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1、盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 项目概况 项目名称：盘山县新立大兴和新村建设项目 建设单位：盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司 建设地址：盘山县甜水乡新立村（原机动车交易市场）建设投资：7905 万元；其中一期工程投资 3211 万元 二期工程投资 4694 万元 销售收入：1705 万元/年（以下不含售楼）上缴税金：256 万元/年 实现利润：351 万元/年 投资回收期：2.7 年（含建设期）占地面积：42773m2 建筑面积：45822m2 绿化面积：5500m2 容 积 率：1.07 建筑密度：77%（含交易市场）绿 化
2、率：13%盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 1.1 项目实施背景与依据 盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经 1212712229，北纬 40454027。全县下辖 9 个镇，8 个乡，192 个行政村。总人口约 26 万人。有汉、满、蒙、回、朝鲜等 11 民族。面积约 2145 平方公里。耕地 75 万亩（其中水田 60 万亩，旱田 15 万亩），牧草地 4.8万亩，林地 5.49 万亩，苇田 85 万亩，滩涂 30 万亩。资源比较丰富，辽河，大辽河
3、等 13 条大中小河流经县内在辽东湾入海，青年、红旗、八一、三大平原水库储水量达 4000 万立方米，大小坑塘星罗棋布。绿洲，湿地面积近百万亩，有亚洲第一大苇田和辽东湾最大的湿地。辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽丹顶鹤、黑嘴鸥等二百多个生物种群，中华绒螯蟹、凤鳍鱼等名特水产品也在这里凭借潮汐溯河产卵。县域内有海岸线 72公里，浅海滩涂 30 多万亩，天然饵料丰美，贝类鱼类繁多，人工养殖条件优越。井盐可供开发利用面积 2 万亩，储量达15.8 万立方米。石油、天然气储量丰富，我国第三大油田辽河油田的主要产区以及国家特大型企业华锦集团均坐落盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 于
4、县域内。这里的风景秀美迷人，有辽阔壮观的红海滩、闻名遐迩的辽河碑林和盘锦森林公园等旅游区，而且依傍闾山名胜风景区，是观光浏览的极好去处。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。打造全省经济强县。加快经济结构调整，打造全省经济强县是盘山县的首要任务。在工业发展上，继续实施“工业强
5、县”战略，做强做大工业，加大结构调整，建成具有现代化管理、市场化经营、高科技拉动、促进社会效益增加、扩大就业人数、提高税收辐度的工业经济体系。在此基础上，改造和提升石化产业，推进新型建材业、促进汽车等机械制造产业、发展造纸和印刷、塑料制品及农产品加工业。到010年，第二产业增加值预计达68.3亿元，年均增长率在 26.2左右。在把工业作为强县之本的同时，积极推进农业化步伐，围绕优粮、扩渔、增菜、强畜、改苇、兴林、壮企，着力抓好粮食稳定增产、农业持续增效、农民不断增收、农村稳定和谐四件大事。做好以优布局、扩基地、创品牌、壮龙头、抓定单、强服务、治环境、兴水利、转移农村盘山县新立大兴和新村建设项目
6、 可行性研究报告 富余劳动力工作，提高农业综合生产、科技创新、农产品市场竞争能力，力争把盘山县建成国家重要的优质特色农产品生产和加工基地，打造全国有机食品基地。到 2010年，农业增加值预计实现 28.4亿元，年均增长 9.7%左右。以发展服务业、旅游业、现代物流业、房地产及信息服务业为主的第三产业为经济发展注入了新的生机和活力。到 2010年，全县第三产业增加值预计实现 30 亿元，年均增长 20.7左右。全面推进社会主义新农村建设。建设具有北方特色的社会主义新农村，成为盘山经济社会发展的新亮点。新县城建设是新农村建设的核心，盘山县每年将投入亿元，加快新县城建设步伐。到 2010年，新县城初
7、具规模，面积达到平方公里，总人口.万人。基础设施建设日趋完善，城市功能基本具备，现代化的城市雏形初步显现。城镇建设体系也进一步完善，主导产业初步形成，吸纳就业、支撑园区和促进发展的能力增强，城镇化水平达到 50以上。在建设新村镇的内容上，盘山县提出，将在新房舍、新设施、新环境，培养造就新农民和发展农村新产业、树立新风尚、建立新机制上取得新突破。着力抓好村镇建设规划，逐步形成以县城为龙头、周边辐射区域为龙身、村屯为龙尾的城乡一体化格局；拓宽农民致富渠道，注重发展富民产业，突出园区板块经济，壮大产业集群；培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提升新农村的标准；扎实开展文明村镇创建活动，倡导健康、文
8、明、科学的生活方式；坚持“多予少取放活”的原则，盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 扩大公共财政覆盖农村的范围，拉动农村经济发展。到 2010年，盘山县农村基本生活条件得到改善，北方农村能源生态模式全面推广，人民生活质量和生活水平显著提高。自来水普及率、村村通油路、四进院等都将达到 100。加快全国生态县建设步伐。着力打造具有北方特色、水产风格、物流配送、园林式、生态型、资源永续利用的生态大县是“十一五”规划的精彩之笔。为跨入全国生态县先进行列，盘山县对生态县建设提出了更高要求：壮大生态农业、发展生态工业、开发生态旅游、推广循环经济。发展以河蟹、文蛤、泥鳅鱼为主的水产品生态养殖业，建
9、设各具特色的生态种植业、养殖业园区，扩大“三品”认证面积。推行清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。合理开发自然和人文旅游资源，规划观光园区，发展生态旅游业，形成生态资源保护、生态资源利用、生态资源增值、生态资源再保护的良性循环。全面提高人民生活水平。推进宽裕型小康县建设，提高人民生活水平是“十一五”时期实现的最终目标。“十一五”期间，盘山县提出积极的就业政策，建立规范的覆盖城乡的新型社会救助体系，推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转变。提高人口素质，建立和完善“依法治理、村民自治、优质服务、政策推动、综合治理”的人口和计划生育机制。改善交通条件，加快推进公路现代
10、化建设。“十一五”期间，重点抓好县级以上公路升级改造，实现村村通油路。建立信息工程，大力发展电话网、盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 数据通信网、智能业务网，实现光纤到村。到 2010 年，人均生产总值达到 40000 元，城镇职工年平均工资 20000 元，农民人均纯收入达到 7600 元，率先跨入宽裕型小康县行列。盘山县基础设施建设步伐持续加快。投资5142万元建设滨海支路，投资 4500 万元建设基本农田，投资 5280万元建设县人民医院，投资 3000 万元建设客运站和交通大厦项目设施建设完成投资 37.1亿元，同比增长 263.7%；新县城建设完成投资1.1亿元，同比增长
11、 95%；9 个建制镇基础设施建设累计投资1500万元，同比增长 90%。上述这几组数据是盘山县 2009 年上半年基础设施建设情况统计。从中不难看出，盘山县基础设施建设投资力度不断加大，建设内容涵盖经济和民生发展的众多领域，建设速度正在持续加快。盘山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形势，充分把握东北振兴、沿海经济带开发和盘锦资源型城市转型的发展机遇，紧紧抓住国家出台的扩大内需、刺激经济增长一系列政策的有利契机，把加大基础设施投入作为拉动经济增长、推动经济社会事业发展的重要引擎，保持投资持续高位运行。盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置，结合县情制定发展战略，年初以来
12、，一场加大、加快基础设施建设的战役在全县上下全面打响。捕捉机遇抓投入。面对中央、省、市出台的加大基础设施投入、拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开发建盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 设带来的有利机遇，围绕城镇配套、设施、园区建设、社会事业等各个方面，盘山县全力争取国家对基础设施的投入，成立专门班子，千方百计争取更多的资金和项目进入盘山。新县城医院、污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设，都是省支持的国债项目。全县争取金融支持抓投入。金融机构的资金注入是加快基础设施建设的重要渠道，盘山充分发挥县建投公司作用，加强与各银行、金融担保公司之间的联系，扩大融资范围，争取最大的
13、金融支持。上半年，仅县建投公司争取金融部门支持资金就达到12.2亿元，实际到位 10 亿元。这么大的融资量，对盘山来说是空前的。这些资金主要用于新县城路网建设、新材料产业园路网建设、吴家精细化工循环经济园路网建设、杰事杰康泰标准化厂房建设及客运专线建设。他们变现闲置资产抓投入。2009年，老区资产变现 2000万元，主要用于新县城医院、供电等基础设施建设。招商引资抓投入。全县把招商引资作为拉动基础设施建设的主引擎，抓紧抓牢，咬住不放。实施全员招商，量化指标，硬化措施，人人有任务、人人有担子，全覆盖、全动员、全参与。实施重点招商，在参加省、市政府组织的 6 次域外招商活动的同时，组织各乡镇、各部
14、门不定期域外招商。目前，全县各乡镇、各部门已组织不同规模的招商活动 23 次，取得了明显成效。在走出去的同时，坚持请进来，2009年 5 月份，盘山县利用 3 天时间召开了投资环境说明会，邀请市直 60 余个部门负责同志参加，市直 10 多个部门达成了投资意向。项目建设投资实现历史盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 性突破。全县 2009年上半年项目设施建设完成投资 37.1亿元，同比增长 263.7%。上半年全县总计推进实施超亿元项目25 个，超千万元项目 241项，其中竣工项目 27 项，同比增长 440%；开工建设项目 93 项，同比增长 57.6%。社会事业基础设施投资增长比
15、例加大。上半年完成投资 1.5亿元。重点投资包括：公路建设完成投资 5142万元，重点完成了滨海之路建设，打通了通往海边的“黄金通道”；投资 1100万元用于解决贫困家庭住房和建设老年福利院；完成投资 1273万元，重点解决了沙岭、高升、东郭、胡家 4 个乡镇 3 万人的饮水安全问题。农业基础设施投资继续保持高位增长。农业基础设施建设投资 1.2亿元，同比增长31%，完成年计划的 67%。投资 1300万元完成 8500亩设施农业建设；投资 350万元完成岗毗岭护岸、沙岭高套子护岸及堤防整治工程；投资 1500万元完成青年水库整修加固；投资 4500万元完成 3 个排灌站的更新改造工作，新建
16、130座田间桥涵闸，总土方量达到 400万立方米。园区基础设施投资进一步加大投入。上半年实际完成投资 1.98亿元。其中开发区基础设施建设投资8590万元，完成了开发区水、电、路和土方工程；西部生态经济区基础设施建设投资 8000万元，完成了园区的给排水设施、供电线路、变电所和通信等工程；陈家新型防水材料产业园完成基础设施建设投资 520万元，新建了四座过水桥，部分地块场地整平，道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造等工程；吴家精细化工循环经济园基础设施投资 2790万元，完成园区水电和线盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 路改造及场地整平。新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开
17、工项目15 个，完成投资 1.1亿元，同比增长 95%。其中，投资 8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资 1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资 1 亿元用于建设建筑面积 2.4万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。小镇城重点基础设施建设突出便民、为民。上半年，9 个建制镇重点基础设施项目 16 项，累计投资 1500万元，同比增长90%。其中新修柏油路 20 公里，投资 1025万元；新修砂石路 52公里，投资 150万元；投资 120万元新修暗排 2 公里、明排 3 公里；投资 50 万元新安装路灯 12
18、0盏；投资 400万元改造自来水管线 20 公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的 120个项目中，超亿元的 19 个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营
19、模式，盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。1.2.企业概况 1.2.1企业现状 盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司，坐落在盘山县新立村 305国道旁。公司成立于 2006年 7月 12 日，注册资金400万元。以现金及土地增资方式出资。该公司属个人独资企业，法人以现金方式出资 120万元，土地增值 280万元。公司现有员工 12 人，其中，高层管理人员 2人，中层管理
20、人员 5 人，具有专业职称的人员 3 人。该公司占地面积 57617m2，原建筑购物面积 6100m2（其中办公楼 1500m2、厂房 3600 m2、锅炉房仓库 700m2、食堂宿舍 300m2）。公司的经济效益 1、事业性收费 为盘锦市内或外转车辆办理过户手续，为交易过户车辆提供成熟的交易场所。按照国家二手车流通管理办法及相关税收政策，公司办理交易过户手续时按物价局审批标准收取交易服务费，该项收入每年可获纯利润 450万元。经济效益稳定可观。2、建材、运输、施工收入 公司多年来一直从事运输相关业务。公司承办砂石料场2 个，盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 自有抓钩机 3 台，加
21、油车 2 台，自卸车 3 台。年相关服务费收入达 1100万元。3、社会效益：年平均上缴税金 256万元，提供各种就业岗位 58 人次，并组织了相关专业的技术培训。为地方经济服务做出相关的贡献。公司将一如既往信誉永恒，以优质的服务、十足的信心创造财富服务社会。1.2.2新立大兴和新村拟建项目 拟建项目选址在机动车交易市场南北两侧，项目占地 42773，市场北侧和市场主路以西南侧建设住宅楼 8 栋，6 层、框架结构，5215/栋、建筑面积 41720；主路以东、南侧建设办公楼 1栋，3层框架结构、建筑面积 4082，项目总建筑面积45822。对原机动车市场进行黑色地面（沥青砼）扩改建，面积 25
22、259 1.3建设项目编制的依据 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国土地管理法 辽宁沿海经济带开发建设规划 盘锦市土地利用总体规划 盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划 建设项目经济评价方法与参数第三版 盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 市委、市政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见 该公司提供的相关资料和数据。1.4建设项目编制的原则 1.4.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.4.2完成工业化生产，装置运行可靠，各项技术经指标满足建设项目要求。1.4.3优化设计、合理布置、节省用地、节约投资。1.4.4优化
23、工艺，合理流程、通用性强、节省人、财、物。1.4.5合理配备公用设施，满足生产要求。1.5可行性研究的范围 1.5.1通过市场分析预测，确定项目建设规模、公用工程方案。1.5.2通过建设条件分析，确定场地规模及主要附属设施建设。1.5.3根据生产工艺要求提高管理水平，本着高效精干的原则，拟定企业组织，确定岗位定员。1.5.4制定供水、供电、供暖方式及总图运输方案。1.5.5环境影响与劳动安全、消防措施方案的确定。1.5.6估算项目总投资，提出项目实施进度，测算项目的投资效益，分析项目的抗风险能力等。对项目的社会效益、环保效和经济效益进行评价。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 第二章
24、 项目建设的必要性 2.1社会主义新农村建设的需要 新农村建设标志着我国农村政策走向的根本转变，为从根本上推动和加快解决“三农”问题提供了新的视野、新的机遇和新的途径。新农村建设是贯彻落实科学发展观的重大举措。科学发展观就是经济社会的全面协调可持续发展。科学发展观，必须保证占人口大多数的农民参与发展进程、共享发展成果。忽视农民群众的愿望和切身利益，农村经济社会发展滞后，就不是全面协调可持续的发展。我们应当深刻认识建设社会主义新农村与落实科学发展观的内在联系，更加自觉、主动地投身于新农村建设。新农村建设是确保我国现代化建设顺利推进的必然要求。把农村发展纳入整个现代化进程，使新农村建设与工业化、城
25、镇化同步推进，让亿万农民共享现代化成果，走具有中国特色的工业与农业协调发展、城市与农村共同繁荣的现代化道路。建设社会主义新农村，是全面建设小康社会的重点任务。惠及十几亿人口小康社会，重点在农村，难点也在农村。目前，部分地区农村面貌变化相对较小，一些地方道路、住房等基础条件差、一些群众看不起病、上不起学、喝不上干净水。推进新农村建设，就是贯彻落实科学发展观，消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，让亿万农民共享现代化成果，盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 走中国特色的工业与农业协调发展、城市与农村共同繁荣的全面小康之路。新农村建设是保持国民经济平稳较快发展的持久动力
26、。农村集中了我国数量最多、潜力最大的消费群体，是我国经济增长最可靠、最持久的动力源泉。推进新农村建设，可以加快农村经济发展，增加农民收入，使农民潜在的购买意愿转化为巨大的现实消费需求，拉动整个经济的持续增长。特别是加强农村道路、住房、能源、水利、通信等建设，既能改善农村的生产生活条件和农民的消费环境，大大释放消费潜力，又能消化当前部分行业的过剩生产能力，实现工农、城乡的良性互动发展。推进新农村建设，激活农村的巨大需求，不仅是解决当前农村经济发展突出矛盾和问题的重大举措，更是推动整个国民经济平稳较快发展的长久之计。新农村建设是构建社会主义和谐社会的重要基础。构建社会主义和谐社会的一个重要方面，就
27、是要把农村的事情办好，使农民安居乐业、和睦相处，使农村安定有序、充满活力。相当数量的农民受教育程度低、就业技能低，在市场竞争中处于不利地位；一些农民收入水平低，居住条件差，生活保障能力弱，心理失衡严重，处理不好就会引发社会矛盾。新农村建设就是要切实加快农村发展，维护农民合法权益，为构建社会主义和谐社会打下坚实基础。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 2.2贯彻落实新农村建设五项基本内容 2.2.1发展生产 就是要打牢物质基础，大力推进现代农业建设，加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力。2.2.2生活宽裕 就是要千方百计增加农民收
28、入。按照统筹城乡经济社会发展的要求，采取综合措施，加大扶持力度，广泛开辟增收渠道，充分挖掘农业业内部增收潜力，扩大养殖、园艺等劳动密集型产品和绿色食品的生产。积极开拓农民外部增收潜力，大力发展县域经济，积极发展乡镇企业、农村个体私营等非公经济，积极发展乡村劳动力技能培训，引导富余劳动力向非农产业和城镇有序转移，切实增加农民工资性收入。2.2.3乡风文明 就是要在农村形成文明健康的精神风貌，培养较高素质的新型农民。加快发展农村教育事业，加大农民培训力度，大力培养有文化、懂技术、会经营的新型农民；大力发展农村文化事业，开展健康的文化体育活动；加强农村公共卫生和基本医疗服务体系建设，基本建立新型农村
29、合作医疗制度，不断建立健全农村养老、医疗、低保等社会保障体系；依据国家法律法规，制定乡规民约，破除陈规陋习。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 2.2.4村容整洁 就是要改善农村人居环境，使农村的发展得到合理规划。加大各级政府对农业和农村增加投入的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，强化政府对农村的公共服务。加大投入，加强和完善农村道路、电力、广播、通讯电讯、电力、安全饮水、农村能源、改厨改厕等配套基础设施建设。创造良好的生态环境和优美的生活环境。2.2.5管理民主 就是要进一步完善“一事一议”制度，搞好村务公开、政务公开和财务公开，逐步建立农民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的
30、机制，教育引导农民依法行使民主权利；不断增强集体经济服务功能，积极发展“民管、民办、民受益”的各类农民合作经济组织，提高农业的组织化程度。新农村建设的五项基本内容，体现了物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设及党的建设的全面要求。其中生产发展是中心，是实现其它要求的物质基础；生活宽裕是基本尺度；乡风文明和村容整洁体现了精神文明和人居环境的双重要求；管理民主则显示了对农民群众政治权益的尊重。贯彻落实新农村建设五项基本内容之一，就是按照“工业向园区集中、农民向城镇集中、居住向社区集中”的要求，全面加快城乡建设步伐。尤其是农村集中居住区建设正按照“农民居住集中导向”的要求加快建设进程。这对于
31、全面贯彻落实科学发展盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 观，节约土地资源，改善村容村貌，建设全面小康的社会主义新农村具有十分深远的历史意义。2.3推进农房集中、建设小康社会的需要 推进农民集中居住区建设是从居住方式入手改变农民生活方式的必然选择，也是未来农村发展的必然趋势。对建设全面小 康的社会主义新农村具有十分深远的历史意义。2.3.1节约投资、集约用地 推行农民集中居住，既能节约房屋建设投资，还能用少量资金改造农村道路、供水、供电、通讯设施，有利于改善农村公共基础设施，发展科教文卫等公共服务事业。农民集中居住是农村实现科学发展的重要体现，能够节省大量土地资源，便于土地整治整合，减
32、少分散居户建设造成的土地浪费，再加上分散居住区道路、排水等设施的整理还耕，可节约大量土地，保证发展用地，促进农业规模化经营。2.3.2改善环境、提升品位 通过农民集中居住区建设，可使农村布局从松、散、乱形态向科学规划形态转变，便于集中处理各类污染，改变农村脏乱差的形象，改善人居环境，极大地提高农民生活质量，逐步消除城乡差别，最终使广大农村成为经济繁荣、布局合理、配套完善、环境优美、富有特色的新型城郊社区。2.3.3统筹城乡，资源共享。通过农民集中居住区建设，可促进城市基础设施向农村延伸，城市公共服务设施向农村覆盖，城市现代文明向农村辐射，同时，农村腾出的土地，又为城市扩张和盘山县新立大兴和新村
33、建设项目 可行性研究报告 工业发展提供了广阔的空间，为实现城乡资源共享、共同繁荣，形成城乡一体化发展新格局打下坚实的基础。2.3.4便于管理、淳化民风 农民集中居住可以对农民实行社区化管理，便于进行社会治安、计划生育等管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，便于对农民进行精神文明教育，倡树文明新风，极大地提高农民文化程度和文明素质。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 第三章 建设项目的的可行性 3.1项目建设符合国家的投资政策 党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司建设
34、农民集中居住区大兴和新村，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论和政策依据。在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。其中，农民居住集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。3.2农民集中居住是农村发展的必然趋势 农民集中居住是农村经济社会发展到一定阶段的产物。盘山县农村经济发达，现代化水平较高，农民收入近五年连续实现两位数增长。2009年，盘山县农民人均纯收入达到 8443元
35、，比上年增长 9.9%，绝对值排名辽宁省第 7 位。各项经济指标综合排名位次在全省 44 个县（市）中前移 5 位，并被省委、省政府确定为冲击全国百强县的 10 个重点县之一，实现了盘山经济发展的新突破。随着农村工业化步伐的加快，盘山县农村劳动力就业盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 结构已实现了以农业为主向非农为主的历史性转变，从而全面进入了城乡经济社会一体化发展的新时期，这些都使农民集中居住具备了较强的现实性和必然性。3.3农民集中居住是优化镇村布局结构的迫切要求 盘山县坚持以城带县、城乡统筹发展的原则，着力推进县城和小城镇建设，改进和完善城镇公共设施条件和公共服务水平，提高城镇
36、经济对农村富余劳动力的吸纳能力，促进农村城镇化，城乡一体化。新县城建设步伐不断加快，全年投资 4 亿元，完成城区主干路工程 8 条，铺设水、电、气、暖供给管线 20.5公里；医院、宾馆、商务写字楼等项目相继开工，盛世景观桥、热力供应站陆续竣工，城市生活环境和公共服务功能都有较大完善。累计投入新农村建设资金 1.34 亿元，完成 9 个建制镇 81 个基础设施建设项目和 31 个村屯环境整治任务；高升、太平、胡家、大荒等乡镇启动了迁居腾地工程，在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约使用。3.4农民集中居住是实现农村集约发展的迫切要求 农民居住分散，直接导致土地利用
37、率和产出率较低，农村经济发展面临很大的瓶颈制约。因此迫切需要按照科学发展观的要求，通过实施“三个集中”、“两置换一转换”、“万顷良田建设工程”等政策措施推动农民集中居住，从而实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。这既是破解发展难题、保障发展需求，实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 体化建设，推进农业规模化、农民市民化、农村现代化的现实需要。3.5农民集中居住是改善农民生活条件的迫切要求 长期以来，农民分散居住，影响了农村道路、水利、电力、环境等基础设施建设，以及农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，这是造成城乡分治和行政区划
38、分割的现实制约因素。因此，推进农民集中居住，有利于在更大范围内合理配置经济社会资源，促进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务设施向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，能够从根本上改善农村环境面貌，推进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民共享改革发展的成果，提升农民幸福指数。由此可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民集中居住就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民集中居住，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配置、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民集中居住可谓是新农
39、村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 第四章 建设项目环境分析 4.1总体环境分析 甜水乡位于盘锦市、盘山县的西北部，北邻锦州市、北镇市（县级市）的沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子镇毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。地理坐标为东经 12148北纬4120。乡政府所在地孙家村。东西长 13 公里，南北宽 10 公里，总占地面积 98 平方公里，占盘锦市总面积的 2.45%，耕地面积近 5 万亩。甜水乡依托秦沈及沟盘营大高铁盘锦北站、沟海铁路五七站、京沈高速公路盘锦北站、305 国道的交通优势；依托盘山县招商引资的优惠政
40、策；依托盘锦市雄厚的石油化工资源、石油装备输出资源、盐化工开发资源、地热资源开发和农副产品深加工的资源优势。为了跟上全县经济发展的步伐，促进乡域经济的快速发展，为了给招商引资提供优越的基础设施条件，经乡党委、政府批准，拟在甜水乡新立村建设农民集中居住区大兴和新村及汽车交易市场。4.2项目选址分析 4.2.1 建设环境 建设农民集中居住区及汽车交易市场能否取得可观的经济效益，地理位置至关重要。甜水乡新立村位于 305 国道旁，毗邻综合农贸市场，处于乡政府规划的工业园区附近，这些项目落成后该区域将成为盘山县甜水乡集工业、商业、农民集中居住于一盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 体的农村新
41、型社区 4.2.2配套条件 该项目周围基础设施达到五通一平，即通道路、供水、电、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。4.3 项目发展优势 4.3.1交通优势 盘山县以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度 35.8公里/百平方公里，全省第 2 位。京沈高速公路通过境内 58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海营高速公路，通过境内 51.9公里，秦沈高速铁路也从盘山穿过。沿海沿河有码头 54 处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘山
42、没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场 100公里，距沈阳机场 160公里，距大连机场 300公里。可以说，盘山县的交通网络四通八达。4.3.2业务拓展优势 盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司，自 2006年成立以来，经济效益明显。为盘锦市内或外转车辆办理过户手续，为交易过户车辆提供成熟的交易场所。按照国家二手车流通管理办法及相关税收政策，公司办理交易过户手续时按物价局审批标准收取交易服务费，该项收入每年可获纯利润 450万元。经盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 济效益稳定可观；公司多年来一直从事运输相关业务。自办开料场 2 个，自有抓钩机 3 台，加油车 2 台，自卸
43、车 3 台。年相关服务费收入达 1100万元。社会效益突出。年平均上缴税金 256万元，提供各种就业岗位 58 人次，并组织了相关专业的技术培训。为地方经济服务做出了相关的贡献。公司通过以上经营完成企业的原始积累后，全体高层管理人员共同商议，决定投资建设农民集中居住区大兴和新村，扩大机动车辆交易市场，使之真正成为建设社会主义新农村的一项惠民工程。4.3.4外部环境优势 近年来，盘锦市、盘山县的建设步伐突飞猛进。县政府制定了一系列的优惠政策，在高升、太平、胡家、大荒等乡镇启动了迁居腾地工程，在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约使用。市、县政府的大力支持，各级政府
44、在项目审批、投资方面的政策优惠，均为该项目建设创造了一个良好的外部环境。4.4大兴和新村建设的原则 农民集中居住是生产力发展到一定阶段的产物。实施农民集中居住应以改善农民的生产、生活条件，提高农民的生活质量为根本；以节约土地资源、集约使用土地，提高土地的利用效率为目的；以落实国家有关支农、惠农政策，让农民得到实惠为关键；以维护农民的合法权益，保护农民的切实利益为前提，使之真正盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 成为建设社会主义新农村的一项惠民工程。4.4.1改善环境，提高农民的生活质量 实施农民集中居住，要在政府镇村布局规划，统一指导下，通过加大资金投入，完善农民居住区的基础设施，包
45、括修路、供排水、建通讯等公共配套服务设施，来改变农村住房分散建设、结构设计不科学等情况，以达到改善农民生产条件，改善农村人居环境。农民集中居住后，实施社区化管理，有利于集中对农民进行文化、科技、法律、技能等方面的培训，提高农民的知识、文化水平，增加就业机会，提高农民收入。4.4.2节约土地资源、提高土地复耕指数 目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达
46、地区土地宝贵的现实描述。为保住18 亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。“节能潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民集中居住之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民集中居住能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 4.4.3支农惠农、让农民得实惠 近几年，为了加快社会主义新农村建设，国家一直在加大对农业的投入和支持力度，如政府推出的六大措施“对农业的投入政策；加强农村基础设施建设；推进农业和农村经济结构调整政策；推进农村城镇化
47、政策；农村改革政策；发展农村社会事业政策”等。实施农民集中居住就好比是一根绳子，可以把政府的一系列政策连接起来，落实到位，成为支持农业发展，增加农民收入的一种有效的方式。如农民分散居住时，一家一户的水、电、气、路等基础设施配套成本太大，让农民以家庭为单位承担难以承受。而在农民集中居住区，政府统一规划、配套居住区所需的基础设施，能用少量资金改造农村道路、供水、供电、通讯等设施。经计算，集中居住区建设投资还不到分散居户的一半，还可以利用节约的资金发展科教文卫事业等，办更多的实事，让农民得到更多的实惠。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 第五章 建设项目实施方案 5.1设计依据 中华人民共
48、和国城市规划法 中华人民共和国环境保护法 辽宁沿海经济带开发建设规划 盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划 建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001 混凝土结构设计规范GB500102002 建筑抗震设计规范GB500112001 建筑地基设计规范GB50072002 砌体结构设计规范GB500032001 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 民用建筑电气施工及验收规范 建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范 5.2总图布置 5.2.1布置原则和功能 根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，同时根
49、据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，并为职工创造良好的工作条件。盘山县新立大兴和新村建设项目 可行性研究报告 竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设要求，为宾馆经营管理创造基础条件，满足场内道路运输设施的要求。建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。5.2.2总图布置 大兴和新村建设规划
50、在原盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司的左侧，南邻 305国道规划占地面积为42772.6m2，呈 形，建筑面积：45822m2。新村四周为钢柱铁栅栏围墙，围墙内 2m 为绿化带、内 4m为消防通道，环形消防通道内 3m 为规划建筑构物；中间 33767m为机动车交易市场。南西角坐标点向东 215m（中心）为新村桥、桥宽 15m。建筑购物周边 2.5m种植绿化乔木。市场及其他空间为黑色沥青砼地面。5.2.3交通布置 保证人流、车流出入方便、避免交叉。5.3建筑构物 5.3.1住宅楼 临 305国道一侧、建筑红线以内 9m，桥西侧建设住宅楼 3栋、桥东侧 2栋。市场北部西侧、建筑红线以内 9