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1、20162016 年上半年湖北省房地产估价师经营与管理：住房市场中的年上半年湖北省房地产估价师经营与管理：住房市场中的消费者行为模拟试题消费者行为模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题题,每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用_。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少2、某投资商欲进行写字楼置业投
2、资.其目标收益率为 12，当前整个市场的平均收益率为 15%,国家债券的收益率为 3.5。此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是_。A0。57B0。74C0.80D1。043、某国家20012006 年的基尼系数分别为 0.27、0。32、0.36、0.39、0.43 和 0。47,则说明该国_。A居民收入分配趋于平均化B居民收入呈现出上升的趋势C居民收入分配越来越平均D居民收入分配两极分化越来越严重4、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时,通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A15%B20C30%D405、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时
3、，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算【2003 年考题】A：比较法B：收益法C:成本法D：路线价法E：工业用地的监测点评估价格6、中华人民共和国商业银行法规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于.A：8B：10C：25D：75E：执行层的组织协调7、下列不是拍卖的基本原则的是_。A公开原则B诚实信用原则C公正原则D保留价原则8、从 20062010 年，某市商品房开工量分别为 30 万 m2、60 万 m2、80 万 m2、95 万 m2、120 万 m2,若以 2006 年为基期，则 2010
4、 年该市商品房开工量的定基增长速度为_。A100B200C300D4009、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/m2,成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5、2。5、0。5、-1。5%、2.5、1.0、1。5、1。5、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为_元m2。A2938B2982C3329D337910、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估价依据。A类似房地产的客观B类似房地产的实际C类似房地产的
5、最高D类似房地产的最低11、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A：成交价格B：平均水平价格C：最高价格D：最低价格E：工业用地的监测点评估价格12、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格,选取的可比实例成交价格为 3000 元，成交日期为 2005 年 1 月末,该类房地产自 2005 年 1 月末2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1。5,2。5%,0。5%，-1.5，-2.5，1。0%,1.5，-1.5，0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为元。A：2938B:2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格13、新建房地产项目的出租和销售
6、,属于房地产的（).A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场14、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效经过年数为 12年，重置价格为 800元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元.A10.2B11。0C11.3D11。515、如果某建筑物0 000 的绝对标高为 38 500m，且设计楼顶标高 50 000m，则其楼顶的绝对标高为 m.A：38500B：68500C：88000D：88500E：执行层的组织协调16、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_.A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标17、下列关于拆迁协议，表述不正
7、确的是.A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章18、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的_特性。A区位选择异常重要B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C需要适时更新改造投资D存在效益外溢和转移19、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套
8、价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6，月还款额为_元。A1655.33B1719。43C1743。69D2149.2920、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法21、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度放贷22、某出租的房地产的年租金收入为10 万元，年出租总费用为1 万元.建筑物重置价格为 100 万元，成新率为80。已知土地资本化率为6%，建
9、筑物资本化率为 8.假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为（)。A43 万元B112。5 万元C123.3 万元D150 万元23、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12,则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10月 16 日,即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为(）万元。A2526B2241C2135D298524、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局
10、，综合交通体系,禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。A:城市总体规划、镇总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：城市分区规划E:执行层的组织协调25、某宗房地产的土地价值占总价值的 40%，建筑物价值占总价值的 60，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8，综合资本化率为.A:62B：72%C：82D:92E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意题意,至少有至少有 1 1 个错项个错项.错选错选,
11、本题不得分本题不得分;少选，所选的每个选项得少选，所选的每个选项得 0 0。5 5 分分)1、地产业投资的物业类型包括。A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：特殊物业E：运输物业2、房地产估价机构资质等级分为.A：一级B：二级C：三级D:四级E：五级3、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于_。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧4、在成本分析中，主要是区分_，明确它们之间的关系。A经济成本B总成本C平均成本D边际成本E会计成本5、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利
12、息6、下列关于质权特征的表述中，错误的是。（2007 年试题)A：质权是一种担保物权B：质权的标的物只能是不动产权利C:质权需转移质物的占有D：质权是就质物优先受偿的权利E：执行层的组织协调7、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A:直接费B：间接费C：利润D：税金E：预备费8、国家对房地产开发企业资质管理实行_A统一审批B国务院审批C分级审批D部门审批9、在房地产估价中，如果估价目的不同,则。A：估价的依据有可能不同B:估价的方法有可能不同C:估价对象的范围有可能不同D：不影响估价结果的公正性E：不影响估价报告的用途10、运用长期趋势法估价的一般步骤有_
13、.A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料,并进行检查、鉴别B整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C观察、分析时间序列，得出一定的模式D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测11、下列关于基础利率的表述中，正确的有.A:等于银行贷款利率B：等于银行存款利率C:是投资者所要求的最低利率D：是银行同业之间的短期资金借贷利率E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表12、某房地产的报酬率为 8,收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/m2。若报酬率为 6、收益期限为 50 年时，则该房地产的价格为_元/m2.A3800B4500C5200D560013、不属
14、于确定城市规模的意义是_.A综合平衡法B区域分配法C环境容量法D线性阶段法14、开发商的定价方法有。A:成本导向定价法B：目标导向定价法C：竞争导向定价法D:购买者导向定价法E:市场导向定价法15、现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500 元/m2,成交日期为 2004 年 1 月末,该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6月末平均每月价格递增 l%，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价格上涨 20 元/m2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为_.A2648 元/m2B2688 元/m2C27
15、08 元/m2D2734 元/m216、当供给增加量小于需求减少量时，则_。A均衡价格下降均衡交易量增加B均衡价格下降，均衡交易量减少C均衡价格上升，均衡交易量增加D均衡价格上升，均衡交易量减少17、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是_物业.A收益性B工业性C居住性D特殊性18、是物业管理的三个基本特性。A：社会化B：专业化C：市场化D:私有化E：民主化19、宏观经济政策目标包括。A：充分就业B:价格稳定C:经济增长D：国內收支平衡E：国内收支不平衡20、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费
16、用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费21、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有.A：更长的经济寿命B：更显著的各异性C：更强的适应性D：更专业的物业管理E：借款合同22、法的分类中，按法所规定的内容不同分为.A：实体法B:普通法C:特殊法D：程序法E：一般法23、某房地产投资项目的总投资为 5000万元，其中投资者投入的权益资本为 2500万元，经营期内的年平均利润总额为 800 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为_。A12B32C24%D30%24、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等.A图书馆B钢铁厂C空置的写字楼D单纯的建筑物E加油站25、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008 年试题）A：销售税费B：租金收益C：物业增值D：股权增值E:抵押贷款规模