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1、城市规划实务考试复习要点总结城市规划实务考试复习要点总结一、城镇体系规划与城市、镇发展布局方案的评析1 1、评析的重点、评析的重点（1）等级结构：城市化水平及城镇发展规模预测是否科学合理，城镇等级和职能分工是否符合国家、区域对本区城镇发展的战略要求。（2)空间布局:区域交通网络布局是否合理，空港、海港、铁路枢纽和重要市政基础设施选址是否恰当,产业布局是否与之相匹配等.（3)资源利用：城镇布局与发展是否与水资源、能源供应等的合理配置有机结合，是否与历史文化和风景名胜保护、矿产资源的分布与利用相衔接。（4）环境保护：是否构建了良好的区域生态格局,是否与江河流域治理、海岸带保护、地质和气候灾害防御等
2、进行了充分协调.2 2、知识点梳理、知识点梳理3 3、注意点、注意点（1）职能定位是否恰当。(2)城镇体系的规划产业结构空间布局是否合理。(3）中心镇选取是否过多，位置是否恰当。（4）交通组织是否合理：如镇之间路网是否过多或欠缺，有些公路的修建是否必要、是否可行、是否经济，高速公路出口预留是否恰当等。(5）基础设施和公共服务设施布局是否合理：注意题目中出现的水厂、污水处理厂、变电站位置是否合理；河流水域是否有防洪问题;对地质灾害是否进行了避让；出现大型建设项目注意布局是否合理，以及占用基本农田。(6）与周边地区的关系处理是否恰当：尤其注意题目中出现的生态保护区、自然保护区、风景名胜区、森林公园
3、、海域及海岸线等，看是否得到了合理的处理。居住区详细规划方案评析1、评析的重点（1）总体布局:包括与周边环境的协调、居住区的总体的结构是否合理,整体空间形态是否优美、有序等。（2)住宅布置:包括住宅的间距、朝向、消防问题等。(3）配套公建：主要包括公共管理设施、商业服务设施、教育、卫生等公共服务设施，主要从公建的内容、位置、面积三个方面来审核.（4）道路交通：包括道路结构、居住区出入口、停车场的停车数量及位置等等。(5）绿化系统：包括绿地率、集中绿地、绿地布置与景观创造等等.（6）市政设施：二、城市、镇总体规划方案的评析1、评析的重点（1）目标定位：是否与国土规划、区域规划、江河流域规划及上层
4、次城镇体系规划相衔接和协调，是否准确把握了城市在国家或区域经济社会发展中的地位。城市性质、主要职能和建设目标是否相互匹配，其论据是否充分.（2）发展规模：人口规模是否充分考虑了城市经济发展水平、城市化水平以及土地、水资源、能源等环境条件的制约；是否用科学的预测方法进行了必要的研究和论证。用地规模的确定是否从现状用地水平、职能需求及资源条件实际出发，是否坚持了节约和集约利用土地1的原则；是否符合基本农田保护政策和规划建设用地标准等有关规定。(3）用地布局：居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地特殊用地等各类用地的空间布局是否有利于提高生活质量和环境质量，利用于繁荣经济
5、，有利于交通组织，有利于历史文化、地方特色、自然景观和风景名胜的保护,有利于分期实施和可持续发展。各类建设用地比例的确定是否科学合理、是否有利于协调发展。(4）基础设施：以道路网络为骨干的综合交通是否构成了良好的体系；城市内部交通是否顺畅、便捷、高效；对外交通是否与区域城镇发展相衔接，符合主要物流和客流的联系方向.水源和能源的供应、垃圾和污水处理、环境治理和保护、防灾、地下空间、重大市政设施选址等是否得到了妥善安排和落实。（5）空间管制：是否合理划定“三区（禁止建设、限制建设、适宜建设）的地域范围,并制定空间管制措施。是否合理划定“四线”（绿线、蓝线、紫线和黄线)保护范围，并制定保护重点和保护
6、措施。近期建设的规模、内容、时序、实施步骤和政策措施是否具有可操作性。考试方法在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型，采取相应的分析方法。选址的问题-只要把题目中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案；用地性质变更-一定要先明确能否变更，然后再说明依据；设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政、景观、特殊政策的顺序逐项提出，关键是不缺项；评审方案-要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不符合规划条件的地方；违法查处的问题一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施。违法用地的界定和查处1、违法
7、用地界定(1）未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用用地；（2)不按规划主管部门核发的建设用地规划许可证的规定占用用地.2、违法用地查处（1）规划主管部门一经发现违法用地，就必须立即责令其停止建设活动,并按 城乡规划法和地方性的规定管理办法的有关规定进行处理。（2）对未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用的土地,由县以上人民政府收回。违法建设的界定和查处1、违法建设界定（1）在未取得建设用地规划许可证和经批准的临时用地上进行永久性建设；（2)未取得建设工程规划许可证的建设工程；（3）未经批准的临时建设工程；（4）未按照建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的规划设计图纸的建
8、设工程；（5）未按照批准内容进行临时建设的工程；（6)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;（7）城乡规划行政主管部门违反职责和权限，不按照法律、法规、规章规定批准的建设项目。2归纳起来四种类型:即无证（用地、建设、临时）、违证（用地、建设、临时）、逾期（临建工棚、暂设）、越权（城乡规划行政主管部门）。2、违法建设查处(1）处理违法建设按照依法查处、及时处理、准确判断、公开处罚、处理和教育结合的原则执行。（2)查处违法建设的程序。制止和立案登记，做出处罚决定,申请强制执行。城市规划实施监督检查的任务（1）城市土地使用情况的监督检查一是对建设工程使用土地情况的监督检查;二是对规划建成地区和规划
9、保留、控制地区的规划控制情况的监督检查。（2）对建设活动全过程的行政检查一是建设工程开工前订立红线界桩和复验灰线；二是建设工程竣工后的规划验收。（3）查处违法用地和违法建设-查处违法用地，建设单位或个人未取得城乡规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证，或者未按建设用地规划许可证核准的用地范围和使用要求使用土地的，均属违法用地或属于违法审批。查处违法建设，无证建设、越证建设,均属违法建设。（4）对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查。(5）对建筑物、构筑物使用性质的监督检查.规划监督检查的主要内容(1）关于规划编制的监督编制主体是否合法:城乡规划法第二章城乡规划的制定明确
10、了各类、各层次规划的编制组织工作,主要有由各级人民政府组织编制的城乡规划和由各级人民政府城乡主管部门组织编制的城乡规划两类。编制单位是否具备相应的资质.编制是否具备准确资料。（2）关于审批程序的监督审批主体是否合法：城乡规划法中城乡规划的制定明确了各类、各层次规划审批工作。审议程序是否合法：审议程序是否符合城乡规划法中对各类、各层次规划的审批程序的要求.公告是否合法：城乡规划上报前是否通过公告、公告时间是否符规定。（3）关于规划执行情况的监督建设是否在规划控制的的建设用地范围之类；是否有计划实施城乡规划;是否严格保护自然资源和历史环境进行规划建设;地下空间的利用是否遵循统筹安排、综合开发、合理
11、利用的原则;近期建设规划是否编制；一书三证、行政许可变更是否符合规定。违法用地和违法建设检查的操作要求1、立案阶段（1）确认建设工程是否为违法建设的标准 未取得或者以欺骗手段骗取建设用地规划许可证的；擅自变更建设用地规划许可证规定事项，改变用地性质、位置和界限的；未取得或以欺骗手段骗取建没工程规划许可证的,擅自变更建设工程规划许可证3规定事项,改变批准的图纸、文件的；占用道路、广场、绿地、高压输电线走廊和压占地下管线进行建设的;未经批准开矿采石、挖沙取土、掘坑填塘等改变地形地貌、破坏城市环境,影响城市规划实施的；未取得或以欺骗手段骗取临时用地规划许可证的，违反临时用地规划许可证规定事项，擅自变
12、更用地性质、位置、界线，以及逾期不退回临时用地的;未取得或以欺骗手段骗取临时建设工程规划许可证的；擅自变更临时建设工程规划许可证规定事项，改变批准的图纸、文件的;擅自改变临时建设工程规划许可证使用性质的；将临时建设工程建成永久性、半永久性建设工程的；逾期不拆除临时建设工程的；建设单位代征公共用地，不按规定拆除公共用地范围内的建筑物、构筑物和其他设施的；城乡规划行政主管部门超越或者变相超越职责权限核发规划许可证件以及其他有关部门非法批准进行建设的；对于取得建设工程规划许可证但超过许可证时效进行施工的;不符合规划监督管理各阶段要求的。（2）立案的标准违法事实清楚，且属于经办人查处范围。2、处罚审批
13、阶段（1）听证的标准依据中华人民共和国行政处罚法 第四十二条和市行政处罚听证程序实施办法相关规定，对公民处以超过 1 000 元罚款的，对法人或其他组织处以超过30 O()O 元罚款的，当事人有要求听证的权利.（2）罚款标准罚款标准根据各地不同情况确定，但要有细则并公开。（3）违法建设工程应予以拆除的情况违法建设工程属于下列情况之一的，应予以拆除，不得只给予罚款的行政处罚：占用城市道路、公路、广场、公共绿地、居住小区、铁路干线两侧隔离地区、市区河道两侧隔离地区、文物保护区、风景区、风景名胜区、自然保护区、水源保护区、电力设施保护区、工矿以及占压地下管线地的；不符合城市容貌标准、环境卫生标准的;
14、影响市政基础设施、城市公共设施、交通安全设施、交通标志使用或者妨碍安全视距和车辆、行人通行的；危害公共安全的；严重影响生产和人民群众生活的。3、制作行政处罚决定书和送达阶段行政处罚缴款书应与行政处罚决定书一同送达违法建设单位或个人;对放弃听证权利的违法建设单位或个人，经办人应在送达听证告知书 三日后，且做出行政处罚决定七日内送达以上文书。4、结案阶段向人民法院申请强制执行的时问:如违法建设单位或个人逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,可在发出行政处罚决定书60 日后，向人民法院申请强制执行。4法律责任1、关于有关人民政府违反城乡规划法的行为及所应承担的行政法律责任（
15、1)依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划。(2）委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划。2、关于城乡规划主管部门违反城乡规划法的行为及所应承担的行政法律责任(1）未依法编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划.（2）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证.（3）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证.（4）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布，或者批准修改修建性详
16、细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取厉害关系人的意见.(5）发现未依法取得规划许可证或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理。3、关于相关部门违反城乡规划法的行为及所应承担的行政法律责任（1）对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件。（2)未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件。（3）对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权。4、关于城乡规划编制单位违反城乡规划法的行为及所应承担的行政法律责任（1）超越资质等级许可的范围或者未依法取得规划资质等级
17、证书承揽城乡规划编制工作，或者以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作。（2）违反国家有关标准编制城乡规划。(3）城乡规划编制单位取得资质证书后,经原发证机关检查不再符合法定的相应资质条件,不能继续承揽城乡规划编制工作或者按原资质等级许可范围承揽城乡规划编制工作,应当按期改正而不改正的。5、关于未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定进行建设所应承担的行政法律责任由县级以上人民政府城乡规划主管部门采取以下行政措施和行政处罚;（1）责令停止建设.（2）责令限期改正，并处罚款。（3）限期拆除违法。（4）没收实物或者违法收入,可以并处罚款。建设工程设计方案的评析1、评析点注意核对给定规
18、划设计条件与设计方案中各项技术指标的差距应按照用地、性质、规模、布局、日照、交通、绿化、市政、特殊政策的顺序进行。2、注意点（1）平面布局是否满足建筑后退红线（注意地下室位置)。（2）日照间距是否符合要求;(3）绿化配置、开敞空间是否满足要求；5(4)机动车出入口位置是否合理;（5）消防通道是否符合规范；（6）停车位配置数量是否够，位置是否合理;(7）建筑是否符合体量、高度、色彩等要求.规划实务考试应试要点规划实务考试应试要点一、规划实务的概念一、规划实务的概念城市规划实务是指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程竣工的规划验收、违法建设的查处等实际
19、业务工作，是注册城市规划师在不同的工作岗位上承担并应掌握的业务工作。城市规划实务考试的目的,既是考查考生对城市规划法规、城市规划原理和相关知识的熟练程度，又是考查考生在城市规划管理的实践过程中,对所掌握的知识运用的能力，其侧重点在于运用，实务是指城市规划管理的实际业务。考试大注册城市规划师二、规划实务试题分析二、规划实务试题分析一般地说，城市规划实务共7 道试题，其中规划设计（第一、二章）4 题，占 57;规划管理（第三章)2 题，占 28;其他 1 题,占 15%,有时规划管理部分占 3 题。从历年试题的分布来看,建设项目选址、用地性质变更、拟定规划设计条件、评析设计方案和规划监督检查等方面
20、都有涉及，因此，考生应对上述各方面应全面进行准备.三、历年考试中存在的问题三、历年考试中存在的问题1、审题不仔细有的考生看了题目以后,不知要回答什么问题,给定的条件好象没有什么难度，可是不明白为什么要给出这些条件,这就是没有看懂题目；也有的考生看过题目之后就匆匆做答，把自己知道的全都写上，却不知所答已离题万里。有一道题,给了 A、B 两个方案,要求在限定的条件下分析两个方案各自的特点。这道题只需要说明 A 方案有什么特点，B 方案有什么特点就可以了，不少考生却对两个方案进行了比较，说 A 比 B 更安全，B 比 A 交通组织更合理等，这样就跑题了，很难得分。2、答题没有切中要害有的考生题目看懂
21、了,出题的意图也清楚了,但只是心里有数，答得却很乱，写了很多,却都没有答在考点上.有一道题是关于查处违法建设的,有的考生对这类问题的处理很熟悉，有可能是长期从事规划监督检查工作的同志，上来就说应该如何进行处理，写得很全面,但就是不说因为是违法建设，所以受到了查处，浪费了很多时间，却得不到高分。63、文字组织较差有的考生想到什么就写什么，颠三倒四没有逻辑顺序，一会儿写优点，一会儿写缺点，一会儿又回来写优点，写了一大篇，罗列了很多小问题，结果把关键的问题忽略了;也有的考生基本概念不十分清楚,罗列了很多不是问题的问题，这样即使答出了考点也得不到高分。四、规划实务应试要点四、规划实务应试要点1、熟练掌
22、握各项法律、法规、技术标准和技术规范的内容各项法律、法规、技术标准和技术规范,以及城市规划原理是答题的基础，没有这些知识作基础答题就是无源之水，无本之木,没有各项法律、法规、技术标准和技术规范做准绳，城市规划管理就没有了原则和标准，当然也就无从判断试题的对错。如果城市规划原理、规划管理和法规、相关知识等科目的内容复习好了,就应该有信心通过规划实务的考试。2、熟练掌握城市规划管理各个环节的法定程序城市规划管理既是技术性很强的工作,更是政策性很强的执法过程。既然是执法,就要讲究法律依据和法定的程序，如果不按照法定程序进行执法，即使依据法律正确，采取的措施得当，仍然是违法。在城市规划实务的考试中,凡
23、是涉及用地性质变更和规划监督检查类型的题目，几乎都会有法定程序的考点。例如，如何办理规划审批手续和如何进行处理等问题，考查的就是法定的程序。考试大注册城市规划师3、注意审题，看清给定条件和问题从出题的角度来说，试题要做到言简意赅,因此，试题中可叙述的文字不多，每提到一处必然存在问题.图面最不好表达出题意图，即要尽量简化，又要明确，所以既然已费力标注在图上，肯定要从那里作为取分点。在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型,采取相应的分析方法。例如，选址的问题只要把题目中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案；用地性质变更一定要先明确
24、能否变更，然后再说明依据；设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项提出，关键是不缺项；评审方案要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不符合规划条件的地方;违法查处的问题一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施。其次，要看清要回答的问题,要做到问什么答什么，不要多答，更不要所问非所答。4、列出提纲,分析取分点，抓住主要问题平均每个得分点为2 分,注册规划师考试的目的是考查基础知识，而不是智力竞赛，不会用难题怪题难为考生，因此，不要把简单的问题复杂化。7答题时应分析出题的意图和取分点，然后列出提纲,根据每道试题的分数,估算出答案的数目作为参照，即要
25、避免漏项，又要避免多答。规划实施管理部分评析题汇总规划实施管理部分评析题汇总第一部分：规划管理实例评析第一部分：规划管理实例评析实例一实例一2001 年 12 月 21 日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环保局的行政处罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。上诉人林某在办理未报批手续的情况下，擅自于2000 年 6 月将将其经营的精研塑料厂从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区,增设了八台切割机,新建了挤塑车间,且未取得建设工程许可证，未采取任何环境保护设施后擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于6 月 2
26、8 日作出了行政处罚决定书，认定上述行为违反了城市规划法 某某市建设项目环境保护管理条例对上诉人作出责令停止生产、补办手续并处罚款 3 万元的行政处罚决定，林某不服，于 2001 年 7 月 10 日向某市人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销处罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，增加小型设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目，故不属于建设项目。实例一评析1、根据城市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动)因此,林某以个体工商户为借口.想跳过规划报建程序
27、，这明显不符和城市规划法的要求.2、另外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目,依据城市规划管理条例,城市建设项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，涉及建设用地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项目的规划审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。第二部分建设项目选址实例评
28、析第二部分建设项目选址实例评析实例一实例一在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330 平米的用地上盖蔬菜大棚,蔬菜大棚占用了 1500 平米,经村委会集体研究,报镇政府同意，利用剩余 1830 平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后,责令其立即停止施工，等待处罚。实例一评析1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级
29、规划行政主管部门的批准,未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。实例二实例二某城市 20 世纪 90 年代初期,城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5 万 kw 燃油发电厂，作为城市补充电源.当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的8工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区,如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过 2 年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难.考试大注册城市规划师实例二评析1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有
30、严重污染的项目,即使近期有上马的必要,也还需要重点考虑项目的环境保护措施,如果措施不当,或措施不配套,污染项目将会给城市带来长期严重的危害。2、在项目选址上,首先应严格按照城市总体规划统一安排,其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。实例三实例三某城市人口 13 万人,上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积 5 万平方米,建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏,但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾
31、各方面的不同意见，开工建设，然而,在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩,建设成本比原先预计的大 2 倍，需要加大投资.担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台以后,经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当,当即拍板另行选址建设。实例三评析1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较,不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素.很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。2、建设城市广场应首先确定广场性质,广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场,游行集
32、会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资.在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。实例四实例四1993 年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩 2。2 万元的价格,从小北村征走耕地 109。58 亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油 2500万吨，成交额可达 2000 万元实现利税 100 万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣
33、，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平.粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现,一百多亩耕地却落到粮食局手里.随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为 420 平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3。5 万元,得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200 平方米，而且从未开张，征用了 100 多亩地，只盖了这么小的交易厅.就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房.二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄
34、个明白，讨个说法。考试大注册城市规划师实例四评析1、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响.当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须9要与批发市场相关.否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场,却将大部分土地转向了房地产开发,征来得耕地被改变了用途,其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目,也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。3、首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开
35、发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。4、其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核,如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件,技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续,否则,规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚.实例五实例五某房地产开发公司与市区某乡政府协商,准备利用该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发公司签定了一份联合兴办公司的协议书。协议书中规定：双方兴办联合公司，乡里提供 50 亩土地
36、，房地产开发公司出资，在这块土地上修建了 60 幢别墅，作为度假村以吸引城市客源,预计利润客观，联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程.双方联营年限为 50 年,不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。实例五评析1、房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上是变相出租土地。2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府,行使行政管理职能,不能以自己的名义参与经济交易,更不能作为出资人成为公司股东,我国新修定的土地管理法第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或或者村民委员会经营管理，因此，
37、乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益,不能与该房地产开发公司签定合办公司的契约。3、另外该联办公司的协议内容也属于违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵循的共同出资,共同经营，风险共担原则,说明乡里根本不是为了联合办公司,而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。实例六实例六某沿海地级市 20 世纪 90 年代初期，根据自身发展需要,准备在城市东部建设中心区,主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时,该城市东部正处于
38、城市主要发展地区，面积约 3 平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点.市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和 1997-1998 年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方,由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发,匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000 年以后，随着经济
39、形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转10变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半,城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。实例六评析评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大,城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的,特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城
40、市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二,政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2 年就可以完成的，应该认真规划,逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。第三部分：规划设计条件实例评析第三部分：规划设计条件实例评析实例一实例一某房地产开发公司于1999 年 8 月 19 日经市规划局(99）规建字 1052 号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦,该公寓楼工程由地上18 层和
41、32 层两部分组成，建设规模为 7万平方米.但该单位自主将 18 层部分加高 9 层，违法建设面积 5400 平方米。现该公寓正被市规划局查处中。实例一评析该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高.按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件（详细说明改变的具体理由）和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后,方可受理申报。并需要重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许,修改设计，增加面积,违法事实清楚，应得到相应处罚。第四部分、建设
42、用地性质变更管理第四部分、建设用地性质变更管理实例一实例一1993 年，x 市粮食局以建粮油批发市场为由,通过当地政府，以每亩2。2 万元的价格，从小北村征走耕地 109。58 亩.粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500 万吨，成交额可达2000 万元，实现利税100 万元,据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣.但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里,随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为 420 平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份 3。5
43、 万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有 200 平方米，而且从未开张.征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房.二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。考试大注册城市规划师评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响.当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关,否则，就是违法使用土地。
44、但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途,其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之11后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序,重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件,向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次,规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意,将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮
45、食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说,改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚.实例四实例四某区属企业位于工业区内,占地 8400 平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回,理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题,如子女上学、购物、文化娱乐等,另外，周围的工厂企业产
46、生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响,因此不能开发建设住宅。但是,城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果.实例五实例五某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地 4000 平方米；另一处位于中心区外围，占地 8000 平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准,将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁
47、边征用一块用地，建设一座标准中学.评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整.一个中学有两处校址,且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。实例六实例六某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5ha。由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区,沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色,销路很好，经济效益颇佳,不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁
48、并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2。0ha 改为商业、办公用地，1.8ha 改为公寓用地，原家属宿舍约占地0。7ha 保留.评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1。厂方申请改变用地性质.厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区.城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准.然后向厂方发出建设项目选址意见书。
49、3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件.城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。124.受让方和厂方申请立项.厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。5.办理土地出让手续.厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管
50、部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理.考试大注册城市规划师7。受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8。城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审,根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。实例一实例一2001 年 12 月 21 日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环保局的行政处罚