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1、临朐临朐 200920091515 号地块项目可行性研究报号地块项目可行性研究报告告一、项目基本情况一、项目基本情况(一）项目概况临朐 200915 号地块，位于临朐县城朐山南侧（约 1000 米），沂山路以北、民主路以西、顺河东路以东。宗地位于临朐弥河东岸，紧邻弥河旁的朐山滨河公园、沙滩雕塑园、朐山公园。宗地总面积148977.4 平方米（合 223。45 亩）,建设用地 140963。7 平方米（合211。43 亩），规划道路用地 8013.7 平方米（合 12.02 亩).根据临朐县城市总体规划，该土地为商服用地和住宅用地，出让年限分别为 40 年和 70 年,容积率不大于 1。7（不含
2、储藏室和车库)。临朐县国土资源局在 2009 年 4 月 17 日发布出让公告：临朐2009-15号宗地于2009年5 月15日进行拍卖,拍卖缴纳竞买保证金3000 万元和规划道路（12。02 亩）土地征收成本费 168。28 万元于 2009 年 5 月 15 日上午 11 点前必须到账。（二）宗地现状宗地呈三角形,地上现为空地，没有建筑物和构筑物，地势高低错落，需平整场地.（三)区域配套情况本项目所在区域，水、电、有线、通讯等基础配套管线齐全,但暖气、天然气主管线仍未接通到本项目附近，有待与市政部门沟通解决。本项目周边区域内，公共服务性设施主要有：学校：临朐一中、临朐龙泉中学、弥南中学、龙
3、泉小学（有幼儿园)、南关小学（有幼儿园）、胊阳小学和朐阳中学医院：临朐县人民医院、临朐中医院门诊、朐山医院、骨科医院商业市场：项目紧邻有临朐龙韵文化艺术城、临朐钢材市场、临朐文化城、临朐建材市场、临朐不锈钢市场、朐山路路边自由集市等市场.公园：紧邻朐山滨河公园和沙滩雕塑园，离朐山公园(1000 米左右）。（四）区域交通状况本项目东临民主路，是临朐县南北中心干道,临朐行政中心和商业中心主要都集中在民主路的两侧;南侧紧靠沂山路，根据规划，沂山路向西建设，跨过弥河后与实现沂山路东西贯通，现尚未建设；西侧与顺河东路相接，顺河东路以西为沙滩雕塑公园和弥河，顺河东路向东与临朐路相连，向西与规划中的沂山路相
4、接。本项目紧邻的三条道路，现已通车两条，尚有沂山路未建设完成，周边现没有公交车。住户若乘坐公交，需步行到弥河对面的朐山路和北面的临朐路乘坐公交。二、临朐县城市概况二、临朐县城市概况（一）地理位置临朐临朐，位于山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834 平方公里，临朐历史悠久,风光秀美，文化底蕴深厚,自西汉置县迄今 2 000余年,是全国文化模范县和著名的”小戏之乡、”书画之乡”、奇石之乡，有大汶口、龙山等古文化遗址 210 余处，沂山国家森林公园、山旺国家地质公园、老龙湾、石门坊等旅游景点蜚声海内外。（二）行政区划辖 8 个镇、2 个街道办事处，937 个行政村和一个省级经济开发区，总面积18
5、34 平方公里，总人口859950 人，人口密度适中。行政区划包括：经济开发区、城关街道、东城街道、五井镇、冶源镇、寺头镇、九山镇、辛寨镇、沂山镇、柳山镇、上林镇。现城市建成区面积 26。2 平方米公里.（三）交通状况交通状况临朐交通便利，基础设施完善,津汕高速、朐沂铁路及 6 条省级干线公路穿行境内,青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接。青临铁路临朐段全线贯通,京津至沪宁的干线公路纵贯南北，县城距济青高速公路 25 公里，距胶济铁路 20 公里.(四）经济建设根据临朐 2008 年国民经济和社会发展统计公报上的资料显示:2008 年,临朐县完成地区生产总值（GDP）113.53 亿元,实现财政
6、收入 5.84 亿元，其中地方财政收入 2.8 亿元。是潍坊市多年来的贫困县。支柱型产业支柱型产业临朐工业发展迅猛。已形成铝及不锈钢加工、轻工、纺织服装、机械电子、冶金化工、建材加工等六大支柱产业，全县规模以上工业企业达 321 家。其中：铝型材、不锈钢两大产业迅速崛起。引进了华昌、华建、伟业、伟盛、长江、中天等一批铝型材、不锈钢生产企业.到目前,全县铝型材达企业 28 家，总计生产线183 条，年产量55 万吨;全县不锈钢企业 15 家，年生产加工能力 20 万吨。铝型材、不锈钢加工产业已成为引领全县经济的重要支柱。(五）人均生活水平2008年,城镇在岗职工年平均工资17927元，可支配收入
7、12801元，人均消费支出8138 元,人均住房建筑面积 33。59 平方米；农民人均纯收入 6073 元，人均居住面积 31.16 平方米。三、临朐投资环境分析三、临朐投资环境分析（一）县城总体规划1 1、县城城市性质：、县城城市性质：以加工制造业和旅游业为主导的山水园林城市.2 2、县城城市规模：、县城城市规模：近期规划到 2010 年，城市人口为 25 万人,用地 312 平方公里；远期规划到 2020 年，城市人口为 35 万人，用地 42 平方公里；远景 20302050 年，城市人口为 40 万人，用地 46 平方公里.3 3、城市规划区：、城市规划区：包括县城城区规划区、水源地保
8、护区、风景保护区，其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分.规划区总面积为 180 平方公里，远景控制在 200 平方公里左右.4 4、县城用地发展方向和总体布局结构：县城总的发展方向为东、县城用地发展方向和总体布局结构：县城总的发展方向为东进西拓、进西拓、北控南延，北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展。远期县城形成“一带双城,四个中心”的布局结构。“一带”即弥河城市景观带，“双城即弥河以西的老城区
9、（西城)和弥河以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。5、临朐近期总体规划图（二）投资环境（二）投资环境临朐县人民政府为促进临朐房地产业持续健康发展，临朐县人民政府为促进临朐房地产业持续健康发展，增强投资和增强投资和消费信心，消费信心，出台了出台了关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见：主要有利政策主要有主要有利政策主要有1 1、购房优惠：、购房优惠：凡购买商品住房的，给予实缴契税额凡购买商品住房的，给予实缴契税额50%50%的补贴；的补贴；凡购买通过国家康居示范工程
10、验收和通过凡购买通过国家康居示范工程验收和通过A A级住宅性能认定项级住宅性能认定项目的购房户，给予等同于房屋交易契税额度的补贴。目的购房户，给予等同于房屋交易契税额度的补贴。2 2、缓交土地出让金、缓交土地出让金对新出让的经营性用地对新出让的经营性用地,可分期分批支付出让价款，最长期限不可分期分批支付出让价款，最长期限不超过超过 1212 个月个月,且第一期支付比例不低于且第一期支付比例不低于 5050；对出让价款在；对出让价款在 2 2 亿元亿元以上的地块，支付期限可放宽到以上的地块，支付期限可放宽到 1818 个月。个月。3 3、企业所得税优惠、企业所得税优惠对房地产开发企业项目完工前的
11、预售收入对房地产开发企业项目完工前的预售收入,按国家税收政策规定按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。4 4、缓交行政事业性收费、缓交行政事业性收费对房地产建设项目征收的县级行政事业性收费对房地产建设项目征收的县级行政事业性收费,推迟到工程竣工推迟到工程竣工验收前收取验收前收取,但开发企业在办理房屋预售许可时但开发企业在办理房屋预售许可时,必须以不低于应缴费必须以不低于应缴费额的土地或建成房产提供抵押或担保额的土地或建成房产提供抵押或担保,费用足额缴纳后解除抵押或担费用足额缴纳后解除抵押或担保保
12、.5 5、放宽房屋预售审批条件、放宽房屋预售审批条件房地产项目取得国有土地使用权证、房地产项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建设建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的，并具备预测绘条件工程规划许可证、建设工程施工许可证的，并具备预测绘条件,签订签订房屋预售款监管协议并提供物业管理方案的，房屋预售款监管协议并提供物业管理方案的，可在企业提出申请后可在企业提出申请后 5 5个工作日内完成预售许可证发放。个工作日内完成预售许可证发放。6 6、简化施工许可证前置要件审查、简化施工许可证前置要件审查开发建设单位已办理工程质量、开发建设单位已办理工程质量、安全监督、安全监
13、督、施工图审查手续，施工图审查手续，并并对应当提交的其他要件做出限时补齐的书面承诺后对应当提交的其他要件做出限时补齐的书面承诺后,可先行办理施工可先行办理施工许可证。许可证。四、临朐房地产市场发展状况四、临朐房地产市场发展状况（一）临朐房地产市场运行情况临朐县房地产开发市场，近两年来达到了开发热潮。近两年来，县委县政府加大了城市旧城改造力度：通过实施综合整治道路沿线、搬迁老厂矿企业,拆迁城市棚户区等措施，实现城市基础设施高标准建设。2007 年,临朐城区拆迁面积 25.6 万平方米;2008 年，城区拆迁面积达 26 万平方米,两年内就拆迁了 51。6 万平方米，可见城市改造力度之大.目前当地
14、房地产开发的重点方向并不是城市的中心区,而是沿弥河两岸、沿龙泉路两侧.据当地居民介绍：由于近几年政府加大了弥河沿岸的整治力度，建成了临朐最好的主体公园-朐山滨河公园，加上民主路跨过弥河与南岸通车,凸现了本项目地段的优越性。临朐居民普遍认可现今临朐位置最好的房子就是水岸弘庭(本项目东邻，隔路相对)。通过了解，临朐近期发展规划就是由老城区跨河向东发展形成城由老城区跨河向东发展形成城市新区，市新区，朐山以南形成科技和教育中心.因此，本项目发展潜力看好。本项目发展潜力看好。(二）临朐房屋销售面积统计销售面积2005 年2006 年2007 年13。6 万 m2 12.5 万 m213.1 万 m2（三
15、）临朐县主要楼盘调查分析楼盘名称水岸弘庭建筑规模8.5 万 m2容积率1。31销售均价多层：2180小高层：2350车库：1900储藏室:1800凤凰新城43.64 万 m21。1多层：2231车库：6。2 万元/个一期销售 70与本项目隔河相望销售情况备注多层全部销售紧邻本项目完毕，小高层檀香园12 万平方米花园洋房：2500车库：1680商业：4000一期销售 30%东城弘盛华庭5 万平方米多层：2500多层：2550小高层:2700储藏室：1380销售 60销售 80%西城西城龙泉新汇园12 万平米三友丽锦苑5。45 万平米多层：2480储藏室:1200商业：3500销售 85%西城富华
16、家园3.5 万平米1。4多层：2400车库:1980销售 90西城龙 苑 新 邦5 万平米多层:2450车库:2300储藏室：1680销售 90%西城滨河花园35 万平米0。6多层：2300销售 60%东城调查分析：调查分析：通过实地调查临朐县开发的楼盘，我们发现：通过实地调查临朐县开发的楼盘，我们发现：1 1、销售情况大都良好。很多楼盘刚开始进行基础施工时，楼盘、销售情况大都良好。很多楼盘刚开始进行基础施工时，楼盘就已经销售就已经销售 5050以上以上.2 2、户型以大户型为主，户型以大户型为主，很多楼盘主力户型集中在很多楼盘主力户型集中在 110-140110-140 平米平米之间，之间，
17、8080 平米以下小户型基本没有平米以下小户型基本没有.3 3、项目交房标准基本是毛坯房：厨房和卫生间贴面砖到顶，座、项目交房标准基本是毛坯房：厨房和卫生间贴面砖到顶，座便器、洗涮盆等安装到位，其余部位毛坯房交房标准。便器、洗涮盆等安装到位，其余部位毛坯房交房标准。4 4、建筑外立面比较单一，绝大多数楼盘外墙均是刷外墙涂料、建筑外立面比较单一，绝大多数楼盘外墙均是刷外墙涂料,绝绝少外观有特色的楼盘。少外观有特色的楼盘。5 5、房屋销售以开发公司自己销售为主，很大一部分销售人员没、房屋销售以开发公司自己销售为主，很大一部分销售人员没有经过专业的销售培训，销售人员素质不高。有经过专业的销售培训，销
18、售人员素质不高。6 6、楼盘规划没有特点，很多小区景观功能分区不明，缺少小区、楼盘规划没有特点，很多小区景观功能分区不明，缺少小区业主集中休闲娱乐的空间。业主集中休闲娱乐的空间。7 7、小高层在临朐还没有得到广大客户的接受，一部分规划有小、小高层在临朐还没有得到广大客户的接受，一部分规划有小高层的楼盘均将小高层放在最后开发高层的楼盘均将小高层放在最后开发,有待市场回暖。有待市场回暖。五、项目投资分析五、项目投资分析（一)项目规划根据项目宗地的地形图，初步规划方案如下:建筑模式：全部多层建筑,标准层 5 层,五层带阁楼,底部为储藏室和车库,规划总用地：223.45 亩；可规划用地：211。43
19、亩规划总建筑面积：14 万平方米其中：商业 5000 平方米公建:3000 平方米多层住宅：13.2 万平方米储藏室及车库：2。64 万平方米容积率：1.0（二）项目投资成本分析序号序号成本项目成本项目单单 价价（元/m2)702.48702.48670.36总价总价(万元）9834.839834.839385备注备注起拍价 42+契税1 1土地成本土地成本1.1 土地出让金1。2 道路出让成本费1.3 契税前期工程费前期工程费2.1 地质勘探费2。2 三通一平费2.3 规划、景观设计费2.4 施工图设计费12。02168。282 220。1180.43180.4325281。55252625
20、262870570100.10。811401.411.41362594 元/栋楼2。5 地形图测量2。6 放线费2.7 建设用地规划技术服务费2。8 城市技术规划技术服务费1。622.34661.5住宅:1.7公建：222。441.62.9 水泥专项基金2。10 综合开发管理费2.11 可行性编制费2。12 墙体基金2.13 城市基础设施配套费2。13 防雷审核检测费2.14 人防费2.15 环评费2.16 监理费2.18 劳保基金垃圾处理费污水处理建设基金工程交易费2。21 招标代理费交易费2.22 抗震费2。23 交易手续费2。24 测绘费2.25 电器检测费2284.258.811014
21、140507001.216。8401。5822。1110.8456021112309。4141411。76建安造价*2.6342231.362284219。0428房管局征收多层：多层：8508503 3建安工程费建安工程费公建及商业：公建及商业：11501150小区基础设施配套小区基础设施配套建设费建设费直接费用合计直接费用合计5678不可预见费管理费用销售费用财务费用112201122092092048080112011201830.061830.0618.342。8632。141272050.362050.3625620.8325620.83256。2600450177828705.03
22、28705.03开发期 4 年自己销售项目总成本合计项目总成本合计（三）（三）、项目进度计划及资金筹措、项目进度计划及资金筹措1 1、进度计划、进度计划本项目总规划面积 14 万平米,分两期开发，一期开发 8 万平米（含商业和公建）,二期开发 6 万平米，建设周期预计为3。5 年，销售周期预计为 3 年。具体工程进度计划如下：进度计划表进度计划表时间项目备注1 1、工程进度（周期、工程进度（周期 3.53.5 年）年）2009 年 5 月 15 日前2009 年 6 月 30 前2009 年 5 月2009 月 7前期工作前期工作前期工作土地获得三通一平完成地质勘探、规划设计等月2009 年
23、5 月2009 年 11月2009 年 12 月2010 年 12 月2011 年 4月2011 年 5 月一期开工手续办理一期开工工程建设期 13 个月一期景观及配套一期交付使用二期开工手续的办理二期开工2011 年 1 月-2011 年 6 月2011 年 7 月2012 年 7 月-2012 年 12月2013 年 1 月工程建设期 1 年二期景观及配套二期交付使用2 2、销售进度（周期、销售进度（周期 3 3 年）年）2009 年 6 月2009 年 12月2010 年 1 月2011 年 12月2011 年 7 月2013 年 6 月销售准备售楼处、推广宣传一期销售2 年完成一期销售
24、二期销售2 年完成二期销售2 2、项目销售收入预估、项目销售收入预估根据调查的楼盘，预估本项目销售价格和销售收入如下根据调查的楼盘，预估本项目销售价格和销售收入如下物业类型多层住宅商业车库储藏室2010 年2011 年2012 年2013 年销售单价（元/）2300销售面积（）销售收入（万元)合计36000828023505100011985240030000720037642 万元245015000367550001750264004752350018003 3、资金筹措、资金筹措资金来源于自筹资金、银行贷款和销售资金回拢。根据工程进度计划，按照行政事业性收费工程竣工时缴纳，土地款 50一年
25、后缴纳，费用按照每月平均分摊的原则，本项目现金流量如下:现金流量表现金流量表单位：万元单位：万元项目项目现金流入现金流入1、销售收入现金流出现金流出1、土地费用-51422、前期费用3、建安费用396020092009年年20102010年年20112011 年年20122012 年年20132013 年年0104511469682804215合计合计37642-4693-9835-1047-200-883-2526-704025502550-121404、景观配套费5、销售费用906、管理费用7、营业税及附加净现金流量净现金流量累计净现金流累计净现金流量量100100-640-140-480
26、80-40-1120450150150-150506000-93513157413773368-572835149701314437487351735157285728924292424594593603360373517351从上表可以看出，本项目在 2011 年年底才能达到资金平衡。前期资金需要贷款：5800 万元,贷款期限两年，年利率 12.5，贷款利息 1340 万元3500 万元，贷款期限一年，年利率 12。5，贷款利息 438万元本项目贷款利息合计 1778 万元。如本项目土地成本增加，则项目贷款利息相应增大。（四）投资利润分析（四）投资利润分析项目动态投资利润分析表序号序号项目项
27、目单单 价价（元（元/平米）平米）2688。71总价总价（万元）（万元）37642备注备注1 1销售收入销售收入2 2项目总成本项目总成本2050.3628705营业税及附加 5.45%；土地增值税1%；企业所得税预提2.53 3营业税等各税金营业税等各税金240.643368。964 4项目纯利润项目纯利润成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率397。7119。460%5568.04六、项目优劣势分析六、项目优劣势分析本项目开发，有以下几大优势:1、政策优势临朐县政府为鼓励房地产开发,2008 年相继出台了两个鼓励房地产开发的优惠政策，包括缓交土地出让金、简化手续办理、缓交行政事业性收费等
28、等,均有利于我们用较少的资金进行项目开发.2、地段优势本项目位于弥河旁边，民主路西侧，濒临临朐最大的生态公园朐山滨河公园和沙滩雕塑园,衔接临朐老城和新城，是老城区和规划中的新城区最适宜居住的地区,地段优势明显。3、销售市场良好随着临朐近几年的拆迁改造，居民对住房自住型和改善型需求明显增大，销售市场普遍反映良好.本项目东邻的水岸弘庭多层住宅，甚至出现了房屋还在建设基础时就被抢购一空的现象。4、资金压力较小本项目土地 223 亩，可在支付一半土地款的情况下即刻进行开发，行政事业性收费可在项目竣工时缴纳，商品房预售可提前：项目一开工就可办理预售手续。同时，当地商品房销售市场良好，因此，本项目实际可用
29、较少资金来运作，大大降低了贷款利息的支出。项目劣势：1、地势较低本项目地势较低,据当地老人介绍，在1967 年发大水时曾经水淹过.2、土地利用率低由于宗地呈不规则三角形，使得本项目容积率偏低,降低了土地的利用率。3、配套尚需一段时间完善宗地南侧的道路尚未修建，天然气、暖气大配套尚未接至宗地附近,因此，配套尚需一段时间才能逐步完善。七、项目建议七、项目建议通过本次考察,有如下几点建议供领导决策层参考：1、临朐县城区房价普遍还处于价格低洼区,单位面积的盈利差价也有限,因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫；2、在潜在客户群上，县城区机关单位和中高收入人群是本项目述求的重点（如水岸弘
30、庭项目就是由临朐建设系统团购,很多人都是顶着建设系统工作人员的名义来购买的,不然还买不到）,但乡镇人群也是不可忽略的重头。调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者,对乡镇的有钱人而言，到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。而且，还喜欢跟风买房。3、在项目的定位上，由于本项目地段所处的特殊位置，加上当地目前缺少高品质楼盘。建议本项目定位起点要高,要致力于打造临朐山水住宅的典范，高标准规划，建造临朐高端住宅社区.4、在充分论证的基础上，适当增加本项目容积率，可获得更大的利润空间。综上所述,建议我公司参与该项目宗地的竞拍。山东同济置业有限公司二九年四月二十七日附件：地价变动与项目利润关系表地价变动与项目利润关系表土地价格项目成本（万元）42 万元/亩45 万元/亩50 万元/亩55 万元/亩28705293893049231610项目利润单价 项 目 利 润（元/平米）397349270190（万元）556848843780266360 万元/亩65 万元/亩70 万元/亩3272733846110301546429