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1、 1/12 2022 年房地产估价师考试考前冲刺卷六（本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。）单位：姓名：考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分 分值 得分 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元 A.375 B.450 C.500 D.600 2.估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目
2、名称、委托人、估价机构和 A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号 3.若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 4.一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的 2/12 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 5.一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的 A.估价委托人 B
3、.估价师 C.估价目的 D.估价对象 6.下列关于价值类型的表述中，错误的是 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 7.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15。若月报酬率为 0.5，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 8.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是 A.了解某宗房
4、地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 9.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的 3/12 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 10.下列房地产中，变现能力相对较强的是 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 11.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 12.对于同一估价对象
5、和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 13.某套 200、单价 4000 元的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5，则该套住宅的实际价格为万元 A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 14.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是 A.土地总价 B.土地单价 4/12 C.楼面地价 D.商品房价格 15.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环
6、节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 16.在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则 17.近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 18.在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在
7、对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 19.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元 A.75.00 5/12 B.75.60 C.83.60 D.86.00 20.某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元
8、A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 21.某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元，已知该类房地产 2009 年 310月的价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为元 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 22.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬
9、率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 23.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 24.某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6，该房地产的价值为万元 6/12 A.489.99 B.495.53 C.695
10、.53 D.800.00 25.某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元，已知取得土地时楼面地价为 1000 元，开发成本和管理费用为 1200 元，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2，销售税费为销售价格的 5.5，开发期为1.5 年，年利率为 10。该幢写字楼的销售利润率为 A.7.90 B.11.08 C.11.83 D.13.73 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.以下房地产价格种类中，有平均价格的是 A.起价 B.标价 C.成交价 D.起拍
11、价 E.应价 2.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有 A.待开发房地产的价值 B.开发成本和管理费用 C.销售税费 D.投资者购买待开发房地产应负担的税费 E.开发利润 3.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途而最 7/12 佳用途的选择要考虑土地位置的 A.可接受性 B.保值增值性 C.现实社会需要程度 D.未来发展趋势 E.固定性 4.根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式，包括等 A.用途 B.建筑规模 C.档次 D.建筑密度 E.建筑高度 5.以下关于运用假设开发法估价所要求具有的良好社会经济环境的表述中，正确的有
12、 A.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 B.要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库 C.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策 D.要有一个权威、起协调作用的政府机关 E.进行估价时、要遵循合法原则、最高最佳使用原则 6.采用成本法求取开发完成后的房地产价值，其公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+开发利润+A.安置费用 B.管理费用 C.销售费用 D.投资利息 E.销售税费 7.待开发房地产的状况就是估价对象状况，有等 A.土地 8/12 B.出让地块 C.在建工程 D.旧的房地产 E.新的房地产 8.用假设开发法估价，在估算利息时必须把握
13、 A.计息方法 B.资本化率 C.计息基础 D.计息期 E.销售收入 9.收益性房地产包括 A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地 10.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等 A.环境景观 B.离市中心距离 C.朝向 D.城市规划限制条件 E.地势 11.下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有 A.设立了地役权的土地使用权 B.设立了抵押权的房屋所有权 C.设立了租赁权的房屋所有权 D.城市规划对土地的限制 E.建筑容积率的限制 12.从房地产估价角度认识一宗土地，可以从地籍资料了解的有 9/12 A.坐落 B.产权状况
14、 C.地质和水文状况 D.基础设施完备程度 E.土地平整程度 13.下列各房地产权利中，属于用益物权的有 A.抵押权 B.租赁权 C.地役权 D.土地承包经营权 E.宅基地使用权 14.下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有 A.通信 B.市政公用 C.有线电视 D.道路 E.金融邮电 15.以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是 A.房地产本身的投资改良 B.通货膨胀 C.更新装修 D.经济发展引起房地产需求增加 E.周围环境改善 16.按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有 A.旅馆 B.影剧院 C.商店 D.餐馆 E.写字楼 10/12 17
15、.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有 A.土地所有权 B.国有工业用地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 18.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动合法权益应包括等方面 A.合法交易 B.合法产权 C.合法使用 D.合法处分 E.合法建设 19.在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益实际上这一估价原则也是房地产利用的结果 A.竞争 B.技术 C.经济 D.优选 E.统筹 20.从估价角度出发
16、，收益性房地产的运营费用不包含等 A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本付息额 C.房屋设备折旧费 D.所得税 E.房屋装修折旧费 21.收益法中确定报酬率的基本方法有 11/12 A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资收益率排序插入法 E.收益乘数法 22.收益性房地产的价值高底主要取决于 A.已经获得净收益的大小 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小 E.未来获得净收益期限的长短 23.根据净收益求取的不同，收益法可分为 A.直接资本化法 B.投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E.现金流量折现法 24.有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于 A.未来净收益的大小 B.获得净收益的报酬率的大小 C.获得净收益期限的长短 D.市场年利率的大小 E.获得净收益的可靠性 25.运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括 A.房地产税 B.保险费 C.人员工资及办公费用 D.保持房地产正常运转的成本 12/12 E.房地产改扩建费用