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1、天津天津 20162016 年房地产估价师年房地产估价师 理论与方法理论与方法:成本法适用的估价对象考成本法适用的估价对象考试试卷试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟,总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题题,每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产【2007 年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格2
2、、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元,则该宗房地产的合理经营期限为_年。A17B18C19D203、在强制拍卖中，拍卖的主体是。A：人民法院和拍卖公司B：竞买人和买受人C:人民法院和拍卖标的所有权人D：拍卖公司和拍卖标的所有权人E:执行层的组织协调4、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C:80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章5、在房地产相关业务中，目前没有_职业责任保险。A工程师责任B注册会计师C开发商D律师6、在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的估算。A：35%B：58C：2%
3、7D：23E：借款合同7、基准地价是城市中均质区域内的土地。A：最低价格B：最高价格C：平均价格D:成交价格E:工业用地的监测点评估价格8、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法9、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。A:商业信
4、用B：国家信用C:消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调10、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。A：中华人民共和国城市房地产管理法B:中华人民共和国土地管理法C：中华人民共和国城乡规划法D:城市商品房预售管理办法E：房地产估价机构必须加盖公章11、某商铺的收益年限为 30 年,年有效毛收入为 6 000 元.假设净收益率为75，报酬率为 10，则该商铺目前的价值为元。A：14 140B:42 421C：56 561D:60 000E：工业用地的监测点评估价格12、资本化率的公式为。A：B：C：D：E:工业用地的监测点评估价格13、估价时点也称为价值日期、估价基准日,是指一个估价项目中
5、由决定的需要评估的价值所对应的时间.A：估价结果B：估价假设C：估价目的D：估价对象E:工业用地的监测点评估价格14、下列不属于在建工程抵押特点的是。A：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保C:以转移占有的方式抵押给贷款银行D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行E：执行层的组织协调15、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）.A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同16、当开发项目用地面积一定时,决定项目可建筑面积数量的是。A
6、:容积率B：建筑高度C：建筑规模D：建设工程E：借款合同17、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的18、现代商业银行特有的职能是_。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款19、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于_。A同一地B同一城市C同一供求范围内的类似地DA 或 C20、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使
7、用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持转让合同到主管部门备案。A：规划B：土地C:房地产开发D：建设E:执行层的组织协调21、下列不是直接融资优点的是_.A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求,通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力,从而促进这类长期融资得到更快发展22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕
8、之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案.A30B45C60D9023、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准.预计李某治理空气污染的费用为 5000 元,并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。A：5000B：12574C：12650D：13911E:工业用地的监测点评估价格24、某临街深度 30。48（100ft)、临街宽度 20%的矩形土地,总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15。24(50
9、ft）、临街宽度20的矩形土地的总价为_万元。A1200B1150C1100D105025、动产拍卖的成交一般以_为标志。A拍卖标的物财产所有权的转移B拍卖标的物实际占有的转移C拍卖过程中最高应价者的确定D拍卖合同的签订二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，合题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。
10、A被烧损前的状况B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况D未来修复或重建后的状况2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险,下列属于个别风险因素的是。（2008 年试题）A：变现风险B：时间风险C：或然损失风险D：通货膨胀风险E:借款合同3、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。A：进行项目的财务评价B：获取项目所需土地C:确定规划设计方案并获得批准D：对项目的建设工程进行招标E：提交项目开工申请并获得批准4、与其他存款相比,下列有关存单的特点,说法不正确的是_。A期限短B不记名、可自由转让C能提前提取现金D面额固定5、运用路线价法估价的步骤包括(）等。A调查评估路线价B计算临街土
11、地的价值C求取可比实例价格D划分路线价区段E交易情况修正6、市场租金一般_基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。A低于B等于C高于D无关联7、某住宅小区附近新建一条铁路,由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于_。A物质折旧B功能折旧C经济折旧D会计折旧8、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期).A建筑物重置价B建筑物现值C土地价格D房地产价格9、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。A：委托代理B:法定代理C：指定代理D:本代理E：复代理10、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用_法则来补充。A“八七六五”B“九八七六C“七六
12、五四”D“十九八七11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于_元。A10000B11000C7800D920012、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以.(2008 年试题)A：向原估价机构申请复估B：申请行政复议C：向人民法院提起诉讼D：自行委托估价机构评估E：申请估价专家委员会鉴定13、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是_。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任14、某房主用同一房地产作抵押贷款，
13、先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同,工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A三家银行按贷款额分摊B工商行一建行一交行C建行一交行一工商行D工商行一交行一建行15、甲与乙签订商品房买卖合同,如甲有侵权行为,依据中华人民共和国民法通则,诉讼时效期间从时起计算。A：合同签订B：合同生效C：权利被侵害D：已知道或者应当知道E：执行层的组织协调16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_.A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并
14、获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款17、承包商收到竣工结算价款后,通常应在月内将竣工工程交付给开发商.（2005年试题）A：半个B：一个C：一个半D：两个E:借款合同18、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（)。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性19、房地产开发企业的资产负债率较高,表明其.A：资本金较充裕B:财务风险较高C：偿债能力较强D:资金应变能力较强E：借款合同20、有一计算期为10 年的房地产置业投资项目，经测算,该项目的投资收益率为10%
15、，银行贷款利率为 6%，计算期内,净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。A52B58C62D6821、临时使用土地的时间可以为_。A3 个月B9 个月C20 个月D27 个月E32 个月22、下列报表中,属于房地产开发项目基本财务报表的有。A：资产负债表B:投资计划与资金筹措表C：借款还本付息估算表D：资金来源与运用表E：损益表23、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查24、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率B:建筑红线后退距离C:绿地率D:建筑密度E:车泊位25、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有。A：城市房地产管理法B:土地管理法C：城市房地产开发经营管理条例D:城市商品房预售管理办法E：城市房地产转让管理规定