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1、商业大楼招商方案商业大楼招商方案目录一、招商执行方案基本原则.1.方向实施原则.2.各楼层业态方向说明。3.价格策略。4.招商条件.5.基础传播信息。二、招商计划实施的基础板块策略.1.基础板块策略说明.2.板块划分。三、目前的招商实施计划及推广支持计划。1.阶段一。2.阶段二。3.阶段三。招商执行方案基本原则招商执行方案基本原则.一、方向实施原则。1.维护业态经营内容的平衡原则，令零售、餐饮、娱乐等业态经营内容在商场内得到平衡发展。2.维护商场的统一主题形象原则，杜绝招进有违于商场经营主题的经营商。Page 1 of 243.注意功能和形式的同业差异,异业互补原则，禁止盲目招进同一类型的经营
2、商，避免经营业态与种类的同质化.4.招商顺序主力店先,辅助店后的原则。5.围绕经营规划亮点及核心主力店而制定的招商版块布局原则。6.放水养鱼的招商价格原则.7.经营方式的选择原则，同类经营商中合作条件更佳者优先。8.特殊经营商招商优惠原则.二、各楼层业态方向说明。1.2F/时尚生活馆。1）核心业态：品牌生活超市/品牌零食超市/品牌餐饮.2）普遍业态:品牌时尚服饰/品牌时尚精品/鞋/钟表/皮鞋/皮具。3）主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必胜客。4）品牌商家：Theme、百丝、百图、Swatch、古川琦、70/30、2、达芙妮、Alook、时间廊、眼镜 88、信步、百丽、乡村路、美的鞋。
3、2.3F/时尚休闲馆。1）核心业态：特色餐饮/儿童乐园/电台直播室/发廊2）普遍业态：时尚杂志/音像/品牌儿童精品/文具/玩具/休闲品牌服饰。3）主力商家：Qoo 游乐园、食尚引、金牛角、傲发社4）品牌商家：Qoo、Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森马、三福、Hello kitty。Page 2 of 243.4F/流行生活馆.1）核心业态:零食超市/女性精品/广州主题馆。2）普遍业态：品牌潮流服饰/潮流精品/饰品/表/围巾/帽/首饰/牛仔/化妆品。3）主力商家：哎呀呀、春之花、顶好、桃园、沙芭哇。4）品牌商家：VAF、马可、lepaco、Aone、360o、JOJO、香水加
4、油站、讯驰时尚手机、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木.4.5F/流行体验馆。1）核心业态:特色餐饮/特色主题街区.2）普遍业态：动漫/网游/街头文化/军事/户外用品。3）主力商家：汤饱宝、许留山、真功夫、文庙坪、无赖制造。4）普遍商家：户外用品/运动服装/极限运动用品/军事用品/动漫/网游/大头贴/发廊/DIY/美容美甲。三、项目总体的价格策略.1.制定价格策略的依据。1）价格的制定前提是根据发展商所要求的月租金收益而制定：第一年月租金收益为￥780,000 元.第二年月租金收益为￥960,000 元。第三年月租金收益为￥1,200，000 元。2）根据目前的平面规划图而制定
5、,若平面图有所改动，也需要做出调整。2.基本的价格政策。Page 3 of 241）项目的二至五层，于各层抽取一部分面积用作与大型品牌主力商的合作形式，以此带动招商以及整个项目的经营（由于与该些主力商家的最终合作形式还未正式确定，所以用以合作部分面积的租金将暂设为“零，以便于日后进行调整操作)。2）除以上之外,还将于每层抽取部分面积实施租金优惠政策，以进一步加强项目的招商及经营效果（实施优惠政策部分的面积以底线租金出租）。3）以上面积之外，其余部分均采取正常租金标准及出租模式进行招商。3.项目整体租金制定标准。1）制定第三年的月租金收益标准作为租金基准（100）。2）第二年月租金标准相当于租金
6、基准的 80,第一年月租金标准相当于租金基准的 65。3）除此之外，不作任何租金递增。目的是使商家认同发展商愿意在商家的经营培养期间做出非常大的租金优惠的诚意。4.商铺租金制定原则。1）面积小.2）接近中庭或店面面向中庭.3）拥有双门面。4）交通条件优越.符合以上条件的商铺租金单价要求较高，相反，租金单价要求相对较低.5.各层商铺数量及建筑面积明细。1）2F：商铺总数 114 间，建筑面积 3，022m，实用率 50%。Page 4 of 242）3F:商铺总数 141 间，建筑面积 3，018m,实用率 50。3）4F:商铺总数 140 间，建筑面积 2，857m，实用率 50。4）5F：商
7、铺总数 158 间，建筑面积 2,964m,实用率 50%。6.各层拟让利优惠及合作部分的面积统计。1）2F：让利部分面积 1，113 m，合作部分面积 262m，占 2F 总建筑面积的 45。5%。2）3F：让利部分面积 430 m，合作部分面积 529m，占 3F 总建筑面积的31。8。3）4F：让利部分面积为零，合作部分面积 782m，占 4F 总建筑面积的 31。8。4）5F:让利部分面积 398 m，合作部分面积 172m，占 5F 总建筑面积的19.2%。5）2F5F 让利部分总面积 1,941m，合作部分面积 1,745m,总让利优惠及合作部分的面积 3，686m，占 2F5F
8、总建筑面积的 31。7.各层租金基准单价设计。1）2F:92154185200231277-292308-4622）3F：62-123-138154-185-2153）4F：627792-1001081231381544）5F：31-4662-77-85921081238.各年各层月租金总价和月租金均价(合作部分面积除外)。Page 5 of 24楼层2F3F4F5F合计首年（65%）租金总价298，490214,850134,790117，980766，110均价99714740第二年（80)租金总价367,372264，431165,895145,206942，904均价122885849
9、-第三年（100%）租金总价459，215330，538207,369181,5081,178,639均价15211073619.发展商期望的租金收益与本计划租金收益对比.年度首年第二年第三年发展商期望租金收益780，000 元960，000 元1,200,000 元现计划租金收益766，110 元942，904 元1,178，630 元租金收益差额13,890 元17,096 元21，370 元10.租金收益差额回收方式的组成部分。1）通过与各主力商家采取多种形式的合作所收取的营业性收入。2）通过经营亮点构建及有效的推广支持，令招商态势形成主动从而有可能在招商中后期提升剩余商铺的租金标准，增
10、加租金收益。四、招商条件。1.入场费.由于将会为每一层引入主力商家,形成各层不同的经营亮点，而主力商家也能带来大量人流，为其他散户的经营形成有力的支持，致使项目整体的价值Page 6 of 24得到大大提高，更为商家带来在此经营必定成功的信念和信心,所以应根据各层的具体情况制定商铺的入场费。2F面积1375 m210m以下12 m13m14m15m16m17m19m20m22m25m30m30m以上入场费0（暂免）5,000 元/间10,000 元/间12,000 元/间14,000 元/间15,000 元/间16，000 元/间21,000 元/间30，000 元/间合共：1，342，000
11、 元3F面积959m210m以下10m14m15m入场费0(暂免）4，000 元/间8,000 元/间9,000 元/间间数共 29 间7 间38 间2 间间数共 34 间10 间4 间9 间4 间18 间5 间18 间12 间Page 7 of 2416m18m19m20m22m28m30m32m35m以上10,000 元/间12,000 元/间15,000 元/间18，000 元/间25,000 元/间合共：1，255，000 元4F8 间22 间30 间2 间3 间面积782m10m以下10m20m20m以上入场费0（暂免）2,500 元/间5，000 元/间8，000 元/间合共：67
12、3，500 元5F间数2776442面积570 m10m以下10m20m20m以上入场费0（暂免）2,000 元/间3,000 元/间5，000 元/间合共：501，000 元间数23264861Page 8 of 24预期入场费总收入：3,771,500 元2.二、三层的租金缴付方式和优惠政策。1）两种缴付方式：一季度或半年一缴。2）按季度缴付租金:首年租金优惠 68、第二年租金优惠 83。3）一次性缴付半年租金：首年租金优惠 65%、第二年租金优惠 80%。3.四、五层的租金缴付方式和优惠政策。1）两种缴付方式：半年一缴或一年一缴。2）一次性缴付半年租金：首年租金优惠 68、第二年租金优惠
13、 83%。3）一次性缴付一年租金:首年租金优惠 65%、第二年租金优惠 80%。4.成交条件.1）签定认租书收取 RMB5，000 元定金,5 天内签定正式合同。2）签定合同时收取入场费和 2 个月租金作为合同押金，在约定之交铺日必须按照缴付方式交齐应付租金，办理收铺手续.3）管理费 RMB15 元/m。4）能源费用分摊 RMB10/m。5）免租期为 2 个月.五、招商方式.1.方式一.1）一般品牌商家或散户.2）正常收取租金及入场费.Page 9 of 242.方式二。1）品牌商家特色商家（时尚数码、时尚发廊、特色餐饮等)。2）租金给予优惠免入场费。3.方式三。1）主力核心商家（桂林人、屈臣
14、氏、千色店、必胜客等）。2）租金保底(楼层年均租金的 50保底），免入场费合作分成，服饰百货类按 1520%计取，餐饮类按 58%计取，保底分成或两者取其高.4.方式四.1）主力核心商家（屈臣氏、千色店、必胜客、食尚引、VAF、70/30、马可等)。2）免租金免入场费合作分成，服饰百货类按 1525%计取，餐饮类按 510%计取。3）主力核心商家（酷儿儿童游乐场、春之花零食、广州流行馆等）。4）免租金免进场费,甲方提供装修，合作分成，服饰百货类按 2030计取，餐饮类按 815计取。六、项目的基础传播信息。1.硬件规划。1）在首层东、北方向设置以电动手扶梯及步行梯组成的往二层、M 层的醒目的项
15、目主体出入口。2）由观光梯、双向电动手扶梯及步行梯组成的立体垂直交通组织系统。3）近 200 平方米的中庭,及由二层直通四层的长沙首创的快速扶手电梯。Page 10 of 244）近 300 个停车位的机械智能化设计的负一层停车场。5）五层楼顶的长沙首创的户外运动公园。6）崭新的彩虹步梯、液晶飞碟及室内环境装饰设计.7）眩目亮丽的建筑外观设计。8）由首层外广场、二层中庭、五层楼顶组成的立体展示及推广平台。2.商家进驻。1）项目的主力经营商由广州及沿海地区引进,大部分为长沙地区首次亮相的潮流品牌。2）每一楼层、每一区域都将由具有强号召力的主力经营商引领经营，确保商场内每一区域足够的客流和人气.3
16、）主力经营商囊括吃、喝、玩、购等多种经营业态，不但有最潮流的服装、精品、妆饰，更有最热最火的明星馆、唱片店、手机铺、网游站、游乐场和社交会所.3.潮流文化与广州之间的互动关系。1）由于商场的策划、招商及运营管理均由来自广州的资深商场管理公司负责，因此商场将体现更多的与广州及沿海地区流行文化的互动和沟通。2）这些互动包括将引进广州及沿海地区的流行品牌经营商入场经营,同时亦将在商场经营期间不断推出与广州地区潮流文化、艺术、资讯的交流或合作，营造及引领长沙地区真正的潮流文化。4.经营模式。1）发展商投入巨资全力打造商场亮丽的硬件设施和运营亮点,并倾力引进Page 11 of 24众多有实力和号召力的
17、品牌经营商入场,充分反映了发展商与众商家共同及长远发展商场的经营的诚意和信心。2）商场的运营管理由来自广州的资深商场管理公司负责，将体现有别于目前长沙地区商业管理水平的专业标准，具体将在推动商场大众传播形象、促进商场整体经营、帮助众商家提升经营业绩上着力，主动运用有效的推广手段营造互动的消费与流行文化气氛，促成消费者的到达和消费，并促进商家间的多赢互利。3）举例来说，商场经营公司将投入资金与资源，实施商场会员制，以赠品、明星、流行文化活动等为焦点吸引会员加盟以奠立商场的基础与忠实消费群,并促进他们的惯常到达及消费.招商计划实施的基础版块策略。招商计划实施的基础版块策略。一、基础版块策略说明。1
18、.所谓的基础版块策略,即是以点带面、以面推动整体而产生极具影响力的效应策略。2.具体而言，是指以商场的主力品牌经营商及硬件亮点为核心,将商场分割为多个局部区域，而每一个区域将由一个或多个主力品牌经营商或硬件亮点带动经营提升，并相应地影响招商执行.3.招商实施的版块策略为根据主力品牌经营商及硬件亮点的准备进度,分阶段地向市场推出与该主力品牌经营商及硬件亮点相对应的局部面积进行目标性招商,并支持予相对应的传播信息及推广计划，该区域面积招商完成后再进行下一个区域的目标性招商。策略的执行规避惯常的全面招商、传播信息Page 12 of 24全面发布的一般做法。二、版块划分.1.版块一。楼层商铺数量23
19、 间2F目标核心业态/品牌2.版块二。楼层商铺数量2 间2F-目标核心业态/品牌3.版块三。楼层商铺数量3 间2F20 间317m2总面积104m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量总面积14 间262m2总面积62m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量总面积-零食超市、品牌餐饮、生活超市。-屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必胜客等.23 间542m2总面积1113m2合作模式保底分成辐射范围商铺数量总面积-时尚鞋帽、眼镜、钟表、特色饮品。-巴克闪冰、JOJO、SWA TCH、眼镜 88 等。Page 13 of 24目标核心业态/品牌4.版块四。楼层商铺数量6 间2F-时尚品牌服饰.-古川琦、7
20、0/30 等.总面积96m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量23 间总面积526m2目标核心业态/品牌5.版块五。楼层商铺数量17 间3F-时尚服饰、鞋。-百丝、百图、信步、百丽、乡村路等。总面积359m2-合作模式合作分成辐射范围商铺数量22 间总面积518m2目标核心业态/品牌6.版块六。楼层商铺数量5 间3F-儿童游乐场。-Qoo。总面积110m2-合作模式合作分成辐射范围商铺数量20 间总面积324m2目标核心业态/品牌-儿童品牌主力商家。-迪士尼、酷儿等.Page 14 of 247.版块七。楼层商铺数量1 间3F目标核心业态/品牌8.版块八。楼层商铺数量2 间3F-目标核心业态/品
21、牌9.版块九。楼层商铺数量4 间3F目标核心业态/品牌10.版块十。楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围-特色餐饮。39 间569m2总面积292m2合作模式保底分成辐射范围商铺数量总面积-电台直播室。15 间278m2总面积69m2合作模式经营亮点配套辐射范围商铺数量总面积-时尚发廊.-傲发社等。16 间370m2总面积138m2合作模式保底分成辐射范围商铺数量总面积Page 15 of 2415 间4F308m2-合作分成商铺数量31 间总面积669m2目标核心业态/品牌11.版块十一.楼层商铺数量10 间4F-广州潮流街.-VAF、马可等.总面积130m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量2
22、2 间总面积414m2目标核心业态/品牌12.版块十二。楼层商铺数量1 间4F-主力品牌商家。-le-paco、Aone、360o等。总面积52m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量21 间总面积455m2目标核心业态/品牌13.版块十三.楼层商铺数量1 间4F-音像制品。总面积292m2-合作模式合作分成辐射范围商铺数量39 间总面积537m2Page 16 of 24目标核心业态/品牌14.版块十四。楼层商铺数量4 间5F-音像制品.总面积108m2-合作模式合作分成辐射范围商铺数量59 间总面积1155m2目标核心业态/品牌15.版块十五。楼层商铺数量7 间5F-潮流服饰、鞋帽、饰物、户外
23、用品、军用品.-文庙坪。总面积145m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量26 间总面积513m2目标核心业态/品牌16.版块十六。楼层商铺数量5 间5F-潮流发廊。-无赖制造.总面积253m2合作模式保底分成辐射范围商铺数量27 间总面积376m2目标核心业态/品牌-潮流服饰、鞋帽、饰物、户外用品、军用品。-文庙坪。Page 17 of 2417.版块十七。楼层商铺数量4 间5F-目标核心业态/品牌23 间352m2总面积64m2合作模式合作分成辐射范围商铺数量总面积-潮流服饰、鞋帽、饰物、户外用品、军用品。-文庙坪.目前的招商实施计划及推广支持计划。目前的招商实施计划及推广支持计划。一、阶段
24、一。1.阶段时间。1)2006 年 12 月 21 日25 日。2)跨度 5 天。2.阶段目标。1)项目招商阶段的正式启动（并非招商信息的正式发布）。2)项目定位与形象概念的正式发布.3)制造在长沙地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音，营造非一般化的项目亮相的传播效果。4)为正式招商与相关信息的发布制造强势的支持平台,有力影响社会公众与经营商对项目的瞩目关注。3.阶段执行方案。1)版块组合。Page 18 of 24A.暂不公开招商标的.2)传播信息。A.四大基础传播信息.B.主题推广活动潮盟汇.3)招商手法及主要工作内容。A.利用主题推广活动所制造的舆论强势及现场人气，积极邀请目标主力商
25、家到营销中心洽谈.B.针对小型商家的来访及咨询，配合项目各楼层的业态布局规划,登记其楼层、经营内容等资料的登记。4)推广支持计划。A.主题推广活动：潮盟汇。创造性地在招商阶段启动时(并项目尚未正式营业时)向社会公开招募商场未来会员(创始会员预期 3,000 名）。用以下条件吸引潮流青少年参与:a.免费获赠全中国最潮流而长沙地区尚未发行的杂志 1626.b.有机会获得潮流派对的入场券，与马可及歌星面对面。c.通过抽奖形式有机会获得由广州及沿海地区引进的潮流品牌所提供的丰富潮流奖品，包括手机、服装、精品、手表、背囊、鞋帽、饰物等.d.商场开业后获得各种特权性质的消费优惠、活动参与、潮流信息交流及交
26、友。Page 19 of 24传达为经营商带来的利益：a.以 3,000 名会员为基础的忠实消费客源。b.与众多从广州及沿海地区引进的潮流品牌同场经营。c.商场对经营推广的投入诚意。主要透过以下渠道传播主题推广活动:a.长沙地区主流报纸、电台、网站。b.大学校园网站、海报。c.覆盖青少年聚集地、中小学的宣传单张。d.营销中心及项目工地现场装饰.B.透过主题推广活动传播渠道预告性传播潮流派对活动.C.借助“潮盟汇”活动而策动的软性传播攻势。宣告长沙潮流文化的真正到临.商场与广州潮流文化的融合和互动。加入“潮盟汇”的众多利益.5)其他配合与准备工作.A.招商现场、项目工地、招商人员形象的革新。B.
27、项目视觉标识系统及宣传品形象的革新.C.项目招商宣传手册.D.平面设计公司协作.E.主题推广活动的代理执行公司协作。F.软性传播的编辑发布执行公司协作。Page 20 of 24G.项目部分室内外装修效果图样。H.营销中心示范店铺完成。I.营销中心办公功能应因活动的局部调整.二、阶段二。1.阶段时间。1)2006 年 12 月 26 日2007 年 1 月 25 日。2)跨度 30 天.2.阶段目标。1)项目招商信息的正式发布。2)针对项目的主力核心商家实施招商工作。3)持续制造在长沙地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音，及有力影响社会公众与经营商对项目的瞩目关注。3.阶段执行方案.1)版
28、块组合。A.所有版块中的核心主力商家目标面积。2)传播信息。A.四大基础传播信息。B.主题推广活动潮流派对。C.达成意向的商家信息发布。D.广州潮流品牌商家考察及签署意向活动.Page 21 of 243)招商手法及主要工作内容.A.利用累积两个推广阶段所制造的舆论强势及现场人气，积极邀请目标主力商家到营销中心洽谈，并迅速达成意向。B.邀请广州品牌商家往赴长沙,考察项目并举办公开的意向签署仪式活动。C.针对小型商家的来访及咨询，配合项目各楼层的业态布局规划，登记其楼层、经营内容等资料的登记。4)推广支持计划。A.主题推广活动:潮流派对。举办一场名人、明星出席、融合广州与长沙两地众多时尚潮流元素
29、的潮流派对。获邀出席的嘉宾仅限:a.名人、明星、潮流文化艺人。b.媒体记者。c.部分幸运创始会员。d.已签署意向或合约的商家代表（或特邀商家）。B.广州商家长沙行活动。考察项目现场。安排接待酒会并介绍项目.出席意向签署仪式及媒体见面会,安排部分代表接受采访.C.借助主题推广活动及广州商家长沙行活动而策动的软性传播攻势.Page 22 of 24三、阶段三.1.阶段时间。潮流派对的明星及多角度的潮流元素。对参与广州商家长沙行的商家代表的采访.签署意向的商家信息曝光。1)2007 年 1 月 15 日2007 年 2 月 15 日/2007 年 3 月 15 日后。2)跨度 30 天/跨度 90
30、天.2.阶段目标。1)承接前阶段累积的公众性影响力，针对项目的小型商家实施招商工作。2)根据各招商目标版块的核心主力商家的意向程度,灵活地逐一向市场推出招商版块内面积，迅速达成该版块招商任务,后再推出另一版块。3)根据市场反应,寻找机会将租金标准提升。3.阶段执行方案.1)版块组合。A.全部版块。B.实施完成一个版块再承接另一个版块的策略.2)传播信息。A.四大基础传播信息.B.推出版块中的核心主力商家信息.C.推出版块中的局部细节性硬件规划信息.D.根据市场反应情况的利好信息。Page 23 of 243)招商手法及主要工作内容。A.以前阶段现场登记的商家及招商人员掌握的商家资源为目标,主动邀请商家到营销中心洽谈，并迅速达成意向及签定合约。B.与前阶段所签定意向的主力商家签定合约。Page 24 of 24广州合城企业策划有限公司2006121 初稿