正常 冷却塔等 次，发现问题，及时维修 11 供水 1）接口及砂眼漏水 2）管道堵塞、破裂 3）固定码松脱 每天检查一次，发现问题，及时维修
8、由维修部专业人员负责维修 1）排水管维护修缮标准 2）给水管维护修缮标准 上 下 水 畅通，无 渗漏 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）序号 类别 项目 计划情况 实施方案 标准 实施效果 1 房 屋承 重及 抗震 结构 部位 1）局部受损 2）施工质量原因造成的结构问题 1）每年对房屋 基 础 进行一次检查 2）及时发现隐 患、做到早 发 现、早处理 1）由维修部负责实施 2）维修费用每年递增 10%1）建筑物白蚁防治标准 2）建筑物完好等级标准 1）结 构安全、正常使用 2）结 构性能完好 2 外 墙面 1）外墙面局部渗漏 2）外墙面大面积渗漏 3）外墙面的更新 1）每 2 年
9、对于 较 大 面积渗 漏 外 墙久修 无 效 的，应 局 部 更新防 止 面 积继续 扩 大，并清洗一次 2）每年雨季前 进 行 一次维 护 检 查，杜 绝 雨 水侵入 1）由维修部门负责实施 2）外墙面每年全面清洗一次 1）房屋修缮标准 2）外墙面修缮作业标准 1）外 墙面 无 破损、无渗水 2）整 洁统一 3 屋面 1）防水层破损造成屋面渗漏 2）屋面积水 1）避雷装置每 年 刷 一次油 漆，防止锈蚀 2）每年全面修 补 一 次屋面 隔 热 层板，重 新勾缝，修补 3）每半年疏1）由维修部负责实施 2）屋面防水层每15 年全面翻新一次 1）房屋修缮标准 2）相应修缮作业规程 1）无 积水、
10、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏 2）避 雷系统完好 通 一 次 屋面雨水口 4）每半年对屋 面 防 水层检 修 一 次，每 5 年翻新更 换 老 化部分 4 电梯 1）每月检查一次拽引绳张紧度 2）每月定期对滑动、转动部分加一次油 3）每季度检查一次导轨，安全工作情况 4）每年进行一次全面安全检查 1）由电梯主管 组 织 人员负 责 实 施定期维护 2）每 3-5 年进 行 一 次负荷试验 电梯维修保养主要标准参照电梯维修手册 1）减 少 故障，改 善并增 进 电 梯各部 分 的 性能，确 保正常、安 全、平稳运行 2）确保顺利通 过 安 全监察 部 门 检验确保正常 5 机电 设备 1）水
11、泵等机电设备的维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换 1）月检制控设备一次 2）每季开关灵 敏 度 及开关 紧 固 件完好情况 3）年检电源切 换 及 自动保护装置 4）每季度检修 一 次 发机电设备。1）由维修部门负责实施：2）重大设备如柴油发电机等每 25年更换一次。3）风机、水箱等每 15 年更换一次。各 项 机 电设备 维 修 保养规程。1）运 转正常，安全；2）设 备完率100%。6 智能 设备 1）系统的维护保养；2）线路的检修。每 月 对 系统进 行 一 次维护 检 修（含线路）。由维修部门负责实施。防 盗 监 控及智 能 系 统维护 保 养 规程。1）系 统持续有效
12、使用；2）系 统线 路 正常；3）设 施美观、整洁。7 室内 1）线路的检修维护；2）灯具的维修及每 年 检 修一次 线 路 和灯具，更 换老1）由维修部按相应 保 养 规 程 实施；公 用 照 明维修 保 养 规程。1）线 路无老化；2）灯 具照明 更换。化 线 路 和损坏灯具。2）照明器具每15 年更换一次。正 常 使用，照明完好。8 消防 设施 1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护；4）自动喷淋系统维护。1）每月检查一 次 烟、温感 报 警 系统完好情况；2）每半年进行 一 次 烟感试验；3）每年对消防 箱 油 漆一遍，并
13、将消防 带 晾 晒一次，以 防发霉；4）每年对消防 疏 散 标志进 行 一 次维护。1）由消防、机电、维修专业人员 对 应 负 责 实施；2）消防系统主要设施、设备每 20年更换一次。1）消防设施保养规程；2）消防报警系 统 维 护保养规程。1）设 施完 好 率100%2）报 警系统灵敏有效。9 通 道门 厅楼 梯间 1）公用地面的维修改造；2）公共通道、墙、天 棚 的 维护；3）楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。1）每半年对公 共 地 面进行 维 护 一次，补 换损坏 或 空 鼓地面；2）每二年刷新 一 次 通道、梯 间墙壁 天 棚、护手及拦杆；3）每年全面维 护 一 次楼梯 踏 步，消除 空
14、鼓、开裂、破 损等。1）由维修部门按相应技术作业规程实施；2）每 20 年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部 分 修 缮技术规程。美 观 完好、整洁、清爽。10 空调 系统 冷水机组、风机盘 管、冷 却 塔等。每 年 全 面检查 一 次，发现 问 题，及时维修。由维修部专业人员负责维修。设备运行正常 供 水设备 1）接口及砂眼漏水；1）每年刷一次 管 道 油由维修部门按相应 作 业 规 程 实1）排水管维护 修 缮 标1）美观完好，上 11 2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。漆；2）每年检修一 次，并紧固 管 道 固定码；3）每年雨季前 检 查 一次雨 水 口，更换 不 合
15、格部分。施。准；2）给水管维护 修 缮 标准。下 水 畅通；2）无渗漏。三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）序号 类别 项 目 计划情况 实施方案 标 准 实施效果 1 道路 砼 路 面、人 行 道、道牙。每天检查两遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。1）路面修缮 质 量 标准；2）人行道铺 设 修 缮标准。平 整、无坑 洼、无积 水、无缺 损、完好率达100%以上。2 室外 照明 室 外 各 类灯具 每天检查一遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。1）电气作业 安 全 作业 操 作 规程；2）灯具施工 技 术 标准。灯 泡 正 常使 用，灯罩 完
16、好 清洁，灯 杆及 灯 座 无破 损，完好率 99%以上。3 沟 渠池井 雨水口（井）、污水 井、化粪 池、阀门井。每周检查一遍，发现问题及时维修。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。1）井内无积 物 井 壁无脱落；2）化粪池出 口 及 分隔 地 无 堵塞；3）井盖上标志清晰。1）井盖完好率100%；2）无 缺损，少 污染；3）无 堵塞。4 园林 绿化 雕塑小品、花池、喷 泉水 池、绿化 牌、园灯、室 内外。每天检查一遍。维修部门进行设施维修，绿化工负责巡视，并管理绿化。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理 设 施、设 备 齐 全完好；2）雕塑小品 等 完 好率达
17、 95%以上；3）绿化及时 补 种 率达99%以上。5 停车 场 地 面、地下停车场。每天检查两遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。1）砼路面修 缮 质 量标准；2）停车场面 地 面 修缮标准。平 整、无积 水、无缺 损、完好率100%。6 消 防设 施及 排水 管网 排 水 管、室 外 消 火栓、水 泵结合器。每天检查两遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。1）排水管施 工 技 术标准。2）消防设施施工。1）管道畅通，无 堵塞；2）无泄漏 7 公 共标 志设施 标 识 牌、警示牌。每天检查两遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目
18、维修 规 程 实 施 维修。1）标识清楚，无 污迹、破损；2）安放牢固。1）标志设施 完 好 率100%；2）标志无破损。8 自行 车蓬 自行车蓬。每周检查一遍，随坏随修。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。1）墙地面整 洁，无损坏；2）连廊通畅；3）结构完好。1）无乱搭建；2）整洁畅通；墙 面 无 破损或污迹。9 公共 智能 化系 统 通 讯、车辆 管 理 系统、智 能控制中心。1）每对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能进行检查一遍；2）各 系 统 电 脑 外观，运行情况，传输线，传输性能软件及数据的运行情况等检查一遍；3）每天对各通讯设备进行检查，保证通讯线
19、路畅通。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。智 能 化 系统 维 护 保养标准。1）系统性能 良 好，正常运行；2）设施完好，整 洁有 序，无破损。10 管理 用房 每周检查一遍。由维修部门专业维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。1）相应建筑 部 分 维修 保 养 规程；2）相应电气、设 备维 修 保 养规程。1）正常安全使用；2）各项设施、设 备完好；3）无 改造。其他 每周检查一遍，发现由维修部门专业1）无 破1）确保围 11 公共 设施 问题及时维修。维修工按项目维修 规 程 实 施 维修。损；2）无 脱落；3）流水通畅。栏 安 全 使用；2）确保垃圾 转 运 站正
20、常使用。四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）序号 类别 项 目 计划情况 实施方案 标 准 实施效果 1 道路 砼 路 面、人行道道牙 每 天 检 查两遍。1）加强装修监督，严禁重型施工车辆进入大楼内道路。2）翻新工作由维修部门组织专业维修工或委托有关 施 工 单 位 实施。1）道路使用管理规定；2）路面施工质量标准；3）人行道铺设 技 术 标准。1）减少不必要的路面受污损和破坏；20 使局部损坏严重路面通过翻 新 延 长 寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。2 室外 照明 室 外 各 类灯具 1）灯杆每年刷漆一次；2）每月清洁灯具一次；3）每季检修线路一遍。1）由维修部门专业维修
21、工按操作规程实施；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）照明设施清洁完好；2）灯具施工技术标准。1）良好的灯具外观；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路 完 好 率 达95%以上。3 沟渠 池井 雨水井（口）、污水井、化 粪池、阀 门井。1）化粪池每年 清 理 一次；2）井盖每年刷 一 次 漆，防止锈蚀；3）每季度清理 井 内 杂物一次；4）一年全面维修完善。由维修部门专业维修工按作业规程实施。1）化粪池清理 作 业 规程；2）井盖刷防锈 漆 作 业规程；3）井内无沉淀物。1）化粪池内无沉积物，出口畅顺；2）井盖正常使用，密合；3）流水通畅。4 园林 绿 化、雕塑小 品、水池。1）春、
22、夏季各 补 换 草地0.3%-0.6%，树 木 补 种各一 次，每次0.3%；2）花木每半年 修 剪 一次；3）草坪每 月 修 剪一1）由环境保洁部按 作 业 规 程 实施；2）自第 10 年起按10%更 换 草坪。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿草丛生，树木青青，剪切整齐；2）雕塑小品完整清洁，流水清洁。绿化 次；4）乔木每月修剪一次；5）循环水每周 更 换 一次；6）根据病虫害 发 生 规律，每 两月打一次药。5 停 车场 地 面、地下停车场 每 年 对 车场损 坏 道 牙进行 更 新 一次。由维修部门专业维修工按作业规程实施。1）砼路面施工 质 量 标准；2）停车场地面 施 工
23、 技术标准。1）停车场地面均衡、有效发挥功用；2）场地平整，无积水。6 消 防设 施及 排水 管网 排 水 管、消火 栓、水泵结合器。1）消火栓及水 泵 结 合器每 半 年 油漆一次；2）消防栓每半 年 排 一次水，检 修一次。由维修部门组织实施。1）开 启 灵活；2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。7 公 共标 志设施 标 识 牌、警示牌 1）每月清洁标志一次；2）每半年对标 志 安 装基础 稳 固 情况进 行 检 查维护；3）每半年对标 识 进 行维护一次。1）由维修部门负责实施；2）每 15 年更换一次。标 识、警示牌 制 作 安装及 管 理 规定。1）标志清洁美观；2）安放稳固
24、；3）标示清晰。8 摩 托车 自行 车停 车棚 1）每两年粉刷一次；2）每年油漆护栏一次；3）每半年检修 一 次 线路。由维修部门按相应 作 业 规 程 实施。1）有关建筑部 分 修 缮质量标准；2）有关电气维护标准。1）安全正常使用；2）美观完好。9 公 共智 能化 系统 摄 像 监 控系统、巡 更系统、车 辆管理 系 统、智能 控 制 系统、通讯。对 各 系 统的设 备 性 能及连 接 运 行及传 输 显 示情况 进 行 月检，季 检和年检。1）由维修部门按相应保养规程实施；2）本系统设备每20 年更换一次。智 能 化 系统维 护 保 养标准。1）系统运行良好；2）设施、设备及传输线路完好；3）软件及数据完 好 正 确 保存。管理 1）每月检修一 次 设 施、由维修部定期检查、粉刷。按 相 应 保养规程实施。整洁安全，正常使用。10 用房 设备；2）每两年内粉刷一次。11 其 他公 共设施 1）每年刷油漆一次；2）每季度检查 排 水 沟通畅情况。由维修部按相关作业规程实施。围 栏 维 护标准。1）设施安全正常使用；2）美观完好。