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1、云南省房地产估价师案例与分析云南省房地产估价师案例与分析：酒店房地产市场调查研究报告：酒店房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题内容构成模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格.一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分分,每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、房产图的测绘顺序为_.A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图,再测绘分户图,最后测绘分丘图
2、2、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C:销售费用和销售税费D:开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格3、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元,投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元,年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（).A10。0%B14。0C25。0D35.04、下列不属于房地产估价基本程序的是.A:获取估价业务B：实地查看估价对象C：确定估价结果D：估价资料公开E：工业用地的监测
3、点评估价格5、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。A:单元银行制B:总分行制C：集团银行制D:连锁银行制E:执行层的组织协调6、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。A：出售型房地产B：出租型房地产C：办公型房地产D：自用型房地产E：工业用地的监测点评估价格7、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。A：反映的先后顺序不同B：反映的实质内容不同C：反映的时间状态不同D：反映的形式状态不同E:执行层的组织协调8、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。A:出让地价款B:前期工程费C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同9、土地不会毁损，投
4、资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。A20B30C70D4010、收益递增递减原理可以帮助我们确定_.A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途11、某笔贷款的年名义利率为 12，年实际利率为 12.55，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A年B半年C季度D月12、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的(）.A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险13、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地
5、产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指_。A房地产开发投资B房地产直接投资C房地产置业投资D房地产间接投资14、与银行本票相比，不由银行签发,而是由存款人签发。A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调15、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起 _日内,做出是否准予续期注册的决定。A15B30C60D9016、C 房地产开发公司征收 B 县 W 村的 40 亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2011 年 5 月 1 日,C 房地产开发公司签订了出让合同，按照规定,C 房地产开发公司应在_前,支付全部地价款。A2011 年 7 月 1 日B2011 年 8 月
6、 1 日C2011 年 9 月 1 日D2011 年 10 月 1 日17、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是【2005 年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格18、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的_。A风险性B营利性C价格的波动性D流通性19、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5。若改为直接比较判定,将出现的情形。A：估价对象的房地产状况优于可
7、比实例的房地产状况,价格高 7B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低 7C：可比实例价格的房地产状况调整系数为 1071D:可比实例价格的房地产状况调整系数为 0933E：工业用地的监测点评估价格20、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（)。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23 个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题21、房屋预告登记后,债权消灭之日起_
8、内未申请登记的，预告登记失效。A30 日B3 个月C1 年D2 年22、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A30B45C60D9023、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_的土地.A通过出让方式取得的B通过转让方式取得的C通过划拨方式取得的D有地上建筑物及其他附着物24、按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的_。A存量规模B租金水平C开发成本D资本化率25、甲公司在某建制镇的营业用房以 200 万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。（2009 年试题）A：1000B
9、：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中，有每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、测量学按照专业可分为.A：空间测量B：陆地测量C：地籍测量D：房产測量E：矿山测量2、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划B：太原市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：设市城市的总体规划E：深圳市的
10、总体规划3、某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A2600。00B2386.30C2832.84D3003。454、业主大会成立前,维修资金由_管理。A开发商B当地房地产行政主管部门C物业公司D全体业主5、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括。A：首席代理B：买方代理C:卖方代理D：双重代理E:借款合同6、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
11、C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D:行政法规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元,月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为（)元。A2277.4B2281.9C2728.8D2741.98、下列关于经济学中成本分析的表述中,正确的有。A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B:长期总成本可以分为固定成本与可变成本C:平均成本曲线、平均可变成本曲
12、线、边际成本曲线都呈“U形D:短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则9、建制镇总体规划的期限为_年。A3B5C10D102010、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是_。A结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求B结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据C结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形D结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据，也是指导施工组织设计和施工进度计划的依据11、土地使用权出让合同有_。A建设用地土地使用权出让合同B成片土地使用权出让合同C小区土地使用权出让合同D项
13、目用地土地使用权出让合同E划拨土地使用权出让合同12、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个_的价值.A特定时段B任何一时段C特定时间D任意时间13、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有【2007 年考题】A：单位比较法B:市场提取法C:分解法D：工料测量法E：分部分项法14、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划D城市土地利用规划15、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有_。A拍卖人收取佣金是一种法定行为B对非公物拍卖,委
14、托人与拍卖人未作约定而成交的,拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价 10%的佣金C委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定16、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A管理费B销售费用C其他费用D前期费用17、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用 _方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法18、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的
15、价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元,折现率为 12，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10月 16 日,即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D298519、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A：随着可变要素投入量的增加,产量逐渐减少B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用,因此可变成本的增加率小于产量的增加率C:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变
16、生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率D：当可变要素和产量增加到一定数量后,由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率20、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。A供给增加等于需求增加时,均衡价格不变,均衡交易量增加B供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D供给减少大于需求增加时,均衡价格上升,均衡交易量减少E供给增加大于需求增加时,均衡价格下降，均衡交易量
17、增加21、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是.A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取B:注销登记不得收费C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时,每增加一本证书可按每本 80 元收取王本费D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费22、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。A：0.48B:0。412C：0.612D：0。918E：执行层的组织协调23、甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为 2 年.对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有.A：利润总额B：投资利润率C:资产负债率D：财务净现值E：偿债备付率24、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E:级差收益测算25、_是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种。A一般股B特殊股C普通股D优先股