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1、 综合楼物业管理服务项目投标文件 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】鄂 托 克 前 旗 供 电 有 限 责 任 公 司 综 合 楼 物业 管 理 服 务 项 目 投 标 文 件 项目编号：DYJZC-2015-027 项目名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（盖章）法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）日期：二 0 一五年六月二十三日 目 录 一、法定代表人身份证明书2 二、投标文件签署授权委托书3 三、投标函4 四、竞标一览表5 五、竞标服务分项报价明细表6 六、投标
2、商廉洁投标承诺保证书10 七、投标人承诺函12 八、投标人基本情况说明13 九、物业管理项目经验业绩14 十、物业管理服务方案56 十一、投标资格证明文件 109 十二、投标保证金收据银行汇款凭证115 十三、检察机关证明函116 十四、其他各类证明材料116 一、法定代表人身份证明书 单位名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司 单位性质：有限责任公司（自然人投资或控股）地 址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街（鑫洲小区1 号楼底商）成立时间：2011 年 06 月 02 日 经营期限：2011 年 06 月 02 日至 2031 年 06 月 01 日 姓名：年鹏 性别：男 年龄：44 职务：董
3、事长 系鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司的法定代表人。特此证明。（附法定代表人身份证复印件）投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（盖章）日 期：2015 年 6 月 23 日 二、投标文件签署授权委托书 本授权委托书声明：我 系 的法定代表人，现授权委托 的（姓名）为我公司签署本项目的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我们签署的本工程的投标文件的内容及其在开标、评标中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务。代理人无转委权。特此委托。代理人：（签字）性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：（盖章）法定代表人：（签字或盖章）授权委托日期：年 月 日 （附授权代理人身份
4、证复印件）三、投标函 致：鄂托克前旗供电有限责任公司 根据已收到的招标编号为 DYJZC-2015-027 的鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目的招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定和研究上述招标文件要求提供的有关文件在此，签字代表宣布同意如下：1、按招标文件要求，我方愿以最终投标报价人民币（大写）壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元整（小写）1143155 元的投标报价完成服务项目。2、我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件及有关附件，一旦我方中标，我方保证在一年完成服务项目。3、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方如果中标，我方将受此约束。4、除非
5、另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、如我方中标，将按有关规定缴纳招标代理服务费。投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（盖章）单位地址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街（鑫洲小区 1 号楼底商）法定代表人或其委托代理人：（签字、盖章）邮政编码：016200 电话：开户银行：内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗农村信用合作联社 帐号：开户银行地址：鄂托克前旗 电话：日期：2015 年 6 月 23 日 四、竞标一览表 投标人名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（加盖公章）项目名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 项目编号：DYJZC-20
6、15-027 名称 投标总报价 服务期 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 大写：壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元 一年 小写：1143155 元 备注 法定代表人或授权代理人：（签字或盖章）2015 年 6 月 23 日 五、竞标服务分项报价明细表 一、人员工资 序号 名称 内容 数量及单位 单价（元/月）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 项目经理 1 2000 24000 2 会议服务 2 2400 57600 3 会 计 1140 13680 兼职 4 保安员 12 24000 288000 5 保洁员 11 19800 237600 6
7、 系统员 1140 13680 兼职 7 维修工 1 3000 36000 8 主 厨 9 帮 厨 10 服务员 11 绿化养护工 1 2400 28800 12 合 计 58280 699360 二、社保及管理费：序 号 名称 内容 单价（元/月）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 社 保 7000 84000 2 管理费 5382 64586 3 劳保费 4 培训费 800/人 9600 5 经济赔偿金 合 计 12382 148586 三、卫生清理费 序 号 名称 内容 单价（元/次）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服
8、务项目 化粪池清理费 4000 8000 2 垃圾清理费 2000/月 24000 合 计 2667 32000 四、工具、材料消耗费 序 号 名称 内容 单价（元/月）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗餐饮服务 2 供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 洗涤服务 3 综合日常维修 合 计 五、其他（福利、服装、体检等）序 号 名称 内容 单价（元/月）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 福利费 2 体检费 合 计 六、年度配置 序号 名称 内容 年度所需数量 年度次数 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 塑胶警棍 4 个 1 2000
9、 2 保安服 12 360 套 2 8640 3 会议服 2 500 套 2 2000 4 保洁服 11 300 套 2 6600 5 工程服 2 200 套 1 400 6 擦玻璃 2 18000/次 2 36000 7 对讲机 14 280/台 1/2 1960 8 强光电筒 4 40/把 1 160 9 电梯维护保养 2 部 24 11800 10 中央空调维护 12 台 2 次 24000 保养 11 培 训 28 600/次 1 16800 12 意外险 28 360/份 1 10080 合计 100800 七、易耗品 序号 名称 内容 每月耗用数量 费用 1 鄂托克前旗供电有限责任
10、公司综合楼物业管理服务项目 清洁剂 16 25/桶 400 2 垃圾袋 1 1/箱 400 3 鹿皮抹布 5 10/块 50 4 普通抹布 20 35/把 700 5 鹿皮拖布 5 30/把 150 6 中尘推 3 40/把 120 7 平 推 5 40/把 200 8 小扫帚 6 15/把 90 9 大扫帚 4 18/把 72 10 卫生纸 15 130/箱 1950 11 洗手液 72 12/桶 864 合 计 4996 八、税金：序 号 名称 项 目 单价（元/月）总价（元/年）备注 1 鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 税 金 6901 82817 九、总 计：项 目
11、总费用（小写）总费用（大写）备注 总合计 1143155 壹佰壹拾肆万叁仟壹佰 伍拾伍元整 六、投标商廉洁投标承诺保证书 鄂托克前旗供电有限责任公司：为了积极响应鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目招标工作，有效防止招投标活动中商业贿赂、不公平竞争和违法违纪行为的发生，确保招投标活动的公平、公正、公开、诚实信用和顺利进行，本投标人保证认真遵守国家相关法律法规、各项政策规定、各项纪律和廉洁要求，在本次投标活动中，向招标项目单位和招标代理机构郑重承诺如下事项：1、自觉遵守招标投标法、反不正当竞争法等国家法律法规以及招标投标活动中的各项规定和制度。2、自觉遵守招标投标活动的各项纪律以及本
12、次招标的各项具体要求，积极配合招标单位及招标代理机构依法开展本次招标活动，维护正常招标秩序。3、按照招标文件的各项具体规定进行投标，不隐瞒本单位投标资质、业绩、信誉等的真实情况，保证投标各项内容真实、有效、合法并符合规定。不以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。4、保证在投标过程中，不使用不正当手段妨碍、排挤其它投标单位或串通投标、围标，不损害招标人和其他投标人的合法权益。5、保证不发生商业贿赂行为，不以任何方式向招标项目单位、招标代理机构的工作人员赠送纪念品、礼品、礼金及有价证券；不宴请或邀请其任何相关人员参加高档娱乐消费、旅游、考察、参观等活 动；不以任何形式报销其相关人员及其亲
13、友的各种票据及费用；不进行可能影响招投标、评标、定标过程公平、公正的任何不正当活动。6、保证不向招标项目单位、招标代理机构及其上述单位的相关工作人员提供通讯工具、交通工具和高档办公用品等。7、保证不向招标项目单位、招标代理机构相关工作人员的配偶、子女、亲友等分包、转包中标项目或进行相关的关联交易。8、保证不向招标项目单位、招标代理机构的相关工作人员支付好处费、介绍费、感谢费和回扣等任何不正当“报酬”。9、在投标过程中，如发现招标项目单位、招标代理机构的相关工作人员在招标过程中有索要财物和要求违规进行关联交易等不廉洁行为时，坚决予以抵制，并及时向北方电力公司监督方负责任的进行反映和举报。10、如
14、发现本投标人有违反上述承诺，自愿接受取消投标资格及其他依照有关法律、规定和纪律的所进行的任何处理。特此保证 投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（公章）法定代表人或授权代理人：（签字或盖章）签发日期：2015 年 6 月 23 日 七、投标人承诺函 项目名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务项目 日 期：2015 年 6 月 23 日 鄂托克前旗供电有限责任公司：我代表鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司，在此做如下承诺：1、完全理解和接受招标文件的一切规定和要求。2、我方的投标报价为固定价，并充分考虑了履行合同期市场等因素变化的风险，在投标有效期和合同有效期内固定不变。合同
15、执行期间，设备材料价格涨幅由供应商自行承担，合同价格不作任何调整。3、若中标，我方将按照招标文件的具体规定与招标人签订合同，并且严格按合同规定按期向需方提交履约保证函，履行合同义务，为工程提供优质的设备和服务，按要求的工期交付招标项目。如果在合同执行过程中，发现合同设备质量问题、有缺陷和技术资料有错误，或者由于供方技术人员指导错误和疏忽，由此所造成的工程返工、报废等一切损失（包括直接、间接）费用全部由我方承担。4、我方已经详细阅读了招标文件，包括澄清文件、修改（如果有）和所有供参考的资料以及有关附件并清楚，今后再无权对此提出理解不清或误解的问题。5、在整个招、投标过程中，我方若有违规行为，招标
16、公司可没收投标保证金给予惩罚，我方完全接受。6.其他承诺。投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司（盖章）法定代表人或授权代理人：（签字或盖章）日 期：2015 年 6 月 23 日 八、投标人基本情况说明 公司名称 鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司 成立时间 2011 年 06 月 02 日 经营范围 物业管理 企业性质 有限责任公司（自然人投资或控股）注册资金 100 万 固定资产 24700 元 资质类型 有限责任公司 资质等级 三级 企业职工构成 总人数:26 人 员工构成 工程师 技术员 员工 6 人 8 人 12 人 公司获奖情况及荣誉称号 九、物业管理项目经验业绩 业绩一览
17、表 建设 单位 项目 名称 物业 规模 签订合同日期 合同 价格 履行情况及获奖情况 鄂托克前旗地方税务局 鄂托克前旗地方税务局物业管理委托服务 18 万元 鄂托克前旗公安局 鄂托克前旗公安局办公楼物业管理 设备、设施的运行和管理 每月 26667元 鄂托克前旗国家税务局 鄂托克前旗国家税务局物业管理 综合办公大楼占地7000 平米，大楼总建筑面积 4000 平米，设计庭院道路和绿化面积约 50 平米，附属工程面积约 500 平米 每年 178800元 十、物业管理服务方案 1物业管理服务整体设想及策划；2组织管理架构及人员的配备与培训方案；3质量管理目标及实施方案；4安全管理方案及其具体措施
18、；5环境卫生管理方案及措施；6水电使用管理方案及措施；7智能、机电设备管理及维护方案；8投入使用的设备配备计划；9紧急情况处理方案及措施等。10.物业管理服务承诺 一、物业管理服务的整体设想及策划（一）、我物业公司要从始至终树立“用户就是上帝，信誉就是生命”的企业宗旨，深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本这条主线，严格公司各项规章制度的贯彻落实，狠抓员工的服务意识和质量意识，用先进的企业文化去教育和鼓舞员工，不断增强他们的主人翁责任感的集体荣誉感，争取把本物业服务项目建设管理成为环境优美、治安良好、安定团结、和谐文明的办室场所。（二）、拟采取的管理方式和工作计划 1建立健全针对本综合楼特点的物
19、业服务管理机构，人员照片公示上墙，接受本行广大干部职工和综合楼居民的监督。2结合本综合楼的特点和居民代表的意见，制定适应本综合楼特点的安全防范体系，力争在我公司的管理时限的范围内不发生一起盗窃、车辆丢失事件。3从公司内部着手，狠抓员工的素质教育，强化各项规章制度的贯彻落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。4完善质量管理体系，建立质量管理档案。对于需要定期检查维修、新件更换、报废等实件物品，要进行详细的登记、造册，分管负责人要签字核实，做到厉行节约、增收节支。提高所服务区域物业产品的使用效益和经济效益。5认真做好信息反馈工作。将物业公司的维修热线电话和各工种的人员手机号公示上墙。虚心听取居民的意见，物业
20、管理项 目负责人定期进行走访住户，及时改进工作中的不足之处，24 小时为住户服务。（三）、前期工作计划、内容及时间安排 公司管理人员和服务人员进入后，用两天时间了解服务处所布局、位置、各种电器及消防设备、所属管网布局以及使用情况。结合银行领导及后勤人员了解分行机关、营业部治安情况及对服务处所的卫生状况、环境绿化要求，用一周时间使所负责服务处所环境状况有明显改观并长期保持下去，用半月时间对银行机关、营业部上下水管网进行高标准检查维修，维修后无跑、冒、滴、漏等现象，确保一次交验合格率 100%。用一周时间对住宅综合楼及分银机关、车辆登记造册、实行出入通行证制度。建立业主档案，要对住户花名人数、车牌
21、号、电话号码、社会关系进行登记注计并做到保密。物业服务人员及保安人员统一服装、持证上岗、举止文明、礼貌待人，综合楼及分行营业部综合治理工作取得明显改观。一月之内各项工作合理展开，综合评比在全市物业管理系统进入先进行列。（四）、正常期的服务工作内容及时间安排 1工作正常展开后，要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实现经济效益、靠规章制度创建文明综合楼”三项措施上下功夫，参观学习借鉴先进综合楼的物业管理模式、内强素质、外树形象。力争在三个月内达到文明综合楼的创建目标。2进一步完善和改进前期物业服务有关内容，对服务对象定期进行民意抽查、科学分析。对所属设施、设备维修、养护情况定期检查、检验，以便
22、科学地提出改进意见。二、组织管理架构及人员的配备与培训方案（一）、管理人员配备 总经理 年鹏 主管副经理 纪社琴 分管副经理 萨日娜 业务副经理 王海霞 项目副经理 王志丽 园林绿化工程师 冯飞 建筑经济师 年海 土建工程师 唐安 土建工程师 王玉 主管会计 伊瑞霞 瓦工 高根存 木工 黄治河 绿化工 纪占库 花卉园艺师 沙娜 电工 张继海 花卉工 朱建丽 后附岗位证 1、服务培训 岗前培训，员工上岗前的服务技能，服务意识的培训；现场培训，领班、组长在日常工作中指导、监督员工正确使用清洁材料，并现场培训使用方法和标准；每月 10 日15 日针对性安排岗位培训。对每次培训的内容、人员、达标情况记
23、录，进行考核评估。2、服务品质监督考核 正确评价保洁员的工作,提高保洁员的工作积极性,促进保洁工作的改进和提高,做到 有奖有罚,奖罚分明。采用部门考核与日常检查及客户意见(表扬、投诉)相结合的原则,以计分的形式对保 洁员进行考核,力求客观、公正、恰当地对保洁员的工作进行评价、考核。考核项目:仪容仪表、工作纪律、岗位执行、服务态度、业务技能。满分为 100 分,以倒扣的形式计分。A 95-100 分 优 B 90-95 分 良 C 85-90 分 一般 D 80-85 分 较差 E 80 分以下 差 当月考评分达优秀的保洁员给予通报表扬。一年连续五次考评为优的保洁员,对有 管理能力者,可报请公司
24、批准给予提拔晋升。当月考评为差的保洁员,处予通报批评。连续三个月考评为差的保洁员已转正的 降为试用,未转正的辞退。连续半年都被评为较差的保洁员处予辞退。（二）、物业管理服务人员的配备、管理和培训 1针对本物业服务对象的特点，物业公司配备具有大专以上学历熟悉本专业的正、副职项目负责人各 1 名。配备专业电工 1名，专业水、暖、管道工 2 名，专业木工 1 名，专业电焊工 1名，司机 1 名，办公室文员 1 名，财务人员 2 名，绿化保洁人员8 名，保安 4 名。其中，专业人员持证上岗，一般人员培训上岗。专业人员为公司自有，保洁人员 8 名和保安 4 名，从社会聘用。2所招聘人员要求五官端正、仪表
25、大方、会讲普通话、无犯罪前科，专业工种要求技术过硬、服务态度好、大局意识强。3.物业公司对所属人员要坚持教育培训制度。一是公司内部培训。请公司懂物业、会管理的人员定期对该综合楼员工进行培训。二是分批选送优秀员工、特种岗位人员参加政府组织的培训。培训内容主要为：礼节礼仪、公共卫生环境管理、绿化与美学、心理学、物业档案管理、质量安全管理等内容。（三）、日常物业管理方案 公司项目成立日常管理领导小组，实行各职能部门一把手（小组长）负责制，定期组织询问检查，每周进行一次行风服务质量评比，对保安、清洁、绿化、档案管理中存在的问题及时发现，及人纠正。严格执行项目管理负责正负职人 24 小时值班制度和专业水
26、、电工、保安值班制度，对突出事件马上报告并根据实际情况尽快作出处理。(四)、物质装备计划，物业公司为该管理项目配备客货两用小汽车一辆，办公室安装固定电话一部，各小组负责人及成员有手机联系方式配备垃圾清运车一辆，清洁用垃圾箱 10 个，铲斗、扫把若干，绿化用剪刀、铁锹、锄头若干，保安每人配备传呼机一台，电警棍一部。（五）、管理服务工作的质量标准 1安保 坚持 24 小时轮流值班制度，岗不离人，电话 24 小时保持畅通。仪表整洁、态度和蔼、说话和气、礼貌待人、秉公办事。对工作尽职尽责，重点、难点部位做到心中有数。进出综合楼及服务区域的人员及车辆登记清楚，确保不发生一起丢失物品事件。晚上坚持巡逻检查
27、，工作时间不准发生饮酒、打扑克等不良行为。2清洁 综合楼楼边及院内每天清洁二次，垃圾每天清理外运，办公楼及营业部卫生按分行对公共区域的卫生清洁标准要求执行。3绿化 强化绿地管护，定时浇水，定时修剪，定时养护；做到草坪生长良好，缺损时及时补种，草坪内无杂草、杂物；定期喷洒药物、预防虫害、做好施肥、防涝防冻。4服务 建立完善的物业服务制度和质量体系，建立业主档案，要对住户花名、人数、车牌号码、社会关系进行登记统计，并做到保密。经常组织一些有益的社区文化活动，如歌咏比赛、篮球赛、乒乓球赛和各类棋赛。（六）、管理服务的承诺和实施措施 1承诺 物业管理办公室和安保持 24 小时值班制度，保证不存在脱岗现
28、象，不发生一起丢失、被盗现象。文明礼貌、说话和气、不发生和业主吵闹事件。在卫生、安保、绿化用户满意率达到 95%以上。管网维修、电器、消防器材维修及保护做到随叫随到，小问题立即处理，大问题维修不过夜。特殊情况不超过三日。对综合楼、办公楼及营业部环境卫生抽检合格率达到 90%以上，物业管理综合评比在全市先进行列。2实施措施 建立健全各级管理服务机构。认真贯彻落实各项规章制度。定期组织开展检查评比活动。做到奖勤罚懒，优胜劣汰。认真做好物业档案登、统计工作，根据收集信息、汇总、划定重点安全防范区域、重点管网维修区域、重点时间控制区域，结合公防安装监控装置。加强物业服务管理人员教育培训制度，从提高员工
29、业务素质、端正员工服务态度、立足本职岗做贡献上下功夫。不断提高和改进员工的物质文化生活。增强员工的工作责任感和集体荣誉感，在力所能及的条件下尽可能的提高员工的福利待遇，使他们干的安心、舒心、用心。(七）、便民服务项目 1有偿服务 居民住宅上、下水主管道断裂需要更换，维修时间在 30 分钟以上。价格和用户协商。屋顶或屋面、卫生间漏水渗水需要维修，更换防漏设施。维修时间在 1 小时以上。价格和用户协商。家用卫生器具、洗浴设备需要安装、拆卸，时间在 30 分钟以上。家用电器设备需要调试，时间在 30 分钟以上。2无偿服务 更换灯泡、水笼头、进水软管等简易水电设施。检查漏水、漏气、漏电原因的检查费。夜
30、电紧急情况下为用户（病人）提供的电话联系服务及探亲访友电话服务。物业和社区组织的健康有益的各类文体活动。国节、春节等节目宣传综合楼精神文明建设和增添喜庆气氛的条幅、广告、宣传资料等。有利于住宅综合楼及办公楼整体规划和建设的管网、电网图纸平面图初步设计和审查费用。住宅综合楼客户家装咨询。三、质量管理目标及实施方案 鄂托克前旗供电有限责任公司办公楼概况 鄂托克前旗供电有限责任公司办公楼位于苏力迪西街，交通便利，地理位置极其优越。综合楼的整个建筑造型新颖别致，采用国际前沿建筑设计理念，并采用高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感和现代气息。鄂托克前旗供电有限责任公司办公大
31、楼，主楼 13 层其中地上12 层、地下 1 层为办公用房，主要包括办公室、大小会议室、营业大厅、收费室、展厅活动室等，地下一层主要有设备区及人防室等。保洁服务方案 人员定岗 正常保洁服务期间人员安排根据实际情况可能会有所调整。保洁员 11 人 负责办公大楼内部保洁；楼内公用部位的走廊、楼梯、消防通道、楼梯扶手、门窗、墙壁、厕所、标识及轿箱、电梯等日常保洁清扫；另负责办公室内保洁的有大小会议室、活动室、营业大厅、康体中心、展厅及 8 间领导办公室。保洁工作内容、要点 卫生保洁是指为保持供电公司办公大楼内公共区域、庭院及办事大厅等环境清洁而进行的日常管理工作。卫生保洁区域包括：领导办公室、办公楼
32、大厅、大门、会议室、活动室、楼道、楼梯、电梯和收费大厅及上述部位内所有设施用品和饰物。、公共区域服务要求及标准 服务要求：（1）清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；（2）收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；（3）清洁所有窗户及指示牌；（4）清洁所有花盆及植物，并按期浇水、施肥；（5）清洁所有出入口、大门及门牌；（6）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；（7）清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；（8）清扫所有通风窗口；（9）清扫空调风口百叶及照明灯片；（10）拖擦地、台表面；（11）清洁所有电梯、楼梯、走廊及公共区域窗户；（12）清洁所有灯饰；（13）清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；（14）擦净入口
33、大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；（15）清扫大厅天花板尘埃。服务标准（1）地面光亮无水迹、污迹，无尘物；（2）电梯、楼梯、消防通道、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；（3）垃圾筒内垃圾不超过 2/3，并摆放整齐，外观干净；（4）花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；（5）大厅玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标 志；（6）厅堂内无蚊蝇；（7）灯饰和其它饰物无尘土、破损；（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土地，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。（9）大厅天花板无尘埃。、公共卫生间保洁 服务要求（1）擦净所有门、天花板；（2）擦、冲
34、及洗净所有洗手间设备；（3）擦净所有洗手间镜面；（4）擦净地、台表面；（5）天花板及照明设备表面除尘；（6）擦净排气扇；（7）及时补充清洁液和卫生纸等日常消耗品；（8）清理卫生桶脏物；（9）清洁卫生洁具。服务标准（1）门窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；（2）玻璃、镜面明亮无水迹；（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；（4）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；（5）便池无尘、无污迹、无杂物；（6）桶内垃圾不超 2/3 即清理；（7）设备（烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；（8）空气清新的、无异味；（9）墩布间干净、整洁
35、、无杂物，物品码放整齐，不囤积。、外场保洁 外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、广场等的卫生管理工作。服务要求（1）庭院广场地面清洁；（2）夏季清除积水、冬季清扫积雪。服务标准（1）庭院、广场地面清洁无废弃物；（2）保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；（3）清扫及时，地面无积水、积雪。、外墙外窗保洁 外窗保洁是指办公楼、建筑物的外墙和外窗卫生管理。服务要求（1）外窗每年 6 月和 11 月各清洗一次；服务标准（1）外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，经常 保持清洁。.秩序维护及监控系统管理 秩序维护及监控系统管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，做好秩序维护工作，负责办公
36、楼区监控系统（包括消防报警系统、24 小时闭路监控系统、实训基地等）的值班，做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。秩序维护 12 人：4 人负责营业大厅秩序及服务（2 班倒，每班 2 人），6 人负责车场秩序（2 班倒，每班 3 人），2 人负责夜间值班。服务要求（1）建立、健全和落实内部秩序维护管理规章制度；（2）贯彻公安部门工作精神，落实各项秩序维护工作，并 积极协助公安机关、国家安全部门调查各种违法活动和侦破各类案件；（3）负责秩序员的业务技能培训，定期组织考核，提高秩序员业务技能和自身素质；（4）做好办公楼（区）来人来访的通报；（5）24 小时值班，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐
37、患；（6）负责大楼公共秩序维护、机动车和非机动车停放管理等工作；（7）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件；（8）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的秩序维护工作。服务标准（1）严格值守，杜绝闲杂人员进入机关；（2）办公楼环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。会议服务 2 人 会议服务是指为办公楼的会议室、接待室、贵宾室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。服务要求(1)按会议要求安排和布置会场；(2)会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，
38、并调试完毕，布置花木，整体效果和谐；(3)会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，(4)每间隔 15 分钟续水一次；(5)会后及时整理会场，有关设备、用品回库；(6)保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好；(7)按规范做好杯具、毛巾的洗涤、消毒工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；(8)窗帘、杯垫等定期清洗；(9)按要求搞好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议提供礼仪性服务。服务标准（1）会场布置符合主办方要求；（2）布置整洁、大方，会标、台签大水、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合标准；（3）茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求；（4）保持室内整洁，保证设备正常
39、运行使用；（5）窗帘、杯垫等洁净；（6）会议接待服务员要求 30 岁以下，具备会议接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。工程部维修管理 工程维修 1 人：负责电力办公大楼维修。1.服务要求 （1）公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成1 次巡查养护，所有设备均按维保计划进行维保。（2）公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在的问题，及时提出整改。服务标准（1）做到小修，随叫随到，20 分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；修 30 分钟内赶到现场，及时率 100%，返修率不高于 1%，及时回访。四、安全管理方案及具体措施 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主
40、，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员 工作是的一个重要方面。人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。（一）、治安管理 (1)、治安工作的特点及主要任务 特点：A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保
41、安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。C、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立服务第一、用户至上的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按办事，又要文明礼貌，乐于助人。D、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。主要任务：A、固定岗工作。着装整齐，维持秩序，疏导交通车辆，为客人咨询指引方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。B、安全巡检。定
42、时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。C、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。D、案件处理。对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行立案侦查，并按有关规定上报公安机关处理。E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。2、相应的治安防范措施 （1）保安部的组织结构 物业物业管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部一般的班组设置如下：（2）合理安排治安岗 A.智能监控中心三班
43、倒 24 小时值班 B.物业巡逻岗三班倒 24 小时值班 C.业入口大门三班倒 24 小时值班 D.保安队长总体协调管理。（3）加强非办公时间门岗的监控力度（4）组建机动快速应急分队 快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。（5）实行 24 小时巡视 巡逻人员实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（6）加强区域巡逻 为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。（7）治安状况统计 对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（二）车辆管理 车
44、辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。1、位置规划 车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：2、内部要求 对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解用户车辆情况，实行便捷停放（2）实施停车专用车位制度（3）物业道路设减速坡，限制车辆速度 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员（4
45、）严禁无牌车进入停车场（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定（三）消防管理 消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1、宣传教育 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的119消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1）物业防火
46、工作的各项有关规定；（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；管理处员工还应懂得以下两点：（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。2、日常检查（1）防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。（2）应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；（3）各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。（4）各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、让用户参与物业的消防管理（1）组织
47、物业人员开展消防演习。（2）请消防支队做有关知识讲座。（3）成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。五、环境卫生管理方案及措施（一）、物业清洁服务定位及目标 服务定位 引进综合楼管理的模式和服务意识，带入到物业清洁服务中，提供全面细致的环境管理工作，为客户带来全新的“星级酒店式”物业清洁服务。服务目标 1服务第一，客户至上 通过系统的培训，强化员工对管理服务的认识和服务技能，做到以客户至上，服务 第一为宗旨。2树立形象，打造品牌 以服务质量的提升，附以完善的管理制度和体系，令客户亲身感受优质而专业的物 业服务，树立星级商用、住宅楼形象，共同打造品牌声誉。（二）、清洁服务质量管理 1、服务流
48、程和职责 现场设置组长、领班、主管；实行片区管理，派出区域分管领导进行监督管理；各区域由部门负责人统一调配与指挥，实行分级负责制。六、水电使用管理工作方案及措施 1、安全用电 在作业的过程中，要注意用电安全。不能用湿毛巾擦拭电源开关、插座等，以免触电发生事故，并注意是否有裸露电线，及时整改处理，以防短路；对于危险电源或地点的清洁，需征求 甲方的意见，经甲方同意后方可入内作业，如机电房等；对于办公室内的电脑、打印机等办公自动化物品的清洁，也必须征得甲方的同意，方可对其进行清洁。2、高空安全作业 1）必须选用符合安全标准的劳动保护工具；2）在室内清洁作业时，如需登高作业，先要检查地面是否有水迹，做
49、好防滑工作；3）登高 1 米以上，3 米以内需有清洁人员在旁，以防发生事故。3、危险液体使用安全 凡是在使用酸、碱性清洁剂时，酸碱清洁剂必须标识使用，首先应放置标识牌，超过 3 个操作工作点时必须经主管同意，并告知甲方，对各区域进行疏散人员，同时对操作后的残余液体都要收集，经主管同意后，倒入指定点处理。4、危险废气物处理安全 1）对危险废气物、废电瓶、盛装酸碱清洁剂的容器、电路板、废电池及相关办公自动化物品均要进行普通垃圾分类，进行登记、处理；2）危险废气物处理暂放点必须进行标识，在暂放点处必须放橡胶手套、干净拖把，以便在危险品废气物泄露的时候能及时处理。七、智能、机电设备管理及维护方案 机电
50、设备设施管理的重点和难点 本综合楼机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。机电设备管理的原则和目标 机电设备管理的原则 预防为主,坚持日常保养与性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保