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1、成本控制要点应用指南成本控制要点应用指南目目 录录第一项第二项第三项第四项第五项第六项第七项第八项第九项。.。.目录立项成本控制要点应用指南规划环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南工程预决算环节成本控制要点应用指南期间费用的成本控制要点应用指南物业管理成本控制要点应用指南立项成本控制要点应用指南立项成本控制要点应用指南第一项立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目
2、部在项目开发前期起主要作用，因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制项目部负责项目部负责工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分。项目部、设计部负责项目部负责项目部负责项目部负责工程部、项目部负责项目部负责项目部负责项目部负责工程部负责项目部负责项目部负责项目部负责详见 项目立项成本 控制要点 说明中项目 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及合作 开发的成本构成详见 项目立项成本 控制要点 说明 中项目 开发成本 构成表、附 表一、附表二。备查文件备查文件少交或晚交，力争减征地费用免拆迁安置费用房产确权后
3、办理拆迁安置费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理满足公司利益最大化，合理提高容积率,降低土地成本明确买断内容明细为公司争取最大利益周期长、次数多明确验收标准明细与项目付款时间直接挂钩。符合集团要求，有利于北京公司；双赢原则；尽可能地延后交房，不低于合同中交房标准选择有利于公司利益的方式1 1、新新征土地征土地大市政费用规划条件开开发发形形买买式式2 2、断项目断项目买断内容付款总额付款时间三通或七通一平的标准手续风险合作方式分成比例详见 项目立项成本 控制要点 说明 中项目 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及买断 方式的成本构成3 3、合合作开发作开发交房时间交房标准付
4、款总额付款时间规划环节成本控制要点应用指南规划环节成本控制要点应用指南第二项规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本.所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是,周密规划,科学讨论，严格审批.设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制设计部负责，项目、审算、销售部配合由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责设计部负责，工程部配合审算部负责，设计部配合设计部负责，项目部、销售部协作设计部招投标
5、评审委员会项目部负责,设计部配合备查文件备查文件市场信息搜集和分析市政状况信息分析（1）可行性规划设计规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。1 1、规划方案规划方案（2）方案评审未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定(3）设计成果根据提交的设计成果进行投资估算根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书(1）设计方案方案设计招投标方案设计评审（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性,材料完整备查文件备查文件2 2、报批设计、报批设计控制要点控制要点控制什
6、么控制什么（1）扩初设计要求怎么控制怎么控制对报批设计进一步调整设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案 和设备选 型、实 体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整搜集权威地质资料自己专业人员勘察桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审谁来控制谁来控制设计部负责，知会各部门设计部与工程部负责审算部负责招投标评审委员会设计部负责设计部负责，工程部协助3 3、扩初设计、扩初设计（2)成本概算(3）扩初设计图（1）地质勘察4 4、桩基设计、桩基设计（2）设计方案评审（3）桩基施工图5 5、施施工工图图设设计计设计调整根据销售包装设
7、计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求（1）施工图设计要求建安施工 图中结 构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。政府部门报批费，按政府（2）报建有关政策交纳。（3）报施图（4）审图互 审互签，明确修 改意（5）施工配合见，设计洽商设计图纸测算与实际施工（6）面积测算时检验相结合结合营销费用控制施工招投标根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析制订设计任务书评审设计部和工程部负责，其他部门协助项目部设计部
8、负责，工程协助，知会销售部设计部负责，工程部协助设计部负责,销售部协助6 6、销销售售包包装装设计设计（1）方案设计要求设计部负责材料设备选型成7 7、装装修修方方案案（2）本方案设计设计设计部负责，销售部协助招投标评审委员会（3）招投标备查文件备查文件控制要点控制要点控制什么控制什么（1）小区建筑物功能的经济评估(2)市政配套方案怎么控制怎么控制市场调研有针对性扩充建筑物功能市政状况调研争取政府有利条件根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标,寻找外部合作，争取双赢保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性谁
9、来控制谁来控制销售部负责设计部负责，销售、工程部协助项目部负责设计部负责，项目部协助招投标评审委员会销售部负责招投标小组组织，总经理负责设计部负责，工程部协助(3)环境方案设计8 8、功能设计、功能设计(4)智能化设计（5)销售承诺9 9、设计变更、设计变更（1)设计调整费用（2)设计变更洽商（1）选型（2）方案确定时间（3)采购严格按照设计变更洽商流程进行在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装招投标限额设计设计部负责，工程、销售部协助设计部负责，工程部协助招投标评审委员会审算部详见工程现场变更管理规范详见设备材料采购规范1010、材料设备、材料设备其他费用其他费用
10、物业管理完善费招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南第三项招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库.从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组.谁来控制谁来控制工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责
11、营销、包装招投标合同.参考文件参考文件1 1、投标单、投标单位的选择位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量(4）历史记录(5）资金实力（6)合作经历详见招投标管理规范和招投标管理程序招 投 标 工 作小 组 审招投标评审委员会核、考察、评估、筛选三审核家以上投标单位报招投标主管领导批准。评审委员会及主管领导1、工程部负责工程 监 理 招 投 标 合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料 设 备 招 投 标 合同.4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范和招投标管理程序2 2、招投标、招投标文件文件各类合同的招投标书内容应包含：(1）工期；（2）工
12、程造价或取费标准；（3）质量要求；(4）付款方式；主办部门起草、制定招投（5)招标范围；标标准文本（6)结算方式；（7）验收标准;（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间;(11)开标时间；（12）定标方法；(13）投标单位补充意见；招投标工作组审核(14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。详见招投标管理规范和招投标管理程序招投标评审委员会审核;主管领导批准；详见招投标管理规范和招投标管理程序控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历谁来控制谁来控制1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标
13、书的评标3、财务部负责审核广告包装费参考文件参考文件详见招投标管理规范和招投标管理程序3 3、评标和、评标和定标定标（1)技术性评标和定标（2)经济性评标定标综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范和招投标管理程序施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南第四项施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付.由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的.这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作
14、。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据.根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。(2)变更的审核签认设计变更通知单.变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后,才能有效。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。谁来控制谁来控制审算部负责计算变更费用(含可能引起的索赔).甲方项目代表执行修改的工期评估.审算部成本管理员负责计算变更后
15、的成本现状。参考文件参考文件（1）变更评估详见工程变更管理办法-“工程变更的控制办法”1 1、设计变更、设计变更环节环节经办部门?发生变更项目的负责人经办部门详见工程现场签证管理规范。详见工程现场签证管理规范。详见工程现场签证管理规范。详见工程现场签证管理规范.主管总经理施施工工现现场场签签证证现场签证的确认应严格按（1）签证的必要照合同中所约定的条款执性行。经办部门（设计部或工程部）现场签证确需发生，应(2）签证的时限坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程 量 应 清 楚 准 确、
16、无 涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。谁来控制谁来控制参考文件参考文件（续）（续）2 2、施、施工现场签证工现场签证（1）签证的工程量经办部门（设计部或工程部)详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”施工洽商通知单(2）签证的审批必须遵循“先洽后干”的原则.在确认签证前,应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证.对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见.图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度.力争在开工前把图纸中的问题修改完.通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在
17、材料招标前确定。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认。要 考 虑 可 能 出 现 的 问题，留出相应的时间。按合同约定执行付款.按进度付款。多层次多角度审核工程进度。根据情况由不同级别人员最终审批。发生变更项目的负责人主管总经理详见工程现场签证管理规范.详见工程现场签证管理规范。（3）签证的反馈（1）扩初图会审(2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审(1）分包方式（2）分包内容（3)分包的责任界定资料工程师详见工程现场签证管理规范。3 3、审图、审图甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点4 4、总分包配、总分包配合费合费甲方代表详见施工
18、环节成本控制要点设计部审算部组织工程部参加甲方代表经办部门甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量主管副总或总经理主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响,详见施工环节成本控制要点(1)选型(2)材料供应方式5 5、材料供应、材料供应（3）材料计划(4）预留时间6 6、工程款的、工程款的支付支付(5）付款进度（6）工程进度详见付款审批程序规范”（1）付款的审批材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
19、控制要点控制要点控制什么控制什么采购招投标及订立合同时间生产周期运输周期安装、验收周期交叉作业时间市场信息2 2、材料的性、材料的性能价格比能价格比技术参数暂缺与工程进度相配合具体与采购点远近相对应与工程进度相配合与工序安排相联系日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。材料设备的技术参数由设计部确定或封样。必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的 5%。依 据 合 同 中 约 定 付款。几方共同确认货到现场数量外观质量的验收安装后质量的验收投入使用后的质量验收在合同中明确货物的卸货和
20、保管的责任承担者用合同的方式明确保修责任和保修期工程部怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件1 1、材料进场、材料进场计划计划审算部设计部详见招投标管理规范和设备材料采购规范招投标审算部3 3、材料款支、材料款支付付材料款支付方式材料款支付进度保修款经办部门（工程部或设计部)详见付款审批程序规范数量验收4 4、材料验收、材料验收质量验收甲方工地代表或专业工程师负责监控验收工程部物业公司详见设备材料采购规范5 5、材料保管、材料保管与保修与保修材料保管材料保修工程部详见设备材料采购规范销售环节成本控制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南第六项销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制
21、订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能.此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制要点控制什么控制什么（1)费用总额（2）市场信息收集怎么控制怎么控制确定费用目标总额根据各种相关因素确定具体计划和费用征求各方面意见，按审批流程操作销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制谁来控制谁来控制项目部销售部主管总经理销 售 部 部 门经理销 售 部 专 业经 理 和 部 门经理主管总经理销售部备查文件备查文件详见营销费用管理规范1 1、营营销销方方
22、案案(3）营销计划（4)营销预算(5）营销方案审批详见营销操作流程规范（1）现场销售人工费用（2)现场销售器具费2 2、营营销销现现场费用场费用（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6)展销费(7）计划额度控制(1）媒体及广告代理公司详见营销包装操作规范额度内调剂和超额审批制度专人负责先评后选的原则内部评审招投标市场信息收集详见营销费用管理规范详见营销包装操作规范详见营销包装操作规范详见招投标管理规范详见营销包装操作规范和设计规划管理规范详见设备、材料采购规范详见招投标管理规范祥见物业管理规范详见营销包装操作规范3 3、媒媒体体选选择择信息收集和分析（2)招投标(1）
23、设计、装修（2）材料采购4 4、样样板板房房装修装修(3）信息采集及招投标(4）样板房维护（5）材料回收、保管和再利用销售部销售部评审委员会设 计 部、销制订装修目标成本总额售部信息搜集设计部材料、设备选型招 投 标 评 审招投标小组物 业 公 司、委托物业代管协议销售部建立材料设备清单设计部负责,使用登记物 业、销 售闲置品评估和处理部配合控制要点控制要点5 5、销销售售回回款款控制什么控制什么（1)销售折扣点（2）回款周期待定待定怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制销售前台负责销 售 前 台 负责，财务监督备查文件备查文件待制订相关管理办法详见回款管理规范6 6、销销售售补补充条款及承充条款及
24、承诺诺（1）承诺的给出制作楼书承诺分类变更审批与知会制度承诺变更晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议待定(2）设计变更与承诺营 销 部 负责，设 计、工程监督设 计 部 负责，销 售、工程协助客 户 服 务 中心 负 责，销售 前 台、物业公司协作销售部主管副总7 7、客客户户交交房房（1）交房日期(2）保修期（3)质量补偿详见补偿管理规范8 8、其他、其他（1）中介费（2）与销售相关的其他严格按相关流程进费用（如因销售要求而行发生的设计洽商变更费)详见工程现场变更管理规范等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节的成本控制难点在
25、于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方,和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作.控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格(材料、人工、费用）变化情况当 价 格
26、 出 现 异 常 波 动时，应立即与相关单位商量对策工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任谁来控制谁来控制备查文件备查文件1 1、乙方预算、乙方预算(1)乙方预算内容的审查审算部负责，设计部协助2 2、钢筋用量、钢筋用量的核实的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见工程预决算管理规范审算部经理监督3 3、价差的调、价差的调整整（1）材料价差（2）人工价差(3)费用价差审算部材料组与预算工程师负责详见工程预决
27、算管理规范4 4、洽商、变、洽商、变更更 的的 费费 用用 控控制制（1）图纸审核(2)因市场因素甲方对图纸的修改(3）现场签证1、设计部负责建筑 专业图纸质量的审核2、工程部负责其他 专业图纸的审核3、工程项目部负责 现详见工程预决场签证的监控算管理规范4、审算部负责审核 洽商、变 更 的 合 理性、完整性(负 洽商）及经济性控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件（1）工期（2）质量5 5、违约与索、违约与索赔赔（3）配合管理甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制工程部项目经理负责各施工方的配合问题当 造 成 重 大
28、停、窝 工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控工程项目部负责施工过程中协调、配合审算部负责违约费用的核实详见 工程预决算 管理规范（4）停工、窝工期间费用的成本控制要点应用指南期间费用的成本控制要点应用指南第八项期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高,更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件（1)
29、公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金 占压费用估 算与控制制定 项目总体开 发计划制定 工程年度付 款计划制定年度销售计划依据 总部人事部 有关规定 确定北京公 司工资总额依据 国家和公司 有关规定 确定加班补 助及其他 费用与出差 补助依据 北京公司奖 优惩劣的 政策确定奖 金额通讯 费用实行限 额报销交际 费用实行定 额报销车辆 交通费实行 油料 归 口 管 理；过 路费、过 桥 费、停 车费、养 路费实报实 销管理；维修费、保 养费事前 审批；部门 经理以上 私家车限额 报销1 1、财务、财务 费费（2)地价款的支付用用（3）工程款的支付（4）销售回款的管理1、财务部负责年度
30、资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量项目部负责项目总体开发计划工程部负责工程年度付款计划销售部负责年度销售计划详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（1)薪金（2）岗位津贴（3）出差补助2 2、人工费、人工费（4)加班补助及其他用用费用（5)奖金（含即时奖财务部负责详见费用报销规范金)（1）通讯费用(2）交际费用3 3、行政管、行政管理费用理费用总办与财务部负责详见费用报销规范（3）车辆交通费（4)其他办公用品费物业管理成本控制要点应用指南物业管理成本控制要点应用指南第九项地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着
31、这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系,防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍(4)样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议1 1、委托物、委托物业管理业管理北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见 物业管理成本控制规范2 2、资产委、资产委（2）幼儿园托经营托经营（3）班车（1）康乐中心北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见 物业管理成本控制规范3 3、物业亏、物业亏损或补贴损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费)（2）取暖费亏损（3）水 电 费 亏 损（含差额部分）暂缺暂缺暂缺