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1、 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委 托 方：符向桃 估 价 方：谭路芳 估 价 人 员：谭路芳 估价作业日期：2011 年 10 月 29 日 目 录 一、致委托方函2 二、估价师声明3 三、估价的假设和限制条件4 四、房地产估价结果报告6 五、房地产估价技术报告14 六、附件32 致 委 托 方 函 _ _ 房地产开发有限公司：我公司于 2008 年 11 月 06 日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路 289 号 17 层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至 2011 年
2、 10 月 29 日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16，土地使用权总面积为 10579.3，土地分摊面积为 4657.4，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年 10 月 29 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为 人民币69679 万元 法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估
3、有限公司 二八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关 _ _ 系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：估价的假设和限制条件 一、假设条件 1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的
4、资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件 1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观 合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。_ _ 2.本次估价未考虑国家宏
5、观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。房地产估价结果报告 一、委托方 名 称：房地产开发有限公司 二、估价方 法定代表人：谭路芳 三、估价对象 1.项目概况 教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度16.2米，。2.估价对象房屋概况及权属状况 估价对象建于2011年
6、，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6 层，估价对象为1 5 层，用途为住宅。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人尚未领取 房屋所有权证，根据委托方提供的 商品房抵押窗口表，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分 _ _ 摊面积为4657.4平方米。3.1 地理位置 衡阳珠晖区湖南工学院 4.1交通状况 估价对象附近有10 路、40 路、2 等公交线路，距离最近的公交站约150米，与高铁不远，交通十分便捷。4.2环境质量 估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、
7、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五、估价时点 二11 年十一月 29 日 六、价值定义 估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值 七、估价依据 1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国土地管理法 3.建设部发建标199948号房地产估价规范（GB/T50291-1999）4.中华人民共和国担保法 5.城市房地产抵押管理办法 6.房地产抵押评估指导意见 7.商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件 _ _ 8.估价对象现场勘察记录 9.委托方提供的与本次估价相关的资料 10.本估价机构及估价人员
8、掌握的房地产市场相关资料 八、估价原则 房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则 在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则 房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则 要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则 估价结果必须为估价时点客
9、观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法 _ _ 房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交
10、价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对
11、象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线：1、求取土地价值 2、求取房产价值 2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、_ _ 利息、利润、销售税费 2.2 求取房产价值 3、求得估价对象积算价值 房地产价值=土地价值+房产价值 十、估价结果 我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分
12、析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年 10 月 29 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为 人民币69679 万元。十一、估价作业日期 2008 年 11 月 06 日至 2008 年 11 月 10 日 十二、未来市场风险分析 虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。六、估价测算过程（一）采用成本法进行测算 1.土地采用市场比较法 1.1 比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3 个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下：1.1.1 与待估宗地属同一供需
13、圈 _ _ 1.1.2 与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3 与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1.4 与待估宗地的估价基准日应接近 1.1.5 交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。面 积 4657.4 4992.5 6822.1 4889.6 容 积 率 6.0 4.0/2.0 临街状况 两面临街 一面临街 一面临街 两面临街 宗地内开发水平 土地平整 土地平整 土地平整 土地平整 相邻土地利用状况 以住宅为主 以住宅为主 以商业为主 以住宅为主 其它主要影响因素 无 无 无 无 1.3比较因素条件指标说明表编制 本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指
14、数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表 6。表 6 比较因素条件指数表 比较因素 待估宗地 实例一 实例二 实例三 项目名称 建邺区经四路以东，纬八路以南地块 建 邺 区 会 展 中心东北角地块 铁管巷地块 南 京 市 建 邺 区 明园地块 土地用途 100 100 100 100 交易日期 100 102 102 102 交易情况 100 100 100 100 区域因素 距市中心距离 100 95 115 100 区域繁华程度 100 98 102
15、 100 道路通达度 100 98 98 100 交通便利度 100 96 98 98 _ _ 基础设施完善度 100 98 100 100 公用设施完备度 100 98 96 98 环境质量优劣度 100 98 98 98 个别因素 形 状 100 100 100 100 面 积 100 100 100 100 容积率 100 102 102 106 临街状况 100 98 98 100 宗地内开发水平 100 100 100 100 相邻土地利用状况 100 100 104 100 其它主要影响因素 100 100 100 100 1.5 编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编
16、制因素比较修正系数表 7。表 7 因素比较修正系数表 比较因素 实例一 实例二 实例三 项目名称 建 邺 区 会 展 中 心东北角地块 铁管巷地块 南 京 市 建 邺 区明园地块 成交价格 18944 元/25798 元/19660 元/土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/102 100/102 100/102 交易方式 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 距市中心距离 100/95 100/115 100/100 区域繁华程度 100/98 100/102 100/100
17、道路通达度 100/98 100/98 100/100 交通便利度 100/96 100/98 100/98 基础设施完善度 100/98 100/100 100/100 公用设施完备度 100/98 100/96 100/98 环境质量优劣度 100/98 100/98 100/98 个别因素 形 状 100/100 100/100 100/100 面 积 100/100 100/100 100/100 容积率 100/102 100/102 100/106 临街状况 100/98 100/98 100/100 宗地内开发水平 100/100 100/100 100/100 相邻土地利用状况
18、 100/100 100/104 100/100 其它主要影响因素 100/100 100/100 100/100 测算单价 22538 元/22955 元/19320 元/_ _ 比准价格 21604.33 元/估价对象土地取得成本为：21604.33元/4657.4=10062.00万元 2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。2.1 开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。（1）建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的
19、地上建安工程费为1500 元/，估价对象商业已全部建成。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为：1500 元/32484.16=4872.62万元（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，则前期工程费为：4872.26万元10%=487.26万元（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红
20、线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2，则附属公共配套费为：150 元/m232484.16 m2=487.26万元（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需 250.00元/m2，则公共基础设施费为：250 元/32484.16 m2=812.10万元 _ _ （5）政策性收费：按建筑面积 172.3 元/平方米计算，根据南京市物价、南京市财政局关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费 150
21、 元/m2；白蚁防治费 2.3 元/m2；教育地方附加费 10.0 元/m2；散装水泥基金 2 元/m2；新型墙体材料专项基金 8 元/m2；即：172.3 元/32484.16=559.70 万元 开发成本=4872.62万元+487.26万元+487.26万元+812.10万元+559.70万元=7218.94万元 2.2 管理费用 该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为：管理费用=（土地成本+开发成本）管理费率=（10062.00 万元+7218.94万元）5%=864.05 万元 2.3 投资利息 投资利息：按建筑物投
22、资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期 1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：10062.00 万元(1+6.66%)1-1+（7218.94万元+864.05万元）(1+6.66%)0.5-1=969.24 万元 2.4 投资利润 是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取 40%。投资利润为：投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）利润率 =（10062.00 万元+7218.94万元+864.05 万元+969.24 万元）0.4 =7645.69 万元 2.5 销售税费 _
23、_ 营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的 5.55%计，则销售税费为：销售税费=（10062.00 万元+7218.94万元+864.05 万元+969.24 万元+7645.69万元）0.0555 =1485.18 万元 2.6估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费 V=10062.00 万元+7218.94万元+864.05 万元+969.24 万元+7645.69 万元+1485.18 万元=28245.1 万元（二）采用市场比较法测算：1、估价对象第一层测算过程 比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间
24、因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。1）选取可比实例 针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。2）编制比较因素条件说明表 表 2 比较因素条件说明表 区域因素 繁华程度 离商业中心的距离 位于商业中心 位于商业中心 位于商业中心 位于商业中心 所处区域的商业集聚程度 高 高 高 高 交通便捷 道路及停车情况 优 优 优 优 _ _ 程度 公交线 路情况 较多 较多 较多 较多 配套设施 较好 较好 较好 较好 环境质量 优 优 优 优 区域规划
25、优 优 优 优 临街类型 两面临街 两面临街 两面临街 两面临街 个别因素 建筑结构及质量 好 好 好 好 建筑物装修情况 一般 一般 好 好 物业管理 较好 一般 一般 一般 成新度 新 新 新 新 楼层 一层 一层 一层 一层 人流量 多 多 多 多 4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算 价格修正及测算表 比较因素 待估房地产 案例一 案例二 案例三 交易情况 100 30613 30388 30571 交易时点 100 100 100 100 区域因素 商服繁华状况 15 15 15 15 交通状况 离商业中心的距离 15 15 15 15 公交便捷度 15 15 15 15 配套设
26、施 10 10 10 10 环境质量 15 15 15 15 区域规划 20 20 20 20 临街类型 10 10 10 10 合计 100 100 100 100 个别因素 建筑结构及质量 15 15 15 15 建筑物装修情况 15 15 18 18 物业管理 10 8 8 8 成新度 20 20 20 20 楼层 15 15 15 15 人流量 25 25 25 25 合计 100 98 101 101 5）计算结果 比较案例交易价格（元/）30613 30388 30571 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 _ _ 交易日期修正 100/100 100/1
27、00 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 100/98 100/101 100/101 比准价格（元/）31238 30087 30268 权重 0.32 0.34 0.34 评估单价（元/）30722 6）估价对象第一层评估单价为 30722元/。7）估价对象第一层评估总价为 30722元/3103.11=9533.37万元。2、估价对象第二层测算过程 1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，住宅类房地产第二层租金为第一层的 80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的 80%。2）市场比较法测算估价对象第二层单价：307
28、22元/80%=24578 元/3）市场比较法测算估价对象第二层总价：24578 元/5867.28=14420.60 万元 3、估价对象第三层测算过程 1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第三层租金为第一层的 70%-80%，本次评估第三层租金取第一层的 70%。2）市场比较法测算估价对象第三层单价：30722元/70%=21505 元/3）市场比较法测算估价对象第三层总价：21505 元/6845.20=14720.60 万元 4、估价对象第四层测算过程 1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第四层租金为第一层的 65%-70%，本
29、次评估第四层租金取第一层的 65%。2）市场比较法测算估价对象第四层单价：30722元/65%=19969 元/3）市场比较法测算估价对象第四层总价：19969 元/6873.05=13725.00 万元 5、估价对象第五层测算过程 1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第五层租金为第一层的 60%-70%，本次评估第五层租金取第一层的 60%。_ _ 2）市场比较法测算估价对象第五层单价：30722元/60%=18433 元/3）市场比较法测算估价对象第五层总价：18433 元/6230.47=11484.63 万元 6、估价对象第六层测算过程 1）根据衡阳市房地
30、产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第六层租金为第一层的 55%-65%，本次评估第六层租金取第一层的 55%。2）市场比较法测算估价对象第六层单价：30722元/55%=16897 元/3）市场比较法测算估价对象第六层总价：16897 元/2072.75=3502.33 万元 7、估价对象第七层测算过程 1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第七层租金为第一层的 50%-60%，本次评估第七层租金取第一层的 50%。2）市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722元/50%=15361 元/3）市场比较法测算估价对象第七层总价为：15361 元/14
31、92.3=2292.32 万元 估价对象总价值=9533.37 万元+14420.60 万元+14720.60 万元+13725.00 万元+11484.63 万元+3502.33 万元+2292.32 万元=69678.85 万元 各层评估价格详细说明表 评估单价（元/）总价（万元）第一层 30722 9533.37 第二层 24578 14420.60 第三层 21505 14720.60 第四层 19969 13725.00 第五层 18433 11484.63 第六层 16897 3502.33 第七层 15361 2292.32 合计 69679（四舍五入，取整至万元）七、估价结果确
32、定 根据估价师经验，采用市场比较法和成本法评估的结果相差较大。采用市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估 _ _ 以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币 69679 万 附 件 1.估价对象国有土地使用证复印件 2.估价对象商品房预售许可证复印件 3.估价对象商品房抵押窗口表复印件 4.估价对象土地出让合同复印件 5.建设用地规划许可证复印件 6.单位工程竣工验收证明书复印件 7.委托方营业执照复印件 8.估价方营业执照复印件 9.估价方资质证书复印件 10.估价师资格证书复印件