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1、-.z.公司自有商业资产房屋租赁计划书 城关地区基本情况：城关街道办事处为北京燕房新城的重要组成部分，位于区政府驻地良乡城西南，距良乡城 15 公里，北临青龙湖镇，东与阎村镇和窦店镇相接，西接周口店镇，南连石楼镇，22 个行政村，20 个社区居委会。办事处交通发达：北京至原平铁路经过西北隅，琉璃河至东流水的铁路支线纵贯南北，另有北京市区至周口店，房山到易县两条市级公路房山至燕山，良乡，张坊，琉璃河，窑上，河北等 6 条区级公路。辖区总面积 51 平方公里，总户数 30739 户，总人口 71628 人。2009 年工业总产值完成 23.4 亿元，同比增长6.5%；税收完成4.2亿元，同比增长1
2、7.9%；农民人均现金收入完成11751元，同比增长 8.3%；固定资产投资完成 30.7 亿元，同比增长 95.5%；社会商品零售额完成 24.16 亿元，同比增长 5.3%。街道耕地面积 17334 亩，农村劳动力 28562 人。2009 年粮食总产量 4985 吨。林木绿化率 16.68%。农林，牧，渔业总产值 14090 万元。随着城关街道“十二五”计划的实施，按照房山区“三化两区”战略的发展，城关在今后的 10 年中，将建成北京西南重要的新型工业城市，城市人口将发展到 25 万人，比现在的 10 万人增加 15 万人，城关的商业基础设施将大幅增加，其中，加快老城区的改造和建设，将老
3、城区按照居住，商业，人文合一的布局设计，将房山南大街建成独具特色的步行商业街，加之将房山具有 800 年历史文化有机融入其中。通过政府进行广泛的招商引资，形成燕房合作，以工养农，以工促商，和谐发展的格局。同时充分发挥城关地区商业优势，与社会各界开展广泛合作，合理安排各种商务业态，重-.z.点发展以服务居民生活为主体的商业便民店，饮食服务店，将城关商业打造成为房山区重要的商业服务区，充分展示其特有的商业服务功能。基于上述规划和发展，特制定本计划。本计划要达到的目的为：为公司创造优质商业资产，取得丰厚利润。满足本区域和周边城镇地区居民综合消费需求，提升城镇居民生活品质，创造优越的商业气氛，为城关地
4、区的综合发展做贡献。运营资料 本次共有已建成商业房 3 处，未建成商业房 2 处，分别是：（一）已建成商业房：1、北大寺项目：北大寺农贸市场商业房屋坐落于房山区城关街道北大街东侧，该市场总占地面积 8067.987 平方米，建筑面积 10240 平方米，分为 5 层，计划将一层用于被拆迁户回迁安置后（2144 平方米），把 2 至 4 层和地下一层剩余面积用于对外出租，可用于租赁的面积约 8100 平米。2、槠榆树 1 号楼底商：该项目位于槠榆树街，城关小学南面，房山南大街东侧。商业总面积1020 平米，共 7 间，每间面积约为 145 平米，扣除售楼处和物业公司所用 3 间，共计约 435
5、平米外，可用于租赁的底商为 4 间，面积约 580 平米。3、原新华书店库房：原新华书店库房位置位于房山北关环岛附近，为平房建筑，面积约600 平米。-.z.（二）未建成商业房 1、槠榆树 7 号楼底商：该项目位于槠榆树街，城关小学南面，槠榆树家园一期大门正对面，商业总面积约 937 平米，工程在建。2、槠榆树 20 号楼底商：项目位于兴房大街西侧，“房山商业街”北面，商业总面积 637 平米，工程在建。现共有可租赁面积约 9280 平米，随着公司不断壮大商业资产也会不断增加（如：槠榆树 23 号楼底商，马各庄回迁楼底商，前后朱各庄回迁楼底商等）。一、项目设计业态 1、北大寺项目：项目一层为回
6、迁安置商业房，地下为车库（也可改做它用）。地上可用为 2、3、4 层，面积约 6000 平米，每层约 2000 平米，此项目可用于建设有餐饮、娱乐、网络、室内游艺厅、儿童城，小型百货店为主的商业综合体，该商业综合楼的开发到用将有助于公司对于先进商业中心业态组合提供宝贵经验，为提升公司资产价值大有帮助，另该项目也可做为大型花鸟、鱼市场出现在城关地区。以经营高档水族、高档花卉为主，同时配予相关产品。目前，城关地区缺乏此类大型市场，都是零散经营，此项可填补目前城关地区缺乏大型此类市场的空白，而且北大寺项目申报立项时也是立项为农贸市场。、槠榆树号楼底商-.z.号楼底商现可用于租赁的有四间，每间面积约
7、145 平米，共约 580平米，考虑到该底商现在还不成熟，还未形成优秀的商业资产，但离城关小学相对较近，先期可以吸收有创新思路的小饭桌或文化教育行业来入驻，也可以采取让市场自由发展的思路，待条件成熟后，我方在采取优胜劣态的发展思路，进一步完善槠榆树小区生活配套服务。、新华书店库房 项目位于房山北关环岛附近，面积约 600 平米，周边无大型商业设施和大型居民区，而且该地为平房大院式建筑，不利于进行大范围招商，局限性很大，所以利用现有条件，仅适合作为库房使用，待进一步开发建设和周边富燕新村等大型社区成熟后，再考虑出租给档次更高的企业，招商范围也会进一步扩大，可以经营酒楼、洗浴等服务业。、槠榆树号楼
8、底商（在建）槠榆树号楼底商目前为在建项目，工程于近期可完工，面积约 937平米，该底商结构相对通透，大厅规模大，用途较广，位置相对较好，可以吸引连锁商超前来投资，这样不仅为周边居民提供生活便利，还可降低公司经营风险，吸引较大的投资，投资方不可能几个月因为效益不好就不做了，它最起码要坚持二年，这样就会给公司提供更多的时间寻找下一个潜在优质客户，为公司创造效益最大化。该底商也可以酒楼、娱乐等其它行业。、其它在建或未建项目 项目包括：槠榆树 20 号楼和 23 号楼底商和马各庄回迁楼，前后朱各庄回迁楼。-.z.根据燕房新城整体规划，以化四路口为中心，周边将建有大型居民社区，人口将迅速膨胀，未来几年将
9、成为房山城区的第二中心区。我公司马各庄回迁楼和前后朱各庄回迁楼项目正在该区域中心地带，升值潜力无限，待商业房建成后，可以采取高开低收的原则，吸引一部分投资者前来投资，创造良好的商业环境，培养市场。中心区规模形成后，可根据切实情况加以调整，构筑合理商业布局。根据燕房新城总结规划，将形成人口规模 25 万人的新型城市，公司规模也将不断扩大，自有商业资产也会更多，创造优质商业资产成为公司长远战略任务之一。相信不远的将来公司自有商业资产将成为除房地产开发外最主要的经济收入来源。二、SWOT 分析 Strength(优势)、政府优势：项目为新城建设的重要组成部分。、地块优势：北大寺项目和槠榆树项目均在中
10、心城区范围内。、项目规模：公司将来会在本地区有大量商业用房，会对本地区商业形成巨大影响力。、整合营销：本地区休闲产业，高端商业设施相对比其它城区有较大不足，而随着公司的发展，商业体量的不断增加可以支持合理化产业总局的总体规划。Weakness(劣势)、区位劣势：北大寺项目虽位于中心城区，但不在商业气氛农厚的南大街，而是在商业气氛较弱的北大街，而且已经有一处大型商业设施美-.z.廉美大厦了，人气很难聚集。其它项目更是离南大街较远，而且周边社区规模还未形成，商业设施更几乎为零，短期内无法形成优质商业资产。、道路交通：北大寺项目综合楼正面为小马路，项目的西侧才是城区主街，不利于项目整体形象，其它项目
11、道路更为糟糕，几乎全部为土路，所以现在很难反应项目的价值。、消费习惯：北大寺项目位于城关北大街，本地区消费者和其他城镇消费者均习惯于在商业发达的南大街消费，北大寺项目辐射人口不多。其它项目辐射人口更少。Opportunity(机会)、人口：将来随差旧城改造和新城建设，人口将大幅度增加，消费能力进一步增强，项目有良好的人口环境。、来自市场：目前城关地区缺少先进商业业态，没有形成特色商圈，商业布局较为单一（服饰）、休闲产业落后，其他业态不足，都是我们补充业态的机会。Threat(威胁)、市场风险：投资者经营实力差，先进管理经验少，当地居民消费能力不强，都是公司商业资产经营的潜在威胁，如果定位不好，
12、宣传不到位，招商引资质量低的话，将会导致大量商业资产闲置（一些散户由于资金实力差，或盲目经营都会因为效益差而关闭，而后租户又招不上来。）。、区域竞争：由于我司商业资产分散，单体规模不大，不容易吸引强势-.z.品牌入驻，项目单体竞争力不大。、公司自身：公司目前没有管理自有商业资产的团队，不能合理运用业态，掌握业态对经营场所的选择，公司自有商业资产将很难达到效益最大化。对于自有商业资产的管理 对于自有商业资产的管理应包含商业招商，物业管理等项，通过专业的管理，把公司的商业资产像滚雪球般越滚越大。一、商业房招商管理、人员配置（1）招商主管一名：总负责、策划，工资 2000（2）招商人员一名：具体执行
13、，工资 1500（3）招商联络员一名：负责联系及客户安排，工资 1500（4）市场推广专员一名：负责广告宣传、项目推广，工资 1500、招商相关资料的准备（1）招商说明书（2）租赁合同（3）定租确认书（4）招商流程表（5）退房申请表、招商方式 电话联系：主动联系目标客户。网络招商：利用网络资源强大的优势进一步扩大目标客户群。-.z.面对面沟通：通过此种方式可以更加深入了解客户的需求及实力等。、客户锁定（1）商务宾馆及大型娱乐（2）专业市场（3）连锁百货（4）麦当劳等地区空白且有影响力的快餐业（5）银行、证券业（6）其它行业、招商政策的制定（附政策优惠表）付款方式：分小商铺和大商家两种情况。（1
14、）小商铺：首付定金（按实际情况）、租赁合同签定支付其余全部租金，租金一年一付，下次付款须提前个月支付。（2）大商家：根据实际谈判情况，由招商部及上级领导确定。“房租高开低收”：房租的高低直接影响到商家和公司双方的利益，同时也体现公司自有商业资产的价值和商业资产的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年（建议合同一签签三年，这样公司可以保持主动性。）租金订到一个较高水平，然后通过免租、免物业费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。“放水养鱼”,装修期间免租金政策-.z.根据入住商家的规模，品牌给予一定的装修免租期，
15、小商家为个月装修免租，大商家、大品牌应该双方协议免租期。允许一定范围内改变房屋布局：经营者根据经营的实际需要，在符合技术规范和不改变建筑主体结构的情况下，可以根据自己经营项目的需要进行改造，以最大限度满足经营者的需要。政策优惠表：内容 项目 面积优惠政策 付款方式优惠 品牌优惠 100 -200 200 -500 500 以上 1 年 3 年 国内国际知名 国内普通 租金 物业费 不优惠 不优惠 协商 不优惠 协商 协商 不优惠 装修管理费 不优惠 协商 可免 协商 协商 可免 协商 免租期 个月 1-3 个月 3-6 个月 6-9 个月 1-3个月 备注 优惠政策折扣限于第一年总租金，折扣后
16、不享受重复优惠。、市场推广：现在市场上广告宣传主要有电视、广播、报纸、杂志、户外及印刷品广告（印刷 DM 单）。电视、广播、户外因费用高则不在考虑范围内，应以-.z.报纸和印刷 DM 单方式宣传，推广，有费用低和受众面广的优点。另外一种方法就是网络，如：58 同城，赶集网等。二、物业管理、人员配置 物业主管 1 名：主持物业全面工作，协调工作人员工作地点，月薪 2000 元。物业电工名：负责所有商业资产与电相关的工作，月薪每人 1500 元。物业水暖工名：负责所有商业资产与水暖相关的工作，月薪每人 1500 元。物业保安：根据商业资产的使用情况配置，以现有商业资产计算，需保安8-10 名，负责
17、管理区日常治安及监控系统，月薪每人 1000 元。物业费收款员：可以公司财务部代收。清洁工：北大寺 2 人，七号楼人，月薪 1000 元。、物业费的制定标准 物业管理费应包含以下费用：（1）管理、服务人员的工资。（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用。（3）物业管理区域秩序维护费用。（4）物业管理区域卫生清洁费用。（5）办公费用。（6）物业管理的固定资产折旧（7）经业主同意的其它费用。由于住宅物业管理费实行分等级认定，实行政府定价或者指导价。而底层商业房实行市场协议物业管理费，建议物业收费应2.5元/平米/月。（例：-.z.北大寺项目需主管名，月薪 2000 元；电工名，月薪 1
18、500 元；水暖工名，月薪 1500 元；保安名，月薪每人 1000 元；清洁工名，月薪每人 1000 元；所有人工成本为 13000 元，以北大寺可用租赁面积 8000 平米计算，每月物业费收取 2 万元，除去人工成本尚余 7000 元，应可够支付共用设施设备的日常运行、维护费、办公费用、固定资产折旧费等。）、为良好的体现公司形象，体现物业价值，应制定一套完整的物业服务方案。（1）员工形象 员工形象可根据公司现行标准执行。（2）礼貌礼节 使用礼貌用语，实行微笑服务。（3）秩序维护服务：24 小时值班守卫监控系统，消防管理，车辆交通秩序等。（4）设备、设施管理维修服务：专业人员负责设备设施的正
19、常运行、管理、维修。（5）保持管理区域内卫生：由清洁工人认真、逐层清洁。自有商业资产效益分析 自有商业资产的收入主要来源是租金。根据城关地区商业设施租赁的价格水平看，中心繁华地段租金一般在每平米每天-元的价格，公司自有商业资产可以参照此价格作为参考，以元每平米每天入市，在采取免租期等其它优惠措施来吸引投资者，具体项目根据位置和投资者的实际情况而制定优惠政策，以下是以未优惠的每平米，每天元计算的盈利分析。-.z.（详情见附表）根据附表可以看出，在经过年左右的成本回收期和市场培育期后，公司自有商业资产也将大幅升值，体量也将更大，每年可以产生 1500 万2500 万左右的经济效益，相信公司明天会更好。注：此计划同样适用于公司其它商业资产。