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1、 陆家嘴九六广场物业管理技术标书 文档编制序号：KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688 陆家嘴九六广场物业管理技术标书 前期物业管理 前期物业管理方案 机电设备的选型 物业公司配合开发商结合陆家嘴九六广场的实际情况对机电设备型号的选择提出意见和建议。设备设施安装管理、调试和验收 物业公司对设备设施的安装进行核查，并协助招标人参与本物业范围内所有设施设备的调试验收工作，并协助招标人监督承包人的有关工作。工验收资料、设备设施资料及其他相关工程图纸的归档 物业公司就调试验收的设施设备根据时间表协助开发商分别建立档案。物业公司协助开发商参加本物业工程竣工验收，并将竣工验收
2、资料整理归档。物业公司接受开发商、设计单位、承包人有关工程的图纸和资料，整理归档。项目现场管理 物业公司在本物业项目的施工过程中，协助监理单位监督作为本物业项目安全、环保、消防的责任人的总承包人履行总承包合同及国家、上海市的有关规定。物业公司及时发现分包人，在上述各个方面的违反规定的行为，及时通知开发商。物业公司对施工场地定期进行巡查，防止易燃易爆等危险物品的违规存放，防止出现安全事故或火灾的隐患，并对已经出现的违规情况和隐患向开发商作汇报。人员招聘与培训 物业公司将针对本项目的实际范围和要求结合本公司的有关标准进行人员招聘，并具有针对性的对员工进行培训，合格以后方能上岗。并将根据项目的实际情
3、况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责，人员分配、责任范围落实到位。源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期 6 个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授物业的管理理念，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。管理处经理、经理助理培训 通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，掌握物业管理的
4、法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为管理处领导和当家人。各部门主管培训 通过培训，能协助物业经理的工作，做好本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，能定期或不定期地对下属进行岗位培训。新进员工培训 使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。物业公司将根据项目的实际情况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责，人员分配、责任范围落实到位。建章立制 陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理的经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略及 CIS 引入公司文化，它标志着其正式跨入物业管理现代
5、化的行列，形成了能适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、外销公寓、酒店公寓、住宅等一整套具有相当水准的管理模式，根据物业管理的特性先后出版三本专业理论书籍：物业管理运作实务是本公司编着。书籍内容全面、系统，涵盖了物业管理的全过程。从理念、品牌、形象、方案、质量管理的策划开始，到内部管理、专业管理、专业服务、延伸服务、物业公关、物业营销等方面的运作实务。陆家嘴物业企业标准是本公司编撰的一套公司内部管理标准，共包括基础服务标准、基础作业标准、管理标准等七十五项标准及服务承诺。是行业内第一本现代物业管理企业标准化管理手册。陆家嘴物业服务案例记录了本公司较典型案例的实际运作过程，是我国物业管理
6、目前发展阶段中经常会出现或遇到的，涉及专业管理和专业服务的多种问题，对于同行亦具有借鉴意义。物业公司将建立适合于本项目的物业管理的制度和章程。制定好物业管理公约和用户手册，制定好内部管理制度和作业规范。与招标人沟通机制 对智能化程度较高的楼盘我公司将早期介入，能很好的协助开发商把好设计、设备选型等关，我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：陆家嘴中央公寓、天山河畔花园、陆家嘴花园、正阳世纪新城、滨江名人苑、惠扬大厦等，都取得了较好的效果，我们的管理经验，为开发商带来了较大的利益。物业公司将定期向开发商汇报工作情况，物业公司将与开发商建立交流会议制度。招标人一次装修管理 对装修工程采用材料的品牌、
7、尺寸、颜色、材质、数量等进行核实，使之严格符合招标人的要求。对装修工程的施工、工艺进行现场监督。对装修工程中内部管线的预埋进行核实，使之严格符合设计单位出具的施工图纸或分包人自身深化的施工图纸。管线的预埋应符合本物业的实际情况及招标人的要求，如发现施工图纸本身存在不合理性，应与招标人及设计单位及时沟通。就其他隐藏工程应参加验收，并就隐藏工程的详细情况进行档案登记。对装修人员进行管理，为其办理临时出入证和其他登记手续，监督装修人员只在装修现场活动。对装修材料及装修垃圾的清运应指定运送路线及放置地点，并应及时清运装修垃圾。日常物业管理 物业管理服务理念及目标概述 总体管理服务目标 前期目标 成为开
8、发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。合同目标 在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。管理服务理念 陆家嘴物业让您更满意 让 严格管理、规范服务、心心交流 您 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门 更 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求 满意 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友 物业管理机构的设置及人员配置 1、管理处运作方式 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部
9、门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、人员配置 业户服务部：业户接待主管，业户接待员。保安服务部：保安主管、保安领班、保安员。设备管理部：设备主管、设备领班、设备工。保洁绿化部：保洁主管、保洁领班、保洁员。物业管理目标 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“陆家嘴九六广场”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的经营环境。序号 指标名称 目标值 1 建筑物外观完
10、好率 达到 98%以上；2 保修处理及时率 达到 98 以上 3 维修服务合格率 达到 98%以上 4 保洁率 达到 99%以上 5 监控、报警及消防设施、设备完好率 达到 99%以上 6 照明设备完好率 达到 98%以上 7 绿化完好率 达到 98%以上 8 档案建立及完好率 达到 100%9 保安工作 365 天 24 小时 10 报修接待 365 天 24 小时 11 接到保修后到达现场时间 15 分钟内到现场 12 在遇到异常情况或租户紧急求助时到达现场 10 分钟内到现场 物业管理服务项目设置及服务程度 1、管理处服务人员的服务及标准 业户接待 实行周一至周日 24 小时的业户服务制
11、度 业户服务人员五官端正 女性身高 1.60 米以上，男性 1.70 米以上 举止得体，微笑服务 按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄 在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。保安服务 管理区域的实行立岗保安服务 男性，身高 1.75 米以上 保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁 值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务 不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事 值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语 业户需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出
12、租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待。设备维护 设备人员应统一着装，佩带胸牌 微笑服务，举止文明得体 在服务过程中保持良好的精神状态。保洁服务 保洁服务人员形象健康 保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄 在服务过程中保持良好的精神状态。2、急修项目的服务及标准 急修项目 24 小时内修复 维修及时率达到 100%；维修质量合格率达到 98%以上；实行维修服务回访制度，回访率达到 100%；对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：特殊工艺 要求、特殊材料采购等原因），应书面告知报修人，请求再次预约上门维修；对较大预约维修项目，牵涉到公共部位
13、、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业户，确保预约维修不误时；维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留请求再次预约上门维修（服务）通知单，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间。对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全的影响。对影响较多业户的维修项目，应事先发布维修通告（紧急抢修项目可在事后说明），说明维修作业可能对业户造成的影响，请业户有所准备，取得业户的谅解和支持，并向业户表示歉意。3、一般维修项目的服务及标准 报修项目 15 分钟内到现场 一般维修项目 48 小时内修复 对一般预约维
14、修项目，维修人员应约时不误，准时到达业户报修现场，二天内维修完毕，逢节、假日不顺延 维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在，应留请求再次预约上门维修（服务）通知单，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间。【维修服务收费】以服务公司维修服务项目价目表为准，或根据市场价格与业户协议确定。在有偿维修服务完工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在维修（服务）任务单上签字确认、付费。因维修质量问题造成的重复修理，不得另行收费；因维修操作不当造成业户损失的，应按实赔偿。【维修服务回访】水、电急修项目 24 小时内回访；有较大危险性的维修项目（如：室内屋顶粉刷层大面积
15、剥落，供水管道 爆裂等）24 小时内回访。房屋渗漏水维修项目，应在维修完工第一个雨天后回访。一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。由值班人员进行电话回访。在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题，应责成有关维修人员登门道歉。4、服务受理、报修接待的服务及标准 全年 365 天 24 小时由接受业户要求维修服务的信息，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言，亲切、热情的语气接听业户的报修电话。对急修项目，接、准确分类、认真记录，按规定程序发送派单信息给相关区域的维修人员，并应确认该维修任务已有人接单。对预约维修项目，与业户预约的时间，
16、预约相关维修人员准时上门维修 服务。5、投诉处理的服务及标准 公司服务质量投诉电话：24 小时开通，24 小时内给予回复。有效投诉处理率 100。投诉人签字满意率 98以上。业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业户与维修人员无法达成共识，可以投诉。投诉接待人员应认真、，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业户一个满意的答复。过程作详细的记录，对重大投诉应及时向有关领导汇报。6、电梯、水泵等设备运行服务的服务及标准【电梯】载人电梯正常运行，其他设备按需求正常运行。保证 24 小时有维修人员在广场内值班，遇电梯困人事件保证 10 分钟内救出被困人员。
17、执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维保落到实处，杜绝无序抢修现象。所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。质量标准 曳引机 主机运行正常，速度平稳可靠；冷却风机正常、有效；减速和润滑良好，油位正常；制动器完好、可靠。轿厢 内部按钮齐全完好，信号登记有效；照明完好，通风机运转平稳，无异常声；手动、自动操作运行正常；应急对讲完好可靠；超载报警正确可靠；轿门开闭平稳，时间适中；轿厢长、短行程的平层精度符合要求。安全系统 安全钳齐全，性能灵活可靠；限速开关可靠，动作灵敏；各安全开关齐全、性能可靠、有效；各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效；急停开关完好，
18、性能可靠有效；检修及运行状态正常。导轨导靴 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；各导轨表面无重大锈蚀。供电系统 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；应急备用电源能自动切换；动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；发电机运行平稳，无异常声；轿顶、井道照明齐全良好；电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；接地保护符合要求。底坑 无积水、渗漏、线路受潮；照明、插座齐全完好；急停检修开关有效；缓冲器正常、符合规定要求。机房设施 手动松闸扳手、手动轮齐全；机房空调完好，运行正常；监视设备完好，运行正常。【水泵】水泵 24 小时正常
19、运行 对水泵实行日巡查，每年维保一次 水泵各类控制，传感器每月控制保养，有记录 质量标准 供水泵 a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。水箱及附件 a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠；b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。排水系统
20、 a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；c.各检查口标记清楚，操作方便；d.各排水横管无倒返水，排水畅通。污水处理系统 a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；c.压滤机运转正常、完好；d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；g.气浮除渣设备完好；h.各电机绝缘性能符合规定；i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；j.消毒装置完好、有效；k.电气接地保护可靠、安全；l.经系统处理后，排放符合环保要求。7、房屋及其设
21、备设施完好程度的服务及标准 公共设备、设施包括：路灯、楼道灯等完好率达到 98以上；房屋建筑完好率达到 98%以上；道路、停车场完好率达到 98%以上；设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象 8、公共环境卫生维护的服务及标准 清洁管理无盲点；管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次；保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；操作规范化、管理科学化；适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；爱护物业各项设施及财物；及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；节约用电、用水；遵守安全条例和操
22、作程序；作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物 原；文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和业户生活、工作的影响。服务标准【电梯厅】地面干净无污渍、灰尘、痰迹。每天巡回保洁 墙面、天顶干净无污迹、浮尘。每月 3 次保洁 照明外壳无积灰、污迹。每天 1 次保洁 金属件干净、光亮无污迹，不变色。每天 1 次保洁 沙发、茶几无灰尘、污迹，光亮整洁。每天巡回保洁 信报箱干净无灰尘。每天 1 次保洁 共用部位玻璃无积灰 每周 3 次保洁【客梯、货梯】轿厢干净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。每天巡回保洁 轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。每天 1 次保洁 轿厢内壁
23、、门槽、顶部无积灰。每天 1 次保洁【走廊、过道】地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。每天 3 次保洁 墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每月 2 次保洁 扶手、栏杆干净。每天 1 次保洁 目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每月 1次保洁 门、窗干净无污渍、浮尘。每周 1 次保洁 牛奶箱表面无积灰。每天 1 次保洁【监控探头】探头镜头干净无积灰、浮尘。每周 1 次保洁【地下室、地下车库】目视地面无垃圾杂物、果皮、纸屑，无积水。每天巡回保洁 目视标识、指示牌无灰尘。每周 1 次保洁 目视墙面、管道无灰尘。每月 2 次保洁 下水道畅通无堵塞。每天 1 次保洁【道路】目视地面无垃
24、圾杂物、污渍、积水、泥沙。每天巡回保洁 人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。每天巡回保洁【绿化带】花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】地面干净、干燥无异味。每天 2 次保洁 墙面无污迹、粘附物。每天 2 次保洁 垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天 2 次保洁 垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。每天 2 次保洁 在垃圾房周围 5 米内进行消毒、灭虫。不定期保洁【其他设施】烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每周 1次保洁【天台、平台】无垃圾杂物，排水口畅通。每周 1 次保洁【照明设施】绿地矮灯干净无积灰。每
25、周 1 次保洁 灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。每周 1 次保洁【保安岗亭】室内地面干净无杂物。每天 1 次保洁 墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网。每月 1 次保洁 岗亭外立面干净无积灰。每周 1 次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。每周 3 次保洁【卫生间】地面干燥、干净，无垃圾、杂物。每天 1 次保洁 墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。每周 2 次保洁 小便斗、坐便器无黄渍、污渍。每天 1 次保洁 空气清新无异味。每天 1 次保洁 洗手盆无污迹。每天 1 次保洁【排水沟】目视干净无杂草、杂物。每周 1 次保洁 排水畅通无堵塞、积水、异味。每周 1 次保洁 9、绿化养护
26、、水景等景观开放的服务及标准 绿地更新及时率 98；绿化存活率达到 98%以上；残枝断叶控制率 98；水面洁净度合格率 95；水景水面无明显漂浮物；雕塑小品完好洁净率 100；有专业人员实施绿化养护管理；及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。【绿化面貌】绿地内清洁、整齐。无明显病虫危害，无药害。根据实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。10、消防安全、公共秩序维护的服务及标准 消防设施、管道完好率 100【消防系统维护质量标准】消火栓泵 a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b
27、.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵 a.增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。消火栓及配套设施 a.各层消火栓箱及附件齐全完好；b.启动报警按钮完好、性能可靠；c.各层消火栓出水压力符合要求；d.消防接合器齐全、有效，无泄漏；e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。喷淋泵 a.喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；b.
28、管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；c.喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；d.电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f.管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋头及管道 a.不同规格的喷头不得相互代用；b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；c.喷头、管道无渗漏、锈蚀；d.管道内水压恒定，器件齐全、正确。消防送风排烟设备 a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b.各送风口完好、无堵塞、结灰；c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求；d.送、排风机运转平稳，润滑良好；e.各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
29、消防报警 a.消火栓泵运转应与报警联动；b.喷淋泵运转应与报警联动；c.报警装置应可靠、正常，堵绝误报。烟、温感监视屏 a.各烟、温感探头完好，感应正确；b.探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；c.备用电源完好，切换迅速有效；其他消防设施 a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。【公共秩序维护】管理区域的实行全天 24 小时保安服务。保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用
30、“命令”、“要求”类用语及禁忌语。为保障业户、访客的人身、财产及陆家嘴九六广场的安全，保安人员应认真值守，实施尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。门岗保安人员应熟度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。雨天为业户提供方便伞等便民服务。对装修民工出入广场严格验证，对装修民工携带工具出广场，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。管理区域内实行全年 365 天 24 小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查
31、1 次。为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及广场周界报警系统与巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日 08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年 12 次）。管理区域内监控系统全天
32、 24 小时开通运行，并实行 24 小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过广场红外线联网、周界报警系统及业户报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。监控录像保存一个月，循环使用。做好监控室内务及清洁卫生工作。监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。11、广场交通以及停车管理的服务及标准【道路交通管理服务】对进出陆家嘴九六广场的车辆实施证、卡管理，确保车辆进出井然有序；确保道路车辆
33、行驶畅通、安全。陆家嘴九六广场出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向。确保管理区域内无违规停车现象。道路路面保持整洁、无损、通畅。标识清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。广场行车道油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。【停车管理服务】在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。在停车库的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。为
34、办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。地下车库应由管理处经理批准后方可停车）。辅助、引导车主安全停车。对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。为出入广场的车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。为临时停车的人员，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆的停车。为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许广场内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局规定执行）并有序停放。12、控制突发事件
35、的服务及标准 管理服务范围内不发生重大安全责任事故；管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；遇记录；确保应急通道的畅通，应急照明 100完好；给类电子感应设备每月进行一次检测，保持完好率达 99以上；13、物业及业户档案管理的服务及标准 档案归档率达到 100%，档案完整率达到 98%以上；档案准确率达到 100%，建立一户一档的业户档案。14、商铺装修管理的服务及标准 装修施工应于每天 8:00 时-20:00 时之间进行，并确保晚间 20:00-清晨 8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声。施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得到处游逛
36、。施公用部位拌浆、堆物。不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。加强对广场的巡视，及时制止随意搭电拉线，超线载负荷使用大功率施工电器具。如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾用袋装好，由管理处集中后统一清运。及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。物业管理费用预算明细表 1.1 开办费 1、开办费是用于购买物业管理所必需的设备及工器具等，由物业公司按三年均摊在综合管理费中。1.2 人事费用 1、根据 2000 年国家有关规定，公司在编人员计提费率为工资的49.5%，其中养老金 22%、失业保险金%、工会经费 2%、职工教育经费 1.5%、工伤保险金 0.
37、5%、生育保险金 0.5%。2、非在编人员计提费为工资标准的 37%，其中养老金 22%、工伤保险金 0.5%、生育保险金 0.5%、失业保险金 2%、医疗保险金 12%。2、年度物业管理费用预算 项目 金额（元/月）金额（元/年）备注 员工薪金/福利费 379130 4549560 见表一 员工服装费 9541 114500 见表二 办公费 23553 282638 见表三 保洁费 14047 168556 见表四 保安费 3300 39600 见表五 绿化费 3500 42000 见表六 设备费 110833 133000 见表七 能耗费 468930 5627160 估算 酬金 1012
38、83 1215401 按 10%收取 税收及附加 61834 742003 按国家税率 5.55%计算 合计 1175951 455688 物业管理费 25.07 元/m2.月，按 46893 平方米分摊。年度员工薪金/福利费预算表（表一）岗位设置 人数 月工资额 月计提 月预算 年预算额 备注(元/人)(元/人)额(元)(元)管理处经理 1 8500 4208 12708 152496 月计提费为月工资标准的 49.5%计提。管理处副经理 1 7000 3465 10465 125580 业户服务主管 1 3000 1485 4485 53820 前台接待 4 1800 891 10764
39、129168 文员 1 1800 891 2691 32292 仓库管理 1 1800 891 2691 32292 设备部主管 1 5500 2723 822 9866 设备领班 4 3000 148 17940 215280 配电值班 4 1800 891 1076 129168 空调工 6 200 90 11960 143520 万能工 4 2200 1089 19734 236808 水电工 4 2000 990 11960 143520 保安部主管 1 3000 1485 4485 53820 保洁绿化部主管 1 2500 1238 3738 44856 保安领班 4 1800 89
40、1 10764 129168 保安员 58 1500 743 130094 1561128 保洁领班 4 1500 743 8972 107664 保洁员 48 1000 370 65760 789120 月计提费为月工资标准的 37%计提。小计 148 348198 4178376 工作餐费 27232 326784 8 元/天/人23 天/月148 人12 月 培训费 3700 44400 300 元/年/人148 人 合计 379130 4549560 年度员工服装费预算表（表二）项目 月预算额（元）年预算额（元）备 注 管理人员（9 人）1125 13500 1500 元/年.人 设备
41、人员（23 人）958 11500 500 元/年.人 清洁人员（53 人）2208 26500 500 元/年.人 保安人员（63 人）5250 63000 1000 元/年.人 合计 9541 114500 年度办公费用预算表（表三）项目 月预算额（元）年预算额（元）备 注 一、行政办公费 办公用品 1000 12000 订阅报刊费 100 1200 通讯服务费 1500 18000 办公室电话费 1500 18000 含局域网 办公室水电费 500 6000 印刷费 100 1200 饮水费 300 3600 易耗品更新 800 9600 办公用品修理 500 6000 小计 6300
42、75600 二、公共保险费 公众责任险 833 10000 员工人身意外险 2467 29600 200 元/年/人 小计 3300 39600 三、其他 交通费 1300 15600 招待费 1500 18000 小计 2800 33600 四、开办费摊销 8153 97838 见开办费预算表，按三年平均摊销在综合管理费中 五、不可预见费 3000 36000 合计 23553 282638 年度保洁费用预算表（表四）项 目 月预算额(元)年预算额(元)备 注 一、清洁器材 尘推架 30 360 60 元/把6 把=360 元/年 尘推网 40 480 40 元/只12 只=480 元/年
43、玻璃刮、抹水器 12.5 150 50 元/把3 把=150 元/年 推水器 18 216 108 元/把2 把=216 元/年 伸缩杆（三节）15 180 90 元/根2 根=180 元/年 老虎夹 27 320 80 元/只4 只=320 元/年 榨水器 15 180 180 元/只1 只=180 元/年 水管（80 米）45 540 540 元/年 防风垃圾铲 45 540 180 元/只3 只=540 元/年 雨衣（套）22.5 270 90 元/套3 套=270 元/年 大垃圾袋 3870 46440 0.43 元/只300 只/天30天 胶手套 40 480 8.00 元/付5 付
44、=40 元/月 水桶 48 576 8.00 元/只6=40 元/月 簸箕 30 360 5.00 元/只6=25 元/月 拖把 140 1680 7.00 元/把20=140 元/月 扫帚 50 600 5.00 元/把10=50 元/月 毛巾 144 1728 1.80 元/条80=144 元/月 玻璃胶条 38 456 7.6 元/条5=38 元/月 洗地片 180 2160 45 元/片4 片=90 元/月 小计 4810 57716 二、清洁材料 重油污清洁剂 96 1152 48 元/GL2GL=96 元/月 洗洁精 95 1140 1.90 元/公斤50 公斤=95元/月 全能清
45、洁剂 124 1488 62.00 元/GL2=124 元/月 不锈钢光亮剂 45 540 45.00 元/GL1=45 元/月 玻璃清洁剂 140 1680 70 元/GL2=140 元/月 尘推油 50 600 50 元/GL1=50 元/月 洗衣粉 20 240 2.00 元/包10 包=20 元/月 小计 570 6840 三、外墙清洗 4167 50000 一年二次 四、公共部位的消毒 500 6000 五、垃圾清运 4000 48000 合 计 14047 168556 年度保安费用预算表（表五）项 目 月预算额(元)年预算额(元)备 注 器材维护费 2000 24000 对讲机/
46、警棒/消防设施更换 物料费用 1000 12000 手电筒、电池、蚊香等 其他 300 3600 合 计 3300 39600 年度绿化费用预算表（表六）项 目 月预算额(元)年预算额(元)备注 绿化养护费（含水景）500 6000 节日布置（含花卉等）3000 36000 合计 3500 42000 设备维修费（表七）序号 项 目 年费用 备 注 一 电梯系统 1 维保费、年检费 15000 二 空调系统 1 维护保养 15000 三 供配电系统 1 电试费 5000 2 高压用具试验费 3000 3 电工电表检验费 10000 四 消防系统 1 维保费 20000 2 消防泵保养 1000
47、0 3 避雷测试费 20000 4 灭火器材更换 20000 五 给排水系统 1 水质测试费 15000 2 水箱清洗费 3000 3 生活泵维护 25000 4 污水泵维护 20000 六 房屋设施 100000 合 计 133000 开办费预算表 名 称 数量/型号 价格（元）一、办公用品开办费用 148080 复印机 1台/施乐2018 9500 电脑 2台/主机、17寸纯平显示器 14700 对讲机 30只/摩托罗拉GP-885 73500 对讲机电池板 30块/1000mA 3000 充电器 集中 800 现金保险箱 1台/永发 4800 975 办公桌 4张/防火板台面1600*8
48、00*750 2480 办公椅 6把/麻面钢制滑轮转椅 720 接待桌 2张/防火板台面1600*800*750 1240 接待椅 4把/麻面弓型扶手椅 680 洽谈桌 1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm 250 洽谈椅 4把/麻面镀铬钢椅 400 会议桌 1张 1800 会议椅 12把 2400 水瓶 2只/企鹅式WL-LM-1300 110 网络杯 12只/瓷制无柄 108 烟灰缸 3只/612202A 105 考勤钟 1只/科密 8100 1180 标识 若干/30000 塑封机 1台/焕达320P 288 饮水机 2台/立式 500 立式垃圾桶 2个 400 传真机 1台/松下
49、FT-153CN 1250 分栏文件柜 5组/900*400*2300 5450 档案夹 250只/HY2052 3500 阅览架 1只/标准 680 电话机 2只/西门子 224 大货架 2只/800 更衣箱 30只/江南5门 17600 伞架 3只/定制 750 大雨伞 3把/定制 1080 小雨伞 30把/定制 330 二、维修工器具开办费 20085 台式钻床 1台/德国定牌220V 13m/m 602 电锤（进口）1台/博士 1450 铝合金合页梯（1.5m5m）10只/标准 2500 管子钳 1把/新工600m/m 24寸 48 龙门架 1套/沪工2号带脚 170 台虎钳 1套/沪
50、工5”、6”各一 363 数字式万用表 2只/710 指针式万用表 4只/永红MG-28 515 数字式钳形表 2只/永红MG-28 308 兆欧表 1只/东海500V 247 砂轮机 1台/上海2.2KV 622 潜水泵 4台/长乐220V 750W 2400 拖线板 3只/塔牌60A、1M2、30M 1155 内六角扳手 5套/电工牌1.5m/m-10m/m 175 工具箱 10套/200 保险带 4套/240 组合工具 3套/786 硅胶抢 3只/大小各一 54 牛油枪 3只/沪工400g 150 管道工具 2套/500 泥瓦、木工工具 2套/400 三、保洁工具开办费 61990 升降