《月威海市房地产市场调研报告5122.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《月威海市房地产市场调研报告5122.pdf（16页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、威海市房地产市场调研报告*机构 研展部 2008.10 城市发展 研究 度假物业 专题 土地市场 房地产 市场 1 2 3 4 一 城市发展研究 城市概况 地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积 5698 平方公里，其中市区面积 769 平方公里，海岸线 985.9 公里。威海市总人口 251 万，市区人口 63 万。年平均气温 12 度，年均降水量 800 毫米。历史沿革 属青州，东方夷之地，菜夷聚居 先 秦 南北朝 北齐时，初
2、设文登县，经古未变 明 初 防倭寇，明设威海卫，因而得名 近 代 清末年，英国殖民地，强租卅年 现 代 地级市，辖三市三区，终成现状 城市性质 海洋经济大市拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市对韩贸易桥头堡，与 8 个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有 16 个国家名牌产品、7 个全国驰名商标。优秀旅游城市素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住
3、的范例城市之一。城市经济 GDP：07 年 GDP 总量达到 1580 亿，年均增长率超过 15%。人均 GDP 达到 6.32 万元，比上年增长 14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长 12%，预计 2010 年进入全国百万人口城市行列。三产：2007 年三产比例 8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济 旅游业 借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000 公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。2007 年，全市旅游业接待海内外游客 1384.69
4、 万人次，旅游总收入 130.69 亿元，比上年分别增长 20.4%和 28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达 8.2%和 27.1%。城市规划 一个主中心：威海市区 四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛 三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的 A 字形结构 人口规模：近期 2010 年规模为 100 万人，远期 2020 年规划 130 万，远景 2020 年以后控制在 150 万，基础设施按照 170 万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“
5、威海市”指整个三区三市的威海。城市规划 市区功能规划 主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环 翠 中 心 区 高区 经区 城市发展 城市向西向南发展，即向高区和经区发展。城市带状格局 三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活”。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多
6、交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11 文 化 路 2 新 威-青 岛 路 3 世 昌 大 道 4海滨路 5嵩山路 城市竞争分析 威海市 SWOT 竞争分析 国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩 全球宜居城市 环黄海经济圈 距离日韩最近城市 交通不理想，火车机场远离市中心 下辖三市城市化进程较低 与国际化滨海城市概念打造有较 远距离 第三产业快速发展 稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大 与国内外沟通加强 假期调整带来的分时度假产品的发展契机 整体消费水平较低 房地产受宏观调控影响较大 来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大 核电站的不确定性影响 二 土地市场研究 土地出让 08 年（到 9 月
7、底）土地出让达到峰值，共出让 82 宗 422 万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。05 年以来，威海市土地出让较快增长。住宅用地出让 07 年共出让住宅用地 216 万平米，占全年出让土地的 83%。08 年至今共推出 25 宗住宅用地，成交 122 万平米，占已出让土地的 29%左右。进入 08 年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。价格变化 与 07 年相比，08 年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。总结 威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入
8、08 年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。三 房地产市场研究 整体特征GDP 经济周期对房地产周期的影响 2007 年威海市人均 GDP6.32 万元（折合约 9000 美元）已超过 8000 美元，房地产市场进入平稳发展阶段；市场需求以改善型需求为主，质量和数量并重。人均 GDP 超过 8000 美元，房地产进入平稳发展阶段。2007 年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓 从整体房地产市场来看，威海房地产开发投资逐年稳步增长，从 2003 年的 43.69 亿到 2007年 94.8 亿，五年间增长了 217%，投资开发力度大。整体特征房地产开发投资 2007 年房地产投资占全市固定投
9、资的 12.6%，比例持续上升 房地产投资占固定投资的比重经过 04、05 年的探底回顾之后，进入高速上升阶段。整体特征房地产开发投资比例 房地产发展状况 年份 商 品 房施 工 面积（万）增 长率 竣 工面 积（万）增 长率 商品房销售面积（万）增 长率 销 售额（亿元）增 长率 人均居住面积（）2003年 531.1 20%169.7 0%150.5 24.2%24.8 21.6%15.53 2004年 538.7 1.4%155.3-9.2%196 30.3%35.3 42.3%16.45 2005年 723.8 31.4%188.6 21.4%190.3-2.9%37.1 5.1%17
10、.72 2006年 335.17 15.4%230.5 22.1%225.28 18.4%51.99 40.2%18.31 2007年 1087.29 27.8%261.6 13.5%328.83 46%92.16 77.3%18.79 2008年（1-4月）837.13 25.3%同比 74.13 59.5%同比 23.3 82.4%同比 2003-2008 年威海市房地产开发数据 威海市房地产业发展始于 1985 年的老城区改造，先后经历了 1985-1992 年的起步、1992-1993年的开发热、1994-1997 年的调整和 1998 年以来的快速发展阶段。2000 年以来，威海市通
11、过多种媒体和活动宣传其居住环境，“威海最适合人类居住的地方”成为城市品牌，为房地产市场增加了新活力。施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没有较大波动。施工面积：除 05 年因宏观政策影响，出现负增长，其他年份均稳中见涨。销售面积：近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民改善居住环境，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅增加，也是威海整体房价上涨的驱动。人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较低，其中市区（不含三市）人均居住面积为 23.6 平方米，高于全市平均水平。改善住房环境等
12、需求将在未来逐步释放。五年规划：根据威海市住房建设规划，未来 5 年内，威海市区将建设 1436 万平方米的住宅，平均每年开发建设 287 万平方米的商品房住宅。2012 年，威海市区人均居住面积将达到 32 平方米。板块特点板块划分 威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划分，从大威海市场看，可以分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。威海市区板块主要由构成威海市区的环翠区、高区和经区构成，因此分为环翠板块、高区版块、经区版块。环翠区：威海市传统市中心，面积 368 平方公里，人口 31.1 万。高区：国家级高新技术产业开发区，面积 121.9 平方公里，人口 18 万。经区：国家
13、级经济技术开发区，面积 194 平方公里，人口 10 万。板块特点环翠板块 环翠区主要在售楼盘：序号 楼 盘 名称 总建面积 开盘时间 销售率 1 山 海 华府 7 万 2008.10 2 环 翠 家园 7.5 万 2007.8三期 70%3 伴 月 湾国 际 度假村 1.5 万 未开盘 4 海 韵 华府 50 万 2007.5 70%5 山 水 家园 13 万 未开盘 6 环 翠 花苑 4.6 万 2007.12 30%7 伴 月 湾山 海 名宅 6 万 三期认购中 一二期售完 8 阳 光 海岸 1.7 万 2008.10 40%9 望海园 4 万 2008.1 30%10 99 名邸 2.
14、4 万 2007.12 80%1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 环翠区在售楼盘较多，总体去化情况较好，未来可售面积约 30 万平方米。板块特点环翠板块 楼盘分析：序号 楼盘名称 建 筑 类型 容积率 绿化率 主力面积 均价（元/）装修情况 1 山海华府 别墅 0.55 60%175-220 毛坯 2 环翠家园 多层 1.16 38.4%三室 90-140 4680 毛坯 3 伴月湾国际度假村 别墅 0.43 53%精装 4 海韵华府 多 层 高层 1.74 39.3%三室150-170 5400 毛坯 5 山水家园 多 层 高层 1.45 42%二室 90-100 三室 120 毛坯
15、6 环翠花苑 多层 公寓 1.65 40.5%住 宅 三 室120-130 公 寓 一 室39-52 7200 精装 7 伴月湾山海名宅 多 层 小高 1.126 41.2%三室 120 7000 毛坯 8 阳光海岸 高 层 公寓 2.6 42%一室 40-50 7000 精装 9 望海园 高层 3.3 40.8%二室 70-100 5600 毛坯 10 99 名邸 别墅 0.59 150-250 15800 精装 主城区产品客源丰富，建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层；普通住宅的主力面积为 90-100 的二室和 120-130 的三室；价格跨度较大，从 5000-16000 元/均有，一线
16、海景房价格超过 12000 元/。板块特点高区板块 高区主要在售楼盘：序号 楼盘名称 总建面积 开盘时间 销 售率 1 新浪屿颐景园 8 万 2007.10 70%2 国际海景城 19.8 万 2007.11 50%3 海悦国际 11.3 万 2007.7二期 50%4 仁泰旅游度假花园 14 万 60%5 自由东方 3.9 万 2006.5 90%6 洪福庄园 20 万 2007.5 80%7 碧海庄园 3.6 万 2008.10 8 青青小城 7 万 2005.4 80%9 蓝堡 1.8 万 2008.3 40%高区在售酒店式公寓项目较多，销售情况良好，后期供应量在 10 万平米左右。板块
17、特点高区板块 楼盘分析：序号 楼盘名称 建 筑 类型 容积率 绿化率 主力面积 均价（元/）装修情况 1 新浪屿颐景园 多 层 高层 1.75 40%二室 95 8000 精装 2 国际海景城 高 层 公寓 2.47 45%二 室 60-90 18000 精装 3 海悦国际 高 层 公寓 4.33 31%一室 60 9000 精装 4 仁泰旅游度假花园 多 层 小高高层 2.96 39.6%二室三室 80-150 11000 精装 5 自由东方 高 层 公寓 4.95 31.1%二 室 50-70 8000 精装 6 洪福庄园 多层 40%二 室 80-90 6000 毛坯 7 碧海庄园 别墅
18、 0.41 59.8%300-800 500万起价 精装 8 青青小城 高 层 小高 1.7 70%三室110-130 6500 毛坯 9 蓝堡 高 层 公寓 4 30%一 室 30-50 5650 毛坯 高区产品丰富，外部客源较多（占 50%以上），建筑形态丰富；在售主力面积住宅为 90 平米的二室，酒店式公寓为 60-90 平米二室和 30-50 平米一室；价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景较好。板块特点经区板块 经区主要在售楼盘：序号 楼盘名称 总 建 面积 开 盘 时间 销 售率 1 滨海龙城 17 万 06.11 一 期50%2 丽景健康花园 6.6 万 06.1
19、0.5 80%3 乐天世纪双子座 72 万 07.11.14 30%4 海源丽都 10 万 04 年 售完 5 嘉和花园 7.77 万 08.09 20%6 小城故事 38.6 万 08.09 一 期10%7 五洲太阳城 86.77 05.12 二 期50%8 悦海世家 15 万 07.05 售完 经区住宅供应量充足（200 万平米左右），居于三区之首，销售情况一般。板块特点经区板块 楼盘分析：序号 楼盘名称 建筑类型 容积率 绿化率 主力面积 均价（元/）装修情况 1 滨海龙城 高层、小高层、多层、LOFT 公寓 1.61 40.9%二室 90，三室110-130 6000 LOFT 精装
20、2 丽景健康花园 多层、小高层 40%二室85-95，三室 110 4900 毛坯 3 乐天世纪双子座 高层公寓 2 40%51-123复式 5700 精装 4 海源丽都 多层 1.58 43.6%三室120-135 3400 毛坯 5 嘉和花园 多层、小高层 1.35 39%二室90-110 4500 毛坯 6 小城故事 多层、小高层 1.3 40%二室80-110 4200 毛坯 7 五洲太阳城 多层、联排别墅 1.05 60%二室85-95，三室110-135 4800 毛坯 8 悦海世家 高层、小高层、多层、联排 1.22 48%三室150-160 9200 毛坯 经区定位较低，主要针
21、对工薪阶层；建筑类型丰富，基本涵盖所有产品线；主力户型以 90 平米的二室和 120 平米的三室为主；价格处于全市较低水平，毛坯为主，价格在三大区域中有突出优势。价格变动 环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首；高区依托高科技产业支持，同时拥有海景资源，生活环境优越，外地客户较多；经区房价较低，客户多针对工薪阶层，以本地客户为主。上半年，威海市高档住宅整体价格上涨 5.8%，其中环翠区上涨 6%，高区上涨 7.8%，经区上涨 3.6%。市场综述 开发理念 威海房地产开发商开发理念仍较为落后，缺少产品升级和产品创新，对度假型物业的关注不够；缺少大局观，不能合理规划，海景、度假等元素未
22、能充分挖掘；产品缺乏国际元素，缺乏度假情调。存在机会 威海是中国宜居城市，收国内外关注较多，东北、河南、河北、韩国等地客源较多；国家假期调整，分时度假产品存在较大发展空间；投资性客户均为二次置业或者多次置业，对住宅的品质要求较高，海景、度假、休闲、国际化等元素应充分融入产品；海景资源稀缺，海景产品的保值增值性能优越。市场综述 板块比较 开发空间（未来供应）：经区高区环翠区；建筑容积率：环翠区高区经区；土地价格：环翠区高区经区。四 度假型物业专题研究 板块分布 威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品，包括海景别墅、海景公寓、高档海景住宅等。从大威海市的概念看，度假型产品主要分布在威
23、海市区板块、荣成石岛板块、乳山板块，分别依靠威海北部旅游度假区、石岛、乳山银滩等海景资源。市区板块 石岛板块 乳山板块 说明 关于乳山、石岛板块发展的不利因素：核电站 按照国家的核电中长期发展规划，山东半岛将修建三座核电站，分别是烟台海阳核电站、乳山核电站和荣成核电站。其中，海阳核电站已经开工建设。乳山核电站距离乳山银滩度假区板块仅 5 公里，乳山核电站与荣成核电站相距 20 公里。因此，乳山板块和石岛板块已经受到核电站的影响，并且这一影响在未来一段时间将会持续。产品分布 市区板块：依靠北海旅游度假区和省级旅游度假区的建设，以及人文和自然环境，发展出众多度假型物业产品。银滩板块：银滩旅游度假区
24、位于威海乳山市境内，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海。1992 年 7 月开始兴建，1994 年 7 月被批为省级旅游度假区，规划面积 8.5 平方公里，规划控制面积 65 平方公里，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。产品分析 区域 楼盘名称 建筑类型 主力面积 装 修 情况 开盘时间 均价（元/）客户来源 去化率 市区板块 新浪屿颐景园 多层高层 二室80-110 精装 2007.10 8000 外地、本地 55%国 际 海 景城 高层 二室60-90 精装 2007.11 18000 外地 50%仁 泰 旅 游度假花园 多 层 小 高高层 二室三室 80-150 精装 2007
25、年 10000 韩国、外地 60%99 名邸 别墅 150-250 精装 2007.12 15800 外地、20%悦海世家 高层、小高层、多层、联排 高层 150-160 毛坯 2007.5 9200 本 地 官员、外地商人 售完 碧海庄园 别墅 300-800 精装 2008.10（未）500-2000万 银滩板块 银 滩 海 景花苑 小高 别墅 别墅 191-328 小高层 37-60 精装 2006.10 7300 北京上海等 60%颐 和 花 园别墅 别墅 精装 2006 联排 5300 双拼 7080 北京上海天津等 70%案例分析国际海景城 基本资料 开 发 商：威海鸿建房地产有限
26、公司 项目位置：高区国际海水浴场海景广场 占地面积：80000 平方米 建筑面积：19.8 万平方米 容 积 率：2.47 总 户 数：45%物业形态：高层公寓 均 价：18000 元/平米 开盘时间：2006 年 案例分析国际海景城 景观规划 分为东西二区。东区包括海景酒店公寓、商务公寓、国际公寓、专家公寓和美食城。建筑面积 98000 平方米。西区建筑面积 100000 平米，由海景公寓和酒吧商业街组成。西区 东区 案例分析国际海景城 建筑特色 七大建筑科技系统：高热工性能围护结构保温热系统 高性能保温隔热玻璃门窗系统 天棚辐射采暖制冷系统 指环式新风系统 中央吸尘系统 同层排水系统 全系
27、统国际品牌整合内装修系统 建筑空间设计贯穿游艇享受，以游艇空间为船头的“豪华游轮”建筑。按照世卫组织住宅健康标准，采用七大建筑科技系统，打造节能舒适的商务休闲高档住宅。案例分析国际海景城 户型分析 户型：1/1/1 建面：56.85 弧形观景阳台，观海卧室和客厅 户型：2/2/1 建面：91.13 开敞式观海平台，主次卧室和厨房均面海 次卧接连观海阳台 案例分析仁泰旅游度假花园 基本资料 开 发 商：威海市盛元房地产开发有限公司 项目位置：高区北环海路 占地面积：平方米 建筑面积：14 万平方米 容 积 率：2.96 绿 化 率：39.6%总 户 数：908 户 物业形态：多层、小高层、高层
28、均 价：11000 元/平米 开盘时间：2007 年 3 月 案例分析仁泰旅游度假花园 景观规划 小区建筑呈多层扇形向海滩展开，依次布局 2 栋 33 层、2 栋 29 层高层、2 栋 11 层小高层和2 栋多层，扩大海景视野。景观以中央下沉式休闲健身广场为原点，艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列。新古典欧式风格建筑，富有动感立面，整体线条简洁明快。案例分析仁泰旅游度假花园 户型分析 户型：3/2/2 建面：126 南北向观景阳台、露台 动静分离 户型：2/2/1 建面：130 客厅、卧室均朝南 大面积观景阳台，连接主次卧 阳台 阳台 案例分析银滩海景花苑 基本资料 开 发 商：乳山华银置
29、业有限公司 项目位置：乳山市银海路 占地面积：19 万平方米 建筑面积：10 万平方米 容 积 率：0.52 绿 化 率：52%总 户 数：1037 户 物业形态：小高层、别墅 均 价：独栋别墅 8800 元，小高层 4700 元 开盘时间：2006 年 6 月 案例分析银滩海景花苑 景观规划 按照建筑高度，从海滨向内布置独栋、联排、叠拼和小高层，充分利用海景。会所等布置在小区中央，起到对别墅区和公寓的分隔作用。别墅区 小高层 案例分析银滩海景花苑 户型分析 建筑类型 套数 层数 面积区间 交房标准 小 高层 4栋832 13 37-60 精装修 独 栋别墅 101 3-4 191-328 精
30、装/毛坯 联 体别墅 52 3 253-268 精装修 叠 加别墅 52 5 191-328 精装修 小高层 1/1 2/1 37-60 小户型，南向阳台观海 独栋 248 案例分析悦海世家 区域：位于威海市区南部的滨海亲水板块，环翠区与经区交界处 位置：西侧与海滨路相连，北侧为威海公园，东侧为悦海公园及海岸线 环境：位于海岸公园生态带的中心位置，周遍配套完善 指标：项目占地约 184 亩，建筑面积为 15 万平方米，容积率为 1.22 物业类型：多层、小高层、高层、别墅、星级酒店等 建筑风格：现代主义建筑风格。基本资料 案例分析悦海世家 开发现状 项目分二期开发建设，一期产品为 8 栋“8+
31、1”带电梯板楼。建筑密度 14.8%，容积率 1.22，绿化率 48%，绿地面积 58903 平米。2007 年 7 月 18 日开盘。户型及售价 户型从二室二厅到四室二厅二卫，面积从 100 平方米到 230 平方米不等，大尺度格局。整体布局紧凑、短进深、大开间、南北通透、多面采光，无精装修，交房标准为毛坯房，得房率约 80%；总价区间 90-230 万,起价 8300 元/平方米，均价 9600 元/平方米，一户一价，价格接受度相对要求偏高。项目主题定位 中国海岸人居第一区的概念，而且打出的概念是三大海景公园一个悦海世家，双生态健康社区 案例分析悦海世家 悦海世家一期全部采用小高层的电梯板
32、楼设计，填补了威海市场的空白，抓住本地客群对板式物业的喜好。一梯两户，南北通透性得到很好的诠释，短肢剪力墙结构，无梁无柱，空间更为开阔。悦海世家项目有利因素 案例分析悦海世家 现象 客观分析 产生后果 开盘户型偏大 威 海 的 异地购房人群中自住需求占大多数，使用物业局限于短期度假。与海景 酒店的精巧套房形成竞争，不利于异地人群短期度假购买 产品创新不足 区 域 项 目同质化竞争严重，体现在建材标准、交房标准及品牌使用上的雷同 设计上 与区域内其他竞争楼盘相比并没有体现产品差异，不能有效避开与竞争项目的正面交锋 悦海世家项目不利因素统计 案例分析99 名邸 基本资料 开 发 商：山东宏领地产开
33、发有限公司 项目位置：环翠区伴月湾孙家疃镇合庆村 占地面积：1.42 万平方米 建筑面积：2.4 万平方米 容 积 率：0.59 总 户 数：83 户 物业形态：多层，别墅 均 价：均价 15800 元/平米 开盘时间：2007 年 12 月 9 号 销售速度：截止 08 年 8 月 28 日，剩 20 套左右大户型 案例分析99 名邸 景观规划 花桥穿梭其间，带状的树林，海景、林景、园景交替呈现。独特的私家庭院和露台设计 独特、丰富多彩的台阶式造型 依靠独特的自然优势，构筑封闭式社区大庭院。案例分析99 名邸 户型分析 150250 平米的主力户型。首层庭院、下沉式庭院、单户双庭院独特。大庭
34、院、大露台 门廊、坡屋顶、雨雪廊、观海廊桥 案例分析新浪屿颐景园 基本资料 开 发 商：威海西港房地产有限公司 项目位置：威海市环海旅游路与长春路交汇处西 占地面积：3.3 万平方米 建筑面积：8 万平方米 容 积 率：1.75 总 户 数：500 余户 物业形态：多层 7 栋、高层 3 栋 均 价：均价 8000 元/平方米 开盘时间：2007 年 10 月 景观规划 社区内设有叠水喷泉广场、亲水平台、儿童乐园、健身休闲广场等观景，雕塑小品点缀其间；三面环海，在家感受潮起潮落；案例分析新浪屿颐景园 由 7 栋多层和 3 栋高层构成一全封闭海景社区 人车分流的线路设计，最大限度的保障业主的出行
35、安全 户型分析 61.53 平米到 138.41 平米，二十六种种户型；110 平米以内宜居小户型占到 50%；90%以上户型南北通畅；独一无二外开窗式卫生间 案例分析新浪屿颐景园 结论 物业形态：集中在海景别墅和海滨公寓住宅；主力面积：高档住宅主力面积是二室 90 平米左右，酒店式公寓以 50 平米左右一室为主，别墅类项目区间较大；装 修：90%为精装修房源，装修标准公寓为 1000-1500 元，别墅 3000 元；价 格：市区板块成交均价在 10000 元/平米以上，其它板块均价 6000 元；客 户：成交客户以外地度假型、养老型为主，兼有本地改善型客户。销售情况：销售速度一般，受一定程度的宏观调控影响。THANKS！