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1、 连锁事业 商圈调查与选店 1 商圈调查与选店 *目 录 *壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件 2 商圈调查与选店 总 则 一、商 圈 调 查 的 目 的 调 查 商 圈 可 了 解 预 设 商 店 营 业 范 围 内 的 地 理 区 域，以 协 助 适当 零 售 地 点 的 选 择，商 圈 调 查 的 目 的 包 括：1、了 解 地 区 居 民 的 人 口 特 性、社 会 经 济 变 项 及 生 活 形 态 等。2、确 定 产 品 组 合 及 促 销 重 点。3、分 析 商 圈 是 否 重 迭。4、
2、计 算 在 某 一 地 理 区 域 内 应 开 几 家 店。5、找 出 商 圈 内 的 障 碍，包 括：A 道 路 设 施 不 便。B 人 口 拥 挤。C 交 通 过 度 拥 塞。6、法 规 方 面 考 虑 租 税、执照、营运、最低 工 资 及 都 市 区 域 划分 情 况。7、其 它 因 素：了解 一 地 区 内 同 性 质 的 竞 争 家 数（竞 争 是 否 激烈）、将 来 的 变 动 趋 势、供 应 商 位 置、运 输 是 否 方 便（交通 状 况）、可 否 利 用 物 流 中 心 一 次 补 齐 所 需 物 品，及 停 车场 是 否 宽 广 等。二、商 圈 调 查 作 业 范 围 1、
3、直 营 店 的 展 店 前 商 圈 调 查 及 立 地 调 查、报 告。2、加 盟 店 加 盟 意 向 后 进 行 商 圈 调 查、评估，以评 定 是 否 适 合 开店。三、权 责 单 位 及 权 责 的 确 立 商 圈 调 查 作 业 由 展 店 单 位 主 管，负责 门 店 的 寻 找、研 判 分 析。四、营 业 展 店 组 织 架 构 五、展 店 开 发 岗 位 职 责 1.商 圈 情 报 之 主 动 收 集。2.商 圈 资 料 之 建 立。3.商 圈 之 规 划、评 估、分 析 报 告。4.执 行 开 店 之 布 点 策 略 制 度。5.展 店 计 划、活 动 之 推 动。6.商 圈
4、地 点 选 择、开 店 技 巧 制 度 之 建 立 及 教 导。7.租 店 及 选 店 业 务 之 执 行。8.租 金 行 情 之 分 析 了 解 和 呈 报。9.竞 争 厂 商 开 店 情 报 之 搜 集 及 应 对 策 略 之 拟 定。10.定 期（每 季）展 店 发 表 会 之 规 划 与 推 动。营业单位 展店开发 展店工程 营业管理 3 商圈调查与选店 11.展 店 评 审 作 业 之 规 划 与 推 动。12.准 加 盟 店 之 拜 访 和 公 关。13.和 房 东 之 租 店 谈 判。14.与 法 务 订 定 租 店 合 同。15.执 行 开 店 管 理 及 制 度。16.不 良
5、 店 之 迁 移 和 淘 汰。17.其 它 有 关 展 店 事 项。贰、商 圈 的 定 义 商 圈（trade area）是 指 一 家 零 售 商 店 的 顾 客 所 来 自 的 地 理 区 域。依 据 商 店 获 取 顾 客 的 百 分 比 将 商 圈 划 分 为 三 部 分：1 主 要 商 圈(primary trading area)：商 店 在 此 区 域 内 的 顾 客 数 约 占总 顾 客 数 的 55 70%。2 次 要 商 圈(secondary trading area)：商 店 在 此 区 域 内 的 顾 客 数 约占 总 顾 客 数 的 15 25%。3 边 缘 商 圈
6、(fringe trading area)：商 店 在 商 圈 中 剔 除 前 两 种 商 圈后，剩 余 的 顾 客 所 构 成 区 域。注：商 圈 基 本 上 是 没 有 形 状 的，然 而 为 了 方 便 计 划，一 般 事 前 规划 可 用 圆 形 或 地 形 式 来 为 商 圈 推 算。边 缘 商 圈 （包 含 剩 余 的 顾 客）次 要 商 圈 （包 含 大 约 二 成 的 顾 客）主 要 商 圈 （包 含 大 约 七 成 的 顾 客）商店 4 商圈调查与选店 叁、商 圈 调 查 流 程 NO 布点计划 确立商圈调查 绘制简图 选定 抽样点 搜集资料 政府出版资料 商圈内资料 人口所
7、得资料 商店分布资料 集合场所资料 交通状况资料 人潮流动资料 建筑物资料 竞争店资料 人潮变动资料 政府未来变动 年龄分布资料 教育程度资料 地区人口资料 拟写商圈报告 展店 归档 评估 YES NO YES 取消调查 5 商圈调查与选店 肆、商 圈 调 查 重 点 与 调 查 方 式 一、商 圈 范 围 划 分 确 定 如 有 以 下 各 情 况 限 制,因 而 为 其 商 圈 之 范 围 划 分 点：1.商 圈 范 围 A.集 中 型 商 圈 主 要 商 圈 半 径 在 2000米 以 内，次 要 商 圈 半 径 在 2000米 5000米 之 间，边 缘 商 圈 在 5000米 以 外
8、。B.分 散 型 商 圈 主 要 商 圈 半 径 在 500米 以 内，次 要 商 圈 半 径 在 500米 1000米之 间，边 缘 商 圈 在 1000米 以 外。2.马 路 之 分 界、凡 超 过 米 宽 之 道 路 四 线 道 以 上 或 中 间 有 栏 杆、安 全 岛 阻 隔、主 要 干 道 3.铁 路、平 交 道 之 阻 隔 因 铁 路、平 交 道 之 阻 隔,使 人 们 交 通 受 阻 而 划 分 成 两 个 不 同 商 圈 4.高 架 桥、地 下 道 阻 隔 因 高 架 桥、地 下 道 阻 隔，使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈。5.安 全 岛 之 阻
9、隔 因 安 全 岛 阻 隔，使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈。6.大 水 沟 因 大 水 沟 阻 隔，使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈。7.单 行 道 因 单 行 道 阻 隔，使 人 潮 流 动 不 易 而 划 分 成 不 同 商 圈。8.人 潮 走 向 由 于 人 潮 走 向 之 购 物 习 惯 与 人 潮 流 动 之 方 向，使 该 区 形 成 一 独 立商 圈。二、商 圈 之 界 定 方 法 Compass 法 则 是 从 各 家 竞 争 店 铺 规 模 power开 始，掌 握 吸引 力 方 面 的 不 同 点，设 定 领 域 的 境
10、 界 的 方 式，其 计 算 公 式 如下 列 所 示。路 程 距 离 的 测 量 利 用 车 子 的 里 程 表 便 可 简 单 的 测出。例：从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点=竞争店的卖场面积 1 +计划用地的卖场面积 6 商圈调查与选店 Compass 法 则 的 限 制：1.只 考 虑 距 离，未 考 虑 十 字 道 路、小 路 口 等 道 路 及 交 通 状 况。2.顾 客 认 知 的 距 离 会 受 购 物 经 验 影 响，如 果 服 务 良 好，商 店 设 施 优 越，形 成 顾 客 对 此 商 店 之 良 好 印 象，顾 客 认 知 的 距 离 会 比 真 正 的 距 离
11、 短。A 竞争店 60 平米 B竞争店 20 平米 计划地 30 平米 1000 米 600 米 1计划地与A 竞争店的分歧点：1000 米 1000 米 商圈的境界点=414 米 60 平米 2.414 1 +30 平米 2计划地与B 竞争店的分歧点：600 米 600 米 商圈的境界点=330 米 20 平米 1.816 1 +30 平米 7 商圈调查与选店 三、绘 制 简 图 1.集 中 型 商 圈 为 周 边 5000米 简 图 分 散 型 商 圈 为 周 边 1000米 简 图 2.标 出 重 要 建 筑 物 及 楼 别 金 融 大 楼，办 公 大 楼 3.著 名 商 店 及 影 响
12、 生 活 型 态 之 地 段 特 征 戏 院、百 货 公 司 4.人 潮 汇 集 之 地 段 商 店 群 及 大 型 集 客 场 所 超 级 市 场 娱 乐区 之 同 等 类 5.标 出 竞 争 店 或 同 性 质 商 店 所 在 之 位 置、抽 样 点 之 所 在 位 置 6.可 与 本 企 业 连 锁 店 有 互 补 作 用 之 门 店 7.政 府 重 要 之 行 政 中 心 8.车 站、加 油 站、学 校、停 车 场、市 场、公 园 等 特 定 族 群 会集 场 所 9.标 出 街 道 之 行 进 方 向 单 行 道 方 向 10.标 出 未 来 促 销 活 动 发 之 地 点 四、抽
13、样 点 及 发 点 之 选 择 确 定 1.抽 样 点 之 选 择 (1)办 公 人 口 或 上 班 族 汇 集 之 地 点 未 来 适 合 设 店 之 地 点 (2)人 潮 走 向 汇 集 地 点 (3)固 定 人 口 较 集 中 流 动 之 地 点 (4)可 能 形 成 未 来 的 商 店 群 之 地 段 (5)预 定 三 四 个 抽 样 点 (6)其 中 尽 量 以 一 个 抽 样 点 为 同 性 质 之 商 店 2.发 点 之 选 择 (1)主 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 (2)次 消 费 群 走 动 频 繁 之 点 (3)区 分 消 费 群 活 动 频 繁 之 时 段 五、商
14、 圈 特 征 1.商 店 特 色 及 分 布 情 况 (1)建 筑 型 态 A.于 主 要 商 店 街，主 要 干 道 上 之 建 筑 其 建 筑 高 度 B.新 大 楼 与 旧 式 建 筑 之 分 布 C.目 前 之 改 建 情 况 D.一 三 年 内 可 能 改 建 之 趋 式 (2)行 业 型 态 A.于 主 要 商 店 街、干 道 之 行 业 类 型 B.以 何 产 品 为 主，贩 卖 产 品 之 层 次 (3)分 布 家 数，见 附 件 表 格 一。A.以 抽 样 点 之 平 行 道 路 为 主 要 调 查 对 象 B.主 要 道 路 之 商 店 分 布 明 细 a.将 商 店 分
15、门 别 类 记 录 b.并 将 其 统 计 填 入 明 细 表 C.于 主 要 干 道、大 马 路、相 同 商 店 之 家 数 D.商 店 汇 集 地 带 之 概 述 8 商圈调查与选店 E.以 商 店 辅 助 店、竞 争 店 正 确 所 在 位 置 标 注 于 商 圈 简 图。(4)地 点 类 型 A.孤 立 店 B.未 规 划 商 业 区 C.规 划 购 物 中 心 2.住 宅 特 色（集 中 型 商 圈 可 不 用 调 查）(1)建 物 型 态 A.实 地 了 解 于 本 商 圈 内 住 宅 区 之 建 筑 型 态 a.建 筑 高 度，楼 数 b.建 筑 型 式 为 新 式 或 旧 式
16、c.分 布 区 域 B.目 前 之 改 建 情 况 C.一 三 年 内 可 能 改 建 之 趋 式 (2)分 布 情 况 A.实 地 了 解 该 区 之 实 际 住 户 与 建 筑 物 之 分 布 情 况 B.将 该 商 圈 分 为 a.商 店 区，以 甲 为 代 码 b.辨 公 区 甲 为 代 码 c.新 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 d.旧 式 住 宅 区 以 乙 为 代 码 e.文 教 区，以 丙 为 代 码 C.于 简 图 上 分 别 划 定 区 域，制 作 商 圈 D.并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 3.集 会 场 所 (1)场 所 类 型 A.本 商 圈 内
17、汇 聚 人 潮 之 场 所 类 型 a.商 店 肯 德 基、麦 当 劳，百 货 公 司 b.戏 院 c.政 府 之 行 政 机 关 d.展 览 会 场 e.学 校、文 教 机 关、公 园 f.补 习 班 g.表 演、竞 技，比 赛 场 所 h.菜 市 场，超 级 市 场 i.证 券 公 司 B.聚 集 人 口 类 型 a.青 少 年 b.上 班 族 c.特 定 行 业 人 士 d.家 庭 主 妇 (2)动 线 A.人 潮 汇 集 流 动 之 路 线 B.人 潮 汇 集 流 动 之 主 要 方 向 9 商圈调查与选店 4.竞 争 者 分 析 了 解 既 存 竞 争 者 的 数 量 及 大 小、所
18、 有 竞 争 者 的 强 弱 势 评 估、短 期 及 长 期 的 展 望、饱 和 的 程 度。见 附 件 表 格 二。(1)卖 场 气 氛 本 区 内 对 本 企 业 较 有 影 响 性 之 竞 争 店，其 卖 场 气 氛、购 物 环 境、服 务 态 度 (2)来 客 数 该 竞 争 店 每 日 之 成 交 客 户 数 (3)平 均 消 费 额 A.了 解 该 店 之 各 类 客 数 与 消 费 金 额 比 例 B.根 据 此 比 例 再 分 别 乘 其 价 格 C.加 总 后 求 其 平 均 值 即 为 平 均 消 费 额 (4)营 业 额 来 客 数 平 均 消 费 额 每 日 营 业 额
19、 每 日 营 业 额 每 月 工 作 天 数 每 月 营 业 额 5.商 店 组 合 商 店 组 合 是 否 互 相 配 合，可衡 量 各 商 店 间 是 否 可 互 换 顾 客，见附 件 表 格 一。例 如：(1)药 房、超 市、面 包 店、蔬 果 店 及 肉 店。(2)百 货 公 司、衣 饰 店、裤 袜 店、内 衣 店、鞋 店、珠 宝 店。六、人 潮 状 况 实 地 抽 样 方 式 1.主 要 人 潮 走 向 (1)平 日 及 假 日 之 女 性 人 潮 状 况，见 附 件 表 格 三 A.将 一 周 之 时 间 区 分 为 段 a.周 一 周 五 b.周 六、周 日、国 定 假 日 B.
20、以 点 每 两 小 时 细 分 为 一 个 小 段 C.以 分 钟 为 其 抽 样 时 段 之 样 本，并 计 算 其 抽 样 点 之 实 际经 过 人 数、摩 托 车、汽 车、助 动 车、脚 踏 车 D.抽 样 时 将 女 性 人 潮 分 为 15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁 以 上 见 附 件 表 格 四。E.将 每 抽 样 之 数，转 变 成 以 个 小 时 之 人 潮 流 动 数 例：以 分 钟 为 抽 样 得 该 抽 样 点 人 数 为 ，将 Z，则 为 其 可 能 之 人 口 流 动 数 F.将 其 数 字 依 时 段 填 入 人 潮 流 动 抽 样 表 G.将 人
21、 潮 流 动 抽 样 之 数 字 以 线 图 表 示 人 潮 分 布 图 2.人 口、住 家 户 数 推 算（集 中 型 商 圈 可 不 用 调 查）(1)固 定 住 家 a.该 商 圈 建 筑 物 来 推 算 当 地 住 家 户 数 b.以 户 数 得 当 地 预 估 人 口 数 c.将 各 抽 样 点 人 口 数 平 均 减 当 地 人 口 数 得 外 来 流 动 人 数 (2)办 公 户 数 10 商圈调查与选店 a.计 算 该 区 之 公 司 家 数 b.该 区 公 司 家 数 （人）该 区 办 公 人 口 c.该 区 办 公 人 口 即 为 该 区 之 半 固 定 人 口 3.交 通
22、 状 况 见 附 件 表 格 五。(1)公 车 之 往 返 方 向 A.经 过 该 商 圈 公 车 之 起 站 与 经 过 路 线 B.经 过 该 商 圈 公 车 之 将 行 驶 路 线 与 终 点 站 (2)下 车 后 之 走 向 A.为 转 车 之 目 的 行 经 之 路 线 B.为 休 闲、购 物 之 目 的 行 经 之 路 线 C.为 回 家 之 目 的 行 经 之 路 线 (3)未 来 交 通 运 输 系 统 之 影 响 A.捷 运 系 统 之 出 入 口，可 能 带 动 之 人 潮 B.重 要 道 路 可 能 拓 宽 辟 建，带 动 之 人 潮 (4)该 商 圈 能 停 车 之 场
23、 所 七、消 费 特 征 与 人 口 特 征 1.该 区 住 户 人 口 女 性 所 得 A.高 所 得，达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 B.中 上 所 得、达 平 均 国 民 所 得 倍 以 上 所 占 比 率 C.平 均 每 户 女 性 全 年 收 支 情 况 表 与 图 2.该 区 往 来、居 住 人 口 女 性 之 消 费 习 惯 A.对 便 利 性、服 务 品 质 及 门 店 气 份 之 诉 求 概 况 B.习 惯 消 费（文 胸）C.女 性 年 龄 分 配 情 形 D.性 别 分 配 情 形 E.教 育 程 度 分 配 表 与 图 F.职 业 分 配 表 与
24、 图 3.外 来 流 动 人 口 女 性 之 消 费 习 惯、特 征 A.年 龄 分 布 情 况 B.消 费 之 种 类 C.所 得 之 高 底 八、商 圈 类 型 1.集 中 型 商 圈 A.商 圈 内 流 动 人 口 多(每 分 钟 约 位 以 上)B.商 圈 内 住 宅 人 口(约 以 上)C.区 内 之 建 筑 物 高 且 密 集 D.商 店 集 中 且 范 围 大 E.与 本 产 业 有 互 补 性 之 商 店 多，且 规 模 大(大 型 购 物 中 心、超 级 市 场、百 货 公 司）F.交 通 频 繁，车 辆 流 量 大 G.商 圈 类 型：办 商、商 办、商 住、商 业、办 住
25、 2.分 散 型 商 圈 A.商 圈 内 流 动 人 口 少 B.商 圈 内 腹 地 分 散 11 商圈调查与选店 C.区 内 之 建 筑 物 普 通、老 旧 且 高 度 楼 以 下 D.商 店 分 散 且 范 围 小 E.与 本 产 业 有 互 补 性 之 商 店 少，且 规 模 小 F.交 通 不 频 繁，车 辆 流 量 少 G.商 圈 类 型：住、住 商、住 办、办、办 住 九、预 估 收 入、支 出 与 可 能 净 利 见 附 件 表 格 六。1.以 抽 样 点 之 实 际 平 方 米 数 与 租 金 之 调 查 (1)与 目 前 承 租 人 洽 询 (2)与 所 有 人 洽 询 2.
26、预 估 每 次 消 费 金 额 (1)先 评 估 本 商 圈 抽 样 点 适 合 开 何 类 型 之 店 (2)本 连 锁 店 依 商 圈 类 别 所 划 分 之 市 场 定 位 3.每 日 来 客 人 数 预 估 (1)了 解 各 店 之 人 潮 数 (2)以 各 店 之 来 客 各 店 之 人 潮 数 各 店 之 入 店 率 (3)再 以 求 出 之 入 店 率 该 商 圈 抽 样 点 之 人 潮 数 预 估 客 户 数 (4)未 来 再 依 商 圈 之 消 费 年 龄、习 惯、所 得 的 变 动 可 能 对 来 客数 之 影 响 而 做 正（负）百 分 比 之 修 正 4.可 能 业 绩
27、 (1)预 估 消 费 金 额 可 能 客 户 数 可 能 每 日 营 业 金 额 (2)可 能 每 日 营 业 金 额 可 能 每 月 营 业 金 额 5.固 定 费 用 (1)预 估 固 定 薪 资 费 用 元 (2)折 旧 费 用 预 估 元 (3)管 销 费 用 预 估 元 (4)预 估 固 定 费 用 元 6.预 估 变 动 成 本 (1)预 估 管 理 月 费%(2)销 货 成 本%(3)总 变 动 费 用%月 营 业 额 7.预 估 净 利 (1)可 能 月 营 业 业 绩 租 金 固 定 费 用 变 动 总 费 用 预 估 净利 (2)本 预 估 净 利 为 税 前 净 利 8
28、.损 益 平 衡 （固 定 费 用 租 金）（变 动 成 本）十、建 议 地 点 之 确 定 1.依 上 之 抽 样 人 潮 与 抽 样 地 点 所 得 之 可 能 净 利 2.并 分 析 可 能 之 未 来 发 展 情 况 3.将 可 供 本 企 业 开 设 门 店 之 地 段 或 区 间 一 一 注 明 十 一、商 圈 未 来 发 展 潜 力 及 结 论 1.发 展 情 况 (1)未 来 政 府 之 行 政 中 心、大 型 休 闲 集 客 场 所 之 建 造 12 商圈调查与选店(2)未 来 捷 运 系 统、交 通 运 输 中 心 所 在 点 (3)大 型 办 公 大 楼、商 业 中 心
29、等 之 建 造 (4)该 商 圈 之 未 来 转 变 情 况 A.人 口 年 龄 层 之 转 变 B.消 费 习 惯 之 未 来 改 变 情 况 C.人 潮 汇 集 之 可 能 变 动 地 段 2.竞 争 情 况 (1)商 圈 内 既 存 竞 争 者 的 数 量 及 大 小。(2)商 圈 内 的 饱 和 程 度。3.结 论 根 据 以 上 各 种 调 查 的 资 料，最 后 于 结 论 时，最 好 能 明 确 的 将 资 料整 理 出 下 列 五 项 重 点 加 以 说 明：(1)点 应 设 在 何 处，何 阶 段 合 适 开 店 (2)何 种 商 品 组 合 之 配 合 (3)顾 客 之 型
30、 态 (4)租 金 状 况 (5)集 会 场 所 十 二、幻 灯 片、投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的 1.幻 灯 片 制 作 方 式 及 目 的 (1)针 对 能 显 示 商 圈 特 征 之 对 象 为 主 a.商 圈 之 界 线（如：大 马 路、高 架 桥 等）b.住 宅 区 的 建 筑 型 态 c.办 公 区 之 建 筑 型 态 d.商 店 区 之 行 业 分 布 e.抽 样 点 f.人、车 潮 的 概 况 g.竞 争 店 的 店 面 (2)便 于 了 解 此 商 圈 之 实 际 情 况 (3)配 合 报 告 内 容 让 第 三 者 对 该 商 圈 有 明 确 的 概 念 2.
31、投 影 片 之 制 作 方 式 及 目 的 (1)针 对 报 告 中 之 图 表 或 明 确 数 字 为 主 要 对 象 a.商 圈 简 图 b.商 圈 之 住 宅、办 公、混 合 商 店 区 划 分 之 简 图 c.经 过 此 区 之 公 车 路 线 图 d.竞 争 者 分 析 图 e.固 定 人 口 之 各 区 分 布 简 图 g.抽 样 人 潮 分 布 图 g.年 龄 层 分 配 图 h.教 育 程 度 分 配 图 i.所 得 支 出 分 配 图 j.预 估 收 入 支 出 与 可 能 净 利 表 k.结 论 (2)便 于 解 说 商 圈 概 况 伍、商 圈 调 查 报 告 方 式 一、
32、商 圈 演 示 文 稿 方 式 1.演 绎 法：此 方 法 即 是 一 种 慢 慢 导 入 结 论 的 一 种 方 法。先 按 照 商 圈 调查 办 法 所 收 集 到 的 各 种 资 料，再 加 以 分 析 而 得 出 最 后 的 结 论。13 商圈调查与选店 2.归 纳 法：此 方 法 则 是 一 种 一 开 始 便 提 出 建 议 事 项 的 方 法。即 是 在 演 示 文 稿一 开 始，便 提 此 商 圈 何 处 适 合 开 店 及 开 何 种 类 型 的 商 店，然 后 再以 各 种 收 集 到 的 资 料 来 支 持 此 一 论 点。二、商 圈 演 示 文 稿 进 行 规 范 1.
33、演 绎 法：步 骤 (1)产 生 开 场 白，将 演 示 文 稿 时 所 要 报 告 的 大 纲 全 部 列 举 出 来，如：A.商 圈 范 围 的 确 定 B.商 圈 特 征 的 分 析 C.人 潮 及 交 通 状 况 的 分 析 D.消 费 特 征 与 人 口 特 性 之 分 析 E.可 能 净 利 之 推 算 F.本 商 圈 的 优、缺 点 评 估 G.他 日 可 供 设 店 有 利 之 地 段 H.发 展 情 况 I.结 论 (2)概 述 内 文 步 骤 A.Show 商 圈 简 图 之 投 影 片 将 商 圈 的 分 界 线 确 定 B.介 绍 商 圈 特 征 a.说 明 商 业 干
34、 道 旁 的 建 筑、行 业 型 态 及 分 布 家 数 b.Show住 宅 特 色 之 幻 灯 片,说 明 此 商 圈 之 建 筑 情 况 及 分 布 密 集度 c.Show集 会 场 所 之 幻 灯 片,说 明 场 所 类 型 及 聚 集 人 口 类 型 d.Show竞 争 者 之 幻 灯 片 及 竞 争 者 分 析 表 加 以 说 明 C.介 绍 人 潮 及 交 通 状 况 a.Show出 户 数 及 人 数 之 投 影 片,说 明 固 定 住 户 及 人 口 情 况 b.Show出 人 潮 分 布 图 之 投 影 片,说 明 平 日 及 假 日 之 人 潮 状 况 及走 向 c.说 明
35、 公 交 车 之 往 返 方 向 d.公 交 车 乘 客 下 车 后 的 走 向 e.说 明 未 来 捷 运 系 统 对 本 商 圈 之 影 响 D.介 绍 消 费 特 征 与 人 口 特 性 a.Show出 消 费 者 年 龄 分 配 图 之 投 影 片,说 明 此 商 圈 消 费 者 之 年龄 层 b.Show出 教 育 程 度 分 配 图 之 投 影 片,说 明 教 育 分 配 情 形 之 投 影片 c.Show出 消 费 者 平 均 收 支 情 况 分 配 图 之 投 影 片,说 明 此 商 圈 人口 平 均 每 年 每 户 在 个 人 之 支 出 E.简 介 可 能 净 利 之 推
36、算 Show可 能 净 利 预 估 表 之 投 影 片，将 各 假 设 点 之 预 估 收 支 情 况 说明 F.将 此 商 圈 之 优、缺 点 做 一 分 析 G.说 明 此 商 圈 可 供 设 店 之 地 段 H.未 来 的 发 展 情 况 简 述 (3)结 论 A.Show结 论 投 影 片，说 明 此 商 圈 a.顾 客 之 型 态 14 商圈调查与选店 b.何 种 商 品 组 合 之 配 合 c.集 会 场 所 d.租 金 状 况 e.点 应 设 于 何 处 2.归 纳 法：步 骤 (1)结 论 概 述 A.Show出 商 圈 简 图 a.确 立 此 商 圈 之 范 围 b.说 明
37、此 商 圈 适 合 开 店 之 地 点 概 述 内 文 步 骤 结 论 归 纳 法 流 程 图：陆、立 地 要 素 一、营 业 面 积 1.是 否 合 于 本 计 划 预 定 面 积 2.营 业 面 积 以 平 方 米 分 类 (1)平 方 米 (2)平 方 米 上 下 (3)平 方 米 上 结论 商圈特征分析 人潮、交通状况分析 消费、人口特征分析 可能净利之推算 优、缺点评估 可供设店地段分析 未来发展情况分析 商 圈 范 围之确定 商圈特征分析 人 潮 及 交 通状况分析 消费特征及人口特征分析 可 能 净 利之推算 优缺点评估 可 供 设 店地段分析 未 来 发 展情况分析 结论 15
38、 商圈调查与选店 二、标 准 宽 度 1.以 米 最 佳 2.以 米 次 佳 3.以 米 次 佳 三、可 见 度 1.拐 角 一 楼 最 佳 2.主 要 干 道 之 交 会 点，下 班 之 主 要 街 道 和 方 向 3.人 潮 走 向 之 咽 喉 地 段 四、便 利 性 1.同 一 商 圈 内 以 半 径 米，为 其 设 店 范 圈 2.注 意 大 障 碍 之 阻 隔，如 大 马 路、高 架 桥、铁 道 等 等 3.办 公 商 业 区 密 度 应 以 500家 公 司 行 号 为 设 店 基 数 五、可 取 得 性 1.其 该 点 租 约 之 期 限 2.说 服 加 盟 之 可 能 六、房
39、屋 使 用 类 别 1.目 前 之 房 屋 使 用 类 别 2.水 电 型 态 之 现 状 七、租 金 1.以 营 业 额 为 准 2.以 营 业 额 最 佳 注：以 上 立 地 要 素 的 数 据 待 示 范 店 开 出 几 家 运 营 后 再 做 估 算。柒、地 点 选 定 主 要 条 件 一、人 潮 1.流 动 人 口 基 本 原 则 (1)平 均 每 分 钟 人 次 以 上 极 佳 (2)平 均 每 分 钟 人 次 以 上 次 佳 (3)平 均 每 分 钟 人 次 以 上 为 准 2.商 店 群 足 以 吸 引 人 群 走 向 之 商 店 附 近 (1)大 型 购 物 中 心、超 级
40、市 场 出 口 (2)百 货 公 司、大 型 服 装 店 附 近 (3)肯 德 基、麦 当 劳 二、地 点 1.拐 角 位 置 最 佳 2.主 要 干 道 之 交 会 点、下 班 之 主 要 街 道 和 方 向 3.人 潮 走 向 之 咽 喉 地 段 4.主 要 转 运 公 车 站 牌 附 近 5.办 公 商 圈（机 关 团 体、公 司、行 号）密 集 区 三、卖 场 面 积 1.平 方 米 最 佳 2.平 方 米 次 佳 3.平 方 米 次 佳 四、租 金 1.以 该 店 可 能 之 营 业 额 为 准 2.以 下 最 佳 16 商圈调查与选店 注：以 上 地 点 选 定 主 要 条 件 的
41、 数 据 待 示 范 店 开 出 几 家 运 营 后再 做 估 算。商 圈 道 路 商 店 分 布 明 细 表 编 号 商 店 别 代 码 甲 乙 丙 丁 合 计 1 保 健 文 胸 专 卖 店 R 2 超 级 市 场 S 3 银 行、邮 局 P 4 服 务 店 X 5 便 利 商 店 C 6 食 品 店 F 7 婚 礼 服 W 8 银 楼、珠 宝 店 J 9 旅 行 社 T 10 花 店、礼 品 店 G 11 百 货 公 司 I 12 服 饰 店 D 13 饮 食 店 B 14 医 院、药 房 H 15 摄 影 店 16 电 气 用 品 店 E 17 美 容 美 发 材 料 行 Q 18 眼
42、 镜 店 O 19 娱 乐 场 A 20 装 璜 家 俱 行 L 21 幼 儿 园、学 校 K 22 房 屋 中 介 M 23 皮 饰、皮 鞋 店 N 24 证 券 公 司 P 25 文 教 用 品、书 店 V 总 计 备 注:甲 编 号 为 竞 争 店 乙 编 号 5互 补 店 丙 丁 17 商圈调查与选店 附 件 表 格 二 竞 争 者 分 析 表 竞 争 店 位 置 营 业 面 积 租 金 营 业 时 间 价 位 来 客 数 日 业 绩 经 营 特 色 强 弱 势 及 未 来发 展 情 况 附 件 表 格 三 _商 圈 18 商圈调查与选店 以 下 抽 样 时 间：年 月 日 星 期 (
43、15 分 钟 次）区 域 甲 乙 丙 丁 时 间 分 类 07:00 09:00 09:00 11:00 11:00 13:00 13:00 15:00 15:00 17:00 17:00 19:00 19:00 21:00 21:00 24:00 甲:乙:丙:丁:注:1、.行 人 .汽 车、摩 托 车 .脚 踏 车、助 动 车 2、只 统 计 有 购 买 能 力 的 人。附 件 表 格 四 路 线 时 段 别 女 性 人 潮 分 析 比 较 表 时 段 流 动 路 线 流 动 人 潮 比 总 合 15-24 岁 25-34 岁 35-44 岁 45 岁 以 上 上 班 时 间 午 餐 时 间
44、 下 班 时 间 平 常 时 段 总 合 百 分 比 注：只 统 计 有 购 买 能 力 的 人。附 件 表 格 五 商 圈 内 重 要 道 路 交 通 状 况 表 项 目 路 名 交 通 重 要 性 重 要 普 通 不 重 要 交 通 功 能 交 通 枢 纽 转 运 站 交 通 过 道 塞 车 状 况 严 重 普 通 不 严 重 公 交 车 站 牌 很 大 普 通 19 商圈调查与选店 影 响 不 大 停 车 状 况 方 便 普 通 不 便 门 口50 米 内 公 交 车 可 通 往 之 区 域 与 公 交 车 号 码 备 注 附 件 表 格 六 预 估 收 入 支 出 与 可 能 净 利 金 额 抽 样 时 间：年 月 日 月 日 平 方 米 甲 乙 丙 丁 每 月 租 金 押 金 预 估 每 次 购 买 金 额 客 户 数 可 能 业 绩 预 估 固 定 费 用 预 估 变 动 成 本 预 估 净 利 损 益 平 衡 预 估 固 定 费 用：预 估 薪 资 费 用 折 旧 其 它 固 定 费 用 万 备 注：甲：乙：丙：丁：