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1、第五章现金流量与资金时间价值一、单项选择题1.房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。A.投资资金量和预期收益率B。物质形态与货币形态C.出租、出售或经营形态D。资金流通方式与对策2.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做(）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D。现金流量3.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C。即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量D。利率是资金时间价值
2、的一种标志4。单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D。采用名义利率还是实际利率5。某人从银行贷款 100 万元购一套 200 万元的商用房，贷款期限 3 年,年利率 6，按月计息，采用到期一次付清的还款方式,问 3 年后,他该应向银行还息为（)万元.A。39。34B.19.67C.20。38D。30.566.当计息周期短于 1 年时,实际利率与名义利率的关系是(）。（2002 年试题）A.名义利率大于实际利率B。实际利率大于名义利率C。名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率7。某家庭向银行申请了一
3、笔等额还本付息的个人住房贷款,其月供为 2850 元，月利率为 6。25,则该贷款的实际年利率为（）.（2008 年真题）A。7.5B。7.56C.7。71D。7。768.已知某笔贷款的年名义利率为12，年实际利率为 12。55，则该笔贷款是按照（)作为计息周期的.（2001 年试题）A.年B.半年C.季度D.月9。已知年利率为 24，则按季度计息时的实际年利率为(）。A。22.55%B.25。68C。24。75D。26.2510。名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）.A。当每年计息周期数m1 时，实际利率小于名义利率B.当每年计息周期数 m=1 时,实际利率等于名义利率C.实际利率
4、比名义利率更能反映资金的时间价值D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大11。下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是(）.（2008 年真题）A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值D。不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值12.15.银行为某家庭提供了一笔总额10 万元，期限 10 年,年利率 6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0。7的还款方式,并在最后 1 个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后 1 个月外,其他各月的月供负担减
5、少了（）元。（2007 年试题）A。137。5B。410.2C。432。2D.452。213.16.一套住宅总售价为 110 万元，八成20 年按揭，按年贷款利率6计,月还款额为（）元。A.4390B.6305C.7430D。928014。某家庭购买一套面积为100 的商品住宅，单价为11000 元，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和 6，期限均为 20 年，公积金贷款的最高限额为20 万元,则公积金贷款部分的按月等额还款额为（)元。（2003 年试题)（综合性强)A。1202.45B。1321.45C.1211.96D。1137
6、。4515。某家庭以 80 万元购买了一套住宅，银行为其提供了15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，按月等额还款，如果该家庭于第6 年初一次提前偿还贷款本金10 万元,则从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（)元。(2003 年试题）A.1110.21B。1244.10C。1776.32D.2109.3816。20.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20 年，年利率为 6，以每月 5000 元等额还款。该家庭于第9 年初一次性偿还贷款本金10 万元,余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后5 年内的月等额还款额为（）元。A.7019。53B。
7、7972。33C.8524。15D.8587.6517.某家庭预计今后15年内月收入为12000元,如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 12，则该家庭有偿还能力的 15 年期最大抵押贷款申请额是(）万元。A。28.62B。29.16C。35.00D.48.2418。某家庭申请了 50 万元 10 年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第 6 年初一次偿还了本金6 万元,则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了（）元.A.984。37B.1016.81C。1159。97D.2387.2419。某物业当前的市场售价为10000 元,其业主拟采用租金
8、按年5等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12%，则第一年的租金应该确定为(）元。A。896。48B。965.60C.934。50D。997.0620.某写字楼当前市场售价为22000 元，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6，则第一年的租金应该确定为（)元。A。1283B.1318C.1166D.1320二、多项选择题1.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（)。A。销售收入B。出租收入C。其他经营收入D。财务费用E。土地成本2。现金流量图是进行复利计
9、算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零是（)。A.日历年度的年初B。资金运动的时间始点C。某一基准时刻D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点E。既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点3.根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为（）等基本模式。A。开发销售B。开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买持有更新改造出售E.购买更新改造出租4.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（).A.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D。通货膨胀率E.投资结构5.利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D。存款利率E。贷款利率6.平
10、均利率具有以下特点（)。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率无法由任何规律决定C.平均利率具有政策性D.平均利率具有相对稳定性E.平均利率与市场经济条件好坏无关7.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(）.（2007 年试题）A。当计息周期为一年时,年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时,计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E。计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8。下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（）。A.等额序列支
11、付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额AB.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F 的情况下求 P，或在已知 A的情况下求 FC。等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A 的E。等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化9.12。在图 5。3 所示的现金流量图中,已知 A、i 和 P，求 F,采用复利系数标准表示法表示,正确的是（）。(2002 年试题）A。F=5A
12、PB。F=A(F/A，i,5）PC。F=A（F/A,i，5）D.F=A（P/A,i，5)（FP，i，6)-P(F/P，i，6）E。F=A（F/A,i,5）（1+i)P（F/P,i,6)三、判断题1。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周的最初发生的。(）2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资 P 作为第 1 期期末发生的。（）3。资金一旦用于投资,就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（）4。如果计息周期为一
13、定的时间区间（如年、季、月等)，并按复利计息，称为连续复利。（)5。复利计息有间断复利和连续复利之分,在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）6。从理论上讲，资金在不停地运动,每时每刻都在通过生产和流通领域增值,因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。(）7.名义利率越大，计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大.（）8.在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大.（）9.在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。（）10.某贷款年利率为 5%,按季度计息，则该贷款的实际利率为5。87%。(）（2008 年真题）四、综合题1.某
14、投资者以 3.8 万元的价格购买了一个建筑面积为80 的店铺，用于出租经营.该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10 年，年利率为5.31基础上上浮 2 个百分点，按年等额偿还.经营费用为毛租金收入的25.投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%.试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）2。许某于 2005 年 1 月 1 日以 100 万元购得一套住宅,购房款中的 60%来自银行提供的年利率为 6,期限为 15 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现许某拟于201
15、0 年 1 月 1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2010 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日，年利率为 6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为 0.3%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？（8 分)3。某家庭估计在今后 10 年内的月收入为 10000 元,如果其月收入的 35可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？4。某家庭前 5 年月收入 9600 元，每月存入银行 50准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款
16、向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10 年还清,家庭收入现为 9600元月，预计月增0。5%，初步安排月收入的40用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场上房价为 9600 元，则所选住房建筑面积应控制在多少？(银行存款利率 6,贷款利率 9，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息)5.某投资者以 800 万元购入一写字楼物业20 年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为 27，预计未来 20 年内的年租金上涨率为10%,问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?6。某投资者以 9500 元的价格购买了一套建筑面积为120 的住
17、宅，并向银行申请了相当于 70%的按月等额还款的抵押贷款,已知该项抵押贷款的年限为15 年，年利率为 6%,按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10 年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?答案部分答案部分一、单项选择题一、单项选择题1.【正确答案】:B【答案解析】:参见教材 P141【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063343】2。【正确答案】：D【答案解析】：参见教材 P141【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063345】3.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材 P147【该题针对“资金时间价值的概念知识点进行考
18、核】【答疑编号 10063350】4.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材 P150【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】【答疑编号 10063353】5。【正确答案】：B【答案解析】：用公式 In=P（1+i）n-1计算，In=100（1+6%12）1231=19.67(万元）参见教材 P150【该题针对“单利计息与复利计息知识点进行考核】【答疑编号 10063377】6.【正确答案】：B【答案解析】:此题可用排除法。A、D 实际是一个意思，这是单选题，故可将 A、D 两选项淘汰。当计算周期等于1 年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利
19、率和实际利率的概念和区别。参见教材P151【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063379】7.【正确答案】：D【答案解析】：（1+0.625%）12-1=7.76 参见教材 P151【该题针对“名义利率与实际利率知识点进行考核】【答疑编号 10063383】8。【正确答案】：C【答案解析】：理论上可用公式 i=(1+r/m)m1 计算，其中 i 是实际利率，r 是名义利率,m 是一年内的计息周期。但这样计算过程很繁琐，实际上可将m 赋予不同数值代入试算,m 的值不外乎 2、4、6、12 几个数值。经代入测算，m=4，则可知一年计息四次,即按季计息。参见教材P152
20、【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063385】9.【正确答案】：D【答案解析】：（1+244）41=26。25%。参见教材 P152【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063402】10.【正确答案】：A【答案解析】：参见教材 P152【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063404】11.【正确答案】：C【答案解析】：参见教材 P152【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063406】12。【正确答案】：B【答案解析】：月等额还款金额=100。7%=700（元），月利率=6/12
21、=0.5%，100000=A/0。5*11/（1+0.5%）120,则 A=1110.21（元）,1110。21-700410。21（元)参见教材 P154【该题针对“复利计算知识点进行考核】【答疑编号 10063412】13。【正确答案】：B【答案解析】:运用公式 A=P i(1+i）n？（(1+i）n1），A=1100000 0.8(6%)/12（1+（6%）/12）（2012）？(（1+(6）/12)(2012)1)6305。16 参见教材 P154【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063421】14。【正确答案】：C【答案解析】:运用公式 A=P（i(1+i)n)？
22、(（1+i)n-1），A=200000（4)/12(1+（4%)/12）（2012)？（(1+（4）/12)（2012)-1）=1211.96（元）参见教材 P154【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063426】15.【正确答案】：A【答案解析】：将第 6 年初的 5 万元看作 P，在余下的 10 年中每月等额还款数就是从第 6 年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式A=P（i(1+i)n）?（(1+i)n1），得A=100000(（6%）/12（1+(6)/12）（1012）？(1+(6）/12）（1012）-1)=1110。21（元），注意：公式中的n 是 10 而
23、不是9,因为第 6 年初等于第 5 年末。做这种题一定要画一个现金流量图。参见教材P154【该题针对“复利计算知识点进行考核】【答疑编号 10063430】16.【正确答案】：B【答案解析】:先计算第 9 年初(即第 8 年末)按原还款计划对应的P 值.运用公式 P=A/i11/（1+i）n得：P=5000（612）11/（1+612）144=512373。72，再用P 减去 10 万元得出在最后 5 年内应偿还的贷款额 P,运用公式可得：A=412373。72(612）11/（1+6%/12）60=7972.33。参见教材 P154【该题针对“复利计算知识点进行考核】【答疑编号 100634
24、38】17。【正确答案】：C【答案解析】：1200035/（12/12)11/（1+12/12）1512=35。00（万元）。参见教材P154【该题针对“复利计算知识点进行考核】【答疑编号 10063444】18。【正确答案】：C【答案解析】：月还款的减少额就是提前还款的6 万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式:P=A/i11/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/（1+6/12)60=1159.97（元）参见教材 P154【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063448】19.【正确答案】:B【答案解析】：运用公式 P=A1/(i-s)1(1+s)/（1+
25、i)）n,(is)，10000=A1/（125%)1（(1+5）/(1+12）)20，则 A=965.60（元/）参见教材 P156【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063449】20。【正确答案】：C【答案解析】：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即 A1=P（1+i）/n=22000（1+6）20=1166（元/）。参见教材 P156【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063450】二、多项选择题1。【正确答案】：ABC【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括
26、土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P141【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063451】2。【正确答案】：BCD【答案解析】：参见教材 P142【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】【答疑编号 10063452】3.【正确答案】:ABCE【答案解析】:参见教材 P143【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】【答疑编号 10063453】4。【正确答案】：ABD【答案解析】：参见教材 P146【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063454】5.【正确答案】:ACDE【答案解析】:参见
27、教材 P147【该题针对“利息与利率知识点进行考核】【答疑编号 10063455】6。【正确答案】：ABD【答案解析】：参见教材 P149【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063456】7。【正确答案】：ABD【答案解析】：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2）名义利率越大,计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;（3）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等；（4)当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m时，名义利率r 与实际利率 i 的关系为 i=Er1。参见教材 P152【该题针对“名义利率与实际利率
28、”知识点进行考核】【答疑编号 10063457】8.【正确答案】：ABCE【答案解析】：参见教材 P154-156【该题针对“复利计算”知识点进行考核】【答疑编号 10063458】9。【正确答案】：DE【答案解析】:选项 D 的思路是：先用等额序列支付的资金回收系数（P/A，i，5）将 A 折现到起点，再用一次支付终值系数（FP，i，6）将其计算到终点,得出一个终值，最后再加上起点的P 计算到终点的终值用一次支付终值系数（F/P，i，6）计算,等于 F。选项E 的思路是：直接用等额序列支付终值系数(FA,i，5）将A 计算到终点,得出一个终值，再乘以(1+i），得出A 计算到终点的一个终值，
29、再加上起点的P 计算到终点的终值用一次支付终值系数（FP，i,6）计算，等于最后的终值F。参见教材 P157【该题针对“复利计算知识点进行考核】【答疑编号 10063459】三、判断题1。【正确答案】：错【答案解析】：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。参见教材P142【该题针对“现金流量图知识点进行考核】【答疑编号 10063461】2.【正确答案】：错【答案解析】：为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P 作为第 0 期期末发生的。参见
30、教材P142【该题针对“现金流量图知识点进行考核】【答疑编号 10063462】3.【正确答案】：错【答案解析】：资金一旦用于投资,就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。参见教材P146【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】【答疑编号 10063464】4.【正确答案】：错【答案解析】:复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。参见教材P150【该题针对“单利计息与复利计息知识点进行考核】【答疑编号 10063465】5.
31、【正确答案】：错【答案解析】：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P151【该题针对“单利计息与复利计息知识点进行考核】【答疑编号 10063466】6。【正确答案】:对【答案解析】：参见教材 P151【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】【答疑编号 10063467】7.【正确答案】：对【答案解析】：参见教材 P152【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063468】8。【正确答案】：对【答案解析】：参见教材 P152【该题针对“名义利率
32、与实际利率”知识点进行考核】【答疑编号 10063469】9。【正确答案】：错【答案解析】：运用公式 i=（1+r/m）m-1,在 m 不变时，名义利率r 越大,实际利率 i 就越大。参见教材 152【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】【答疑编号 10063470】10。【正确答案】：错【答案解析】：i=（1+r/m）m-1=（1+5/4)4-1=5.09参见教材 P152【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】【答疑编号 10063472】四、综合题1.【正确答案】：解法一：购买商铺总投资：3800080=3040000（元)(1 分）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、
33、权益投资):304000030%=912000(元）（0。5 分)购买商铺的贷款额（P)：304000070%=2128000（元)(0。5 分）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5。31%=7.31,n=10 年（1 分)A=pi(1+i）n/(1+i)n1（1 分)=21280007.31%（1+7。31）10/（1+7.31%）101（1 分）=307335.47（元)（0。5 分）净经营收入（利用现金回报率):（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12%（0。5分）所以：净经营收入=首付款12+年还本付息额=91200010+307335.47=398535.47（元）(0。5 分）毛租
34、金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入25%则:毛租金收入=398535。47/(125）=531380。63（元）（0。5 分）最低月租金单价=毛租金收入（可出租面积12 个月）=531380。63(8012)=553。52（元?月)（1 分）解法二：（1）购买总价：3.880=304（万元)（2）自有资金:30430%=91。2（万元)(3）抵押贷款年等额偿还额:抵押贷款总额:30470=212.8（万元)已知:n=10 年，i=5.31+2%=7.31则:A=Pi（1+i)n（1+i）n-1=21280007.31%(1+7.31）10（1+7.31)101=307
35、335.47(元）（4）设月租金单价为 Y 元(？月)年租金：8012Y=960Y 年税前现金流:960Y960Y25%-307335。47 则:（960Y-960Y25307335。47)/912000100=10%则:Y=553.52(元）【答疑编号 10063476】2.【正确答案】：（1）已知：i=6%/12=0.5，s=0。3%，n=1512=180（月)，m=512=60（月)（1 分）,抵押贷款额 P=10060=60（万元）(0.5 分）(2）许某月还款A=Pi（1+i)n/（1+i)-1）=600000(0.5%（1+0。5)180)/(（1+0。5)1801)=5063.1
36、4(元）（3）2010 年 1 月 1 日欠银行本金（）P=A(（1+i）(n-m)-1）/i(1+i)(n-m)=5063。14（1+0.5）180-60-1）/（0。5（1+0。5）180-60)）=456054。5(元）（1。5 分）（4）李某首期付款A=（p(is)）/(1（1+s）/（1+i)(nm)=（456054.5（0.5%0.3）)/(1-(1+0.（3%)/(1+0.5%）180-60)）=4289.86(元)(2。5 分）【答疑编号 10063477】3。【正确答案】：该家庭每月用于住房支出的数额A=1000035=3500（元)i=6%/12=0.5%n=1012=12
37、0（月）最高贷款额P=A（1+i）n1|/i（1+i)n|P=3500（1+0。5%)12010.5（1+0.5%)120）=315257。07（元）参见教材 P154【答疑编号 10063478】4。【正确答案】：已知银行存款月利率为 6%12=0.5%，n=12，为便于计算，将其换算为复利利率,运用公式 i1=（1+i2）n-1n，（其中，i1为单利，i2为复利)可得银行存款复利月利率为 0。487%。该家庭前 5 年存款的本息和为:F=960050%0。487%（1+0.487）1251（1+0。487%)=335181。36（元）10 年内该家庭可偿还贷款现值为：P=A1/(is）1（
38、1+s）/（1+i)n（当 is 时）贷款月利率 i 为 9/12=0。75%s=0.6A1=960040%=3840（元),n=1210=120（月）P=960040%/（0.75-0.6%）1（1。0061。0075）120=419126.17（元)所以,该家庭有偿还能力的住房价格应控制在：335181.36+419126。17=754307.53（元)住房面积：754307。539600=78.57(）参见教材 P154【答疑编号 10063479】5.【正确答案】:（1）已知P=800 万元，n=20 年，i=27%，S=10%，t=8（2)由 A1=P（is）/（1（1+s）/（1+
39、i）n）可得A1=800(27%10）/1(1+10）（1+27）20)=144.14(万元)（3）利用公式 At=A1（1+s）t-1，可得 A8=144。14（1+10%）8-1=81。02（万元）该写字楼第八年的净租金收入达到 81。02 万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。说明:此题是用计算等比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的 g 换成 s、Y 换成 i 即可。通过这种对比学习,只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆开发经营与管理教材中有关资金等效值和复利计算的公式,化繁就简，事半功倍。参见教材P156【答案解析】:先用收
40、益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益（这里指“年租金”A)，再利用年租金每年上涨的公式At=A1（1+s）t-1可求出任意年份的年租金。【答疑编号 10063480】6。【正确答案】：（1）已知 P=950012070%=798000（元），n=1512=180（月)t=612=72(月），i=6/12=0。5%（2）A=Pi(1+i）n（1+i)n1=7980000.5%（1+0.5）180（1+0.5%)180-1=6733.98(元）(3）第 10 年初拟一次偿还的金额为：P10=Ai11（1+i)t=6733。980.5%11/（1+0.5%）72=406325.08（元）第 10年初一次偿还的金额为 406325 元。【答案解析】：参见教材 P154 解题思路:据题意是按月等额还款，选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率 Y 换成 i,求出每月等额还款数 4。画出现金流量图，将“第 10 年初看作计息起点 0，第 10 年末就是 1 点，以此类推，第 15 年末的标记点为 6，则t=612=72（月）,注意 t=512=60（月）的表述是错误的。这也是在本门教材中一个难点和容易出错的点，一定要注意选对计息期的起点和终点。【答疑编号 10063481】