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1、万科商业运营模式及借鉴2013 年 11 月 27 日，万科首个购物中心位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。万科商业模式总结及借鉴：万科商业运营模式万科商业运营模式对市投资中心借鉴对市投资中心借鉴市投资中心要立足公租房社区，以提专注社区配套服务，供社区配套商业为主，做出特
2、色、做走差异化道路出品牌。万科的商业运营团队达到一百人，市运营团队规范，投资中心未来要积极完善商业运营团筹备充分队组织结构，形成专业化分工。万科初次涉略商业，为降低风险，采合作开发模式，取了合作开发模式，市投资中心针对分散风险整体租赁项目可以学习这种合作开发模式。万科除了商业零售中心外，还积极拓展学校、医院、养老院、社区金融等拓展多元化业务社区配套服务，形成综合化、专业化的综合社区配套服务商，市投资中心发展全面社区配套服务具有天然优势，应探索这种综合服务模式。一、万科商业地产运营模式1.1.万科商业的成立万科商业的成立从 2009 年开始立项研究到今年 1 月成立商用地产管理部，再到首个购物中
3、心试营业，万科筹备了 4 年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。2.万科商业的定位万科商业的定位万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是
4、对社区商业街的归纳。因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为 14 万平方米。RET 睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到 80%，年底正式营业时将达到 90%以上。3.万科商业运营团队万科商业运营团队万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。4.万科商业投资及运作方式万科商业投资及运作方式万科选择的是总部模式
5、加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9 亿元，万科副总裁毛大庆预计 7 年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期 8 年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为 15%，项目总投资回报率达到 111%。未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013 年 9 月4 日，万科以 53.99 亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10 月 31 日，万科召
6、开 BOT 项目前海企业公馆推介会，该项目预计 2014 年 6 月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在 2014 年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过 50 万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴 CBD 核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如 POS机、多功能服务机等，2013 年万科入股微商银行，成为最大股东。二、对市投资中心发展商业的建议1.1.挖掘自身优势，专注社区商业挖掘自身优势，专注社区商业社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资
7、中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。2.2.积极探索合作开发模式，积累经验积极探索合作开发模式，积累经验合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。3.3.推进商业运营中心成立，完善商业运营团队推进商业运营中心成立，完善商业运营团队万科商用地产管理部规模已达一百人，且多是万科从其他商业地产企业挖过来的人才，且针对项目的调研和开展准备长达四年，秣马厉兵，因而运营起来有条不紊，不着急、不跃进。市投资中心要开展专业化商业运营，第一要务是完善商业运营人员结构，仔细研究商业开发模式。而针对目前人员缺乏、项目较多的情况，市投资中心要有所为有所不为，抓住核心利益环节，把控风险节点，实现效益最大化。