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1、超高层建筑增量成本的分析报告 一、超高层及高层建筑成本情况（一）超高层建筑成本情况。以宜昌某国际广场为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积10.46 万平米，占地面积 14344 平米，地上 36 层，地下 3 层，檐高 165 米，2006 年 9 月竣工，集五星级酒店、中心剧院、购物中心、饮食天地、写字楼为一体，总投资 6.8 亿元（其中建安工程造价（不含精装修、设备、室外工程）2.79 亿元，单方造价 2667.30 元/平方米）。造价分析如下：序号 名称 造价（亿元）单方造价（元/m2)1 建安工程造价 2.79 2667.30 1.1 土建工程 1.88 1792.54 1.2
2、安装工程 0.70 669.22 1.3 消防工程 0.12 109.94 1.4 弱电工程 0.10 95.60 2 精装修工程 2.93 2800.00 3 设备工程 0.40 382.41 4 室外工程 0.10 95.60 5 其他费用 0.58 555.64 6 总投资（1+2+3+4+5）6.80 6500.96 如果结构为 45 层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在 9000 元左右 单/()124,000 100,000 24,000 3=45 1 2,500.00 100,000 250 2 2,112.00 24,000 88
3、0 3 624.00 24,000 260 4 960.00 24,000 400 5 7,200.00 24,000 3,000 6 3,500.00 100,000 350 7 16,000.00 100,000 1,600 8 20,000.00 100,000 2,000 9 14,000.00 100,000 1,400 10 250.00 100,000 25 67,146.00 124,000 5,415 1 2,480.00 124,000 200 2 1,860.00 124,000 150 3 124.00 124,000 10 4 2,852.00 124,000 230
4、 5 1,240.00 124,000 100 6 4,960.00 124,000 400 7 200.00 100,000 20 8 310.00 124,000 25 9 744.00 124,000 60 10 682.00 124,000 55 11 434.00 124,000 35 12 372.00 124,000 30 13 BA()992.00 124,000 80 14 124.00 124,000 10 15 496.00 124,000 40 16 372.00 124,000 30 17 124.00 124,000 10 18 248.00 124,000 20
5、19 9,300.00 124,000 750 20 620.00 124,000 50 21 3,720.00 124,000 300 22 450.00 100,000 45 23 96.00 24,000 40 24 300.00 100,000 30 25 厨设备压缩 26 统 27 会议视频统 33,100.00 124,000 2,669 (8%)8,019.68 124,000 647 108,265.68 124,000 8,731 1给 2喷灭 如果建造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。下表展示了一个超高层酒店（40
6、层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修）其建造成本大致在 13910 15655 元/平米，扣除装修费用后，其建设费用为 10310-11705 元/平米，远超相似结构的写字楼造价。序号 分项工程名称 计算依据 单方造价（元/m2）面积 总额 比例 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 160-180 23983 384 万 1.6 2 地下室工程、基坑围护及支撑 地下室建筑面积 3800-4200 8394 3192 万 13.9%3 结构工程 地上建筑面积 1100-1300 15589 1760 万 7.7%4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 800-900 15589 1280
7、 万 5.6%5 新型节能幕墙 外立面建筑面积 1200-1500 10000 1200 万 5.2%6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 350-380 23983 840 万 3.6%7 喷淋、气体消防 总建筑面积 100-110 23983 240 万 1%8 污水处理（含管线）总建筑面积 35-40 23983 84 万 0.3%9 空调工程 地上建筑面积 550-600 15589 880 万 3.8%10 地下室通风工程 地下室建筑面积 170-190 8394 142 万 0.6%11 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 800-900 23983 1920 万 8.4%
8、12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 500-550 23983 1200 万 5.2%13 煤气工程 总建筑面积 45-50 23983 108 万 0.4%14 电梯、自动扶梯 总建筑面积 320-360 23983 768 万 3.3%15 室外总体 总建筑面积 100-115 23983 2400 万 10.5%16 室内精装修连家具 地上建筑面积 3200-3500 15589 5120 万 22.4%17 杂项工程 总建筑面积 280-330 23983 672 万 2.9%18 洗衣房设备 地上建筑面积 150-170
9、 15589 240 万 1%19 厨房设备 地上建筑面积 250-280 15589 400 万 1.7%13910-15655 22830 万 （二）高层建筑成本情况。某市某高层酒店写字楼（100 米以内）为例，其基本情况为：框架筒体结构，建筑面积 27.8 万平米，2010 年 10 月竣工，建安工程造价 5.59 亿元（不含精装修、消防、弱电及设备），单方造价为 2009.77 元/平方米。二、超高层建筑增量成本分析（一）影响超高层建筑成本的主要因素 1、设置避难层（100 米以上的建筑，一般每隔 50 米要设置一个避难层）；2、供电系统：双电源+自备电源；3、进户门要求为甲级防火门；
10、4、消防电梯要在 3 台或以上；5、电梯必须要分层设计；6、由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料、铝合金窗、玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本；7、超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；8、超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过 5 平方米的房间均要设置火灾探测器；9、超高层建筑的配套人防面积也较大。（二）主要影响因素对建安成本的影响 1、根据其他省市超高层数据统计资料，分摊到每平方米其建设增量成本总计约500 元/平米。序号 主要影响因素 增加造价（元/平方米）1 钢筋含量增加 40-60 2 混凝土强度提高 20-40
11、 3 消防设施 40-60 4 供水供电设施 160-180 5 电梯设施增加 40-60 6 其他费用 140-160 合计 440-560 2、以上述我市典型工程项目数据为基础，考虑到物价上涨因素，根据我市造价指数折算到目前建安工程造价（均不含精装修、室外附属工程、设备费）分别为：超高层建筑 2667.30*1.175=3134.08 元/平方米，高层建筑（在典型工程基础上增加消防及弱电工程费用，按 200 元/平方米计算）2209.77*1.175/1.084=2395.27 元/平方米。三、增量成本初步分析结论 综合我市典型工程造价分析，结合其他省市统计资料，超高层建筑增量成本约为50
12、0750 元/平方米，增幅约 2030%。层次分析法调研问卷 尊敬的领导：您好！我是长安大学研究生。为了确定基于融资担保条件下企业信用评级指标的权重，我需要您提供宝贵的时间完成以下问卷。请您针对问卷中提到的两个指标的相对重要性加以比较：问卷采用 19 标度法，请在相应的数字下大“”；数字标度的含义及说明如下：重要性级别 含义 说明 1 同样重要 两因素比较，具有相同的重要性 3 稍微重要 两因素比较，一个因素比另一个稍微重要 5 明显重要 两因素比较，一个因素比另一个明显重要 7 非常重要 两因素比较，一个因素比另一个重要的多 9 极端重要 两因素比较，一个因素比另一个极端重要 2、4、6、8
13、 上述相邻判断的中间值 第一层指标比较：“基于融资担保条件下企业信用评级”要素层重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 企业基本状况 偿债能力 企业基本状况 生产经营能力 企业基本状况 利润获取能力 企业基本状况 创新应用能力 企业基本状况 未来成长潜力 企业基本状况 历史信用记录 偿债能力 生产经营能力 偿债能力 利润获取能力 偿债能力 创新应用能力 偿债能力 未来成长潜力 偿债能力 历史信用记录 生产经营能力 利润获取能力 生产经营能力 创新应用能力 生产经营能力 未来成长潜力 生产经营能力 历史信用记录 利润获取能力 创新应用能力 利润获取能力 未来成长潜力 利润
14、获取能力 历史信用记录 创新应用能力 未来成长潜力 创新应用能力 历史信用记录 历史信用记录 未来成长潜力 第二层指标比较：1.“企业基本状况”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 领导群体素质 职工队伍素质 领导群体素质 企业规模 职工队伍素质 企业规模 2.“偿债能力”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 资产负债率 流动比率 资产负债率 利息保障倍数 流动比率 利息保障倍数 3.“生产经营能力”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 存货周转率 应收账款周转率 存货周转率
15、 流动资产周转率 应收账款周转率 流动资产周转率 4.“利润获取能力”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 销售毛利率 资产报酬率 5.“创新应用能力”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 新产品销售收入比重 技术人员比重 新产品销售收入比重 R&D 投入强度 技术人员比重 R&D 投入强度 6.“未来成长潜力”要素层下各指标重要性两两比较 指标 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标 行业发展前景 国家政策支持 行业发展前景 销售收入增长率 行业发展前景 资本积累率 行业发展前景 企业发展规划 国家政策支持 销售收入增长率 国家政策支持 资本积累率 国家政策支持 企业发展规划 销售收入增长率 资本积累率 销售收入增长率 企业发展规划 资本积累率 企业发展规划