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1、-1-/13 濮阳房地产 2011 年市场现状 及 2012 年发展趋势预测 信息来源：濮阳市房地产开协会 2011 年，中国房地产市场调控新政频出，多方对垒博弈，市场波动局部显现。在一连串组合拳猛烈的打向中国房地产市场，一片山雨欲来风满楼之势中，作为焦点指向的中国房地产，这一年，没有哪个领域像房地产一样承受的调控力度之大，也没有哪个领域像它一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。时至龙年岁首，再次回顾那疾风暴雨般“步步为营”的调控下的濮阳楼市，回望既往，前瞻来年。一、2011 年濮阳房地产市场现状 2011 年，对于龙城房地产市场来说是调整的关键一年，也是市场转型的重要时期。2011
2、 年，濮阳认真贯彻落实国家和省市有关调控政策，楼市发展态势总体良好，供应结构得以有效调整，市场不断朝成熟理性的方向发展。2011 年濮阳房地产市场主要呈现以下几方面特点：1、调控：声声渐急 对于 2011 年的房地产调控，业界早有预感，只是没想到风雨来得如此猛烈。如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。但出发点仍然是抑制投资、投机，改善住宅供应结构，满足普通百姓住房需求。为了达到这一目-2-/13 的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括限购、限贷、限价、加息、“土地”、“税收”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸
3、到“微观”，濮阳楼市受全国大气候的影响，第四季度出现持币待购现象，成交量明显下降。2、房价：稳步上涨 2011 年，受国家相关银根紧缩、抑制投资性购房和逐步加大保障性住房建设力度等房地产市场宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场运行总体平稳，市场需求逐步回归理性，房地产市场整体保持良好发展态势。濮阳市城区房地产开发施工面积达 330 万平方米，其中房地产开发企业商品房施工备案面积 190 万平方米，保障性住房 140 万平方米,房地产开发完成投资 36.7 亿元。办理商品房预售许可 15 批，发放预售许可证 71 个，批准预售商品房面积 55.41 万平方米。办理初始登记 19569 件，登记
4、面积 147.42 万平方米，同比增长 285.17%;办理房地产转移登记 11525 件，登记面积 124.75 万平方米，同比增长 11%，交易金额 32.09 亿元，同比增长 23%；办理抵押登记 9703 件，登记面积 141.22 万平方米，同比增长 6%，贷款金额 27.98 亿元，同比增长 29%；办理抵押变更登记 1059 件；办理新建商品房合同备案 6917 件，合同备案面积 78.32 万平方米，合同备案金额 25.52 亿元。市城区商品房销售均价在 4000 元/平方米左右，新建商品房销售价格继续保持平稳中略有浮升的态势，。尽管国家及省市出台了一项项旨在稳定住房价格的调控
5、政策，但对于濮阳房市而言，自住型购房者始终是住宅市场的主导力量，拉动-3-/13 房价上涨的根源也是供需矛盾，因此，在一片调控声中，2011 年的濮阳楼市似乎并未受到政策层面的太多影响，房价仍在不紧不慢的上涨。关于这一点，有购房意向的市民们最有感受。上半年的时候觉得价格有点高，看着宏观调控政策不断出台，于是开始持币观望，期待房价会有所回落，结果到了年底反而发现房子更贵了。房价稳步上涨现象的出现是由我市房地产市场的实际情况决定的。一是调控政策旨在打击炒房投机者，但在濮阳这样的中小型城市，居民购房仍以自住为主，楼市不可能受到政策的太大打击。随着个人买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房
6、现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；四是银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；五是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本，这也成为房价上涨的客观原因之一；六是开发环节税费增加，也导致房价的上涨。房产税在坚
7、持了几年总营业额的 10%，今年又上调等；七是房地产市场开发的内在决定的，即在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房，而高品质住房比重增加，直接导-4-/13 致房价的上涨；八是个别开发商提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。3、结构：更为合理 在各项政策的调控指导下，濮阳市的住房供应结构有所调整。从2011 年我市楼市供应来看，不少开发商已经开始适时调整规划，增大了中小户型结构住房的比例。政府部门也更加关注中低收入人群住房问题，鼓励开发商加大中低价位普通住房供应，并不断健全住房保障体系，印发了濮阳市最低收入家
8、庭廉租住房管理办法，建立了廉租住房制度，成为濮阳市贯彻国家宏观调控政策的具体举措之一。东方花园一期、二期两个经济适用住房项目共计 33 万平方米、3880套住房全面开工建设，开工面积为年度目标任务的 110%。目前，东方花园一期、二期 33 万平方米住房已完成主体施工，正在进行室内外装修和配套；2011 年中原油田要竣工的建设新村 10 万平方米、盟城新区 4.5 万平方米、阳光丁香园 8.3 万平方米共 22.8 万平方米已竣工，竣工面积为年度目标任务的 114%；全市共完成廉租住房保障 11313 户,保障户数为年度目标任务的 113%。经济适用房和限价商品房的成功推出，对改善我市的住房供
9、应结构缓冲房价上涨过快起到了积极作用。4、品质：不断提升 随着调控的深入、规划的限制、土地成本的提高，濮阳房地产市场日趋理性，越来越多的消费者开始关注楼盘的内在品质，这就要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、-5-/13 配套设施齐全、节能保温舒适度高。因此，开发商也更加注重在设计施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、外墙保温，中空玻璃、宽带接入等，使建设质量和品质大大提高。2011 年，“建筑节能”在龙城楼市受到了更多的关注。越来越多的项目在工程建设中积极应用新技
10、术、新材料、新工艺，重点应用屋面保温技术，使用密闭性能好、保温隔热效果好的节能门窗，逐步推行分户供热控制计量技术，建立和完善供热价格机制。目前，我市已建造、正在或即将开工建设的锦秀花园、绿景花园、昆吾花园、濮水印象、世外桃源、水景湾、华府山水、近水楼台等项目广泛运用节能技术，提升住宅品质，一大批节能型建筑投放市场。5、市场：空间巨大 近几年，濮阳市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，濮阳房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着濮阳市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，濮阳房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。居民多样化的购房需
11、求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前濮阳市房地产市场上主要有四种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买-6-/13 新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，随着濮阳市城市化进程的不断加快和中原油田经济的不断复苏，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户、中原油田前线职工为子女的教育、老人的赡养和居住品质提高而形成的回迁户，也成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着濮阳市投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资
12、者和务工人员来濮阳投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。6、产品：形式丰富 2011 年濮阳住宅市场产品形式丰富多样，多层仍为市场主体，小高层逐渐增多，多层、小高层、高层，甚至别墅、花园洋房结合为一体的项目增多。建筑创新、户型改革、景观创意成为 2011 年住宅产品演变的方向。另一方面，受国家宏观调控以及消费者户型偏好的影响，90 以下户型增多，以中小户型为主的楼盘也不断增加，且极受普通消费者欢迎，市场吸纳速度较快。供应量的加大，高端产品的增多，促使房
13、地产开发企业无论在产品品质上、还是在设计上、景观上和物业服务理念上都要有一个高的起点，以有形的产品和无形的服务来赢得消费者。2011 年转瞬即逝。在这风云际会的一年里，调控和博弈共存，房价与政策齐飞。房价这个令人头疼的老大难问题从兔年岁末又说到-7-/13 了龙年岁初，总抛不开一个恼人的“涨”字，为什么 2011 年十道调控“令牌”都没能摁住房价这头“犟牛”？这个楼市难题将会留待2012年去破解。二、2012 年濮阳房地产市场发展趋势预测 2011 年房地产市场的急风暴雨让房地产业界和社会公众饱尝各种滋味，大家又都不约而同地将自己对楼市的更好希望寄托在了2012 年。那么，在社会各方的关注及强
14、烈的政策信号下，2012 年濮阳楼市将呈现怎样的走势？存在哪些“悬念”值得特别关注？现从以下几个方面对 2012 年龙城房地产市场的趋势作以分析。1、上半年调控效应将陆续“浮出水面”由于 2011 年宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是龙年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。根据国家关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、濮阳市濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法、中原油田中原油田职工住房出售及管理暂行办法等政策落地，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济
15、适用房）和廉租住房的供应量逐步落实到位，随着公务员小区、东方花园经济适用房、廉租房、定向开发房等保障性住房陆续投入市场，将有效改善我市房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局，有可能在今年影响龙城楼市。由此可见，今年改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，调整住房供应结构是-8-/13 一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，着力解决中低收入群体的住房问题。2、房价可能比较平稳 2011 年虽然龙城楼市整体上受到一定的市场及政策压力，但整个销售势头仍然比较平稳，房价稳步上涨。在巨大的需求之下，2012年房价必将保持惯性上升势头，降价的可能性不大。近几年，房地产已成
16、为濮阳的支柱产业之一，并且带动相关产业50 余个，政府部门从经济发展的大局出发不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶持房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。反过来，持续快速的经济发展，也必然将为房地产行业提供强大而稳定的后盾，并创造出更大的市场。另外，即将在 2012 年上市的楼盘绝大部分都是 2008 年后通过拍卖取得土地的，巨大成本的支出就使得开发商不得不提高房价以保障利润。再者，随着品质提升和市民购房需求的增加，房价自然会水涨船高。3、土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨 2011 年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有，这些政策指向将使得土地增量
17、供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量-9-/13 土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。2010 年 12 月 26 日，在濮阳市国有建设用地使用权公开出让会上，濮阳 2010-c-17、2010-c-18 两宗出让土地，经 13 家省内外房地产开发企业近 15 轮叫价，分别被两家公司以每亩 410 万元与 42
18、0 万元的价格竟得。高价获得开发用地便是给濮阳未来房价一个很好的说明。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。4、企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性 过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“
19、优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在 2012 年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、-10-/13 一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，2011 年这种合作现象初现苗头，预计 2012 年将会大量出现。概念炒作将逐渐失去
20、效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面，重新认识和定位龙城楼市产品的竞争力。并在产品开发、营销战略、后续服
21、务等方面做出相应改进。5、市场热点区域增多，供应向城郊区倾斜 由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向城郊区发展。在“凯帝国际”、“锦绣花园”、“水景湾”、“华府山水”、“近水楼台”、“世外桃源”和“未来花园”再居市城区绝版位置，位列高端在攻城掠地、高歌猛进之时；以“建业城”、“四季果岭”、“上海城”、“紫金苑”、“龙溪地”、“阳光金城”为代表的城郊或近郊楼盘也正以自己特有的方式引领“龙城的大盘时代”；在储多个精品大盘托市的-11-/13 盛况下，以东方花园一期、二期两个经济适用住房项目共计 33 万平方米，建设新村 10 万平方米、盟城新区 4.5 万平方米、阳光丁香园8.3 万平方米共
22、 22.8 万平方米为首的经济适用房或限价商品房也在广大中低收入这庭的翘首企盼下全面展开；而“铜锣湾”工人文化宫项目、“容金国际”和“城中央”、“义乌国际城”的加盟又让龙城的房地产格局发生巨大改变，由原来社区商业和底层商铺为主的商业布局向大型商业发展。另外以建业为代表的城中村改造项目、以河北万通地产为代表的新农村改造项目推出的商品房也会以一定的比例向广大龙城居民开放。届时濮阳市 2012 年的房地产发展涨幅可能会比2011 年更快，热点更普遍！，2012 年可能是濮阳市房地产市场投资的新纪年！6、个人房贷紧中有松 房地产发展到今天，银行对房地产企业的大力支持至关重要，同时购房者的住房贷款业务也
23、成了各家银行疯抢的蛋糕。在 2012 年，金融政策对楼市的影响力还将继续加大。2011 年在宏观政策的调控下，持续加息使得房地产市场的金融政策一度显得非常严紧。但是，如果压抑购房需求，也会使得银行在房贷这块稳吃的蛋糕也越来越小。为了保住这块蛋糕，各家银行在房地产贷款市场上不停地推出新的房贷政策以吸引购房者,而对于2012年的房地产个人信贷而言，可能会有利好于购房者的消息不断出台。“因为各家银行在 2012 年肯定会不惜一切地争抢客源，会出台-12-/13 一系列的优惠措施。为什么各商业银行敢这样做？因为在个人住房贷款上，有央行批准各商业银行视情况实行适当的利率浮动这一政策，因此各行都会把今年度
24、是否执行优惠房贷利率作为招揽客户的杀手锏。”对于普通购房者来说，房贷在选择的时候可根据个人的经济条件来选择合适自己的，因为国家的金融政策主要针对炒房者进行打压，虽然对个人购房有所波及，但影响不大。7、市场需求保持稳定 产品需求向精细化发展 2011 年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因此而带来的居住需求大幅
25、上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求，也将是住房需求的另一大方面。因此，可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速，2012 年房地产市场的需求将会在 2011 年的需求量的基础上平稳增长。在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面，100 平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设-13-/13 计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化
26、发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。8、二手房市场需求旺盛 在一手房市场继续保持稳定发展的同时，二手房也依然保持较为旺盛的市场需求。由于新房价格的上涨，特别是市中心区域和中原油田所在总部区域房价的过高增长，一部分人士会选择购买区位和品位较好的二手房，同时二手房价格也会随着需求的旺盛和新房价格的上涨而上涨。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”又导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。总之，“2012”是一个充满希望、充满梦想的一年，同时也是充满投资机遇的一年，必将成为濮阳楼市空前繁华的一年，既挑战开发商的开发智慧，又考验着投资者的投资眼光。2012 年濮阳楼市，观望、回暖、发展三步曲，一步步走向未来，充满希望、充满梦想的2012 年开始扬帆起航，让我们以昂扬的斗志、饱满的热情、扎实的作风、不甘人后的志气，把“一创双优”活动落实到具体行动上，真正为建设富裕和谐美丽新濮阳做出新的更大的贡献！