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1、 1 度假村建设项目 可 行 性 报 告 工程咨询有限公司 二八年五月 2 目 录 一 总论 1、项目提要 2、可行性研究报告编制依据 3、综合评价和论证结论 二 项目背景及必要性 1、项目背景 2、项目区发展现状 3、项目建设的必要性 三 项目实施的有利条件 1、政策环境 2、政府支持 3、市场优势 四 项目区建设条件 1、地理位置与区域范围 2、自然资源状况 3.社会经济状况 五 建设单位基本情况 1、建设单位基本情况 2、主要投资人基本情况 六 市场分析与推广方案 1、市场定位 2、目标客户市场分析 3、市场推广方案和推广措施 七 项目建设方案 1、建设任务和规模 2、设计基本原则 3、
2、项目布局 4、具体建设内容 3 5、项目建设标准 6、给排水 7、电力电讯 8、环境影响评估 八 项目实施进度安排 1、一期工程项目实施进度表 九 投资估算与资金筹措 1、说明 2、投资估算依据 3、项目建设投资估算 4、资金来源与筹措 5、借款资金偿还测算 十 经济分析 1、财务评估说明 2、财务评价依据 3、营业收入和营业税金及附加估算 3、总成本及经营成本估算 4、财务效益分析 5、不确定性分析 十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训 1、项目组织与管理 2、管理机构设置与职能划分 3、劳动定员 4、项目经营管理措施 5、人员培训 6、劳动保护与安全 十二 可行性研究的结论与建议 1、
3、可行性研究结论 2、问题与建议 4 附 录 一 附表：1、固定资产投资估算表 11、土建工程投资明细表 12、设备投资明细表 2、流动资金估算表 3、投资计划与资金筹措表 4、固定资产折旧估算表 5、总成本费用估算表 6、利润及利润分配表 61、产品销售收入和销售税金及附加估算表 7、资金来源与运用表 8、借款还本付息计算表 9、资产负债表 10、财务现金流量表(增量全部投资)二 附图 1、一期工程项目规划图 2、度假村入口景门效果图 3、广场设计效果图 4、山庄外观效果图 5、温泉游泳馆外观效果图 6、设计意向图 7、外观效果图 三 其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件 2、建设项目
4、选址意见书复印件 3、可行性报告编制单位营业执照复印件 4、可行性报告编制单位资质证书复印件 5 第一章 总 论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建 1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式 项目承办单位：度假村开发有限公司 法人代表：所有制形式：民营企业 1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容 建设地点：建设规模：度假村区域规划总用地面积 357017 平方米，总建筑面积55054 平方米，道路面积 58441.7 平方米，项目分为两期，总投资 20477 万元(含不可预计费 919 万元)。建设期限：一期投资 2008 年 7 月至
5、 2010 年 12 月，二期投资 2011 年 1月至 2015 年 12 月 建设内容：1、一期工程：(1)、土地征用，投资额 540 万元；(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额 4690 万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额 3900 万元；(4)开办费 200 万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建
6、设期固定资产投资利息 448 万元：(6)、不可预计费，按固定资产投资总额 5计算，计 430 万元。2、二期工程：(1)、土地征用，投资额 720 万元；6(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额 300 万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额 8760 万元；(4)、不可预计费 489 万元。1.1.5 申报单位及法人代表 申报单位：度假村开发有限公司 法人代表：1.1.6 投资规模及资金构成 投资规模：20477 万元，资金构成：固定资产投资 19358 万元，前期资金和广告费用投资 200万元，不可预计费 919 万元。1.1.7 资金
7、筹措 本项目总投资 20477 万元，其中：一期投资 10208 万元，企业自筹资金 7208 万元，金融机构贷款 3000 万元；二期投资 10269 万元。1.1.8 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 建设内容和规模 1、规划总用地 平方米 357017 2、建筑总占地面积 平方米 35285 3、总建筑面积 平方米 55054 4、道路面积 平方米 58441.7 5、建筑密度 9.9 6、绿化率 77 7、道路总长度 米 8559.5 8、容积率 0.15 公共停车位 个 185 2.年营业收入 计算期平均，不含二期项目 门票收入 万
8、元 2616.73 7 序号 项目名称 单位 指标 备注 住宿收入 万元 2268.36 餐饮收入 万元 1308.38 娱乐及购物收入 万元 1221.16 租赁收入 万元 43.47 合计 7458.09 3.总定员 人 100 4.年工作日 天 280 一班制 5.定员 人 100 6.总投资 万元 10208 不含二期 固定资产和无形资产投资 万元 9578 前期资金与宣传费用 万元 200 不可预计费 万元 430 7.年总收入 万元 7458.09 不含二期 8.年总成本费用 万元 3384.29 计算期平均 9.年销售税金及附加 万元 413.92 计算期平均 10 年利润总额
9、万元 3659.88 计算期平均 11 财务评价指标 投资利润率 35.85 计算期平均 销售收入利润率 49.07 计算期平均 销售收入利税率 54.62 计算期平均 静态投资回收期(含建设期)5.2 所得税前 5.9 所得税后 全部投资内部收益率 26.84 所得税前 19.51 所得税后 财务净现值(Ic=8)9295 所得税前 5248 所得税后 1.2 可行性研究报告编制的依据 1.2.1 省旅游产业发展和布局总体规划 8 1.2.2 县国民经济和社会发展“十五”规划 1.2.3 县生态旅游业发展总体规划 1.2.4 度假村详细规划 1.2.5 县建设项目选址意见书 1.3 综合评价
10、和论证结论(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资 10208 万元，其中固定资产投资 10008 万元。项目建成后，预计年营业收入 7458.09 万元，年利润总额 3
11、659.88 万元(计算期平均数)，投资利润率 35.85；全部投资财务内部收益率 19.51(所得税后)；静态投资回收期 5.9 年(含建设期 1.5 年)，动态(i=8)投资回收期 7.3 年(含建设期 1.5 年)；累计净现金流量折现 8943 万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。9 第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景 当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为
12、中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融
13、、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出 3.02 万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲
14、惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力 10 已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区发展现状 项目
15、区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在 20052020 年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性 2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区
16、，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时
17、介入旅游业是一个良好的决策。2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设 11 完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来 3711.54 万元的净利润，整个项目期的经济利益十分可观。2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税收 1341.81 万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。1
18、2 第三章 项目实施的有利条件 3.1 政策环境 县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。”在 2003 年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持。3.2 政府支持 近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前
19、已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县 20052020 年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列入了重点发展项目。县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。3.3 市场优势 3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特 不
20、但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越 所在的区域森林覆盖率在 85，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，13 古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境。3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季 县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“
21、五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受。3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵 道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世
22、渡人，强调在人与人之间要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合
23、自然界与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当是人类行为的共同准则。据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 14 龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动 介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。15 第四章 项目区建设条件 4.1 地理位置与区域
24、范围 县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经 116 度 46 分117度 17 分，北纬 27 度 28 分27 度 55 分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程 215公里，公路里程 224 公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约 6 小时车程。位于县嵩市镇村，紧临 316 国道，离县城约 15 公里。介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山 80 公里，距离武夷山 170 公里。4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件 县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏
25、，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。4.2.2 植被物产 县森林生长茂密，有林地 165 万亩，占总面积的 87，森林覆盖率87.1，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种 57 科 150 种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约 5 亿立方米。4.2.3 河流情况 境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧
26、溪为主，山区溪流落差大、水量丰富，全县水能资源理论蕴藏量 61149 干瓦，可开发的蕴藏量 34618 干瓦。4.2.4 温泉资源 县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水温度约 43.5 摄氏度，日流量约 1600 余吨，富含对人体有益的多 16 种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口 全县共有 7 个乡镇 689 个自然村，土地面积 1251 平方公里，其中山地面积 160 万多亩，耕地面积 10 万亩。到 2002 年底全县总
27、人口为 10.67 万人，其中非农业人口 2.72 万，农业人口占全县总人口的 75.1。4.3.2 经济状况 2002 年，县国内生产总值 4.262 亿元，第一产业 1.333 亿元，第二产业 1.638 亿元，第三产业 1.291 亿元，三类产业结构为 303931。2002年全县财政总收入为 4078 万元，农民人均纯收入 2388.69 元；在岗职工年平均工资 8088 元；城乡居民储蓄存款余额 62593 万元；全社会固定资产投资总额 14526 万元。17 第五章 建设单位基本情况 5.1 项目建设单位基本情况 项目建设单位度假村开发有限公司成立于 2008 年 3 月，由、三人
28、共同投资组建，公司注册资本 2000 万元，其中公司法人代表占 90的股份。公司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人基本情况 公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业有：1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本1000 万元，至 2007 年 12 月，公司资产总额 13564.68 万元，净资产 6542.73万元，公
29、司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至 2007 年 12 月，公司资产总额 1358.49 万元，净资产 852.64 万元，是缙云县最豪华，消费最高的酒店之一，一直经营状况良好。3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本 100 万元，个人控股 95，至2007 年 12 月，公司资产总额 1562.53 万元，净资产 968.45 万元，年销售收入 3000 多万元。4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本 300 万元，个人控股 95，至 2007 年 12 月，公司资产总额 657.42 万元，净资产 476.58 万元。除企业
30、外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产，市场价值超过 3000 万元。公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。18 第六章 市场分析与推广方案 6.1 市场定位 温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。6.2 目标市场分析 县县
31、城居民只有 3 万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因此度假村的目标市场应该放在外地。6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。6.2.3 以长三
32、角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游 19 客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数
33、相对较少，却也是一个不可忽视的群体。6.3 市场推广方案和推广措施 6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造势，争取尽快将度假村的知名度提高。6.3.3 充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效果。6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会
34、的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各地的游客前来观光。6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群。20 第七章 项目建设方案 7.1 建设任务与规模 建设规模：度假村区域规划总用地面积 357017 平方米，总建筑面积55054 平方米，道路面积 58441.7 平方米，项目分为两期，总投资 20477 万元(含不可预计费 919 万元)。在
35、2008 年 7 月至 2010 年 12 月实施一期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额 540 万元；(2)、基础设施建设，包括土地整理，316 国道到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690 万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额 3900 万元；(4)开办费 200 万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利
36、息 448 万元；(6)、不可预计费，按固定资产投资总额 5计算，计 430 万元。在 2011 年 1 月至 2015 年 12 月实施二期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额 720 万元；(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额 300 万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额 8760 万元；(4)、其它投资还包括不可预计费 489 万元。7.2 设计基本原则(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能的情况下兼顾美
37、观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特 21 色为原则；(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规划的要求。(4)考虑各公用系统的配套。7.3 项目布局 根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体验区和外围控制区。规划区域与 316 国道之间有长 4.4 公里，宽 9 米的公路相连。7.3.1 温泉健身休闲区 该区块为整个项目的核心区块，面积约 148000 平方米，呈狭长形，两侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一
38、个供人们休闲度假、健身养身娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温泉冲浪等。7.3.2 温泉度假别墅区 该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约 152000 平方米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。7.3.3 森林生态游览区 该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富
39、，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态文化链的重要组成部分。7.3.4 乡村风情体验区 该区块面积约 30000 平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱 22 乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让游客充分感受乡村生态旅游的精粹。7.3.5 外围控制区 外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与建设规模、建筑风格等，使其与度假村的
40、环境相协调。7.4 具体建设内容 由于本项目二期工程预计要在 2011 年开始动工建设，距今还有三年时间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预计 2008 年动工，2009 年 12 月完成主要建设工程，到 2010 年 12 月份完成全部建设，总投资 10208 万元(含不可预计费 430 万元)。7.4.1 土地征用 项目一期工程拟征用土地面积 148000 平方米 7.4.2 基础设施建设 1、土地整理面积 148000 平方米，包括对山体作降低山势处理 6000 平方米；2、316 国道至景区入口 9 米宽非支线公路 4.4 公里；3
41、、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积 106680 平方米；4、区内场馆之间的道路，其中|.52.5 米宽的石板路和卵石路规划长度 7.3 公里，5.5 米宽可通车辆的水泥道路 1.3 公里。5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设 1 个停车场，其中广场的南侧停车场设置大型车辆停车位 25 个，中小型车辆停车位 160 个，占地总面积4000 平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位 15 个，占地总面积 500 平方米，地面采用植草砖铺面；6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；7、景区内 8.56 公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；8、在森林生态游区建设宽 1.21.5 米石板盘山路
42、，规划长度 8000 米，23 对盘山路两侧山体进行局部加固；9、建设生态公厕 10 幢，规划建筑面积 700 平方米；10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理用房 12 幢，规划建筑面积 640 平方米。7.4.3 主要游赏设施土建 1、入口处的塑石工艺景门 1 座，高约 9 米，宽 7 米，周围设置假山、水池和草坪；2、建造约 10000 平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑；3、山庄，占地 16000 平方米，建筑面积 11000 平方米，按照四星级酒店标准建设，建设层高 24 层，除客房外，还包括游人接
43、待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及 300 平方米的独立停车场；4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约 1200 平方米。5、温泉贵宾楼，共 4 幢，每幢面积 350450 平方米，按五星级宾馆标准设计，日式风格，计划日接待人次 50 人。6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积 2500 平方米，分浅水池和深水池；7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包括温泉鱼疗池、高温池、SPA 水疗池等，总建筑面积 6000 平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹
44、篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面积约 300 平方米。8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积 5000 平方米，建筑面积 1200 平方米，檐高 4.5 米，四面建 3.2 米高围墙，观内建中式古典木质天师亭。9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；24 11、利用芙蓉山山势，建设 1000 米长的健身步道，路面采用青石和条木铺就。12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用品馆、特色小吃馆等 30 间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋
45、时期建筑风格，街长 200 米，总建筑面积 1500 平方米。7.4.4 设备投资 1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路；2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、KTV 点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等；3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。5、露天温泉泡澡池设备，包括 SPA 水疗设备等。6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；
46、7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。7.4.5 车辆 1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车 1 辆；2、后勤人员公务用中型商务客车 1 辆；3、垃圾回收用车辆 1 辆。7.4.6 材料 包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。7.5 项目建设标准 25 构、建筑物按房屋建筑工程建设
47、标准规定建设。7.6 给排水 7.7.1 给水工程规划 7.7.1.1 用水量估算参照水质技术工作手册与室外给水设计规范等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。度假村用水量估算 用水项目 人数面积 用水标准 日用水量 T 备注 住宿游客用水 400 0.5T人.D 200 一般游客用水 550 0.1T人.D 55 员工用水 100 0.2T人.D 20 别墅用水 500 180I.人.D 90 道路广场用水 0.04KM2 0.2 万 TKM2.D 80 其他 67 用水量的 15计算 合计 512 7.7.1.2 输配水管网布置 度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用
48、 PVC 管，DN=200，沿道路一侧铺设至用水单位。温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算 污水量按给水量的 80计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为 410T.7.7.2.2 排水体制 采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算 2
49、6 度假村用电负荷估算 用电项目 负荷预测指标 面积(HM2)负荷(KW)公共建筑用电 80WM2 2.35 1880 居住建筑用电 50WM2 3.5 1750 道路广场用电 50KWHM2 4 400 亮灯工程 80 合计 4110 7.8.2 设施规划 依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。7.8.3 电讯规划 依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点 34 门的数量计算，电话终端量为 20 门。7.8 环境影响评估 本项目严格执行有关环保要求，对环境进行
50、综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。7.9.1 项目主要污染物及治理措施 本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.9.2 设计采用的环保标准(1)大气环境质量，达到 GB30951996 环境空气质量标准 二级以上；(2)水环境质量要求，达到 GHZBl-1999地表水环境质量标准相应功能区标准；(3)声环境质量要求 GB309693城市区域环境噪声标准相应功能区标准；27 第八章项目实施进