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1、 1 成都锦尚花酒店 租用管理的可行性报告 四川蜀府酒店管理有限公司 策划 2 目 录 第一部分 市场调查 一、项目所在区域概况 二、项目所在区域总体经济走势 三、项目周边环境概况 四、区域消费状况 五、项目竞争对手调查 第二部分 项目定位及投资回报分析 一、项目概况 二、项目定位 三、项目组建 第三部分 风险分析及前景展望 一、风险分析 二、风险防范控制措施 三、可提升价值研判及前景展望 四、资金来源、投资回收期及贷款偿还能力 五、可行性结论 3 第一部分 市场调查 一、项目所在区域概况 锦尚花酒店位于四川省成都市东城根下街 26 号，南与天府广场相邻，家乐福近在咫尺，与火车站 6公里，机场
2、 30 分钟。（一）、基本概况：锦尚花酒店共有客房 158间（正在营业），有茶棋牌室半层楼，餐厅半层，合二为一，有二个会议室 20 至80 人。（二）、主要特点：1 交通便利：主要在省委综合楼后，八宝街、长顺街直通，交通十分便宜。2 资源丰富：以前主要接团队和散客，与周边成熟的旅游胜地依江而伴。3 区域消费状况：锦尚花酒店接任后，更名为广安酒店，把广安的群体销售其中 4 二、参考资料 成都及以上酒店目录（单位：元）宾 馆 酒 店 名 称 星 级 所在地 挂 牌 优 惠 团体 成都安国酒店 成都 880 700 340 华洋花园城店 成都 880 460 300 加州花园酒店 成都 580 38
3、0 340 成都绿洲酒店 成都 860 480 380 岷山饭店 成都 880 600 420 四川宾馆 成都 1020 880 620 天仁大酒店 成都 660 420 320 天友国际酒店 成都 800 550 330 新光华大酒店 成都 590 350 310 新华大酒店 成都 880 680 580 银河王朝酒店 成都 1210 630 465 中旅大酒店 成都 980 750 家园际酒店 成都 1430 700 480 锦江宾馆 成都 1104 700 505 喜来登饭店 成都 1432 788 600 总府假日酒店 成都 1500 940 640 5 第二部分 项目定位及投资回报分
4、析 一、项目概况 项目暂定名为锦尚花酒店，位于四川省成都市东城根下街26 号处。酒店楼层分布大致为：一楼以出租的门市，酒店大厅一个约有 60 平方米；二楼为餐厅、茶坊；三楼至九楼是客房，有标准间、单人间，套房，完全按三星级装修的标所需功能配套区和酒店客房部。二、项目定位及收入 形象定位：根据项目投资目标，锦尚花酒店定位为：档次较高、配套设施先进、服务项目完善的集餐饮、往宿、娱乐、休闲、会议于一体化服务的标准三星级，软、硬件设施保证 20年不落后。项目组成：锦尚花酒店由餐饮娱乐部、客房部、功能区组成。初步规划规模为：餐饮部和茶坊：计划月收入 45 万 客房部：160间客房，按 60%入住=96间
5、180元间=17200元/天=51万元 二项合计 1152万元 6 三、投资回报率分析 成本投入概算，川惠大酒店总经营面积约 31500平方米，初步概算为：酒店转让费：350万元 场地年租金：180万元 有效使用率：15 年 四、费用支出部分 第一年营业成本的测算标准，每项均按 1 年计算，第二年按第一年的具体情况进行修订和补充完善，共 781万元，（其中以下 26 项就是成本开支）：1、员工工资及福利性支出（含中、高层管理人员）：按 90 人计算，员工平均工资按 1100元计算（含福利基金、员工工资）=9.9万元12=118.8万元，管理人员工资 40 万，二项共 158 2、员工餐:按 9
6、0 人计算,每人按 7元的生活标准计=630/天365天=23万元。3、水电费：每月按 7 万元计12=84万元。4、油料费：含员工食堂、汽车、工程等每年 12 万元。5、社会保险金：按 30 人计、10 万元 6、设备维修护理：10 万元 7、洗涤费：含清洁用品、水、电费等 20 万元 8、推广费：面向社会、报刊、电视、特邀等 10 万元 9、业务供应品、针织品、客房易耗品、餐厅台布、员工床上 7 用品等 20 万元 10、通讯费：含管理人员通讯费 8 万元 11、办公费：主要用于管理人员的办公费 8 万元 12、差旅费：含管理人员促销、业务往来等 12 万元 13、教肓培训费：每年举办四次
7、培训班、共 5 万元 14、财产保险费：由保险公司评估参保预计 10 万元 15、员工制服费：含夏、冬两季每人 4 套共 15 万元 16、业务招待费：接待有关部门领导、检查工作、业务促销等共 15 万元 17、车辆维修费：8 万元 18、绿化费：含化肥、购设备、换植物和切花等 5 万元 19、清洁排污费：含城市垃圾处理费 5 万元 20、安全消防器材：5 万元 21、总经理奖励基金：10 万元 22、报刊费：含业务书刊、客房订报 3 万元 23、其它费：是不可预料的项目费 10 万元 24、采购成本（餐厅、茶坊）55 万 25、租金 180万 26、资金利息：100万元（三）土地使用费和税项
8、：建设方已办理 第三部分 风险分析及前景展望 一、风险分析 1、经营管理风险 8 企业在于经营，管理决定效益，一个好企业需要有科学、先进的管理方法来动作。每个企业都有自身的特点，好的管理手段能使企业在发展中壮大，在激烈的市场竟争中处于不败之地。而一个落后的管理机制不但会制约企业界的发展，浪费企业良好好的资源，造成效益下降甚至亏损，更甚的是可能破坏企业形象，把一个优质资产变成劣质资产。2、市场风险 市场是无情的，既有旺季也有淡季，市场不会迎合我们，只能我们去适应市场，随着西部大开发和强烈地震后的建设，机遇到来的同时风险也接然而至，准确地分析市场，熟悉市场才能驾驭市场。3、不可预测风险 越高档的酒
9、店，装修越豪华，不可预测风险（如天灾、人祸）造成的损失也就越大。二、风险防范控制措施建议 1、管理机构的建立 应在董事会直接领导之下，应严格人员招聘制度，任人唯贤，同时建立良好完善的后勤、福利、保障制度，不但要请到人才，更重要的是留住人才。机构建立之初就应到最先进、最优秀的行业精英处学习先进的管理经营理念。2、成立专门的市场研究机构 密切关注市场变化收集市场信息，对市场的变化力争做出最快的反应。9 3、全员采用目标管理责任制进行管理 用科学合理的方法统一管理企业生产资料和人力资源，降低经营成本。四、资金来源、投资回收期和贷款偿还能力 投资租用成都锦尚花酒店是广安企业家杜先生回报社会的主要目标，自筹资金第一年转让费为 350万元，年租金 180万元，二项共计 530万的一次性投入，据市场分析投资该项目回收期仅需 2 年，并可得到可观的回报。（一）回报情况：我公司可同贷款银行建立长期的合作关系，银行支持了我们，我们保证把酒店的营业收入全部存入该银行，这样银行每月至少有 30 万元/年 360万的存入，并可产生的更多的利息收入。为此对银行来说其回报也是十分可观的。五、可行性结论 本可行性研究报告以市场调查的结果为依据，尤其是对同行竟争对手进行充分调查和分析，结合区域消费状况对项目进行投资回报分析并数据化，得出的最后结论为：四川蜀府酒店管理有限公司 周国荣 二八年六月