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1、-房地产投资工程经济评价指标及其计算 一、静态指标及其计算 对房地产开发工程的投资效益进展评估时，假设不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。一投资利润率 投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。其计算公式为：投资利润率项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平510 工程投资利润率越高，说明工程经济效益越好，否则说明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进展评估时，首
2、先要确定一个利润率标准例如 20，当投资方案的投资利润率高于此标准时则承受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可承受的互斥方案中进展选择，应该选投资利润率最高的方案。例如，*工程的总投资为 500 万元，其年平均销售利润为 146 万元，则该工程的投资利润率是多少.该工程的投资利润率为：50014610029.2 如果确定的投资利润率标准为 20，则可承受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的详细资料时，或在建立工程制定的早期阶段或研究过程对其进展初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情
3、况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：1经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；2使用简单、方便；3考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：1没有考虑资金的时间价值；2由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的上下。二投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资工程初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以工程的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建立开场年算起，其表达式为：式中 tP为投资回收期；CI 为现金
4、流入量；CO 为现金流出量；tCOCI)(为t年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表 全部投资 中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的始出现正值的年份数累计净现金流量开1tP 511 求出的投资回收期tP与行业的基准投资回收期cP比拟，当tPcP时，说明工程投资能在规定的时间收回，经济效果好。-例如，甲乙两方案前 5 年的净现金流量如表 56 所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进展评估。表 56 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 甲方案 净现金流量 累计净现金流量 1000 1000
5、400 600 400 200 400 200 400 600 400 1000 乙方案 净现金流量 累计净现金流量 1000 1000 200 800 300 500 300 200 400 200 600 800 从甲方案计算所得为：5.240020013甲tP年 由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：5.24001000甲tP年 从乙方案计算所得为：5.340020014乙tP年 如果行业的基准投资回收期为 4 年，则甲乙两方案都可以承受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。投资回收期法的主要优点在于：1使用简单、方便。主要表达在三个方面：一
6、是评估指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资工程前几年的净现金流量，而不必确定投资工程寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。2投资回收期的经济意义易于理解。3在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资工程评估时，经常采用该方法，即使在对大型工程评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有：1没有考虑资金的时间价值，这一点表达在将不同年份的现金流量直接相加。2 不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资工程进展整体评估。3投资回收期标准确实定主要依赖决策者对风险的态度。
7、二、动态指标及其计算 对房地产开发工程的投资效益进展评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比拟全面地反映开发工程投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际，常用的动态评估指标有净现值、部收益率、投资回收期等。一净现值 净现值是指开发工程在投资活动有效期的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发工程实施开场的基准年的代数和。用净现值评估开发工程投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：nttctiCOCINPV0)1()(512 式中 NPV 为净现值；n 为开发工程投资活动有效期；ci为贴现率或基准收益率。-在利用净现值评估工程时，假设
8、 NPV0，表示开发工程方案的收益率不仅可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；假设 NPV0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；假设 NPV0，则表示开发工程方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有 NPVO 时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例如下：例：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表 57 所示，基准收益率为 10。表 57 甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元 年份 O 1 2 3 4 5 甲方案净现金流量 乙方案净现金流量 1000 1000 300 100 300 200 300 30
9、0 300 400 300 500 试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性，如果都可行，应该选择哪一个.甲方案的净现值为：137.24万元 乙方案的净现值为：65.26万元 由于甲乙两方案的净现值都大于零，因此这两个方案都可以承受。但甲方案的净现值大于乙方案的净现值，根据净现值法知甲方案优于乙方案，应该选择甲方案。由此可以看出，净现值法的根本思想是投入与产出相比照，只有当后者大于前者时，投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值，将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点工程实施的开场时点，未来各年净现金流量的现值之和就是进展投资的“产出，而初始投资就是“投入。例：甲乙两个投资方案所需初始投资
10、都是 1000 万元，假设基准收益率为 10，甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元 年份 O 1 2 3 甲方案净现金流量 乙方案净现金流量 1000 1000 400 300 400 300 407 300 甲方案的净现值为：乙方案的净现值为：乙NPV300PF，10，310003002.48691000253.93万元 甲方案的净现值等于零，恰好满足所预定的投资收益水平，该方案可以承受。乙方案的净现值出现负值，说明投资该工程不能获得预期的投资效益，反而导致赔本，故该方案不能被承受。不难看出，净现值法主要具有以下优点：1 净现值的计算考虑了资金的时间价
11、值。2净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利或赔本数额大小。正由于此，人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个，并被广泛使用。它也有缺乏之处：1净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资本钱所决定。也就是说，一项投资时机的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获利很高的投资时机可能由于筹资本钱较高而使得该工程的净现值较低。2净现值指标不能反映投资效率的上下，一项投资规模大、投资利润率低的工程可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的工程可能具有较小的净现值。二部收益率-所谓部收益率IRR，是指方案计
12、算期可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。根据等值的概念，也可以认为部收益率是指在方案寿命期使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。故部收益率可定义为：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。它反映了工程所占用资金的盈利率，是考察工程盈利能力的主要动态指标。为了与资本的利率i加以区别，可以用r表示方案的部收益率。其计算公式如下：应用净现值等于零求部收益率时，可以将净现值 NPV 看做是关于 r 的一元高次幂函数。先假定一个，值，如果求得的 NPV 为正，则说明 r 值假定得太小，应再假定一个较大的，值计算净现值；假设求得的净现值为负，则应减小 r 值以
13、使净现值接近于零，当两次假定的，值使净现值由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在着使净现值等于零的 r 值，该值即为欲求的该方案的部收益率。其几何意义如下图。在评估时，将求出的全部投资或自有资金投资者的实际出资的部收益率IRR与行业的基准收益率或设定的贴现率ci比拟，当 IRRci时，即认为其盈利能力已满足最低要求，该方案是可以承受的。下面介绍几种计算方法：1试算法。由图可以看出，随着贴现率的不断增加，净现值越来越小，当贴现率增加到*一数值时，净现值为零。此时的贴现率即为部收益率 IRR。此后随着贴现率的继续增加，净现值变为负值。利用这个特点即可以通过试算，求出部收益率。例如，*投资工程各
14、年净现金流量如表 59 所示，求该投资工程的部收益率。表 59 *工程各年净现金流量 单位：万元 年份 O 1 2 3 4 5 净现金流量 100 20 30 30 40 50 首先适中选择一个贴现率 r 值，计算相应的净现值。假设取 r10，其相应的净现值为：23.88万元 试算结果说明，净现值大于零，所取贴现率偏小，应进一步增加。当取 r15再次计算得相应净现值 NPV7.53，仍然大于零，说明还要再增大贴现率 r 值，再取 r20进展试算，结果相应净现值 NPV5.75，净现值小于零说明所取的贴现率过大。重复这种试算过程便可以得到部收益率。2插值法。插值法是利用两个直角三角形相似，对应边
15、成比例的特点，求投资工程的部收益率的近似解，其计算步骤如下：1通过试算得两个贴现率1r和2r，使之满足：2利用下述公式求近似的部收益率。|)(211121NPVNPVNPVrrrIRR 514 求部收益率采用插值法的直观解释如下图。显然，当1r与越接近，误差越小。仍以上例所述的投资工程为例，现利用插值法求近似的 IRR。由上例的前四步试算可知，当贴现率为 17时，相应 NPV 为 1.89，当贴现值为 18时，相应 NPV 为0.76，于是取1r17，1NPV1.89；2r18，2NPV0.76，-利用上述公式516得：17.71 此结果与上述试算结果一样。3查表法。可直接查阅相关经济类书籍附
16、录的因素表中所列系数，求出部收益率。部收益率法具有以下主要优点：1部收益率的计算考虑了资金的时间价值；2部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率；3部收益率表示投资工程在收益率，所以能在一定程度上反映投资效率上下。其缺点主要表现在：1部收益率不能直观地显示工程投资获利数额的大小；2部收益率的计算较为复杂；3当投资工程各年净现金流量不是常规模式时，一个投资工程的部收益率可能存在多个解或无解，此时部收益率无明确的经济意义。三净现值法与部收益率法的比拟 这两种方法的区别主要表现在：1经济意义不同，净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值，而部收益率则表示投资工程的在利润率；2计算净现值需要首
17、先确定贴现率大小，而部收益率的计算则不需要；3在对多个互斥工程排序时，有时会得出不同的结论。举例如下：甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表 510 所示，则甲乙两方案净现值与贴现率的关系如表 511 所示。表 510 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元 年份 O 1 2 3 4 5 甲工程净现金流量 乙工程净现金流量 1000 2200 300 550 300 600 300 700 300 650 300 600 表 511 净现值与贴现率的关系 贴现率 r 甲方案 乙方案 5 8 10 12 15 17 298.84 197.81 137.25 81.43 5.65 40.20 477
18、.59 265.46 138.30 21.18 137.85 234.01 甲乙两方案净现值与贴现率之间的关系见图所示。图中两条曲线大约在 r10处相交，曲线对应于甲工程与横轴交于 15.24，曲线对应于乙工程与横轴交于12.37，它们分别是甲乙两工程的部收益率。从该图可以看出，当贴现率大于 10时，采用净现值法与采用部收益率法会得出一样结论甲工程优于乙工程；但当贴现率小于10时，采用净现值法与采用部收益率法会得出相反的结论。出现上述不一致的主要原因在于：1两个投资工程的投资规模不同。2上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的贴现率，而部收益
19、率法假定再投资利润率等于 IRR。下面通过例子分别说明。例：甲乙两工程各年净现金流量如表 512 所示。贴现率为 10，经计算得甲乙两工程的净现值分别为267.95万元和535.90万元，乙工程的净现值恰为甲工程净现值的两倍，而甲乙两工程的部收益率相等，均为 21.86。产生这种结果的原因在于乙工程的初始投资是甲工程初始投资的两倍，同时各年净现金流量也是甲工程相应年份净现金流量的两倍。表 512 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元 年份 0 1 2 3 4-甲工程 乙工程 1000 2000 400 800 400 800 400 800 400 800 例：甲乙两工程各年净现金流量如表 5
20、13 所示。表 513 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 甲工程 乙工程 1243.6 1243.6 1400 100 100 100 100 100 100 100 100 3813 经计算得乙甲IRRIRR30。按部收益率法，甲乙两工程优劣程度完全一样，由于甲乙两工程的初始投资一样，所以无论是投资于甲工程还是乙工程，所收到的现金净收入在第 5 年末的终值应该一样。因此有：甲工程 15 年净现金流量终值乙工程 15 年净现金流量终值 假设以i表示再投资利润率，则有：所以：上式经化简得：这就是说，在用部收益率法对甲乙两工程优劣比拟时，实际上假定了两个投资工程再
21、投资利润率等于其部收益率。例：甲乙两工程各年净现金流量如表 514 所示，且贴现率为 10。表 514 甲乙两工程各年净现金流量 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 甲工程 乙工程 500 500 1100 100 100 100 100 100 100 100 100 1564 经计算得乙甲NPVNPV788 万元。由于甲乙两工程的初始投资一样，所以无论是投资甲工程还是乙工程，所收到的现金净收入在第 5 年末的终值应该一样。因此有：上式经化简得：1100/14644i10贴现率 这就是说，在用净现值法对甲乙两工程优劣比拟时，实际上假定了两个投资工程的再投资利润率等于在计算净现值时所使用
22、的贴现率。四动态投资回收期 动态投资回收期是考虑了资金时间价值的回收期。假设初始投资额为 C，每期期末的净现金流量分别为1R，2R，nR，则动态投资回收期即为满足下式的 N 值：NtttNtttiRCiR111)1()1(515 如果RRRRn21，则动态投资回收期可由下式求得：RPA，i，N1CRPA，i，N 516 例如，投资新建*办公楼，初始投资为 2 亿元，预计此后每年的净现金流量为 5000 万元。假设i10，则动态投资回收期为满足下式的 N 值：5000PA，10，N1200005000PA，10，N-PA，10，N14PA，10，N PA，10，53.7908 PA，10，64.3553 3.790844.3553 即该工程动态投资回收期为 6 年。也可以通过插值法求出更准确的投资回收期：37.537.057908.33553.47908.345tP年 在评估中，求出的动态投资回收期tP同样与行业的基准投资回收期cP比拟，当tPcP时，说明工程投资能在规定的时间收回。