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1、上海房地产估价师制度与政策上海房地产估价师制度与政策：管理规约制度考试题：管理规约制度考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题(共共 2525 题题,每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、最适合用市场法估价的是。A：用做生产的房地产B:可销售的房地产C：出租或营业的房地产D：仅适用于自用的房地产E：工业用地的监测点评估价格2、A 房地产开发企业在取得暂定资质证书一年后，经审查符合条件,可以直接申报级资质证书。A:一B：二C:三D：四E:
2、房地产估价机构必须加盖公章3、在集群偏好中,定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_,定位于最大的细分市场，即_,同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。A差异性营销，集中性营销,无差异性营销B无差异性营销，集中性营销，差异性营销C集中性营销,无差异性营销，差异性营销D集中性营销，差异性营销，无差异性营销4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格5、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产
3、的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法6、在市场调查中，_是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息D报告结果7、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。A成本核算B协商C评估D房地产管理部门规定8、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为 a(1+g)t-1，年限为n,净收益增长率 g 与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V=（）。A0BCatimes;nDinfin；9、估价报告书中说明的_限定了其用途。A估价原则B估价方法C估价目的D估价对象状况10、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告,经工
4、程师确认后调整合同价款。A：14B：15C：20D:28E：执行层的组织协调11、五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。A：给水、排水、电力、通信B：给水、排水、燃气、热力C：排水、电力、通信、燃气D：排水、电力、通信、热力E：工业用地的监测点评估价格12、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_A大青叶B鱼腥草C败酱草D水牛角E白头翁13、_是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。A直接观察法B间接观察法C采访法D报告法14、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。A：使用价值
5、B：市场价值C：市场价格D：理论价格E：工业用地的监测点评估价格15、下列物业中,属于特殊物业的是(）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区16、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起 _日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案.A10B15C20D3017、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。A专体讨论法B问卷调查法C观察法D实验法18、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、_申请确认.A土地管理局B房屋面积鉴定机构C城市规划行政主管部门D房产测绘单位19、在某商业街深度 30。48m(即
6、 100 英尺），临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1200 万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45。72 m（即 150 英尺）、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D120420、建设工程概(预）算最基本的内容是_.A单位工程概(预)算书B工程项目综合概(预)算书C已建设项目总概算书D其他工程费用概(预)算书21、张某取得了房地产估价师执业资格,按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。A：房地产经纪相关知识B：房地产基本政策与制度C：房地产经纪实务D：房地产经纪概论E：执行层的组织协调22、下列不属于建设用地使用权出让特
7、点的是.A：平等B:自愿C：有偿D：无限期E：房地产估价机构必须加盖公章23、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。A：企业管理费B：规费C:直接工程费D:措施费E：执行层的组织协调24、经济增长通常用一定时期内实际_的平均增长率来衡量。A国内生产总值B国民生产总值C国民收入D国民消费水平25、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道B：城市主干道C：城市商业街道D：城市高速公路E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题
8、意，合题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、下列关于股票与股单的表述正确的是。A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B:二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行,用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股,有表决权与无表决权之分2、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月
9、到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用 50万元.目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于_万元。A536B549C557D8163、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为_。A商场、豪华住宅、私立学校B豪华住宅、商场、私立学校C私立学校、商场、豪华住宅D商场、私立学校、豪华住宅4、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包括。A：应采用客观成本而不是实际成本B：应采用实际成本而不是客
10、观成本C:应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整5、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品,对其具体的写作要求是_。A全面性B科学性C客观性D准确性E概括性6、某在建工程预计一年后建成,可能存在情形的估价有_哪几种。A估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D估价时点为未来,估价对象为现时状况下的价格E估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格7、基
11、本预备费是按三项之和为计费基础,乘以基本预备费率进行计算.A：设备及工器具购置费B：建安工程费C：工程建设其他费用D：直接工程费E:间接工程费8、国际货币基金组织就是使用_这种“投资”定义统计国际收支平衡.A以资产为基础B以企业为基础C以交易为基础D以价值为基础9、进度控制是对建设工程项目实施的_管理。A质量B成本C时间D计划10、以下引起房地产价格上升的情况中,属于真正的自然增值的是。A：房地产本身的投资改良B:通货膨胀C：更新装修D：经济发展引起房地产需求增加E：周围环境改善11、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是.A:机构名称要求B：法定代表人或者执行合伙人要求C：专职注册房地
12、产估价师人数要求D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求E：估价报告质量要求12、下列关于担保公司设立，表述正确的是。A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B：设立担保公司,向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司D：担保公司的组织形式为合伙企业E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业13、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得
13、建设用地使用权的有.A：普通商品住宅B:城市基础设施用地C：公立学校办公楼D：大型商场E：经济适用住房14、2002 年 12 月，w 自治区 A 市 C 食品公司以出让方式取得了一宗 A 市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设,该宗地土地面积为 12000，出让用途为工业。2009 年 12 月，由于生产经营困难，C 食品公司拟以其中的 4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500 土地由 C 食品公司抵押给银行进行贷款.同时，C 食品公司 20042009 年生产经营利润分别为 180 万元、210 万元、240 万元、260 万元、280 万元、300 万元。
14、试回答以下问题:C 食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当.A:征得受让方同意B:征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E:最小二乘法15、在的情况下,采用市场提取法求取资本化率 r 要用到（）。A试错法B移动平均法C曲线拟合法D线形内插法E指数修匀法16、有条件的地方，可申请缴存住房公积金.A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B：城镇个体C：城镇工商户D:城镇自由职业人员E：农民17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。A待开发房地产开发建设开始时的具体
15、日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期18、某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m2；建筑面积为 1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为 1800 元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2.A200B300C700D100019、房地产权益状况比较、调整的内容有。A：基础设施完备程度B：城市规划限制条件C：地面形状、面积大小D：环境景观E：土地使用年限20、土地用途管制的核心是_。A保护耕地B实行土地登记制度C实行土地有偿有限期使用制度D不能随意
16、改变农用地的用途21、市场主体通常包括.A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格E：交易行为22、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用,是会计核算一般原则中的_。A权责发生制原则B收负实现制原则C配比原则D划分收益性支出与资本性支出原则23、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是。A:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C：土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳E:土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税24、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。A中介管理机构B房地产管理机构C房地产估价机构D房地产质量管理机构25、影响房地产价格的区位因素有（）。A建筑规模B临路状况C楼层D繁华程度E建筑容积率