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1、 1 一、投标人（供应商）资格要求 序号 资格条件 文件内容要求 1 投标人必须符合政府采购法第二十二条对供应商参加政府采购活动应当具备的条件 1.投标承诺函 2.投标授权书 3.守法经营声明书 4.企业资质、资格性证明 5.其他资格文件；按对应格式文件填写、盖章和提交相关资料 2 投标人须在中国大陆境内合法注册，能独立承担民事责任，提供法人或其他组织的营业执照或法人登记证等证明文件，自然人参与投标的提供有效的自然人身份证明。3 联合体投标情形：本项目不接受联合体投标。见投标承诺函 二、采购项目技术要求 2.1.项目概况 佛山科学技术学院北院新校区地处佛山市南海区大沥镇仙溪湖畔，位于广州至三水
2、公路(321 国道)16 公里处，为新建校区，建筑面积为 98172.55 平方米，基本情况如下：南区占地面积：265700.8 1.绿化面积：112992.35 2.建筑物建筑面积：98172.55 其中校区内主要建筑物如下：佛山科学技术学院北院新校区（南区）各子项面积统计表 序号 子项 总建筑面积 地下（）地上（）总建筑面积（）1 教学楼（原图书馆）0 13255.592 13255.592 2 学生宿舍（5 栋）0 26204.182 26204.182 3 14 层学生宿舍 104152 104152 4 生命科学院大楼 0 15664.112 15664.112 5 解剖实验楼 0
3、2555.062 2555.062 2 6 食品学院大楼（原实验大楼）0 11862.412 11862.412 7 学生食堂 0 5345.462 5345.462 8 校医院 0 3040.712 3040.712 9 地下室、停车场 8926.43m2 8926.432 10 垃圾房、门卫室、变电房 903.602 903.602 合 计 8926.432 89246.122 98172.552 2.2.服务内容：1开荒工作:2019 年 8 月 15 日前完成，具体工作与标准另附件说明。2.校园的环境保洁、安全保卫、学生宿舍管理、设施设备维修管理、综合管理、多媒体管理、体育场地、及绿化
4、养护管理等。2.3.部门设置及工作内容：1.服务中心；负责物业公司所有行政事务的处理及管理工作。2.后勤总服务部：（分五部分）（1）清洁部：负责教学楼、生命科学院大楼、解剖实验楼、食品学院大楼、学生宿舍、校医院、地下停车场、地下室、体育场地、道路、公共区域等的保洁以及除四害等工作。（2）工程部：负责水电、五金、土建、家具、桌椅、热水等的维修工作，空调、电梯的巡查报修工作、水电表统计工作。（3）绿化部：负责全校园的绿化维保工作。（4）综合管理部：节能平台、体育场地等管理工作。（5）课室管理部：公共教学楼课室管理工作。3保安部：负责校门口、学生宿舍、教学楼、公共楼宇值班岗、消防及监控岗、校园巡逻等
5、安保工作。4宿管部：负责宿舍巡查、值班及管理等工作。5.多媒体部:负责多媒体管理工作。2.4.岗位及人员设置：表 1 区域值班和清洁岗位设置 序号 设岗位置 值班岗 清洁岗 备注 白班 中班 晚班 白班 中班 晚班 1 教学楼（原图书馆）1 1 5 2 生命科学院大楼 1 1 5 3 解剖实验楼 1 1 1 4 食品学院大楼（原实验大楼）1 1 3 3 5 校医院 1 1 1 6 学生宿舍（5 座）1 1 1 5 7 14 层学生宿舍 1 1 1 2 8 南门岗 2 2 2 2 9 校园巡逻岗 3 3 5 5 10 校园外围 1 1 1 11 消防监控中心岗 1 1 1 12 垃圾房 1 表
6、2 教学区人员配置表 序号 部门 岗位明细项目 第一年人员数量 第二年、第三年人员数量 1 服务中心 项目经理 1 1 事务助理 2 2 场地管理员 1 1 小计 4 4 2 保安部 保安部主管 1 1 保安员 35 35 小计 36 36 3 宿管部 宿管部主管 1 1 宿舍管理员 21 21 小计 22 22 4 清洁部 清洁部主管 1 1 清洁员及班长 33 33 小计 34 34 5 绿化部 绿化主管 0 1 绿化员 第一年为绿化公司维保 4 小计 0 5 6 工程部 工程部主管 1 1 水电表抄录及报修文员 1 1 维修工 6 6 小计 8 8 7 课室管理部 公共教学楼管理员 2
7、2 小计 2 2 4 序号 部门 岗位明细项目 第一年人员数量 第二年、第三年人员数量 8 多媒体部 多媒体管理员 2 2 小计 2 2 9 合计 108 113 附注说明：1.表 1 为安保和保洁岗位设置，为最基本的岗位设置，只能按实际情况增加，不能减少；2.表 2、3 为各岗位建议配套人员数量，按实际情况定员。3.第一年物业工作人员设定不能少于 108 人，第二年及第三年不能少于 113 人。2.5.人员要求：1.管理人员（1）项目经理：年龄 45 岁左右，身体健康，形象好，大专以上文化，口齿伶俐，善于与师生沟通，有 7 年以上物业管理工作经验，能有效地管理、安排和协调部门工作，检查监督属
8、下工作情况和质量。（2）其他管理人员：中专或以上学历，宿舍管理部经理（主管）本科以上学历，且为中共党员，均具备 5 年以上同等职务管理工作经验，业务熟练，口齿伶俐，善于与学生沟通，能有效管理，安排和协调部门工作，检查监督属下进行学生管理工作。2.其它一线员工：（1)多媒体管理员：具有计算机或教育技术等相关专业的大专以上学历，有从事相关工作的经验和经历；物业公司在招聘人员时，需经甲方（信息与教育技术中心）对聘用人员进行计算机操作考核合格后方可聘用,考核合格后，为保障技术人员队伍稳定，聘期至少为一年以上。（2）体育场地管理员：女性，身体健康，初中以上文化，有相关工作经验，口齿伶俐，善于与师生沟通，
9、能有效地管理、安排和协调部门工作。（3）维修人员：男性，身高不限，年龄要求在 23 周岁以上、50 周岁以下，持证上岗，高低压、特种设备作业人员操作证、特种设备操作证持有人不少于 3 人。熟悉木工、泥水基建施工技术员 2 人。高压电工:年龄 45 岁以下，身体健康，中专（中技）以上文化，具有高压进网证。（4）清洁员：男女不限，身体健康，工作责任心强。（5）绿化员：男女不限，身体健康，工作责任心强。(6)学生宿舍管理员：女性，身体健康，年龄在 45 岁以下具有强烈的责任心和耐心，中专以上文化，有相关工作经验，善于与学生沟通、交流。(7)保安员：男性为主，年龄 45 岁以下，形象佳，身体健康，高中
10、以上文化（退伍军人放宽为初中以上），5 品行良好无犯罪记录，须经过有资质单位培训后持保安人员从业资格证上岗、消控中心值班员需持有建(构)筑物消防员资格证，责任心强，有相关工作经验。3.特殊要求：（1）必须保证人员配备齐全，否则按实际缺员人数和时间扣除缺员者缺员期间所有费用，并收取按缺员总额费用 10%的违约处罚金，如有特殊情况需要作书面说明，经采购人同意后作特殊处理。（2）以上（2.5人员要求）提到的相关证书需在签合同期间提供原件进行检验，并将复印件作为附件附在合同上，是合同不可分割的一部分。2.6.基本服务要求 1.中标供应商须按照采购人的岗位设置和人员配备的要求，按地点配置足够的服务人员，
11、定员定岗，并配置足够的项目管理人员。2.中标供应商的服务人员需持有身份证、健康证、上岗证、计生证、务工证等，无犯罪记录。同时遵守学校的有关规章制度，接受学校治安管理与检查。3.中标供应商须根据不同的工种为项目人员配备相应的工作服装，并有工作号牌等标识物及必要的装备。4.中标供应商聘用的员工，须符合法律、政策的有关要求，并向采购人提供有关身份证复印件、计生证复印件、照片、上岗证复印件，聘用人员的资料以表格形式汇总加盖公章交采购人物业主管部门备案（相关岗位上岗资质证书如电工操作证：高压证、低压证等）。学校对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权。中标供应商的安保服务人员要严格政审，没有刑事犯罪记录
12、，重要岗位人员聘用要经学校保卫处审定，主要工作人员调离需书面通知学校，同时，中标供应商的安保服务人员须听从学校调动指挥。学校对中标供应商不尽职守的工作人员，有权要求中标供应商在接到学校书面通知后 7 天内更换人员。5.中标供应商应按照国家、省、市有关法律法规文件规定，负责为员工缴纳社保部门规定应缴的养老、医疗、失业等社会保障项目费用、以及法律法规要求企业须为员工办理的其它费用（如住房公积金等）。中标供应商聘用人员的工资待遇不能低于当地政府的最低工资待遇标准，若因中标供应商不为员工购买社会保障等原因引起员工劳资纠纷，所有责任由中标供应商负责。6.中标供应商对所聘用员工，须按照国家有关计划生育管理
13、条例进行管理，如有违反，中标供应商应负全部责任。7.中标供应商须服从学校管理，遵守学校有关管理制度，严格按照学校的要求提供管理服务，自觉接受学校职能管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。8.中标供应商须做到：师生员工对中标供应商的管理服务满意率达到 70%以上，有效投诉处理率应达到 100%，投诉回复率达到 100%，接报后及时响应率（到现场察看）应达 100%。9.小修小补项目须当天完成。维修难度比较大，不能当天完成的须向用户解释说明情况并做好记录。涉及水龙头漏水、爆水管或停电的应立即更换零配件和组织抢修，不得拖延。如组织不力、维修不及时，人为原因造成经济损失的，中标供
14、应商须承担责任。如可能会影响到正常教学或师生生活的应及时报告采购人物业主管部门。6 10.如发生突发事件或爆水管、停电事故时，中标供应商应立即采取防止事故扩大的有效措施，如关水闸或拉电闸，立即组织人力尽快排除故障。并报告采购人相关管理部门。11.特殊情况（如天气炎热、寒冷、风雨、雷电等恶劣天气情况和供用电系统大负荷运行时）须安排增加人员和巡查次数，保护设备，并作好情况记录，情况紧急时需立即报告采购人管理部门。12.如遇台风、水灾或火警等突发事件，中标供应商项目经理和主要管理人员应立即组织员工进行抢险救灾及做好善后工作。13.中标供应商的管理和服务工作人员须经过上岗前培训（包括思想道德、法制、安
15、全、礼仪、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达 100%，特殊技术岗位还需持有政府有关部门或行业管理部门核发的有效上岗证或资格证。14.中标供应商在提供管理服务时须做好各项安全防范措施，中标供应商所有工作人员在合约期内如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、违反校规校纪等）、或损坏采购人的设施和物品，由中标供应商负完全责任。在合约期内，如出现员工罢工或聚众闹事，采购人将按参加总人数每人每次 1000 元计算，在当月管理费中直接扣减，以示对公司管理不善的处罚。15.中标供应商中标后，应提前做好履行合同的各项准备工作和移交工作。16.
16、为便于采购人管理，中标供应商需向采购人提供投标文件的电子文档（进场后一周内提交）。17.中标供应商有责任对派驻校方的物业管理服务部门的工作质量实行有效监管。中标供应商的质量管理部门每月应不少于一次会同采购人管理部门和中标供应商驻校物业项目经理检查物业管理服务工作质量。采购人物业主管部门将组织中标供应商项目经理及主要管理人员，每周进行一次周检，并每周召开一次物业管理工作例会，对存在的问题要按采购人的要求抓好整改落实。并将每周整改落实情况直接与管理费挂钩，实行奖惩。具体实施办法，按合同约定执行。（作为支付物业费依据）18.物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗、人为损坏设备设施，属中标供应商及其工
17、作人员管理不善原因造成的，由中标供应商负责赔偿。19.所有值班岗均实行全年、全天 24 小时值班。所有员工需按劳动法规定，实行 8 小时用工制，不准擅自调整缩短或延长工作时间，违者按违约处理。如确需调整须经采购人物业主管部门同意方可。20.负责课室管理的项目，寒暑假期间的卫生保洁人员，在确保完成公共场所卫生的前提下可适当调整，相关工作安排须提前上报采购人，并经得同意后方可调整（其他类别人员不允许调整）。否则按实际缺员人数和时间（按天数计算，超过 10 天按一个月计算，如此类推）扣除缺员者缺员期间所有费用，并收取按缺员总额费用 10%的违约处罚金。21.中标供应商应配合采购人搞好物业管理服务场所
18、的节能工作，按采购人（或课程表的安排）要求及时开启和关闭课室及其他楼堂馆所的空调、风扇、灯具、电脑、投影仪等用电设备，并根据实际使用情况，尽量缩短使用时间，最大限度节约能源；禁止出现长明灯和长流水等浪费现象。中标供应商应制订节能监督管理制度，配合校方做好节能宣传和管理工作。7 22.中标供应商应配合采购人搞好校园环境治理工作，制止各种违反校规校纪的行为。因管理不到位，导致绿化、路面、地砖等损坏或乱倒余泥垃圾无人承责的，由中标供应商负责，由此产生的各种费用由中标供应商承担。23.中标供应商要积极配合采购人按上级爱卫部门的布置开展爱国卫生运动，配合做好环境卫生、除“四害”和卫生防疫的工作，如若发生
19、“登革热”等的流行病疫情，中标供应商要配合学校做好宣传和环境消杀工作，采购人不另行支付服务费用。24.采购人如举行大型会议、庆典、迎接上级单位检查和教学评估、考试等重大活动，中标供应商应组织人力搞好会务服务工作，相关卫生保洁、环境美化和后勤安全保障与服务等工作，采购人不另行支付服务费用。25.每年 5 月、11 月的第三周，分别为学校师生开展一次免费的“物业便民服务日”活动。26.所有空调每年至少清洗维保一次（室内外机）。27.垃圾清运包括校内树木修剪的树枝树叶、丢弃的废旧家具等的处理。28.采购人提供的物业管理费中设备包含：一台全新机械清洁车（垃圾容量 3.5 立方以上，水箱容积1 立方，最
20、大清扫宽度 3 米以上，具有扫地及洒水功能的品牌车；因服务地点为采购人全新校园，而且经常有大型接待任务，所以要求车辆全新，外形美观）；四轮警用巡逻车一辆及二轮警用摩托车两辆；户外不锈钢垃圾箱不得少于 150 个，规格为长 1000mm 宽 360mm 高 1000mm，外桶为 201不锈钢，桶头桶底 10mm 厚度，桶身 6mm 厚度，内桶为锌铁板，容量为 40L，有统一环保标识。）；楼内垃圾桶（不得少于 160 个，规格为 40L 弹盖塑料桶，有统一环保标识）；室内垃圾篓（不得少于 400 个）。合同期内设施损坏或丢失的由中标供应商维修及购买补充。8 附图 1：户外不锈钢垃圾箱 附图 2：楼
21、内垃圾桶 29.中标供应商服务人员须按岗位要求统一着装、佩戴工号牌上岗，做到衣冠整洁，精神面貌好，态度端正、服务文明，自觉遵守采购人规定，按时上下班，并接受采购人检查、监督与考核。30.中标供应商向采购人书面明确在服务人员中合同的执行代表，以便就合同执行当中的具体事宜进行协调。采购人或服务对象（师生员工）对中标供应商所负责服务项目的投诉，中标供应商合同执行代表应立即处理，不得无故拖延，否则，将按合同规定进行处罚。31.中标供应商的项目经理在合同期内不能调动，工作人员岗位也不能随意更换，应固定保持在 90%以上，凡更换人员须做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，则按相关规
22、定进行处罚。否则交接不好的人数按缺员人数和时间（按天数计算，超过 10 天按一个月计算，如此类推）扣除缺员者缺员期间所有费用，并收取按缺员总额费用 10%的违约处罚金。9 32.中标供应商在改进工作、加强管理、通过机械化操作提高工作效率，保证清洁卫生标准的情况下，经采购人同意，中标供应商可合理调整清洁人员数量，由此不影响物业管理费的支付。33.中标供应商及其工作人员在采购人交由中标供应商管理和服务的工作区域内如有违法犯罪行为，中标供应商应赔偿并承担相应的法律责任，并不得再使用当事员工。中标供应商因工作失误造成采购人物品损坏，中标供应商应照价赔偿。34.中标供应商应对员工定期进行健康检查。工作中
23、不得使用对有损害人身体健康的劣质清洁物品和化肥农药、电器。所有的清洁物料、化肥、农药及辅料等都需符合国家有关安全标准，否则，须承担由此产生的所有责任。35.中标供应商应为从事特殊岗位人员（如负责高压维护检修的电工）配备必要的安全防护用品和作业器具。36.采购人需要中标供应商提供员工考勤资料、购买社保清单或员工工资银行发放清单等材料，须如实提供。每季度结束后一周内，中标供应商需向采购人物业主管部门提供本项目在职员工花名册一份（需加盖公司公章）。37.对采购人提供的办公场所，中标供应商可按实际需要进行装修、添置设备，其费用由中标供应商负责，但装修前须提交书面方案向采购人申报，经采购人批准同意后方可
24、施工。38.合同期限届满时，中标供应商若不能续约，须无条件向采购人移交全部用房以及属采购人的所有工具与设施设备以及设备资产账目等有关档案资料。无条件配合新接管公司做好物业的所有交接工作并按合同约定无条件退场。2.7.各项服务的具体标准如下：公用设施维修养护标准 序号 项目 时间 次数 维修内容 1 路面路基 每周 一 检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。检查路面有无坍塌。发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 一 检查灯具完好情况，即坏即修。每周 一 检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。每季 一 _x0001_ 查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象
25、。金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复。每半年 一 油漆灯具支架。10 检查路灯线路有无老化现象。油漆灯具线管一次。3 沟渠池井 每周 一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。检查雨水篦有无异常。每季 一 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。4 公用标志施设 每周 一 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。检查完好程度，如有松脱，及时恢复。每半年 一 检查完好程度，加固。5 垃圾中转站 每周 一 检查有无损坏，发现问
26、题及时处理。6 地下管网 每半年 一 管道刷漆。检查管道保温层有无损坏。管网支架完好。检查或更换管网。发现异常及时修复。供配电设备管理标准 项目 时间 次数 内容 柴油发电机 每周 一 1.机房卫生。2.检查其润滑油位，冷却水位，燃油量，蓄电池电位和传动皮带，排烟系统，空气增压系统，控制箱是否正常。3.目检发动机有没有损坏，渗漏，皮带是否松弛或磨损。4.清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。5.试运行 3045 分钟，观察其油压，油量，水温，电压，电流，频率是否正常，发电机组有无异常声音。每半年 一 1.重复一级检查。2.打开发电机端盖，检查对地绝缘电阻，并除尘。3.检查配电箱内接
27、头是否扭紧。4.检查各类传感器信号是否正常。一年 一 1.重复一，二级检查。2.清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。11 3.根据机组运行情况更换润滑机油，机油滤清器，燃油滤清器及空气滤清器。二年 一 1.重复一，二，三级检查。2.清洗并校准油嘴，燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇，水泵，皮带张紧轮轴承，水泵后部张紧轮。3.检查修理增压器，减震器。4.检查机油泵，燃油泵，冷却水泵，清洗水箱。5.更换各类磨损件，轴。高压环网柜 每周 一 1.检查外观是否完好，检查还有无噪声。2.检查指示灯是否完好。3.备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。4.检查外部灰尘。每年 一 1.检
28、查操作机构是否灵活，互锁是否正常。2.检查接地电阻（应符合规定要求）。3.检查电源接线装置，并紧固螺丝。4.自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。变压器 每周 一 1.检查和外观是否良好，有无异常响声。2.检查温控器是否正常，超温时风机能否正常启动，风机运行是否正常。3.变压器电压，电流是非在额定范围内。每年 一 1.检测接地电阻，各接线装置紧固。2.检测变压器线圈绝缘电阻。3.紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。4.清理灰尘。配电柜、动力柜、控制柜 每天 一 1.检查卫生。2.检查和外观是否完好，电压，电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。3.检查配电开关触头接触是否良好，
29、有无短路，过载现象。4.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。5.检查无功补偿设备是否正常，功率因数是否达到要求。6.检查电容器，熔断器是否过热，熔断。半年 一 1.紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。2.若有过载现象，因更换容量大的配电设备。一年 一 1.重复上述检查。12 2.检测接地电阻。3.测试过流保护装置，联锁装置是否可靠。照 明 器 具 每天 一 1.清洁卫生。2.检查外观是否完好，有无异常响声。3.检查灯具照度的均匀度，眩光度，频闪度及电压的变化影响等情况。每月 一 1.重复上述内容。2.调整亮度，节约能源。3.更换过热配件，避免短路现象。4.根据季节的变化
30、情况合理调整灯光工程的开机时间。供电线路 每周 一 1.清洁卫生。2.监察敷设环境有无积水，杂物。3.供电电缆标示是否清晰，脱落。每月 一 1.重复上述内容。2.检查线路有无过热现象。3.检查进出线路接线装置是否完好。给排水设备维保标准 项目 时间 次数 内容 生活泵、喷淋泵、等水泵 每天 一 1机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2每 2 小时观察其水位。水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。3检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘庚螺栓。4检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。5检查水位深度是否清晰。6发现故障及故障隐
31、患及时处理。每月 一 1重复上述检查。2生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。3喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。4注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年 一 1电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。2泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3检查电机接地电阻。4检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。13 5更换磨损的水泵轴衬套。6更换磨损的水泵轴衬套。7性能测试。给水井、雨水井、污水井 每周 一 1检查井盖是否盖严，完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。2检查井盖铸造字迹是否清晰，正确。半年 一 1重复上述检查。2清理
32、污泥，疏通下水管道。3各类井盖及金属构件刷漆。供水排污管网 每周 一 1检查外观是否完好，应无滴、漏现象。2检查闸阀，观察供水压力表是否正常。3阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。每季 一 1重复上述内容。2清理管道内的杂物，疏通排污管道。3检查闸阀开启，关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。电梯系统运行保养标准 项目 时间 次数 内容 电梯设备 每天 一 1清洁卫生。2轿厢照明是否正常。3控制板上指示层，指示灯是否正常。4检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温，运行是否有异常和振动。5检查曳引机减速箱有位是否符合要求。6检查各内选，外选按钮工作情况，是否灵敏。每
33、周 一 1检查并拧紧各接线端。2检查安全装置，并做好记录。3轿厢上不锈钢油。4检查轿厢照明及风扇。半个月 一 1对各安全装置清洁检查，并进行调整。2检查井道，轿顶照明，清洁地坑卫生。每个月 一 1测试各装置安全回路的电器操作。2检查限速器接线端，接线和有关控制点的情况。3检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。14 每季 一 1检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断骨的现象。2检查地坑缓冲器油位情况，并做补油。3检查各层标记是否清晰。4检查安全装置工作是否正常。设备检修保养项目标准 系统名称 检修保养周期及标准 一、干式变压器 每年一次 检修保养项目 标准 变压器外部检查，清除灰尘。外部不得破
34、损，无灰尘。高低压绝缘支柱检查，接头螺丝检查紧固，如有打火烧伤应进行处理或更换。绝缘支柱不得破损，不得有裂纹，外部清洁，螺丝紧固 分接头螺栓检查、紧固。需要调整分接头，调整前后应用电桥做直流电阻检测，调整前后的直流电阻，三相平衡。变压器接地线检查，螺栓紧固，对锈蚀的地线进行更换或粗绣重新油漆。接地线、接地点应完好，容量 100kvA 的接地电阻不大于4 欧姆，油漆部位应完好。检查变压器运行状况。无异常声响和震动，外科清洁。检查变压器运行环境。安装位置合理，围栏或变压器间门锁齐全，并挂有警告牌，变压器及周围环境整洁，通风良好 二、刀开关 每年一次 紧固安装螺栓,检查刀开关转动是否灵活,如果阻滞现
35、象则应在转动的部门加润滑油 螺栓应紧固，操作机构应完好，刀开关转动灵活，断开、合闸位置准确到位。用 500v 摇表测量绝缘底部，其绝缘电阻如果低于10M，则应更换 底板绝缘电阻不得小于 10M 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，进出线端子与开关连接处压接是否牢固，开关接触良好，动、静触头无烧伤、损坏。对烧伤或过热痕迹进行处理 三、低压配电柜及开关 半年一次 1、母线 清扫母线灰尘，检查紧固母线各部分螺栓 母线不得有灰尘，各部分螺栓应紧固 对打火过热的接头进行处理 接头处不得有过热、放电的痕迹 2、配电柜 半年一次 检修保养前应根据平时需要更换的配件或需要处理的部位，提前准备好相应的配件。在
36、将配电柜各抽屉开关拉出前，应该做好标记，防止恢复时错位。更换配件时应注意将拆下的接线做好标记，防止恢复时接错。1）熔断器 15 检查熔体管外观和熔体 熔体管外观应无破损、变形、开裂现象，熔体无氧化、腐蚀或破损。检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹 熔体与保险座接触良好。用万用表检查熔体，若熔断则马上更换。新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致。2）电容器 电容器外部检查，清扫电容器外壳、绝缘套管、仪表、支架等处的灰尘。电容器表面无灰尘及油垢，箱体无凹凸膨胀现象。检查接地线，如有松脱或锈蚀则应除绣处理并拧紧。接地线应牢固可靠，无锈蚀。紧固连接处螺钉，更换损坏的绝缘子、导线等。连接处
37、螺钉牢固，绝缘子、导线无破损。用1000v兆欧表逐个检查电容器端头与其箱身之间有无短路，以及测量双极对外壳绝缘电阻。双极对外壳绝缘电阻不应低于 1000M 欧姆。检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的百分之十五或电容缺相，如是则更换电容。三相负荷应平衡。投入运行后，检查电容有无漏油或异常响声，运行中温升是否过高等。投入运行后，电容无漏油或异常响声，运行中温升正常。3)断路器 用 500V 兆欧表测量绝缘电阻 绝缘电阻应不低于 10M。清除断路器上的灰尘 断路器无灰尘，保证绝缘良好。检查灭弧栅片的完整性，清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，灭弧罩和灭弧栅片完整无损。断路器在闭合和断开过程中，其可动部
38、分与灭弧室的零件无卡住现象 断路器的动作灵活。在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面，各传动机构应注入润滑油 使用过程中无异常噪声。检查主触头，表面有小的金属颗粒时，应将其清除，不能修锉，轻轻擦拭。主触头完好，表面无金属颗粒。检查分励脱扣、欠压托扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。分励脱扣、欠压托扣、热式脱扣应动作可靠 检查接头处，拧紧螺钉，如有过热或烧伤痕迹应进行处理 接头处连接完好 检查接地线，拧紧连接处如有则除锈进行处理 接地线完好 检查信号指示与电路分合状态是否相符 信号指示与电路分合状态应相符 4）二次回路 检查号码管，如有掉落则补上新号码管 号码管应清晰完好，新增补的应与
39、原先的一致。检查接头处，如有松动则拧紧 接头处应紧固，无松动 5）主回路检修保养 检查标识牌，如有掉落则补上新的标识牌 标识牌应清晰准确，新增补的应与原先的一致。检查接头处，如有过热或烧伤痕迹则修复 接头处应紧固 3、交流接触器 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面接触器应清洁无灰尘。16 及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯表面的油污及脏物。检查接触器各紧固件，如有过热或松动，则应紧固（发现过热点后，可用整形锉轻轻锉去导电零件相互接触的氧化膜，再重新固定）各紧固件应连接可靠。检查动静触头是否对准，三相是否
40、同时闭合 动静触头应对准，三相同时闭合 测量相间绝缘电阻 绝缘电阻不小于 1010M。检查触电，如已经严重烧损、开焊脱落时须更新触电 更换新触电应调整分开距离、额定行程和触电压力，使其保持在规定范围以内。检查辅助触点，发现接触不良又不易修复时应更换 辅助触电应动作灵活，无松动脱落，触电开距及行程符合规定值 检查电磁线圈 线圈表面无过热或老化变色现象，线圈骨架无磨损、裂纹，应牢固装在铁心上 检查铁心 各缓冲部件位置应正确齐整，铁心端面无松散现象，柳钉无断裂，短路环无脱落或断裂（若短路环断裂会引起很大噪声，应更换），电磁铁吸引力正常，无错位。4 热继电器 清洁部件表面无污垢 表面清洁，无污垢。检查
41、热继电器上的绝缘盖板，如损坏则更换 绝缘盖板应清洁完整。检查热继电器的导线接头处，如有过热痕迹或烧伤则应更换 接头处连接牢固。检查热继电器的可动部分 动作应灵活可靠。5、柴油发电机 每半个月试运行一次 1）发电机组起动前检查 绕发动机行一周观察外表 发电机外表应清洁、无漏油、漏水的痕迹，排除任何渗漏并清楚柴油发电机上的杂物。检查燃油、机油、冷却水 水箱水位应保持在 4/5 范围，如水位低于 1/2 范围以下应补充，无渗漏；机油的油位应介于标尺的两个刻度之间（每运行 250 小时更换）；燃油应保证；润滑良好。检查起动回路导线连接 导线连接紧固 检查各电路，油路控制开关及阀门 各电路、油路控制开关
42、及阀门应该完好，回油管路的阀门，透气窗门在机组的运行前须打开 用手按动“试验按钮”所有试验指示灯应正常 检查蓄电池 电池电解液不超过检查口，超过保护板 10-15 毫米。电池连接紧固、无氧化。电池外部清洁，无电解液渗透出。发电机控制版面，电池电压正常（不得低于 24V）过滤器检查 过滤器接口处无渗漏，滤清器的滤芯按时更换清洗（机油滤清器，每 250 运行小时；柴油滤清器，每 250 运行小时；空气滤清器，每 250 运行小时）2）运行中检查 观察和记录发电机组起动的难易、油压力、排烟颜色，发动机振动情况，注意听发动机内有无杂音。机械运转正常，无异常响声，排烟良好。无剧烈震动，无超温现象。观察和
43、记录发电机控制系统工作的可靠性，特别注意电压频率等参数的稳定和可控性 空载运行参数：频率为 50HZ.油压为 4kg/。转速为 1500转/分钟。水温为 090.电压为 400V5.电流基本为0 17 3）发电机组停机后检查 用抹布抹机器外表，注意观察并排除螺丝松动或油、水渗漏等故障。发电机外表洁净，各连接螺丝紧固，无渗油、水等故障。检查发电机输出回路导线连接是否紧密 输出回路导线连接紧密。检查或更换冷却水 6、各种设备的控制柜 清洁控制柜 柜体表面清净，柜内无积尘。检查柜内接线及元器件 界限螺钉紧固，柜内元件无松动，各表记、按钮和指示灯齐全完好。检查空气开关 动作正常，无破损。检查一次回路
44、线路齐整无发热。四、室内照明及动力系统 每季度检查一次。检查日光灯 日光灯管无闪烁、不亮，镇流器工作正常。内部线路无破损、老化。检查开关插座 无松动、破损、短路现象、线路连接紧固。检查动力线路 线路敷设规范、无乱拉线、过负荷现象，线路无发热。五、给排水系统 室外给排水检查井应每周巡视一次，每半年检查一次辖区内的阀门井。1、管道、阀门、水表、检查井 检查阀门，如有漏水应加油，加填料；加油后应将阀门开关一次。清洁阀门上的灰尘。室外管道的阀门动作应灵活，无漏水；阀门外部和活动部位应清洁，油漆保证完整，运行中的阀门各种阀件应齐全完整，法兰和支架上的螺栓不可缺少，螺纹应完好无损，不允许有松动现象。检查阀
45、门井、水表井、如有积水应排水后检查 阀门及水表应外观完好，无损坏。检查阀门及管道。如有锈蚀应除锈后刷漆。阀门及管道无锈蚀。检查检查井是否有堵塞，渗漏现象，如有应及时排除。各种检查井盖是否盖好，有无损坏或丢失，如有应及时处理 检查井盖应完好无缺损 水表装置是否完好，表针走动是否灵活，有无反转现象。水表外观完好，表针走动灵活，无反转现象。室外消防栓是否完好，清楚周围影响消防栓使用的障碍物 室外消防栓应完好，水压正常，无影响使用的障碍物。有台风、暴雨时，应对雨水管道加强巡视，除按上述要求检查外，还应注意观察雨水排出情况，注意检查井处有无溢水情况，如有还应查明原因并进行处理。检查排水管道，有堵塞应及时
46、排除。排水管道无堵塞。2、水泵（含给水泵、潜水泵等）水泵日常保养每月一次，检修为半年一次。1）日常保养 清洁机组，检查水泵机组螺柱是否坚固，联轴器橡胶弹性圈有无松动损坏 设备基台平整、稳固、机组表面清洁、无严重复始、无锈蚀，螺栓紧固，联轴器橡胶弹性圈无松动损坏。18 检查填料盒是否损坏 填料盒无损坏。检查填料盒填料是否正常，否则调节压盖螺柱来控制滴水量 填料盒滴水正常，约为每分钟 1020 滴。检查控制系统 控制系统齐全、可靠、接线牢固，接地正常。检查各阀门 阀门起闭灵活，密封良好，无渗漏。检查压力表 表体完整，表面灵活，指针灵活，读数准确，无锈蚀。启动水泵，注意听机组响声是否正常，电动及轴承
47、的温升是否在规定范围内 机组运行声音正常，无过热，无异常震动。2）检修 拆卸泵体，用煤油清洗泵轴及轴承，清晰泵体及叶托 水泵各部件清洁，无污垢。检查泵轴及各轴承是否损坏，叶托是否破裂，磨损，并更换相应已磨损零件 泵轴与各轴承，叶托无破裂 更换填料，并给轴承盒加入钙基黄油 按装配步骤复原泵体 拆卸电机，按电机检修规程进行检修 检查水泵，电机轴承及转子是否灵活 水泵、电机轴承、转子转动灵活。检查联轴器橡胶有无损坏，将泵机联轴器结合安装完，找平泵机地座 联轴器橡胶无损坏、泵机底座平齐。运行机组，听泵机声音是否正常，填料漏水及电机、轴承温升是否在规定范围内 水泵电机运行声音正常，滴水以及电机、轴承温升
48、在规定范围内。检查附属仪表 仪表工作、显示正常。3、电动机 每月保养一次，每年检修一次。1）日常保养 清洁电动机，清除电动机外壳上的灰尘和污物，以利散热。电动机外壳无灰尘和污物，绝缘良好。检查和清洁接线盒，清除灰尘及污物，检查压线螺钉有无松动和烧伤，拧紧螺母 接线盒内应洁净，无灰尘，压线螺钉紧固 检查各固定螺钉及接地线 接地螺钉、端盖螺钉及轴承盖螺钉紧固，接地可靠。检测查轴承，拆下轴承盖，检查轴承是否缺黄油，拆下一边端盖，检查气隙是否均匀，以判断轴承有无磨损。轴承黄油充足，气隙均匀。检查传动装置是否可靠，皮带松紧是否适中，传动装置有无损坏 皮带松紧适中，无损坏。检查和清洁起动设置，清扫外壳灰尘
49、污物，擦净触头接线头 启动设备外表清洁，触头无烧伤，接触良好，动作一致，接地可靠。2）检修 拆卸前，应清理好现场，准备好工具，并在接线头、端盖与外壳，轴承盖与端盖等上做好标记，以便装配时各归原位，保证装配质量 卸下皮带或脱开联轴器的连接销。拆去接线盒内的电源接线和接地线 卸下底脚螺母和垫圈。写下皮带轮或联轴器。卸下前轴承外盖。卸下前端盖 将各部分拆除后进行全面清洁，保证转动灵活。19 卸下风叶罩卸下风叶。卸下后轴承外盖。卸下后端盖。抽出转子。卸下前后轴承及前后轴承的内盖 电机的装配步骤与拆卸步骤相反 4.水池清洗衣 水池每半年清洗一次 清洗水池标准 色度：15；浑浊度：3 臭和味：（级）无异味
50、（2 级）；肉眼可见物：不得含有（无红虫等）PH：6.59.5；余氯（/L）：0.05 细菌总数（个/ml）：100；总大肠杆菌（个/L）：3 六、电梯 专业保养公司每月例检二次。电梯机房清洁 电梯机房设备干净，无尘灰、无漏油，安全标示明显。厢内照明罩保持干净，轿厢无杂物，井道、底坑卫生干净，底坑无积水。检查减速机涡轮蜗杆轴向游隙，测量并调整齿轮啮合间隙 齿轮啮合间隙符合标准。清洗减速器油箱 按电梯厂家规定换油。检查制动带磨损情况，超标的应更换，清洁铁芯，调整铁芯吸合行程 清洗限速轮，张紧轮轴并加轮滑油 检查、清洗、调整安全钳钳口和楔块间隙 试验安全钳动作应灵敏可靠。检查更换选层器上的损坏部件