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1、 篇一：租赁合同纠纷一审代理词-律所整理 代 理 词 尊敬的审判长、审判员：天津吉贤律师事务所接受 xxxxxxx 的委托，指派我担任 xxxxxxx 与天津市 xxx 投资有限公司租赁合同纠纷一案的一审代理人。现结合今天的庭审情况针对双方争议的焦点发表如下代理意见：一、原被告签订的天津市 xxx 生活广场商铺租赁合同（以下简称租赁合同）符合法定解除的条件，该合同依法已经解除。1、被告迟延履行合同的主要债务，经原告催告后在合理期限内仍不履行。（迟延履行合同义务）原被告于 2012 年 9 月 20 日签订了租赁合同（见证据 2）。双方约定，2012 年 11 月 15 日为商铺交场日（交场日：
2、双方签订交付确认书、实际交付商铺日期），并于 2013 年圣诞节前正式开业。而至 2012 年 12 月 31 日，被告商场内外部装修工程仍未完成，无法为原告及其他商户提供入场经营的条件。经原告催告后，被告承诺延至 2013 年 4 月 15 日可全面完工，为原告提供入场经营条件。但，经原告催告并给予 4 个多月的合理期限后，至再次约定的完工期限即 2013 年 4 月 15 日，商场内外施工场地仍凌乱不堪，没有丝毫完工迹象。以上事实可由原告于 2013 年 4 月份拍摄的现场照片证实（详见证据 17）。根据合同法第九十四条第三款的规定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。2、在
3、租赁合同约定履行期限届满之前，被告明确表示不能履行主要债务，并且根据被告商场的现状表明，被告也无法履行租赁合同主要债务。（预期违约）在 2012 年 12 月底和 2013 年 4 月 15 日前，原告曾多次找到被告，均被被告明确告知因工程未完工、招商情况不好而不能为其提供入场经营的条件，即明确表示不能履行租赁合同的主要债务，根据合同法第九十四条第二款的规定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。3、被告迟延履行合同债务已致使原告不能实现合同目的，符合我国合同法中规定的法定合同解除的情形。（根本违约）原告租赁被告商铺的目的是经营袋鼠品牌专卖店并已取得特许经营授权，经营权的期限至20
4、13 年 9 月 21 日。被告未按合同约定履行合同主要义务，多次拖延交场期，将交场日期从2012 年 11 月预计延长至 2013 年 9 月，并且仍不能确保至该月能够为原告提供入场经营的条件。被告的行为已严重侵害原告的合法权益，因原告不能按期开业，已导致原告因装修商铺、租赁员工住房、办理营业执照等各项损失，现小本经营的原告已被拖累的从财力、物力和人力上都无法继续开业经营，租赁商铺开业经营袋鼠品牌的合同目的已无法实现。根据合同法第九十四条第四款的规定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。4、原告主张解除合同前，已履行了合同法规定的催告义务（见证据 21）。2013 年 4 月 10 日
5、，原告委托律师通过快递方式向被告发出履行合同催告函，按照双方合同第 83 条第二款的约定，快递员签收的次日即 2013 年 4 月 11 视为送达，即该履行义务催告函已经送达被告。5、原告主张解除合同，已履行了合同法第九十六条规定的通知义务（见证据 22）。原告在 2013 年 4 月 15 日，得知被告已无法按双方约定履行合同主要义务，提供入场经营的条件后，分别于 2013 年 4 月 16 日、2013 年 4 月 22 日，向被告发出解除合同通知书（详见证据 11），按照双方合同约定，快递员签收的次日视为送达，即该通知已经送达被告。因为合同解除权是形成权，合同解除人只要将解除的意思表示通
6、知对方，即产生解除合同的效果，不以对方当事人是否同意为条件。如果对方有异议，可以提请法院或仲裁裁决。所有，租赁合同自通知到达被告时已经解除。（合同法第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）综上，依据合同法第九十四条中（二）、（三）、（四）款、第九十六条的规定，原被告之间的合同已依法解除。二、赔偿损失是合同解除后的一项法律后果。合同解除后，被告应该向原告返还收取的这种款项，应该赔偿原告各项损失。1、根据合同法第九十七条，合同解除后，原告可以要求恢复原状
7、。被告应向原告返还商铺租赁意向金、商铺租赁押金及装修物管费、垃圾清运费、装修保证金、临时水电费总计 30105元。应向原告赔偿各项损失总计 109980 元。原告基于实现租赁合同目的而向被告支付各种款项总计 30105 元。合同依法解除后，被告收取的各种款项应当向原告返还。原告基于实现租赁合同目的支付了各种费用损失总计 109980 元，合同依法解除后，原告造成的损失可以向被告主张赔偿。从租赁合同及原告提供的证据（证据 7-15、18、19、23）可知，原告已因租赁合同的解除造成实际损失总计 109980 元，被告应当依法赔偿，明细如下：1、原告租赁店员宿舍的房租金损失 9100 元。（详见证
8、据 9、10、11、12）。原告与被告签订租赁合同后，原告为按被告要求及时开业经营，招聘店长并为店长租赁宿舍一间，租期一年，支付 6 个月租金 8400 元，支付中介费 700 元，总计 9100 元，该损失属于原告遭受的合理的、实际的财产损失，依法应当由被告予以赔偿。2、办理营业执照损失 330（60+270）元，交通费、快递费及利息等损失 1450 元；（详见证据7、8、18、19、23）。因被告根本违约致使合同解除而使原告遭受的损失还包括办理营业执照损失 330、交通费损失 170 元，快递费损失 20 元，打印被告企业基本信息费 1 元，被告资金占用给原告造成的利息损失 1146.29
9、 元。因与被告交涉多次往返于天津与北京之间，大量票据并未保存，仅向被告主张1450 元的损失，属于合理的、实际的损失，被告应当赔偿。（合同法第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。）篇二：房屋租赁合同纠纷代理词(修改版)代理词 尊敬的审判长、人民陪审员：原告 xx 诉被告 xx 租赁合同纠纷一案，xx 律师事务所接受 xx 的委托，指派律师 xx 担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后，代理人收集、查阅、研究了本案有关材料，向证人了解情况，并经过本案的开庭审理，对本案的事实、证据作了全面了解，
10、现发表如下代理意见，请合议庭予以考虑。一、本案原告是适格的诉讼主体。我国合同法第 229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第 119 条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。被告以“买卖不破租赁”的原则来否认原告的主体资格是错误的。所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同在买受人（新的所有人）和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，
11、并按照原租赁合同向新的所有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。原告在获得 xx 转让的房屋所有权（并非被告辩称的债权转让）后，当然地取得了该房屋的收益权，在本案中，原告依据xx 租赁合同（以下简称租赁合同）向被告主张房屋租金，既有前述法律依据，也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。所以，原告是适格的诉讼主体。二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 原告自 xx 年取得房屋产权以来，一直委托 xx 到房屋催收租金，并且还通过书面的催收函催收租金，原告所提供的一系列证据已经形成一个完整的证据链条，足以证明原告一直在催收租
12、金的事实。2、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信 根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证?”。本案中由于证人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金，了解案件真实情况，因此，他们有义务出庭作证。3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务，分 xx 期履行，这些义务的设定是依据同一份租赁合同，其义务内容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容，权利人依据该租赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利，其主张合同权利也是对合同整体权利的主张，所以权利人可以在该项作为整体的权利最终到期
13、而未能实现时就该项权利提出主张。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。所以，本案应从最后一期债务履行期限届满之日（即 xx 年 xx 月 xx 日）起计算诉讼时效。原告在 xx 年 xx 月 xx 日向法院提起诉讼，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高级人民法院的判例及指导意见佐证。（1）最高人民法院（2004）民二终字第 147 号判决书。（2）江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要苏高法审委200
14、517 号第四条规定：“当事人在合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的，诉讼时效期间自最后履行期届满的次日起计算。”三、被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。首先，被告主张的优先购买权与原告主张的租金请求，属于两个不同的法律关系，理应另案处理。其次，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条、二十四条的规定，被告以优先购买权受侵害为由并不能宣告原告的房屋买卖合同无效，更何况原告已经取得房屋的物权。因此，即使被告主张权利，也应当向房屋出让人主张，并不能以此对抗原告的诉讼请求，所以被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。综上，代理
15、人认为本案事实清楚，证据确凿充分，原告诉讼请求理应得到主张，为此，希望合议庭充分考虑并采纳上述代理意见。xx 律师事务所 律师：年 月 日篇三：房屋租赁合同纠纷案代理词 代理词 尊敬的审判长、审判员：西安 xxxx 有限公司与 xxx、xxx 房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西 xx 律师事务所指派，作为本案原告西安 xxxx 有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。2012 年 2 月 5 日原、被告双方签订了房屋租赁合同
16、，合同明确约定“原告承租被告位于西安市 xx 大道 xxx 号 xxx 物流园的库区 b1 库房共计 1340，租期 4 年，从 2012 年 2 月 28 日起至 2016 年 2 月 27 日止，押金为 5000 元，第一年库房租金为 201000 元，合计金额共计 206000元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一年度承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金 10计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金 10计付违约金”。合同签订后原告分别于 2012 年 2 月 9 日、2012 年 2
17、 月 15 日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计 206000 元，并于 2012 年 2 月 15 日、2012 年 2 月 28 日向被告支付了房屋维修费用款 22000 元，维修工程款 15000 元，上述事实有 xxx 本人出具的四张收条为证。但在 2012 年 5 月 4 日在原告所租赁的库房仅仅使用了 67 天之后就被 xx 市国土资源局 xxxx 分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根
18、本违约，应按照合同法第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。原、被告之间的房屋租赁合同明确约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金 10计付违约金”，据此被告应按照合同法第一百一十四条的规定支付原告违约金 20100元。由于被告的违约行为导致合同不能正常履行，依据合同法 第一百零七条的规定和 房租租赁合同
19、的约定被告应退还原告房屋租赁款、租房押金、房屋装修款和工程款共计 206205元。由于被告的违约行为导致原告不得不另行选择库房，给原告造成了巨大的直接经济损失，被告应按照合同法一百零七条、第一百一十三条的规定赔偿原告的直接经济损失，原告为此另行选择库房给原告造成直接经济损失为（110018.5134012.5）（123）=32400元，对此被告应足额赔偿原告。三、xx 市国土资源局 xxxx 分局关于依法查处清理违法违规建设的通告已明确将原告租赁被告位于 xx 大道 xxx 号 xxx 物流园 b1 号库房列入强制拆除范围内，由于原告在所租赁库房中存有价值上千万元的轮胎，xx 市国土资源局 x
20、xxx 分局才做出责令限期搬出通知，被告主张租赁库房不在拆迁范围内无事实依据，并且经过现场勘验该处库房破损已是事实，两旁道路已不通畅，水电已不能正常使用，所租赁库房处在一片废墟之中，没有任何安全可言，根本不能正常使用。四、退一步讲，就算原、被告之间的房屋租赁合同无效，被告也应按照法律规定退还原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告的直接经济损失。按照 xx 市国土资源局 xxxx 分局等相关部门关于依法查处清理违法违规建设的通告的规定，原告所租赁被告位于 xx 大道 xxx 号 xxx 物流园 b1 号库房极有可能是违章建筑，在政府强制拆除范围内，并最终导致租赁合同无效，
21、但并不影响被告退还原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋装修款和工程款，赔偿原告直接经济损失。依据合同法第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第五条第二款、第十四条的规定，由于被告存在过错，事先没有告知原告租赁库房在政府拆除范围内，存在欺诈嫌疑，并最终导致房屋租赁合同的无效，理应按照法律和司法解释的规定退还原告剩余房租和租房押金共计 169205 元，并支付原告房屋装修款和工程款共计 37000 元。并依据合同法第五十八条的规定，由于在订立房租租赁合同过程中被告存在恶意并未尽并要的注意义务，明显存在过错，最终导致租赁合同无效并使原告遭受巨大的经济损失，应当按照法律规定承担缔约过失责任，赔偿原告的直接经济损失 32400 元。以上是我们的代理意见，望合议庭酌情予以采纳。陕西 xx 律师事务所 年月日