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1、万科集团项目设计成果标准总则万科集团项目设计成果标准总则1.01第第一一部部分分总总则则为统一万科集团各房地产项目设计的标准,规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的,特制定本标准。1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。1.04本标准遵循以下原则编制：设计与市场、成本相结合的原则；管理和技术相结合的原则；计划管理的原则;检查与反馈的原则。1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房
2、地产公司主管设计业务的负责人。1。06本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。1万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析目目录录第第二二部部分分投资分析阶段成果标准投资分析阶段成果标准本阶段工作重点本阶段工作重点 收集项目基础资料 完成规划设计草案及可行性分析 完成项目设计工作控制性计划 完成项目可行性研报告规划设计部分1.1.项项目目基础资基础资料料4 41.1 宗地自然条件41.2 宗地社会条件61.3 竞争楼盘82.2.规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析12123.3.规划设计草案规划设计草案14143.1 规划设计的初步概念 143.2 规划设计草案 14
3、4 4。项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划 18185.5.范例范例 19 191 1项目基础资料项目基础资料1.1宗地自然条件宗地自然条件宗地自然条件表一宗地自然条件表一表表 1.11.1。1 1填表人：填写日期:年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称图纸、图片名称内容要求内容要求完成情况完成情况2万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析宗地位置宗地现状宗地城市位置图宗地区域位置图宗地红线图宗地现状照片宗地地形图宗地绿化植被与水面分布图表达宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作宗地面积、角点定位、红线
4、尺寸、标高标明拍摄点与目标点位置宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌植被与水面的定位已制作已制作已收集已制作已收集已制作说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录.应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料.2。投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图、“宗地地形图 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二宗地自然条件表二表表 1 1。1 1。2 2填表人：填写日期:年月日土地名称/项目名称最 高城市气温常年绝对温度最 低平 均城市风象空气质量主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集宗
5、地空气质量状况宗地内有无地表水宗地周边有无地表水周边地表水常年水位（黄海高程)周边地表水最高控制水位（黄海高程）地下水位标高(黄海高程)宗地内水质状况噪音宗地噪音状况空气质量良好空气质量较差，需进行检测池塘水渠江河湖海水渠MMM水质良好水质较差，需进行检测周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测水文3万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析冲沟暗河古墓宗 地 有无 特 殊化石地下物地下军用设施、管线地下油罐房其它大型地下建筑物、说明：有无有无有无有无有无有无有无1依据宗地社会条件表一(表 1.2。1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否
6、对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音.2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。1.21.2宗地社会条件宗地社会条件宗地社会条件表一宗地社会条件表一表表1.21.2。1 1填表人：填写日期:年月日土地名称/项目名称图纸名称图纸名称区域现状图区域总体规划图区域交通分析图周边交通分析图周边道路断面图内容要求内容要求表达宗地所处区域(道路、周围建筑物等）的现状特征表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线表达宗地周边道路名称、
7、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等表达宗地块周边道路断面各分项尺寸表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑,高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等完成情况完成情况已收集已收集已制作已制作已制作周边公共设施图已制作市政管线图已收集4万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析说明:1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶
8、段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料.宗地社会条件表二宗地社会条件表二表表 1 1。2 2。2 2填表人：填写日期:年月日土地名称/项目名称日照间距系数当地政策消防间距法规要求其它间距总用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划设计绿地率要点车位总数限高要求配套的名称与面积要求退红线要求ha m暂无要点 无特殊要求 无特殊要求层或 m1 1。3 3竞争楼盘信息竞争楼盘信息1。3。1竞争楼盘列表竞争楼盘列表竞争楼盘列表表表 1 1。3 3。1 1填表人：填写日期：年月日编号1234楼盘名称发展商所处地段价位/平米5万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析其他说
9、明市场营销部门经手人：年月日确认栏市场营销部门经理:年月日设计部经理：年月日1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘.2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。1。3。2竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一竞争楼盘设计信息表一表表 1.31.3。2 2。1 1楼盘名称规划规划总用地面积总建筑面积容积率绿化率总户数车位数建筑建筑6位置MM地面个 地下户个万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析住宅总面积住宅产品类型住宅结构形式会所面积商业面积幼儿园小学景观景观周边自然景观景观设计面积游泳池
10、水景/喷泉儿童游戏场包含硬地活动场项目网球场羽毛球场其它室外有无M 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他M会所个数M租售班班MM 室内个组个个个M说明：1。针对项目竞争楼盘，竞争楼盘，需完成表格内全部内容.若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成.竞争楼盘设计信息表二竞争楼盘设计信息表二表表 1.31.3。2 2。2 2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计资源设计内容规划设计单位名称7建筑景观方案施工图方案施工图万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析室内装修部品标准装修部品标准墙
11、面一白铝彩铝塑钢室外墙面二窗其它公共室内项目住宅 入户门/内门室地板内洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，竞争楼盘，需完成表格内全部内容.若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。楼盘名称户型户型编号123456户型种类电梯品牌电梯厅装修标准其它 毛坯房 标准装修提供 不提供装修套餐品牌或材料竞争楼盘设计信息表三竞争楼盘设计信息表三表表 1.3.2.31.3.2.3位置面积(M）实用率()比例备注8万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析主力户型编号为：户型特色评述：(应附图表达）说明:1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标,通常为：单套内建筑面积
12、/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2。单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3。单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。2 2规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析2。01依据宗地自然条件表一（表 1.1.1)的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响.如:依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.02依据宗地自然条件表二（表 1.1。2)的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的
13、影响程度及对应的设计思路和解决办法(该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现）。2.03依据宗地社会条件表一（表 1。2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如:区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响;商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响;不利因素设施的影响和解决方案;市政配套状况对技术设计的影响等。9万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析2.04依据宗地社会条件表二(表 1。2.2）的内容，分
14、析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时,进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表 3。2。2。3)，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2。2。1)与产品分析表（表 3.2。2.1）(不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。2。06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综
15、合经济技术指标表(表 3.2.2.1）与产品分析表（表 3。2.2.1)（不同假设情况下,对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在工程与与销售计划、投资与收益分析中体现）。（本节内容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。)3 3规划设计草案规划设计草案3 3。1 1规划设计草案的初步概念规划设计草案的初步概念3.1.1设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3。1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3。1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.23.2规划设计草案图纸规划设计草案图纸3.2。1
16、规划设计草案总平面图3。2.2综合经济技术指标综合经济技术指标表综合经济技术指标表表表 3.23.2。2.12.1填表人：填写日期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地居住区用地总建筑面积住宅总建筑面积公共服务设施总面积 ha haMMM容积率建筑密度绿地率住宅总户数汽车位总数%户个10万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析内 容类 型低层住宅（13层)建筑面积占住宅总建筑拟结构形式面积比例（%）备注住住多层住宅(46层）宅宅超高层住宅(100m）内 容类 型公公商业共共会所服服务务学校设设幼儿园施施市政公用其他内 容汽汽停车方式车车地下、半地下停停架空层车车地面
17、车库地面露天内 容交交装修标准楼楼毛坯房标标仅提供厨卫装修准准提供全套精装修说明:1.根据万科项目开发经验，79 层住宅与 911.5 层住宅开发成本差异不大，因此上表将 79 层住宅并入小高层类进行统计。2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。小高层住宅（711。5层）中高层住宅(1218层）高层住宅（19层100m)建筑面积(M)车位数用地面积(M）占总停车面积比例（%)占住宅总建筑面积比例（)11万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析容积率分析表容积率分析表表表 3 3。2 2。2.22.2填表人：填写日期:年月日土地方全称序号总体指标总
18、建筑面积（M2）总容积率占地指标面积类型之和(Ha）低层住宅:独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）多层住宅（46层)小高层住宅（7 11.5层）中高层住宅(1218层）高层住宅(19 层 100m）超高层住宅（100M）低层住宅:独立别墅（13层)低层住宅：联排别墅(13层）多层住宅(46层）小高层住宅（711。5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）住宅部分建筑容面积积之和率(M2）配套部分面积比户数之和（户)户数比会所商业配套（M2（M2(M2)）方方案案一一总户数总建筑面积（M2)总容积率方方案案二二总户数3。2.3产品分析3.2.3。1规
19、划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据.经过对项目有利因素和不利因素的研究，以12万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。3.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等;“不利因素包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。3.2.3.3关于各因素的可参考定义：(1)良好建筑朝向：“南偏东 15
20、至南偏西 15范围内”的朝向;(2)不良建筑朝向：“西偏南 45至西偏北 45范围内”的朝向；(3)景观朝向:住宅朝向地块内、外的景观资源。4 4项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划(此部分内容暂缺）5 5范范例例5 5。1 1项目基础资料范例项目基础资料范例序文件名称文件名称号123456789宗地城市位置图宗地区域位置图宗地红线图宗地现状照片宗地地形图宗地绿化植被与水面分布图区域现状图区域总体规划图区域交通分析图万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号TZ-1-1TZ-1-1TZ-1TZ-12 2TZ-1TZ-13 3TZ-1TZ-14 4TZ-1-5T
21、Z-1-5TZTZ1 16 6TZ-1TZ-17 7TZ-1-8TZ-1-8TZ-1TZ-19 9TZTZ1 11010TZ-1-11TZ-1-11TZTZ1-121-1210周边交通分析图11周边道路断面图12周边公共设施图13万科集团项目设计成果标准投资分析万科集团项目设计成果标准投资分析13市政管线图TZ-1TZ-113135.25.2规划设计草案规划设计草案序文件名称文件名称号123规划设计草案设计说明规划设计草案指标表规划设计草案总平面图万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号TZ-1-1TZ-1-1TZ-1TZ-12 2TZ-1-3TZ-1-314万科集
22、团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期第三部分第三部分设计前期阶段成果标准设计前期阶段成果标准目目 录录1 1项目设计指项目设计指本阶段工作重点本阶段工作重点 参与产品建议书的编制和确认导书导书形成的过程形成的过程文件文件 16 16 完成概念设计方案及分析1.1概念设计任务书 161.2重要节2 2概念设计方案概念设计方案2.1设计说 完成项目设计工作总体计划 完成项目设计指导书点的审核意见161616明2。2 综合经济技术指标及产品分析 162.3概念设计图纸 163 3项目设计指导书项目设计指导书 19 193。1 项目概况及用地分析 193。2 开发目标、开发计划与
23、项目设计总体计划 203。3 市场定位和产品建议 213。4 成本控制因素与工程管理意见 223。5 概念设计研究结论 223。6 方案设计需要解决的问题 253。7 项目设计各环节的综合分析 264 4范例范例 27 274.1 项目设计指导书形成的过程文件范例 274.2概念设计方案范例 284.3 项目设计指导书范例 284。4 其它范例 2915万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期1 1项目设计指导书形成的过程文件项目设计指导书形成的过程文件1.1.1.1.概念设计任务书概念设计任务书1。1。1项目概况及用地分析应附文：参照本部分 3。1 项目概况及用地分析
24、（第 27 页).1.1.2经济技术指标及设计要求应附表：第二部分 表 3。2。2。1 综合经济技术指标表（第 15 页）。1.1.3概念设计成果及进度要求应附文：参照本部分 2。概念设计方案(第 24 页）.1。1.4甲方提供的附件资料1.11.1重要节点的审核意见重要节点的审核意见1.2.1集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见1.2.2集团规划设计部对设计前期工作结论的意见2 22.12.1概念设计方案概念设计方案设计说明设计说明2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对概念设计任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。2.22.2综合经济技术指标及产品分析综合经济技术指标及产
25、品分析2.2.1综合经济技术指标表详第二部分 表 3.2.2.1(第 15 页）2.2.2产品分析详第二部分 3。2。3（第 17 页）2.32.3概念设计图纸概念设计图纸2.3.1概念设计图纸目录概念设计图纸目录表概念设计图纸目录表表表 2.3.12.3.1。1 116万科集团项目设计成果标准设计前期分类序号图纸名称比例1:10001：20001：10001：20001:10001：20001:10001：20001：5001：10001:10001：20001:10001:20001：10001:20001：10001：20001:10001：20001：10001：20001：200 1
26、：3001:10001：2000低、多层项目高层项目备注1总平面图2功能分区与产品分布图3交通分析图4分期开发示意图5组团基本单元分析图总图6配套分析图7景观分析图8视线分析图9日照分析图10坡度、坡向分析图11 地形改造土方平衡图住宅12住宅单体意向平面图单体13工作模型其它14效果图或模型照片说明：用地地形复杂时需完成本表中“表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸.2.3.2概念设计图纸深度要求2.3.2.1总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据.2.3.2.2功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。2.3.2.3交通分析图应
27、体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性;体现公交场站与班车停放的位置安排;根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。2.3.2.4分期开发示意图17万科集团项目设计成果标准设计前期考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。2.3.2.5组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。2.3.2.6配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府
28、规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备）,如需设置，考虑大体的位置安排。2.3.2.7 景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。2.3.2.8景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源,如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面,分析用地内各住宅的观景情况。2.3.2.9 住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表
29、达单体进深与开间尺寸.2.3.2.10 日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日)的日照时数.2.3.2.11 坡度与坡向分析图当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以 10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。2.3.2.12 地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量18万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期3 33.13.1项目设计指导书项目设计指导书项目概况及用地分析项目概况及用地分析（注:本节内容所涉及附图及数据资料,均为第二部分 表 1.1.1、表 1.1。2、表 1。2。1、表 1.2.2
30、中所列，以下文中不再特别标出。）3.1.1用地自然条件概况及分析3.1。1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图:宗地城市位置图；宗地区域位置图3.1。1。2 宗地现状(1)宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图(2)宗地现状地形地貌应附文:简述宗地现状地形地貌,重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）;宗地地形图(3)绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图(4)气候气象应附文：简述气温、主导风向、降
31、雨量等指标.(5)水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附:宗地地质资料（如:初勘资料、周边建筑基础处理资料等）(6)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物3.1.2宗地社会条件概况及分析3。1。2。1区域现状与规划19万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期应附文:简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图3.1.2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗
32、地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容,对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表3。1。2.3交通状况应附文：简述宗地交通情况;地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择;应附图:区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图3.1.2.4公共设施(1)公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；(2)对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图3
33、.1。2。5市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图3.23.2开发目标、开发计划与项目设计总体计划开发目标、开发计划与项目设计总体计划3。2。1项目总体开发目标3。2。1。1 项目总体定位3。2。1.2 目标成本和目标利润3。2.2项目总体开发计划3。2.2.1 分期开发的规模和进度20万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期3.2.2。2 分期开发的成本和利润应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表3。2.3项目设计总体计划应附表：项目设计总体计划表3.33.3市场定位和产品建议市场定位和产品建议
34、3.3。1项目总体定位3。3.1.1 项目市场定位3。3。1。2 项目竞争优势(针对竞争楼盘)3。3。2项目目标市场3。3.2。1 目标客户构成3.3.2.2 目标客户行为特征3。3.3项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）3。3。3.1 产品类型及构成（1)产品构成的种类（2）各产品类型的比例应附表：产品建议表，参见第四部分 表 2。3.3(第 50 页）3。3。3。2 产品的户型配比建议应附表：户型配比表，参见第四部分 表 2.3.4（第 52 页）3.3.3。3 公建配套(1)停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车,立体车库停车，路旁停车，庭院停车。(2)公交交通
35、与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。(3)商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量(4)学校、幼儿园：占地、规模、功能3.3.4首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.3.4。1 首期产品的类型及构成应附表：首期产品建议表，参见第四部分 表 2。3.3（第 50 页）3.3。4.2 首期产品的户型配比建议应附表：首期户型配比表,参见第四部分表 2.3。4(第 52 页）3.3。4.3 首期公共配套要求21万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期3。3。4。4 首期卖场安排（1)销
36、售展示的内容选择（商业、会所、样板房)（2)销售展示的卖场位置(3）样板间的搭建方式和位置的初步设想3.3.5销售策略与销售计划3.3。5.1 销售推广的策略3.3.5。2 销售计划应附：销售计划3.43.4成本控制因素与工程管理意见成本控制因素与工程管理意见3.4.1成本测算3。4。1。1 根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格3。4.1。2 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表:总成本测算表;项目分类成本测算表3.4.1。3 设计各阶段的设计费用计划3.4.2设计阶段成本控制3。4。2。1 方案设计阶段成本控制目标3。4。2.2
37、方案设计阶段成本控制措施或建议3。4.2.3 初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议3.4。3工程管理相关工作及意见3.4.3.1 地质资料分析3。4。3.2 基础形式的初步意见3.4。3.3 初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施3。4。3.4 工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表：工程进度计划3.53.5概念设计研究结论概念设计研究结论3。5。1概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势;如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向.22万科集团项目设计成果标准设计前期3。5。2设计目标应附文：描述
38、项目楼盘设计形象目标3.5.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表(详第二部分 表 3。2.2。1，第 15 页）3。5。4规划方面的结论3。5.4。1 用地布局(1)功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素,明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图:功能分区与产品分布图(2）空间序列和层次应附文:简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3。5。4.2 道路交通应附图:交通分析图(1)主入口位置(2)人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流(3)停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量(4)公交场站应附文：明确是否设置
39、公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等(5)班车车位应附文：明确位置和数量3.5。4.3 销售分期(1)分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图:分期开发示意图(2)首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.5。4.4 组团管理23万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期(1)物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文:简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图(3)高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向
40、、核心体数量的要求3.5。4。5 环境景观(1)景观现状应附文:明确保留、利用、改造及消除的因素(2)景观视线竖向分析应附图:景观视线分析图3。5.5单体方面的结论3。5。5。1公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.4.2住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等)应附图：住宅单体意向平面图3。5。5技术方面的意见3.5。5.1建筑研究中心的技术意见3.5.5。2土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图;地形改
41、造土方平衡图3.5。5。3日照分析方案应附图：日照分析图3。5。5。3技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求24万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期3.63.6方案设计需要解决的问题方案设计需要解决的问题3.6。1规划方面的问题3。6。1。1 用地布局(1）依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2）依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计3.6.1.2 道路交通(1)满足 5 类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；（2）
42、满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求（4)满足消防要求（5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计3。6.1。3 销售分期（1）首期销售卖场销售氛围的营造(2）根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计(3）分期设计应综合考虑以下因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b。考虑每期设计上的吸引客户的卖点c。分期开发时物业管理模式的可行性d。分期开发时施工组织的可行性e。分期开发时道路系统的可行性3.6.1.4组团与管理(1)依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计（2）根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人
43、车管理等(3)高层项目依据标准层拼接意向深化设计3.6.1。5环境景观（1)景观设计具备明确的主题（2）景观结构设计:景观轴线与景观重点的考虑,集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织25万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期（3)景观的功能明确,景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性（4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等（5）现状景观的利用方式（6）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析3。6。2单体方面的问题3.6。2.1 会所单体方案设计3.6。2。2 商业单体方案设计,商业
44、与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用3.6。2。3 学校、幼儿园总图布置3.6。2。4 首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型3。6.3技术方面的问题3。6。3.1 日照间距设计3.6.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）3。6。3.3 技术配套设施形态与位置设计:煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等3。6。3。4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本3。6。3。5 新技术新材料：
45、要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等3。6.3。6 建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现3.73.7项目设计各环节的综合分析项目设计各环节的综合分析3.7。1根据本部门操作能力及项目具体情况,对设计阶段的工作做全局的考虑.确认该项目设计操作的难点。3.7。2设计任务的细分26万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期3.7.2。1 根据项目具体情况、销售要求及工程进度，确定整个项目的各部分是否需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等。3.7.2.2 根据项目设计的不同内容的不同要求，如建筑、景观、立面、销售包装等,将设计任务拆分。3
46、.7.3设计单位的选择3.7.3.1根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位；3.7.3.2选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单位应特别注意）等方面考虑是否能够胜任该项设计。3.7.4设计部人力资源的分配3.7.4.1确认设计部在各阶段的负责人及参与的人数；3.7.4.2确认并评估与各设计单位对接的人员,预见设计控制能力不足可能产生的风险;3.7.4.3若认为本部门人员在控制某一阶段时可能会有不足，应提出设想的解决办法。3.7.5设计费用的成本控制计划3.7.5.1根据意向确定的设计单位，对各项设计任务的设计费做初步估算；3.7.5.2依据项目情况、市场定位及项目整体成
47、本控制思路,确认开展方案、施工图设计时，项目各部分的成本分配原则(仅针对设计可控因素）。3.7.5.3 以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。3.7。6以上各部分内容，应统筹考虑，并体现在项目设计总体工作计划中。4 4范例范例4.14.1项目设计指导书形成的过程文件范例项目设计指导书形成的过程文件范例序文件名称文件名称号12概念设计任务书重要节点的审核意见万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号SQ11SQ-1227万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期4.24.2概念设计方案范例概念设计方案范例序文件名称文件名称号123456789概
48、念设计方案设计说明综合经济技术指标表产品分析概念设计方案总平面图功能分区与产品分布图交通分析图分期开发示意图组团基本单元分析图配套分析图万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号SQSQ2-12-1SQSQ2-22-2SQ-2-3SQ-2-3SQSQ2-42-4SQSQ2-52-5SQSQ2 26 6SQ-2SQ-27 7SQ-2-8SQ-2-8SQ-2SQ-29 9SQ-2-10SQ-2-10SQSQ2-112-11SQ-2-12SQ-2-12SQ-2SQ-21313SQSQ2-142-14SQ-2SQ-21515SQSQ2-162-16SQ-2-17SQ-2-17
49、10景观分析图11景观视线分析图（可选）12日照分析图13坡度、坡向分析图（可选）14地形改造土方平衡图15住宅单体意向平面图16工作模型17效果图4.34.3项目设计指导书范例项目设计指导书范例序文件名称文件名称号1项目设计指导书万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号SQSQ3 328万科集团项目设计成果标准设计前期万科集团项目设计成果标准设计前期4.44.4其它范例其它范例序文件名称文件名称号1设计前期阶段工作计划万科集团项目设计成果万科集团项目设计成果范例汇编索引号范例汇编索引号SQSQ4-14-129万科集团项目设计成果标准实施方案万科集团项目设计成果标准
50、实施方案目目录录1.1.第第四四部部分分实施方案阶段成果标准实施方案阶段成果标准本阶段工作重点本阶段工作重点的过程文的过程文 编制方案设计任务书 完成规划设计方案及规划评审 完成总体规划、建筑单体及深化方案的确认 编制景观方案设计任务书 完成景观设计方案及评审件件 41 411.1 规划方案设计任务书 411.2 景观方案设计任务书 431.3 重要节点的评审结论意见 431.4（详规及方案）报建的政府批复意见 431.5 物业管理模式的建议与结论 431.6 销售包装的建议和要求 43实施方案形成实施方案形成2.2.设计说明及综合技术经济指标设计说明及综合技术经济指标 44 442.1 设计